廉租房建设项目可行性研究报告.docx
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廉租房建设项目可行性研究报告
第一章项目总论
一、项目基本概况
（一）项目名称：
XX县2012年廉租住房建设项目
（二）项目性质：
新建
（三）项目法人：
XX县住房和城乡建设局
法人代表：
杨廷辉
（四）建设地址：
XX县施孟公路过境线县城段以西、文化路以北、惠通路以南
（五）工程建设规模及主要建设内容
本项目规划总用地面积15亩，新建4幢6层框架结构廉租住房300套（每套建筑面积50.4平方米，2室2厅1厨1卫）总建筑面积15120平方米。
XX县2012年廉租房总平面布置图中带有斜线条表示的11#、12#、13#、14#楼为本次建设项目。
项目主要建设内容包括：
廉租房建安工程及土石方、场区道路绿化、电力、消防、环保、照明、给排水等其他配套设施。
（六）项目总投资（不包括工程其他费和工程不可预见费）
本项目总投资为4082.4万元，其中：
工程费用3782.4万元,土地费用300万元。
（七）项目资金筹措（不包括工程其他费和工程不可预见费筹措）
项目概算总投资4082.4万元,资金来源:
申请国家补助1014.6万元,申请省预算内投资补助150万元,申请市预算内投资补助150万元，县自筹2767.8万元。
（八）建设期限：
该项目建设工期1年，2012年9月至2013年9月。
二、研究内容
可行性研究内容涉及项目建设的必要性，建设条件，工程方案，环境保护，建设进度，建设投资及效益分析等方面。
《可行性研究报告》对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下一阶段工作的基础。
三、主要编制依据
（一）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
（二）《关于改善农民工居住条件的指导意见》；
（三）《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号]
（四）《国务院办公厅关于保障性住房安居工程建设和管理的指导意见》（国发办[2011]45号）
（五）《云南省人民政府关于大力推进保障性安居工程建设的意见》（云政发[2011]64号）
（三）《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》建保[2010]87号）；
（四）《XX市发展和改革委员会XX市住房和城乡建设局转发云南省发展和改革委员会关于进一步落实申报2012年新建廉租住房、国有工矿棚户区中央预算投资项目前期工作情况的紧急通知》；
（五）《XX市发展和改革委员会关于XX县2012年廉租住房项目建议书的批复》保发改投资[2012]269号；
（六）国家颁发的有关建筑、电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准；
（七）业主提供的相关数据、资料；
（八）其他相关法律、法规、规范及标准。
四、项目主要技术经济指标
表1-1项目主要技术经济指标
序号
项目
计量单位
设计数值
备注
一
建设规模
1
规划总用地面积
㎡
10005
15亩
2
廉租房总建筑面积
㎡
15120
3
户数
300
5
建筑物占地面积
㎡
2520
6
绿化面积
㎡
3002
7
容积率
1.51
8
建筑密度
%
25
9
绿地率
%
30
二
项目总投资
万元
4082.4
1
建安工程费用
万元
3782.4
2
土地费用
万元
300
六、研究结论
本项目的建设符合国家加快实施廉租住房建设的相关政策举措，也符合XX县住房建设规划，其建设对于缓解XX县城区低收入人群的住房需求问题以及在一定程度上缓解因房价过快上涨带给低收入家庭的影响具有较大的推动作用，有利于和谐社会的构建。
本项目拟建地点位于XX县施孟公路过境线县城段以西、文化路以北、惠通路以南，建设地址的确定是在相关专家实地调研和系统论证的基础上得出的，充分考虑了人口布局及数量、地理交通等因素，结合了XX县经济发展水平的要求，并适当考虑了未来发展的需要，较为科学合理。
且项目资金来源有保障，可充分保证本项目建设。
第二章项目建设背景与必要性
一、项目建设背景
廉租房是政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民人均收入低于980元的住房困难家庭提供社会保障性质的住房。
在中共十七大报告的第八部分，胡锦涛提出：
“努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居”。
同时还提出：
“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难。
”这是党代会报告中第一次专门提及住房保障制度，更是第一次谈到保障方式和保障对象。
这意味着：
首先，它表明执政党更加关注“安居”等民生问题。
近年来，住房价格不断攀升，民众的压力越来越大。
党代会报告在重点强调教育、医疗问题的同时，也将住房保障写入其中，体现了对民生的关注和对民意的尊重。
同时，这一表述也表明：
中国的住房保障制度已经有了重大调整。
自“安居工程”开始，中国的住房保障工作已经进行了十多年。
十多年来，住房保障工作的重心一直是经济适用房（“安居工程”是其前身）。
直到现在，各地出台的住房保障政策中，也仍然把经济适用房排在最前面。
无论是支持力度还是建设规模，经济适用房都远远高于廉租房、双限房等其他政策保障性住房。
然而，在十七大报告中，却只见廉租房，而不提经济适用房。
同时，保障对象也从原来的“中低收入家庭”转变为“低收入家庭”。
这一政策调整在《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中初见端倪。
在这个《意见》中，廉租房已经成为住房保障方式的首选，经济适用房则退居第二位，住房保障的对象也开始收缩为“低收入住房困难家庭”。
这一政策的转向在十七大报告中得到了最权威的确认，从而确定了廉租房在住房保障中的重要地位。
保障方式和保障对象是保障制度的两大核心内容。
这两个方面的调整，意味着我国的住房保障制度一次理性、务实的调整。
推进廉租住房建设，是XX县委、县政府落实党的十七大会议精神，以人为本、关注民生、构建社会主义和谐社会的重大举措，是一项民生工程和民心工程，县委、县政府高度重视，专门责成相关部门必须按照市委、市政府的统一安排和部署，切实履行好政府职责，精心组织、强化措施、建立健全各项制度，确保这项工程落到实处，真正把好事办好，实事实办，让老百姓得到实实在在的实惠。
近年来，XX县委、县政府认真贯彻执行党的十七大精神和科学发展观，全力加快推进新型工业化和农业产业化进程，大力推行招商引资和项目建设，有力促进了XX县国民经济和社会各项事业的全面发展，并且城市化进程建设得到稳步发展。
为了解决城市低收入家庭的住房问题，提高和改善他们的生活质量，进一步构建和谐社会，本项目的建设迫在眉睫。
二、项目建设必要性
随着城市化进程的加快，居民住房矛盾越来越突出，特别是最低收入家庭的住房问题日益凸显。
住房问题已经成为影响社会和谐稳定的重要的民生问题。
党中央、国务院高度重视解决城市居民特别是最低收入家庭的住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。
近年来，各地加快了廉租住房建设步伐。
2007年11月，建设部等九部门日前联合发布《廉租住房保障办法》，对廉租住房制度建设中群众和地方政府普遍关心的问题作出了明确规定，办法进一步明确了廉租住房的保障对象为“人均收入低于980元的住房困难家庭”，即城市和县人民政府所在地的镇范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。
廉租住房制度是政府保障城镇人均收入低于980元的住房困难家庭权益，落实以人为本、关爱弱势群体的重要举措；是构建和谐社会、建立和完善多层次的住房保障体系的重要内容；对于深化住房制度改革、解决城镇人均收入低于980元的住房困难家庭的住房问题具有重要意义，体现了党和政府对社会困难家庭的关心和救助。
第三章项目选址与建设条件
一、项目选址
该项目建设选址位于XX县XX县施孟公路过境线县城段以西、文化路以北、惠通路以南，符合XX县建设用地规划，项目总占地面积15亩，紧邻城市道路，区域位置优越，交通便利。
二、项目建设条件
（一）自然条件
（1）气温
历年平均气温17.1℃
极端最高气温33.0℃
极端最低气温-3.2℃
（2）降雨
历年平均降雨量1002.3mm
最大年降雨量1365.4mm
最小年降雨量653.00nn
最大日降水量92.9mm
最大月降水量308.0mm
10分钟最大降水强度18.1mm
（3）蒸发量
历年平均蒸发量185.20mm。
（4）风向
主导风向：
西风
夏季主导风向：
西南风
（二）水文条件
区内地下水类型一是浅层饱和带状孔隙潜水，赋水性不强，无静水压力。
二是深层承压水，但静水压力不大，呈透镜状分布，据钻孔观测,地小静水位一般在地面下0.4—0.5m,地下径流由东向西,由南向北,水源补给主要为大气降水及附近库渠河沟的渗透性补给。
地下水对建筑材料无腐蚀性。
项目地水文地质条件简单。
（三）工程地质条件
项目建设地位于XX县，XX县地处东径98°54′—99°21′，北纬24°16′—25°00′，东隔枯柯河与昌宁接壤，南以勐波罗为界与临沧地区为邻，西隔怒江与龙陵县相望，北连隆阳区。
县城距XX市政府60公里，距省会昆明654公里。
拟建场地位居XX盆地南段西缘,属内陆湖盆湖沼相堆积地貌,地势东低西高,南高北低,高程1489.840—1485.320m,相对高差4.52m.
工程地质条件属软土地基，除此以外并无其他影响工程安全的滑移,泥石流,不良边坡及新构造地质活动行迹等不良地质作用，适宜做拟建项目的场地；且未发现人防地道、枯井、洞穴。
项目施工场地都将实现“三通一平”。
四周道路畅通，施工用电、用水辅助设施齐全，施工场地开阔，有很好的施工环境和施工条件。
但在基槽开挖前应做进一步查实后方可施工。
（四）防洪、防潮、排涝设施条件
1、防洪条件
本工程地形起伏不大，设计高程符合防洪条件。
2、防潮条件
本工程选址能够满足防潮要求。
3、排涝条件
工程地址有0.50—1.00m高差，其排涝效果良好。
总之，防洪、防潮、排涝设施条件是能够满足建设需要的。
（五）地震
据《中国地震动参数区划图》GB18306-2001和《建筑抗震设计规范》GB50011-2010附录A，项目地抗震设防烈度为8度，地震设计基本加速度为0.20g,属抗震地三组。
（六）交通条件
本项目所在地紧邻城市道路，交通十分方便，可以节省大量运输费用。
（七）基础及配套设施条件
该项目所在区域内供水、供电以及相关配套设施完善，能够满足项目的实施以及以后的正常使用。
（八）施工条件
本项目实施有着极其优越的施工条件。
一是施工场地环境较好，道路交通、用电、用水等基础设施和能源供应由统一规划、统筹解决；二是交通方便，施工材料、设备等可以运至现场，能节约运输费用；三是人力资源丰富，劳动力便宜，有利于降低施工工资成本；四是建筑材料来源广泛，供应充足，一些材料可就地取材。
第四章建设规模及内容
一、确定规模的依据和原则
（一）确定规模的依据
1、XX市发展和改革委《关于2012年度廉租住房建设项目建议书的批复》（保发改投资[2012]269号）
2、XX县国土资源局关于2012年保障性住房供地证明
3、《关于改善农民工居住条件的指导意见》；
4、《XX市发展和改革委员会XX市住房和城乡建设局转发云南省发展和改革委员会关于进一步落实申报2012年新建廉租住房、国有工矿棚户区中央预算投资项目前期工作情况的紧急通知》；
4、《宿舍建筑设计规范》（JGJ36-2005）；
5、XX县城市总体规划。
（二）确定规模的原则
1、项目建设符合XX县城市发展规划。
2、符合当地经济、社会发展水平和工程有关规范、标准的要求。
二、建设规模及内容
本项目规划总用地面积15亩，新建廉租房300套，总建筑面积15120m2，项目主要建设内容包括：
廉租房建安工程及土石方、场区道路绿化、电力、消防、环保、照明、给排水等其他配套设施。
第五章工程方案
一、设计依据
（一）业主提供的1：
500地形图、及用地红线图；
（二）业主提供的方案设计任务书；
（三）《XX县城市规划管理条例》；
（四）《民用建筑设计通则》（GB50352—2005）；
（五）《宿舍建筑设计规范》（JGJ36-2005J480-2005）；
（六）《住宅设计规范规范》（GB50386—2005）；
（七）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）；
（八）《建筑结构荷载规范》（GB50009-2006）；
（九）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）；
（十）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；
（十一）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）；
（十二）国家和地方与本工程有关的其它现行设计规范、标准、法规和条例。
二、总平面设计
（一）地块概述
本项目地处XX县XX县施孟公路过境线县城段以西、文化路以北，用地地形规则，区域位置优越，交通便利。
项目建设用地面积15亩，现有地势经平场设计后地势平坦。
在总平面设计中主要把握以下三点：
整体布局规整，具有现代风尚；与周围建筑群在功能、交通、空间形象上协调；突出信息时代便捷、高效、互动的结构理念。
廉租房工程采用围合式布局，充分考虑“建筑—人—环境”三者之间的相互渗透，力争创造出一个安静舒适的有机居住环境。
（二）总平面布置
1、规划目标
营建优美的人文社区，在考虑社会效益，环境效益的同时提升用地的经济效益，使工程达到功能组织合理、用地配置得当、结构清晰、道路顺畅、适当配套等要求，创造出以人为本、尊重环境，舒适优美的人居空间，同时具有鲜明的地方特色和新的公租房理念。
2、总体布局符合规划、消防、人防、环保、防灾、减灾等要求。
实现可持续性发展。
小区建筑利用地形合理布局，沿用地红线布置住宅、小区内按南北向布置6层住宅，建筑围合形成宜人的小区空间，小区内部视线通透，视线干扰小，富有韵律感，沿街立面简洁、美观、现代。
结合小区入口合理布局，由此构成以下几个特点：
（1）总图完整，点、线、面结合，一气呵成；小区环境景观与预留公共绿地有机联系，丰富了城市空间。
（2）小区内交通自呈体系，在小区车道沿外围环形布置，使区内人车分流，内部为应急消防车道，人行在内，车行在外，互不干扰；
（3）小区住宅所有住户都朝向良好，自成一体的景观体系及合理的布局，使得每户都有良好的景观效果。
（4）建筑之间间距大，结合建筑平面，减少视线干扰。
（5）廉租住房为11#—14#，其中11#、13#一层局部为商铺。
（三）竖向设计
竖向设计主要依据地块周边城市道路标高和地形现状标高进行设计。
现有场地经平场设计后地势平坦。
建筑室内设计标高均略高于场地标高，尽量减少了填方挖方，建筑正负零标高高于城市道路、地形标高0.3—0.9米。
场地雨水由西向东南、由西向西北汇集，经收集后排入区内雨水口，再排入城市排水管网。
（四）交通组织和道路系统设计
交通组织结合周边城市道路，尽量做到人车分流，简洁流畅，安全高效。
设计结合周边城市道路共设置出入口，出入口的位置均满足规划对距离道路交叉口规定的要求。
各个小区设置次要出入口，主要供小区业主车行及消防进出使用，主要出入口为主要人行出入口，同时供小区发生火灾时的消防车行使用；小区内的主要道路呈环形布置，宽度6米，转弯半径9.0米，方便汽车使用的同时，也满足消防车的通行需要。
（五）绿化设计
区内的绿化在有限的空间内精心布置，点、线、面结合，同时注重高低搭配。
绿地主要集中在中庭、主、次出入口和北面宅间公共区域，该部分主要以草坪、灌木、花卉为主，局部点缀观赏性较强的乔木。
区内主要道路周边布置密植乔木，尽量减少汽车噪声的影响；临街沿道路布置行道树及灌木，高低结合，形成绿化屏障，尽量避免车辆对居住的影响。
（六）总图主要技术经济指标
序号
指标名称
指标
单位
备注
一
建设目标与规模
1
规划用地面积
10005
m2
15亩
2
建筑占地面积
2520
m2
3
总建筑面积
15120
m2
4
建筑密度
25
%
≤40%
5
容积率
1.51
≤3
6
绿地率
30
%
7
总户数
300
户
8
居住人数
9000
人
三、建筑设计
（一）设计原则
1、“以适用、经济、安全、卫生、环保”为设计宗旨，结合当地的人文自然条件及场地的自然环境，根据各建筑单体的使用要求和空间特点，合理确定建筑的结构形式及使用材料，满足消防安全及生产安全的各种不同要求，追求建筑适用空间的自然通风、自然采光及自然视野的各种非人工效果，构建舒适的建筑内部与外部环境，创造出与自然环境相协调的、有现代感及空间感、有丰富文化内涵的建筑单体及建筑群体。
2、平面设计做到功能分区完善、合理、充分体现“以人为本、尊重自然、人文环保”的设计思想。
3、立面设计力求风格创新、独特，同时体现地方传统、居住传统。
（二）建筑平面设计
1、根据总体布置，结合场地特点，充分利用地形地貌，满足各单体建筑的使用功能，确定建筑物的平面布局、层数与高度。
2、平面设计中合理组织套内功能空间，做到动静分区，洁污分区。
各功能空间均具有适宜的尺度，避免了房间形态上的比例失调。
室内交通组织短捷，不穿行主要功能空间，符合人的生活行为规律。
该建筑耐火等级为二级。
3、廉租房共300套，每套含两室一厅一厨一卫。
（三）立面设计
立面设计力求和区内整体立面相吻合,通过立面线条组合及屋顶局部造型，体现出美观，简洁、大方，做到整体和谐，营造一个优美的居住环境，体现建筑的层次感和现代感，整个建筑风格以明快清新为主。
（四）剖面设计
剖面设计根据使用功能、建筑造型、结构尺度、并结合地形高差综合考虑。
设计为框架结构，一层至六层均为住宅，层高均为3米。
其中有商铺的一层层高为3.9米。
四、结构设计
（一）结构概述
在本次设计中，按国家现行的有关结构设计规范，本着安全经济的设计原则，在满足规范的前提下，尽量兼顾使用功能要求，精心设计，力求做到安全可靠，经济合理。
根据现行有关设计规范，本工程建筑结构设计基本地震加速度为0.2g,设计地震分组为第三组，场地特征周期为0.65s,安全等级为二级,结构设计基准期及合理使用年限为50年。
（二）设计依据
本工程采用的主要标准及有关法规、资料
建筑专业提供的建筑平、立、剖面图；
《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）；
《建筑结构荷载规范》（GB50009-2006）；
《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）；
《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）；
《砌体结构设计规范》（GB50003-2010）；
《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2010）。
（三）设计荷载
（1）风荷载：
基本风压取0.4KN/m2
（2）楼面使用荷载标准值
住宅：
2.0KN/m2
阳台：
2.5KN/m2
楼梯：
3.5KN/m2
卫生间：
2.5KN/m2
屋面：
2.0KN/m2
（四）结构设计
（1）基础设计：
工程地质勘察正在进行中待《岩土工程勘察报告》正式出来后,再决定其基础型式.
（2）上部结构：
采用框架剪力墙结构
（3）结构材料：
强度等级：
梁,柱,板C20
钢材、钢筋：
图中“φ、Φ、Φ”分别表示热轧HPB235、HRB335、HRB400级钢筋。
钢板：
3号钢
焊条：
E42；E50
墙体：
采用MU7.5混凝土多孔砖，M7.5混合砂浆砌筑墙体.
五、给排水、消防设计
（一）设计依据
1、《建筑给排水设计规范》（GB50015-2010）
2、《污水综合排放标准》（GB8978-1996）
3、《室外排水设计规范》（GB50014-2006）
4、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）
5、《建筑灭火器配置于规范》（GB50140-2005）；
6、业主提供的关于本工程的设计任务书、设计要求和有关资料。
（二）设计范围
1、工程红线以内室外和室内给水排水及消防系统由设计院设计。
2、本工程水表井与城市给水管的连接管段和最末一座检查井与城市污水管及雨水管的连接管等，由城市有关部门负责设计。
3、本设计包括
建筑相关的室内外、生活给水、消防给水、污排水、雨排水。
（三）设计给排水标准
1、排水270L/人.天
2、室外消防用水量Q=20L/s;室内消防用水量Q=5l/s。
3、住宅给水210L/人.天
4、灭火器配置基准为中危险级，每具灭火器最小配置级别为4B,采用干粉灭火器。
（四）管件、管材及器材
１、室内给水管采用PVC-U塑料给水管。
２、室内排水管采用UPVC工程塑料排水管。
3、消防管道采用钢管（DN80），焊接或法兰连接，室内消火栓：
SN65;室外消火栓：
SS-100-16;水泵接合器：
SQ-100（地上式）;灭火器:
MFZ-8。
（五）管道敷设
给水管和排水管在室内一律采用明装，分别利用管卡或管箍固定，室外给排水管道一律埋地敷设。
（六）给排水系统
1、给水及消防在室外采用共用水系统，采用城市管网压力下直接供水，室内给水网为枝状布置，单向供水。
2、排水采用雨水和生活污水分流制，雨水排入市政雨水总管，生活污水经生化池处理后排入市政污水总管。
3、消防系统在室内采用环网，并在屋顶设置检验消火栓，其栓口（最不利点）静水压P≥0.07MP。
在距离室外消火栓15~40米处设置室外水泵结合器。
4、雨排水：
建筑物四周作明沟（盖板）直接排入城市雨水管网。
六、电气设计
（一）设计依据
1、《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）；
2、《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）
3、《低压配电设计规范》（GB50054-95）；
4、《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）；
5、《供配电系统设计规范》（GB50052-95）；
6、《建筑电气设计技术规范》（JG16－83）。
（二）设计范围
１、低压配电系统设计
２、室内照明设计
３、防雷接地设计
（三）设计标准
１、本设计为三级负荷。
采用小区变压器室或城市低压供电网（380/220）引入。
2、总负荷:
250KW，基本设计参数：
商业Kx=0.8,cosφ=0.8；住宅Kx=0.7，cosφ=0.65。
（四）设计内容
1、引入线：
各栋建筑进线均采用XV29型橡皮绝缘电力电缆（380/220V）穿水煤气钢管埋地引入。
2、本建筑均按普通照明设计。
采用三相五线制树干式供电（380V/220V）。
TN-N-C系统。
照明灯具为白炽灯及荧光灯。
3、住宅室内照明线路一律采用穿塑料线槽明敷设，门市照明灯具布置二次装修定,门市干线穿阻燃电线管暗敷设.
4、所有室内照明线路均采用500V铜芯聚氯乙烯绝缘线。
5、防雷设计
本建筑防雷属第三类防雷的民用建筑物，采用防雷,电气共用接地系统，并预留电气接地。
利用柱内的主钢筋作防雷引下线,要求所有防雷引下线的柱内主筋,必须在进入基础承台处和承台内主筋相焊接.用作引下线的柱内的主筋,每组至少有二根（Φ16圆钢）作通长焊接,确保电气通路。
做等电位连接及电源线的过压保护，建筑金属管材，金属窗,突出物等金属构件作等电位连接，总等电位联结电阻R≤1欧。
作法参图集02D501-2.
人行道,建筑出入口的接地线局部埋深1.2m,并在接地线上敷设
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