杭州房地产市场分析报告.docx

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杭州房地产市场分析报告

2016年杭州房地产市场分析报告

2016年3月

目录

一、需求对政策高度敏感，多重政策叠加推动成交逆转4

1、杭州成交对政策高度敏感，多重政策叠加推动成交逆转4

2、春节后去库存政策再度加码，推动楼市回暖6

二、去库存压力依然存在，商业及大户型产品存隐忧7

1、库存压力，达摩克利斯之剑7

2、酒店式公寓及写字楼库存压力最大9

三、房价区域分化，核心区域恢复性上涨10

四、开发商拿地谨慎，回归一线城市及核心区域为共识12

五、未来市场成交预判：

需求有部分透支风险，上半年成交机会优于下半年14

饱受高库存困扰，政策叠加推动市场逆转。

杭州市场自2013年起饱受高库存困扰，新房库存量维持在10万套以上，去化月数高峰时期逼近20个月，房地产销售面临增长瓶颈，房价连续三年停止上涨。

但同时市场需求对政策又具有高度敏感，330政策及连续降息降准使杭州房地产市场2015年已发生逆转，一手/二手房成交套数同比增长42.3%/68%。

2016年春节之后去库存政策再度加码，推动成交进一步回暖，2016年2月，杭州全市（包括余杭、萧山、富阳）成交一手商品房6253套，创下自2008年以来成交套数的最高值，同比2015年2月上升78.2%。

去库存压力依然存在，商业及大户型产品存隐忧。

虽然市场成交持续回暖，但杭州市房地产市场去库存压力仍在。

截至2016年3月，全市一手房可售套数15.13万套，较2015年末仅下降4.6%。

全市一手商品房去化月数14.5个月，虽已大幅下降，但与全国其他一二线城市相比，库存压力依然偏高，尤其是商业及大户型产品的去化周期依然较长。

由于G20峰会，工程类项目或将有2个月左右的施工暂停期，加之出台了较为严格的预售标准，我们预计在2016年四季度前，供需情况都会向着优化的方面发展。

房价区域分化，核心区域恢复性上涨。

由于需求出现回暖，同时供应受到入市节奏的控制，杭州房地产价格出现局部回升，2016年2月份，新开楼盘平均涨价幅度为1.99%。

上城区、江干区等核心区域，房价上涨幅度超过20%，而库存较大的区域如下城区、拱墅区等，仍处下行趋势。

从绝对价格来看，由于新房开发的郊区化以及库存压力的影响，杭州一手商品房价格自2013年开始便呈现下行趋势，目前虽然有一定程度上涨，但仍未超过2010年时的高点，房价的上涨仍体现为一种修复性或恢复性上涨。

开发商拿地谨慎，回归一线城市及核心区域为共识。

土地市场方面，由于三四线城市库存量高，开发商拿地依然保持相对谨慎，规避三四线城市，保持杭州本区销售体量，进军上海等一线城市，是当前大多数开发商共识。

由于区域需求和供应的差距，杭州土地市场两极分化日趋严重。

主城区土地市场竞争更加激烈，而萧山、余杭等区域则较为冷淡。

2015年，由于开发商拿地较为谨慎，土地成交额同比缩水25.4%，创历史第二低的水平。

成交预判：

需求有部分透支风险，上半年成交机会优于下半年。

从长期交易量均值看，杭州2009-2014年5年期间年均一手房成交面积均值为837万平方米，2015年成交1315万平方米，已部分透支未来需求，2016年上半年成交惯性加之政策支持，成交有望保持高位，但下半年随着2015年末新购土地进入市场及高基数影响，我们预计成交将同比出现回落。

一、需求对政策高度敏感，多重政策叠加推动成交逆转

1、杭州成交对政策高度敏感，多重政策叠加推动成交逆转

虽然在2014年8月，杭州全年解除“限购”和“限贷”，但杭州市场库存依然维持在14-15万套的高位，根据统计局公布的70个大中城市房价统计，杭州在2014年房价跌幅位70个城市第一。

进入2015年，由于“限购”和“限贷”的边际效应递减，在2015年上半年市场需求依然处于低迷和观望阶段，2015年上半年末杭州的库存去化周期比一线城市高13.4个月，比二线城市高7.2个月。

但同时，杭州市场需求对政策的高度敏感，2015年3月30日，央行、住建部、银监会三部门联合发文对公积金和二套房的首付比例做了调整（简称330政策），随后2015年多次降息降准也使得信贷效应体现在房地产市场，二套房公积金首付降至2成，结束独生子女政策等对楼市需求利好的相关政策频发，对2015年杭州房地产市场具有逆转效果。

2015年杭州市场成交就已呈现放量状态，全年成交套数12.52万套，同比增长42.3%，二手房成交4.3万套，同比增长68%。

根据我们杭州主要开发商及中介机构的走访，市场成交上升，主要是由于全年政策叠加推动市场出现逆转。

2、春节后去库存政策再度加码，推动楼市回暖

2016年春节之后去库存政策再度加码，央行降低购房首付、提高公积金存款利率，调整契税及营业税等。

2016年3月1日，杭州市政府网站发布《杭州市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场健康稳定发展的通知》（简称杭十条），共同推动杭州楼市回暖。

2016年2月，杭州全市（包括余杭、萧山、富阳）成交一手商品房6253套，创下自2008年以来成交套数的最高值，同比2015年2月上升78.2%，但由于春节假期原因，成交套数较2016年1月下降40%。

进入3月，成交回暖的势头延续，由政策推动成交出现快速回升。

二、去库存压力依然存在，商业及大户型产品存隐忧

1、库存压力，达摩克利斯之剑

虽然市场成交持续回暖，但杭州市房地产市场去库存压力仍在。

截至2016年3月，全市一手房可售套数15.13万套，较2015年末仅下降4.6%。

主城区可售套数7.89万套，较2015年末上升0.2%。

全市一手商品房去化月数14.5个月，已较2015年末的21.6个月大幅下降，但与全国其他一二线城市相比，库存压力依然偏高。

新房源不断进入市场，是库存难以系统性下降的主要原因，在2015年6月，杭州就颁布《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》，调整了相对此前相对较为宽松的预售标准，在一定程度上控制了供应入市的节奏。

同时杭州将于2016年9月4日至5日举办G20峰会，对于工程类项目或将有2个月左右的施工暂停期，加之较为严格的预售标准，我们预计在2016年四季度前，供需情况都会向着优化的方面发展。

2、酒店式公寓及写字楼库存压力最大

从市区新建商品房可售房源产品类型分析，商品住宅可售房源占市区的55.1%，其中公寓占比52.7%、别墅排屋占2.4%；酒店式公寓占比为19.4%；写字楼占比为10.6%；商铺占比为14.9%。

相对于住宅，商铺和酒店式公寓市场压力更大。

以2015年的销售速度，杭州市区住宅库存消化仅需不到1年（约10个月），酒店式公寓库存消化需2.2年，写字楼库存消化需7.2年，商铺库存消化需3.8年。

从户型来源分，从市区新建商品住宅可售房源户型结构分析，90平方米以下户型占据主力，占比达51.5%；其次，90-140平方米户型占比32.1%；140-180平方米户型占比最小，为6.0%；180平方米以上大户型成交占比10.4%。

虽然市区新建商品住宅可售房源中90平方米以下户型套数最多，但相对于90平方米以下的小户型，180平方米以上户型去库存压力最大。

180平方米以上户型以2015年速度消化需1.4年。

90平方米以下户型消化仅需9个月；90—140平方米户型消化需9个月；140-180平方米户型消化需1年。

三、房价区域分化，核心区域恢复性上涨

由于需求出现回暖，同时供应受到节奏的控制，杭州房地产价格出现局部回升，部分地区的楼盘出现开盘销售的火爆场面，平均而言2016年2月份，杭州市区新开楼盘平均涨价幅度为1.99%。

上城区、江干区等核心区域，房价上涨幅度超过20%，而库存较大的区域如下城区、拱墅区等，房价下跌幅度仍在-15%以上。

对于需求较好的区域，开发商接政策之力在2月及3月新开盘时上调房屋均价，我们统计的上城区楼盘房价的平均上调幅度在5%-7%，下城区则分化明显，涨跌互现。

从绝对价格来看，由于新房开发的郊区化以及库存压力的影响，杭州一手商品房价格自2013年开始便呈现下行趋势，目前虽然有一定程度上涨，但仍未超过2010年时的高点，房价的上涨仍体现为一种修复性或恢复性上涨。

四、开发商拿地谨慎，回归一线城市及核心区域为共识

我们调研了解到，土地市场方面，由于三四线城市库存量高，开发商拿地依然保持相对谨慎，去化三四线城市项目，保持杭州主城区销售体量，进军如上海等一线城市，是当前大多数开发商共识。

由于区域需求和供应的差距，杭州土地市场两极分化日趋严重。

主城区土地市场竞争更加激烈，而萧山、余杭等区域则较为冷淡。

2015年，由于开发商拿地较为谨慎，土地成交额同比缩水25.4%，创历史第二低的水平。

杭州市区2015年全年成功出让土地114宗（主城区41宗，萧山区29宗，余杭区44宗），总面积378.5万方（约5677.2亩），总可建面积850.9万方，总成交金额630.5亿元，同比2014年全年成交金额下跌25.4%，呈大幅萎缩态势，历史上仅高于2011年和2012年。

从成交金额的区域分布看，杭州主城区370.8亿元占比58.8%，余杭区和萧山区的出让金额分别为109.2亿元和150.5亿元。

由于2015年杭州市区土地市场的整体收缩，在土地出让的未来潜在供应方面，主城区、萧山区、余杭区都有不同幅度的下降，尤其是主城区域。

随着开发商拿地策略的收缩，开发商市场集中度在进一步提升。

绿城、滨江、万科前三甲，前十开发商占据总量的约40%。

五、未来市场成交预判：

需求有部分透支风险，上半年成交机会优于下半年

2015年杭州楼市成交主要依靠刚性需求，90平米以下户型成交占比达到57.4%，改善型需求略有抬升，90-144平房源占比较2014年上升2.7个百分点。

2016年随着政策对改善型需求的再次提振，改善型需求及部分投资性需求相继入市，90-144平米成交比例再次较2015年提升4.3个百分点。

但从长期交易量均值看，杭州2009-2014年5年期间年均一手房成交面积均值为837万平方米，2015年成交1315万平方米，已部分透支未来需求，2016年上半年成交惯性加之政策支持，成交有望保持高位，但2016年下半年随着2015年新购土地进入市场，同时需求增长乏力，我们预计成交将同比出现下滑。