项目开发经营管理.docx
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项目开发经营管理
第一部分项目开发
1.组织优秀的项目团队
项目行性研究以及产品的开发策划是一个系统性、专业性的工作。
在投资决策阶段，公司需要组织一个由集团公司和地产公司经验丰富的专业技术人才组成的项目组，成本控制人员要参与投资决策阶段的具体工作。
项目组应由以下人员组成：
建筑师、造价工程师、营销人员（或委托专业策划公司）、工程技术人员投资分析人员、经营管理人员（或项目经理）。
在投资决策阶段，项目组应完成从市场调研、产品策划、产品定位、风险分析到投资估算与分析的全过程工作。
其中，成本控制人员主要对城市的市场状况和经济形势、建筑安装工程造价状况、政府费税情况、贷款利率等做出充分的了解、分析和判断。
2.进行详细的成本分析
（1）土地开发成本土地成本支出约占项目总支出的20-30％，因此对土地的确定应充分考虑开发风险和升值空间，其成本的确定应包含：
①土地出让金土地出让金可参考政府近期出让的类似地块，并结合其位置及周边状况、建筑容积率等进行修正估算。
②土地征用费、城市配套费、拆迁安置补偿费土地征用费、城市配套费均有具体规定。
开发企业在与政府协商时应充分利用政策优势，针对性地对项目所涉及的各项市政大配套进行实际调研，对管线的增容、道路的拓宽、公建的配套作充分估计。
拆迁安置补偿费一般采用货币补偿，其费用可参照近期类似项目。
（2）前期工程费用估算前期开发费一般占项目总支出的3％左右，但因各地实际收费差异也有很大差别。
“三通一平”“和临时设施费应根据实际估算，并结合实际状况充分发挥临时设施对项目建设的相对永久性，从而相对降低开发成本。
前期工程费用的其它费用较为繁多，规定费率与实际收费有差异，开发商应注意同相关部门协调。
同时，随着政府职能的转变，许多规费由硬性指标转变为市场调控，开发商应确保其既符合政府政策要求，又满足项目开发利益。
（3）建筑安装工程造价成本建筑安装工程造价一般占项目总支出的45-55％，因地域差异比例数也不尽相同。
其成本分析应首先分析当前区域经济形势，掌握建筑市场中施工企业总体状况。
调研近期类似项目造价指标，了解市场人工、材料变动情况，对影响造价的主要因素进行分析修正，合理科学地确定项目的建安成本指标。
并对初步设计方案的开发成本进行分析优化，共同确定产品定位。
（4）社区管网、配套设施、小区智能化费社区管网费用对于一些中档楼盘社区一般为项目总支出的6％左右。
在决策阶段，成本控制的重点应是对市政大配套的一次网站的供应能力及区内网站的设置进行了解、分析，做好估算。
区内配套应坚持在不影响产品品质定位及差异化的前提下，尽量做到精简配套，同时考虑配套项目的可经营管理性，为项目后期的物业经营运作打好基础；配套也包括社区规划配套，应考虑其适应性。
小区智能化的定位应坚持“宁精勿多、满足基本所需”的原则，繁琐的智能化系统的维护和运行费用将给物业经营管理增加难度，而且技术折旧非常快。
（5）园林环境工程费园林环境一般为项目总支出的3-5％，其成本应同项目的定位相关联，也与项目所处的地域环境有关。
（6）投资决策阶段的费税分析管理费：
根据城市地域特点一般确定为销售收入2-3％。
销售费用：
一般确定在销售收入的2-3％，销售费用的控制应注意选择好适当的广告媒体，处理好售楼处、样板房的设置方法及定位。
财务费用：
投资决策阶段应对财务费用做好充分估计，正确运用资本的杠杆，以最少的财务费用满足项目资金链的连续性。
资金的使用成本将对开发商最终利润产生较大影响。
税金：
在决策阶段，开发商应根据政府有关规定估算，并争取获得政府支持，减免部分税费。
在二线城市，税费的减免对于异地开发商来说是至关重要的。
（7）不可预见费及风险分析根据项目的复杂程度，不可预见费及风险一般为除去土地开发费用外的直接成本的3-5％。
投资决策阶段，项目组应做好项目的土地成本变化、建造成本变化、房屋售价变化、开发周期、容积率、贷款利率、政策变化等方面的风险分析，基本保证风险成本小于项目净利润的5-8％。
二、设计阶段
设计阶段的成本控制是工程造价控制的重要阶段，其对工程造价的影响在75％以上。
在此阶段，成本控制人员通过恰当地与开发商的建筑师、设计院的设计师密切配合，可取得事半功倍的效果。
主要方法和措施有：
1.根据项目定位确定合理的容积率项目容积率的大小将直接关系到项目的销售收入和建造成本。
尽可能确定一个基本控制区间，充分利用好土地资源，并结合项目地形特点建造环境景观，提高土地利用率。
2.做好设计方案的评审，加强设计方案优化成本控制人员应对设计方案的结构体系、基础造型、平面布置进行成本分析，向建筑师提出建议，使设计方案不断优化。
同时，对设计方案的计算过程进行评审，杜绝人为因素的保守扩大，尤其在设计系数的取值上。
3.实行限额施工图设计，明确奖惩办法对设计单位施工图限额设计指标有：
（1）每平方米钢筋含量指标；
（2）每平方米砼含量指标；
（3）单位施工图预算指标；
（4）设计变更费用限额指标。
4.加强设计质量检查监督，减少设计变更费用对设计单位的管理工作具有较强的专业性，如果开发商本身人力资源不足，可整合社会资源，增强事前控制的力度。
与设计单位签订的合同，应明确规定因设计质量不足所造成变更的制约措施。
给设计阶段必要的时间，也是减少或杜绝“三边工程”的必要条件。
三、招投标与合同洽商阶段
项目招投标与合同的洽商确定是项目成本控制管理工作中的重要环节，很多相关法律文本均在此阶段完成，许多隐患和难点也是在此阶段留下的，这个阶段的工作质量将直接影响项目运作期间的成本管理和结算工作。
因此，成本管理人员在此阶段，应根据项目总体进度计划使工程招投标清晰、有条理，使工程合同符合项目要求。
1.做好招投标工作的几个主要措施根据项目整体施工计划制订详尽的招投标计划，通过市场调查分析，建立和完善区域性的施工单位、建筑材料、政策法规等信息库，为招投标储备信息资源。
制订招标计划的同时，应明确招标原则，界定承包方式、范围、支付款办法及甲供材料的范围、方式、分包项目等主要合同洽商条款。
招标阶段控制造价的主要方法有：
（1）单位工程方面：
以采用总承包方式为主，部分项目分包。
单位工程实行平方米造价包干或总价包干方式，对于有规模效益的分项工程，如门、窗、楼梯栏杆等采用分包，同样实行单方造价包干。
（2）甲供材料方面：
对于涉及工程品质的材料（如外墙漆、装饰材料等），宜采用统一甲方供料，一些大宗主要机电设备也应甲方自行采购。
在资金允许的条件下，因季节因素价格变动较大的某些材料（如水泥、钢材等），也可充分发挥开发商的规模效益进行甲供。
甲供材料价格也应通过竞标定价，公司必须确保比承包商有价格优势，避免损伤承包商的积极性。
（3）区内配套及园林景观工程方面：
宜采用清单报价形式招标，同时招标时应对主材的规格、品质予以明确。
（4）智能化工程方面：
宜采用清单报价方式招标，合同价款应采用可调价款的方式。
招标时应约定主要材料价格的调整幅度差值，结算时，超过此差值，其价格将进行调整（因为电子产品更新换代快，价格降幅大，智能化系统由施工到投入正常使用时间跨度大）。
（5）土石方工程方面：
区内的土石方平衡工程也是成本控制的重点，在招标时宜选择专业公司进行施工，专业公司之间可采用单方报价的竞争方式进行投标、竞标。
招投标工作环节多，有力的监控将避免决策失误、成本失控。
一方面，加强对投标单位的资格审查。
详细审查其单位的信誉、经济状况、操作能力，避免“鱼目混珠”扰乱投标环境，给招标带来难度，甚至做出错误的判断。
另一方面，加强对标底的审核。
标底的计算过程具有专业性、复杂性、人为因素较多的特点。
企业应建立复核机制，避免标底偏差所产生的成本提高或投标单位盲目低价中标给工程管理及结算工作带来困难。
2.合同管理体系中的成本控制
（1）合同的严密性除正常应明确的合同条款外，还应对设计变更、现场签证的计价方法、特殊工艺的计价方法、违约处理方法及可能遇到的风险处理方法等进行明确，以便避免结算时产生分歧和矛盾。
（2）合同的可操作性合同的可操作性主要体现在发、承包方能够实际执行。
避免承包方为取得工程盲目承诺不可能实现的条款，从而影响工程进度以及项目的各项计划的实施。
四、施工阶段的成本控制
施工单位与开发商的管理理念及方法往往存在差异，要想建造出优质的楼盘，公司须在一些关键管理环节上建立严密而切实可行的管理措施，体现在成本管理上主要有以下三个方面应予以加强：
1.加强设计变更、现场签证的监督和管理施工阶段的设计变更和现场签证是不可避免的，但应处于一个严密的管理控制体系之中。
设计变更及签证管理控制体系应明确：
操作流程、流程环节中的责任人、责任人的管理权限、流程环节的确认时限、否决及责任追究制度等。
同时，让施工单位明晰该操作体系，以便于协作配合，提高工作效率，为结算打好基础。
2.加强设备和材料的品质与价格管理完善的设备、材料管理体系是打造精品工程的必要条件，通常操作方式有：
（1）自行采购自行采购既能起到成本控制作用，又避免双方结算时产生分歧。
如大型机电设备（电梯、空调等）、外立面装饰材料（外墙漆、饰面砖等）等一些对项目品质影响较直接，同时价格较高又易发挥规模采购优势的材料要自行集中采购。
园林景观工程所用的部分材料，也可通过竞标自行采购。
（2）总承包单位采购开发商对一些建筑常用的地材、通用材在限定品质、性能的前提下，可让承包单位采购，这样可发挥承包商比开发商更熟悉市场的优势，从而调动其积极性。
（3）甲方限价承包单位采购一些没有一次性包死的工程，主要材料价格可通过发、承包方共同议定一个价格确认程序来确认价格，结算时按限定价格结算，限价时应明确价格时限及范围。
上述材料采购的三种方式都应在样板、样品认证制度、进场验收确认制度监控下才能投入使用。
3.加强资金计划执行的监控
（1）资金计划是建立在项目的各项合同已确定且总体施工进度计划已确认合理的基础上，这就要求成本控制人员与工程管理人员在前期相互协调，扎实地做好基础工作。
（2）施工阶段的工程款支付是以资金计划为基础的，它应同施工进度计划相协调，在这样一个总框架下监控项目，可使工程管理更加清晰。
当月实际发生额的增减超过资金计划一定比例时，成本控制人员和工程管理人员应及时分析、阐明原因，严重时，提出成本预警和工程进度预警。
（3）资金计划与成本的动态控制相结合，可使公司更好的掌控项目的运行，使企业的销售收入与工程支出处于良性循环。
五、结算阶段的成本控制
结算工作的突出特点是：
“大量性、集中性、复杂性”。
为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽应建立以下机制：
1.会议确认制结算原则采用会议确认制。
通过结算会议确定结算方法、人选、结算期限、除正常结算项目之外所发生的特殊问题以及合同没有约定或双方分歧较大的项目。
2.二次复核、审计制建立切实可行的二次复核、审计机制，使结算工作处于受监控状态。
一方面，加强内部制约；另一方面，减少工作失误。
具体操作人员应聘请经验丰富的造价人员也可委托中介机构。
3.奖惩制度结算完毕后，对照成本目标进行分析、整理，并分别就设计单位的设计质量（含本企业设计管理部门）、监理单位的现场签证（含本企业工程部）的管理情况，进行成本控制的程度分析，视具体情况给予奖罚。
总之，房地产开发的成本控制应贯穿于项目开发的全过程，其控制的重点在于前期的决策、设计阶段的预控、招投标与合同洽商中的精确布控以及施工与结算阶段的严控。
尤其在二线城市开发项目的利润还不是很
第二部分帝豪花苑经营方案
此次帝豪花苑营销推广执行方案，是根据前期项目营销总案、项目推广策略及实施计划等几次策略性、概念性讨论进行的深化，它将力求解帝豪项目在2011年**月**日开盘前营销推广工作的开展、实施问题，一方面我们要将其细化到可执行层面，一方面我们将对前面所提出的项目核心要素进行串联和有序投放。
一、营销推广执行总原则
（一）推广原则
◆短期内的重点推广节奏，制造持续性热点；
◆节点设置是营销推广工作的人为设定。
（二）推广主线
●品牌线：
用心建筑生活
●产品线：
让建筑的凯旋成为城市的骄傲
●客户线：
与城市共发展，追求生活风尚
●人文线：
崇尚现代的新人文环境
（三）推广阶段
依据帝豪花苑项目进度计划制定
●第一阶段：
预热期（2011年6月中旬-2011年8月下旬）
●第二阶段：
开盘期（2011年9月上旬-2011年9月下旬）
●第三阶段：
强销期（2011年10月1日-2011年11月30日）
●第四阶段：
平稳期（2011年12月1日-2012年2月15日）
二、营销推广执行总计划
此次营销推广执行从内容上讲，涵盖了广告推广、SP活动推广、客户推广、软文推广等主要方面，为了能够使营销推广执行方案保证整体性，故不按内容进行板块划分，主要按照各推广阶段的时间线索及各推广手段的逻辑线索。
一、推广主线
本阶段的推广主线主要以品牌线为主，在推广内容上引出项目的核心主题——建筑城市理想，体会生活的味道。
二、推广主题——体会生活的味道！
本项目是帝豪房地产的第一个项目，也是帝豪集团进军房地产战略的重要组成，对帝豪集团在酒泉市的品牌形象有着举足轻重的影响，作为帝豪集团2011年战略的开山之作，将帝豪花苑项目提升到全面拉动酒泉房地产市场的竞争升级的高度。
帝豪理想——关注城市发展，参与城市建设。
帝豪是有理想的发展商，关注并参与城市的未来发展是帝豪的理想，对于酒泉，帝豪的理想是为城市精英打造区别于传统市区生活，从多角度来体会未来的现代新城市生活的味道。
三、推广目的
为了能够更有效地保证推广的力度及效果，在第一阶段——入市期主要突出以下两个方面工作：
●“帝豪花苑”品牌强势形象树立，确立项目的市场形象；
●利用帝豪品牌的导入和演绎，推导出项目的核心理念——“建筑城市理想，体会生活的味道！
”，为后续推广埋下伏笔。
（一）预热期（2011年6月中旬——2011年8月下旬）
1、预热期推广策略
预热期因时间持续较长，且缺乏项目基本进度形象与相关手续，不便亦不必强势推广，基本以节点式推广为主。
现根据前期工作进度估算，将预热期分为以下两个阶段：
第一阶段（2011年6月中旬——2011年7月下旬）
本阶段无任何销售道具，故只能接受客户登记，积累客户资源，为项目进行内部认购活动做准备。
本阶段宣传力度不宜过大，推广重点为：
A.形象推广——围绕项目推广主题进行宣传，突出项目的核心主题——建筑城市理想，体会生活的味道！
B.节点式活动推广——借助销售人员进场这个点开始对项目进行宣传推广，迅速提高项目的知名度。
第二阶段（2011年7月下旬——2011年8月下旬）
由于第一阶段初步确立了项目的市场形象，各项前期准备工作在不断完善，故形象宣传已不再是客户关注的焦点，他们最关心的是楼盘的内在品质。
同时作为开盘前的过渡阶段，现阶段的推广重点为：
A.形象推广——“缔造光荣成就梦想”（产品品质）
“用心建筑生活”（质量品质）
B.SP活动推广
活动一：
帝豪花苑研讨会
活动组织：
建议邀请市政府领导、行业主管领导、集团董事长、集团公司领导以及业界知名人士等，由帝豪房地产出面组织，充分扩大活动，并加强后续媒体放大。
活动时间：
2011年8月20日开工以前举行
说明：
本案具体执行细则将提供相关专案策划。
活动二：
帝豪花苑开工仪式
活动内容：
活动方案计划届时另行提交。
活动时间：
待定
2、媒体推广组合
（1）报纸广告
对第二阶段“帝豪花苑研讨会”和“帝豪花苑开工仪式”活动进行报广宣传，以软文为主，硬广为辅的方式。
（2）户外广告
位置：
销售部、棉纺厂
3、主要工作
（1）销售人员进场
（2）预热期节点式活动推广
（3）销售物料的准备
A.折页：
1万份
B.户模：
4个
C.展板：
8块（产品说明4块规划2块产品形象宣传2块）
D.服装、名片等
E.工地现场围板
（4）开盘价格体系制定与审批
4、此阶段营销目标
（1）初步树立帝豪花苑在酒泉市百姓心中的形象。
（2）积累目标客户群资料，为开盘作充分准备。
（3）确定开盘方式。
（二）开盘期（2011年9月上旬——2011年9月下旬）
1、推广重点
经过2个月左右的预热期，积累的一定量的客户，已经初步树立起项目形象，同时前期准备工作基本就绪，此阶段应趁热打铁，进一步加大推广力度，在开盘这一个月的时间内，对市场进行第一次扫荡。
（1）宣传重点
A.规划
B.园林景观
（2）SP活动
A.9月10日教师节
B.9月26日房地产公司成立1周年纪念
2、报纸广告
开盘发售，前期蓄势将得到第一次施放，为达到预定的效果，开盘前一周开始报广宣传。
以软文为主。
●软文配合
以酒泉日报为主，结合其他媒体，主要讲述帝豪品牌的创业路程，帝豪集团进军房地产业的战略意义，以及帝豪花苑将带给酒泉市前所未有的深刻变化。
软稿一：
Ø时间建议：
*月*日（暂定）
Ø主题建议：
缔造光荣成就梦想——帝豪集团进军房地产业
Ø媒体建议：
酒泉日报
Ø篇幅建议：
新闻稿形式半版及标题新闻
软稿二：
Ø时间建议：
*月*日（暂定）
Ø主题建议：
帝豪花苑——建筑城市理想！
Ø媒体建议：
酒泉日报
Ø篇幅建议：
帝豪房地产总经理专访形式半版
软稿三：
Ø时间建议：
*月*日（暂定）
Ø主题建议：
体会成活的味道！
Ø媒体建议：
酒泉日报
Ø篇幅建议：
新闻稿形式
软稿四：
Ø时间建议：
*月*日（暂定）
Ø主题建议：
兑现未来生活！
Ø媒体建议：
酒泉日报
Ø篇幅建议：
新闻稿形式
（3）户外广告
在主要路口制作条幅广告，进行开盘信息发布。
3、阶段性工作内容
（1）开盘活动推广
开盘活动形式待定，方案届时另行提交
（2）销售物料准备
A.折页
B.展板
C.户模（以上3项工作在预热期未完成务必在开盘前准备完毕，若已完成则省去该项。
）
D.户型单页（每种户型1000份）
说明：
开盘前软新闻发布时，折页可用于夹报投放。
（3）开盘期价格体系执行
（4）销售工作计划由销售部另行提交。
（三）强销期（2011年10月1日——2011年11月30日）
1、推广重点
此阶段为销售旺季，应承接开盘强势营销态势，继续升温市场，以消化主力户型，同时尽量在价格配合的情况下采取限量发售、及时销控、及时调价，小步攀升的策略，灵活操作，以期待良好的市场形象与价格走势。
推广重点为：
A.户型
SP活动推广
（1）迎10.1，购房7天乐
（2）10月6日中秋佳节，双节喜相逢
（3）10月30日重阳节
活动计划届时另行提交
2、媒体推广组合
（1）户外广告
广告内容调换，从规划、园区景观出发宣传小区的环境
3、阶段性工作内容
（1）根据开盘期销售情况来制定价格调整计划与审批
（2）SP活动推广
（3）销售信息反馈与总结
（四）平缓期（2011年12月1日——2007年2月15日）
1、推广重点
此阶段为销售淡季，推广重点为：
A.园区配套
B.物业
SP活动推广
（1）12月25日圣诞节
活动计划届时另行提交
2、媒体推广组合
（1）户外广告
广告内容调换，从园区配套、物业出发宣传小区的形象。
3、阶段性工作内容
（1）SP活动推广
（2）销售信息反馈与总结
营销推广费用制定原则
（一）常规营销推广费用内容
常规营销推广费用包括：
1、媒介广告制作、发布费用。
如：
报纸、户外、电视等
2、销售物料印刷制作费用。
如：
折页、单张等
3、销售环境包装费用。
销售中心的包装（配合节日或活动）、工地形象包装、导示系统制作等。
4、活动费用。
展览、促销、公益活动等活动。
5、其他不可预见费用。
按业界常规，样板间的装修费用不应纳入项目的营销推广费用，是属于项目销售的必备硬件。
（二）帝豪花苑营销推广费用制定原则
（1）参照邢台市和酒泉市市场行情和业界常规，从项目实际情况出发。
（2）充分征求多方意见，虚心采纳良好建议。
（3）尽量避免因考虑不周而超出预算。
（4）在保证该项目的正常推进的前提下，充分考虑帝豪房地产公司的战略规划。
补充说明：
本方案为整体推广思路，具体的工作开展以此方案为理论依据。
分阶段、分内容具体细节安排详见各阶段具体工作计划与方案，如：
具体的活动策划方案等。
在后期确保推广阶段划分与项目工程进度紧密结合，工程进度以及准备工作将直接影响营销推广节奏。
本方案是截止到2011年末的工作时间计划，对于其中的一些计划安排，在经过讨论的基础上进行修改，未尽事宜在以后的工作开展中。
第三部分帝豪花苑小区管理方案
帝豪花苑小区
物业管理方案（草案）
根据“帝豪花苑”居住小區的设计特点，现拟定小區”物业管理方案”。
我们真诚希望在服務合作中，能使业主和住户充分享受到物业管理所带来的方便、温馨和周到的服务，使“帝豪花苑”物业持续升值，为住户营造一个安全、整洁、优美、方便的温馨社区，提升生活品质，实现业主、开发商、物管处和谐、多赢的经营目标。
一、“帝豪花苑”物业概况 “帝豪花苑”位于三原縣东三路南段东侧，东近东四路，南接南环路东段十字，西邻颐水花园小区，地理位置优越。
总建筑面积约万平方米，规划容积率：
建筑由小高层、多层花园洋房和谐布局。
配有较高价值的超市，占据交通“黄金点”，交通便捷，银行、学校、酒店、邮局等生活设施齐全，是居家置业的理想物业。
美丽的社区，更需要耐心、细致、负责任的物业去用心呵护。
二、接管后将采取的管理档次及服务标准
根据“帝豪花苑”的实况，我处确定帝豪花苑物业为中档管理。
其服务标准如下：
（一）建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，及时处理并有回访记录。
（二）定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理建议及时整改。
满意率达98%以上。
（三）建立落实保修承诺制，零修、急修及时率95%，返修率不高于1%。
（四）每年公开一次物业管理服务费用收支情况。
（五）物业档案、业主楼案、设备设施档案齐全。
（六）常规性公共服务。
1、房屋管理及维修养护
（1）栋号、楼层、房号等标志明显，设立引路方向平面图。
（2）物业外观完好、整洁、外墙无脱落，无乱贴、乱涂、乱画现象。
（3）空调安装统一，防护网安裝統一。
2、共用设备管理，保证设备良好，定期保养无事故隐患。
（1）供电系统。
保证正常供电，停电1天以上通知用户，告知原因。
（2）弱电系统。
保证系统正常工作。
故障及时排除。
（3）消防系统。
设备设施齐全、完好无损，可随时起用；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，消防疏散通道畅通；保证无火灾安全隐患。
（4）给排水系统。
停水提前1天通知；排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车位、设备房无积水、浸泡发生；遇有事故，维修人员在20分钟内到达现场抢修，并无长时间停水。
3、共用设施管理。
共用配套服务设施完好，大门厅、道路、楼道等公共照明完好，道路通畅，路面平坦。
4、保安及车辆管理。
（1）专业保安队伍，24小时值班及巡逻，保安文明执勤，言语规范，处理突发事件。
（2）出入车辆有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。
（3）车辆出入管理严格，有登记。
（4）停车位停放整齐，场地整洁。
（5）危及人身安全处设有明显标志和防范措施。
（6）联系群众，搞好群防群治。
（7）在公安派出所指导下搞好治安管理。
5、环境卫生管理。
做到定人、定地点、定时间、定任务、定质量
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