田森奥林春天物业移交方案1.docx
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田森奥林春天物业移交方案1
田森奥林春天物业移交方案
建设单位：
移交单位：
施工单位：
日期：
一、总则
二、物业移交责任主体
三、物业移交责任主体职责
四、物业移交流程
五、物业移交工作程序
六、物业移交工作计划
七、物业移交验收小组
八、物业接管小组
九、质量整改小组
十、物业移交验收
十一、工程质量整改
十二、竣工结算办理
一、总则
为确保田森奥林春天物业移交工作顺利进行，维护项目品牌形象，严格产品质量控制，保护业主利益，特制定四川省田森房地产开发有限公司物业移交管理条例，涉及物业移交的各方责任主体及田森地产相关责任部门必须遵照执行。
1、目的
规范物业移交流程，明确建设单位、施工单位、物业公司责任范围，确保业主利益得到根本保障，树立田森品牌形象。
2、适用范围
适用于田森地产开发的所有项目
3、术语与定义
物业移交：
指田森开发的项目通过竣工验收和备案，经业主验收、物业公司验收确认达到移交标准后，移交物业公司进行管理的过程。
移交单位：
四川田森房地产开发有限公司
施工单位：
指田森地产项目所有参与建设的总包单位及分包单位，包括设备厂商。
接收单位：
指通过招标确定的物业管理公司。
工程实体：
指形成建筑实体的全部分部分项工程。
工程资料：
指竣工图、竣工验收资料、竣工验收合格证、备案手续及移交责任单位确认单。
竣工结算：
指施工单位完成合同及委托施工任务，经质监站、消防大队、技术监督局等行业主管部门，监理公司及田森工程部、监理部确认验收合格，由田森成本部与施工单位依照合同约定办理工程费用结算确认的过程。
二、物业移交责任主体
1、施工单位：
移交单位为总承包单位及各专业分包单位
序号
施工单位
总包或分包
责任范围
项目负责人
联系电话
1
总承包
散水以内土建及水电安装
2
供电分包
高压供电1B~7B高低压配电安装
3
防火门分包
防盗门及防火门安装
4
涂料分包
3#~8#楼外墙涂料、5#~8#公共部位乳胶漆、H户型及S1~S2外立面真石漆
5
铝合金分包
铝合金门窗、铝合金阳台栏杆安装
6
楼梯栏杆分包
室内外楼梯栏杆安装、集水坑篦子、地沟盖板
7
装修分包
1#~2#电梯大堂及AB户型电梯前室装饰
8
景观分包
一组团软硬景、二组团硬景、3#~4#楼电梯大堂及AB户型电梯前室装修
9
装饰分包
S1外立面花岗石等装饰
10
装饰分包
健身会所及销售部装饰
11
景观分包
示范区及35米绿化软景
12
总平分包
室外管网、挡墙及消防通道
13
景观分包
二、三组团外围及三组团内庭硬景
14
装饰分包
D户型钢构、钢楼梯、3#~8#楼电梯大堂装饰
2、移交单位：
四川田森房地产开发有限公司
序号
职能部门
职能
主要责任
部门负责人
1
工程部
工程管理
编制移交计划、组织验收及整改
2
监理部
验收
参与验收、提出整改意见
销售部
监督
参与验收、监督移交
3
综合办
资料管理
资料签章及归档
3、接收单位：
忠信物业公司
序号
职能部门
职能
主要责任
部门负责人
1
工程部
验收接管
实体验收、资料验收、接管物业、提出整改意见
2
客服部
档案及客服
建立业主档案、接收物业资料、做好业主服务工作
三、移交责任主体职责
1、销售部
负责组织业主验收及交房工作，参与移交验收，监督移交，做好与业主的沟通工作。
2、工程部
负责编制物业移交方案及移交计划，组织工程竣工验收、综合验收、竣工备案、业主验收、物业移交，配合业主交房，确认移交资料，组织移交问题整改工作。
3、综合办
负责对移交资料及手续归档工作及确认手续盖章。
4、监理部
负责对工程实体验收及移交资料的确认，监督移交过程的合法性与规范性，对移交问题的整改进行监督、验收与确认。
5、物业公司
成立接管小组，组织对工程实体与竣工资料验收、确认与归档，对移交问题的整改进行监督、验收与确认，依据建设单位与施工单位签订的保修条款组织移交后质量整改，依照与建设单位签订的合同约定履行相关物业管理责任。
6、施工单位
根据与建设单位签订的合同约定完善相关工程施工，总包单位组织竣工验收与竣工备案，分包单位参加竣工验收与竣工备案，分包单位配合总包单位完成相关竣工验收资料与备案资料及手续办理，负责就自身施工项目向物业公司进行移交，由总包单位组织质量整改小组，各分包单位按总包单位要求委派专人参加整改小组，组织对移交问题在要求时限内进行整改，对移交后保修期内的质量问题各施工单位在接到物业公司通知后分别组织整改，确保田森地产形象与信誉，确保业主利益。
四、物业移交流程
资料不合格
合格
实体及设备不合格
五、工作程序
1、物业移交方案编制
A、工程部于工程竣工初步验收后组织编制物业移交方案，物业移交方案经田森地产总经理批准后分发各责任主体遵照执行；
B、移交方案中必须明确以下事项：
物业移交工作流程；
物业移交责任主体，公司全称、注册地址、法定代表人、项目负责人、联系方式
物业移交责任主体相关职责及义务；
物业移交计划，移交项目、时间安排、参加人员及联系方式；
物业移交工程实体验收标准；
物业移交资料提供细目及标准；
物业移交管理小组成员；
质量整改管理要求及移交后工程质量保修责任。
2、物业移交内部验收
奥林春天物业移交内部验收工作由工程部组织，监理部、销售部与物业公司共同参加，对全部工程实体及设备运行情况进行全数检查及验收；
对验收过程中存在的问题及业主看房提出的相关问题以书面形式提交各施工单位限期整改，整改完成时限由工程部根据物业移交计划时间安排确定。
3、工程实体及设备设施移交标准
各施工单位必须于物业验收前完成各自合同范围内全部工作内容，经质监站、技术监督局、消防大队、城建监察大队等相关行政主管部门验收合格，并经田森工程部、监理部、销售部、物业公司验收合格方可进行物业移交。
4、资料移交内容及标准
序号
资料名称
资料内容
资料标准
责任单位
1
工程竣工资料
全部竣工图、分部分项验收资料
按竣工资料标准装订成册，需有目录
各施工单位
2
工程实体确认表
分户、分项进行确认的表单
每幢装订成册，需有目录
物业公司
3
设备设施明细表
包括电气、给排水、消防、安防、景观、车库设备等全部设备设施
分专业装订成册，需有目录
物业公司
4
接管确认单
分专业进行确认
详样表
物业公司
5、资料样表：
（详样表）
六、物业移交工作计划
物业移交工作计划
序号
工作内容
开始时间
完成时间
责任单位及工作内容
１
物业移交专题会
6月12日
田森地产、忠信物业、施工单位
２
竣工资料移交
6月15日
7月15日
田森牵头，总包汇总，分包配合
3
保安进驻
6月21日
忠信物业负责
4
分户验收
6月15日
6月25日
田森地产、忠信物业、施工单位
5
公共部位验收
6月15日
6月20日
田森地产、忠信物业、施工单位
6
电气设备验收
6月15日
6月16日
田森地产、忠信物业、施工单位
7
供水系统验收
6月17日
6月18日
田森地产、忠信物业、施工单位
8
排水系统验收
6月19日
6月20日
田森地产、忠信物业、施工单位
9
安防系统验收
6月20日
7月10日
田森地产、忠信物业、施工单位
10
天然气验收
6月21日
6月22日
田森地产、忠信物业、施工单位
11
景观验收
7月1日
7月10日
田森地产、忠信物业、施工单位
12
车库验收
7月1日
7月5日
田森地产、忠信物业、施工单位
13
总平验收
7月1日
7月10日
田森地产、忠信物业、施工单位
14
S1、S2、S3商业验收
7月1日
7月10日
田森地产、忠信物业、施工单位
15
移交手续办理
7月1日
7月30日
田森牵头，总包汇总，分包配合
16
交房质量问题整改
7月1日
7月30日
物业牵头，田森督促，施工单位整改
备注：
本表中田森地产系指田森工程部、监理部、销售部，忠信物业系指其工程部与客户部，施工单位系指省建一公司及各分包单位。
七、成立物业移交验收小组
1、物业移交验收小组成员
奥林春天物业移交验收小组成员
序号
专业
姓名
专业
责任单位
联系电话
1
组长
2
分户验收小组
3
4
地下车库验收小组
魏小兵
张华军
5
电气验收小组
6
给排水验收小组
7
消防验收小组
8
然气验收小组
9
安防验收小组
10
景观总平验收小组
2、验收小组职责：
负责组织建设单位、物业公司及总分包单位对田森奥林春天一期工程进行全面物业移交；
确认工程实体与设计符合性；
确认工程质量满足设计、规范、合同要求质量标准；
确认设备设施运行状态良好；
确认设备设施数量及完好性（含景观）；
确认整改工作内容、整改标准，下发整改意见书；
办理项目物业移交相关手续。
八、物业接管小组
物业接管小组由忠信物业根据本方案组织成立，物业接管小组在物业移交管理小组统一领导下开展工作，参加物业移交验收，负责对工程实体、设备设施完好性与符合性进行确认，接管相关工程资料，办理相关移交确认手续，相关职责分工由物业公司负责。
物业接管小组一经确认接管，相关物业管理及工程整改工作均由物业公司负责，田森地产负责监督质量整改工作，施工单位按照合同中保修条款约定组织整改，物业接管小组成立后，以书面形式提交田森地产工程部。
物业接管小组成员
序号
姓名
专业
联系电话
九、成立工程质量整改管理小组
为确保奥林春天物业移交过程中发现地质量问题得到及时整改，特成立工程质量整改管理小组，整改管理小组在物业移交验收小组统一领导下开展工作，工程质量整改管理小组由总分包施工单位组织成立，分包单位项目负责人参加。
整改管理小组负责组织对物业移交过程中发现的质量问进行整改，同时负责对交房后保修期内施工单位质量保修管理。
出现整改问题由物业公司书面形式提交整改小组与田森工程部，整改小组负责组织质量问题整改；田森工程部负责监督、验收相关质量整改。
工程质量整改管理小组
序号
姓名
职务
公司全称
注册地址
联系电话
十、物业移交验收
1、专业分组
田森奥林春天物业移交验收由物业移交验收小组统一组织实施，本次物业移交验收系指田森奥林春天一期工程全部建筑工程、总平面、景观验收，亦包括各设备设施运行验收。
由于工作量相当大，为确保2010年6月30日全面完成物业移交工作，特将此次物业移交验收分为各专业小组分别进行，具体分组如下：
序号
分组名称
负责人
联系电话
验收范围
一
建筑实体验收
1
分户验收小组
2
公共部位验收小组
二
专业验收
1
地下车库验收小组
2
电气安装验收小组
3
给排水安装验收小组
4
消防安装验收小组
5
安防工程验收小组
6
景观及总平验收小组
7
亮化工程验收小给
8
天然气验收小组
9
资料及手续办理小组
2、物业移交验收
物业移交验收工程由各小组负责人根据移交验收计划分别组织相关验收，物业移交小组成员由各责任单位负责委派，交由各小组负责人统一安排进行移交验收。
移交验收时间详物业移交工作计划。
工程实体及设备移交物业验收标准为国家现行工程验收规范及标准，合同中对工程质量相关约定及创杯实施方案中对工程质量的相关要求视为验收标准，物业公司提出的接管标准视为移交验收标准。
物业移交验收通过后，按本方案提从的样表完善相关的移交确认手续后方可视为通过验收。
十一、工程质量整改
1、质量整范围
在物业移交过程中验收小组提出或发现的工程质量不合格、未完善者，或在业主交房后业主提出的质量问题或未完善工作均属于质量整改范围，各施工单位必须无条件完成整改。
2、整改意见书
在物业移交过程中发现的质量问题或未完善的工作由物业移交验收小组根据问题特征发出整改意见书，对交房后业主或物业公司提出的质量问题或未完善的工作由物业公司根据问题特征发出整改意见书。
整改意见书必须明确质量问题或未完善的工作内容、部位，明确整改完成时间及质量要求，整改意见书详样表。
整改意见书必须发送到施工单位、田森工程部，物业公司留存，发送整改意见书必须有签认或具备发送的确认方式。
3、整改验收工作
在物业移交工作全面完成之前，其整改完成后由物业公司与田森监理部共同验收合格视为整改完成；在物业移交工作全面完成之后，由特业公司组织验收合格后视为整改完成。
4、索赔
对拒不整改者，由物业公司书面告知田森工程部进行违约索赔，同时田森地产有权另行委托整改，相关整改费用双倍从施工单位保修金中扣除，并按合同约定进行违约索赔。
对未在限期内整改完成的每延误一天按5000元至10000元进行处罚款，直接从保修金中扣除。
工程质量整改意见书
NO：
0001
施工单位:
贵公司承担施工的田森奥林春天一期工程合同范围内工程质量存在以下问题，相关工整改意见及完成时间详下表，望贵公司接到本意见书24小时内予以书面回复，并在限定时间内完成整改，并通过建设单位专业工程师及我公司验收。
若24小时内不予回复视为拒绝整改，我公司将请示建设单位另行委托单位整改，相关整改费用将双倍从贵公司工程尾款或保修金中扣回，对未在限期内整改完成的每延误一天按5000元至10000元进行处罚，直接从工程尾款或保修金中扣除。
物业公司（章）
2010年月日
项目名称
田森奥林春天一期工程
整改部位
幢单元楼号
序号
问题描述
整改意见
完成时间
1
2
3
4
施工单位（章）：
（自检情况）
专业工程师
2010年月日
物业公司（章）：
（验收意见）
专业工程师
2010年月日
建设单位（章）：
（验收意见）
专业工程师
2010年月日
十二、竣工结算
本工程竣工结算办理必须遵照以下程序进行：
竣工结算办理程序
不合格
验收合格
田森奥林春天项目
物业移交资料
施工单位（章）：
四川省第一建筑工程有限公司
移交单位（章）：
四川省田森房地产开发有限公司
接管单位（章）：
成都忠信物业管理公司
移交时间：
2010年月日
第一分部、物业移交管理方案
第二分部、物业移交验收报告
第三分部、单位工程实体验收确认资料
第四分部、设备移交确认资料
第五分部、责任主体名录及保修协议
第六分部、工程竣工验收资料
第二分部、物业移交验收报告
一、项目物业移交验收报告
1、项目物业移交验收报告
NO:
01
项目名称
田森奥林春天一期工程
项目地址
总
承
包
施
工
单
位
四川省第一建筑工程公司（章）
法定代表人：
2010年月日
监
理
单
位
四川现代工程监理咨询公司（章）
法定代表人：
2010年月日
移
交
单
位
四川省田森房地产开发有限公司（章）
法定代表人：
2010年月日
接
管
单
位
成都忠信物业管理有限公司（章）
法定代表人：
2010年月日
二、物业移交验收评价汇总表
2、项目物业移交验收评价总表
NO:
02
项目名称
田森奥森春天一期工程
建设单位
四川田森房地产开发有限公司
物业移交验收意见
序号
分部工程名称
验收评价
1号楼
2号楼
3号楼
4号楼
5号楼
6号楼
7号楼
8号楼
S1商业
S2商业
S3商业
T1别墅
T2别墅
1号
车库
2号
车库
3号
车库
总平
景观
1
建筑工程实体移交验收
1.1
土建工程
1.1.1
工程实体验收（分户）
1.1.2
工程实体验收（公共部位）
1.2
安装工程
1.2.1
工程实体验收（电气）
1.2.2
工程实体验收（给排水）
1.2.3
工程实体验收（燃气）
1.2.4
工程实体验收（消防）
1.2.5
工程实体验收（安防）
1.2.6
工程实体验收（电梯）
1.2.7
工程实体验收（亮化）
1.3
工程实体验收（总平及景观）
2
资料移交验收
2.1
工程竣工资料
2.2
工程实体物业移交验收确认表
2.3
设备设施物业移交验收确认表
2.4
工程质量保修合同复印件
总包单位意见
总包单位（章）
法定代表人
日期:
2010年月日
移交单位意见
移交单位（章）
法定代表人
日期:
2010年月日
移交单位意见
移交单位（章）
法定代表人
日期:
2010年月日
第二分部、单位工程实体验收确认资料
1、单位工程物业移交验收评价表
NO:
03/01
项目名称
田森奥森春天一期工程
单位工程名称
1号楼
物业移交验收意见
序号
分部工程名称
验收评价
1
建筑工程实体移交验收
1.1
土建工程
1.1.1
工程实体验收（分户）
1.1.2
工程实体验收（公共部位）
1.2
安装工程
1.2.1
工程实体验收（电气）
1.2.2
工程实体验收（给排水）
1.2.3
工程实体验收（燃气）
1.2.4
工程实体验收（消防）
1.2.5
工程实体验收（安防）
1.2.6
工程实体验收（电梯）
2
资料移交验收
2.1
工程竣工资料
2.2
工程实体物业移交验收确认表
2.3
设备设施物业移交验收确认表
2.4
工程质量保修合同复印件
总包单位意见
总包单位（章）
法定代表人
日期:
2010年月日
移交单位意见
移交单位（章）
法定代表人
日期:
2010年月日
接管单位意见
接管单位（章）
法定代表人
日期:
2010年月日
1.1、单位工程实体验收确认表（分户）
NO:
03/01/01/001
业主姓名
门牌号
1-2-12-1
1号楼单元楼号
验收情况
序号
分项名称
验收标准
前室
客厅
主卧
次卧
厨房
卫生间
阳台
1
地面
地面平整，无空鼓及开裂
升级会员 