江苏省城市地价动态监测报告.docx

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江苏省城市地价动态监测报告

江苏省城市地价动态监测报告（2009年度）

（2010年5月26日）

前     言

　　　　面对国际金融危机的冲击，2009年我省全力以赴保增长保民生保稳定，全省经济增速持续回升，经济结构不断优化，发展质量稳步提高，社会事业全面进步，人民生活继续改善。

全省实现地区生产总值34061亿元，比上年增长12.4%。

地方财政一般预算收入3229亿元，增长18.2%。

全社会固定资产投资18751.6亿元，增长24.5%。

城镇居民人均可支配收入20552元，农村居民人均纯收入8004元，分别实际增长10.5%和9.4%。

城市化和城市现代化水平稳步提高，年末城市化率达55.6%，比上年提高1.3个百分点。

　　在经济企稳、各种相关调控政策措施出台等诸多因素的共同作用下，2009年全省房地产市场快速回暖，商品房销售强势上扬，房价快速上涨。

我省土地市场渐趋活跃，呈现供需两旺、量价同升的局面。

2009年，我省扎实开展“双保行动”，土地政策保持了与财政、货币政策的一致性和协调性，全省土地供应量大幅增长。

为化解保障发展与保护资源的两难压力，我省开创了以“有效集聚潜在资源，有序统筹城乡发展”为核心内容的“万顷良田建设工程”试点，这也是我省为建立城乡统一土地市场而进行的积极探索。

　　为全面准确把握我省土地市场运行态势，及时向社会和公众提供本年度地价水平与地价动态变化趋势信息，为政府科学制定调控政策，充分发挥地价杠杆在经济发展中的调节作用，江苏省国土资源厅委托省地产发展中心，在2009年全省季度地价动态监测成果的基础上分析汇总编制了本报告。

目     录　　

　　一、2009年度江苏省城市地价动态监测工作概况………………………………………1

　　二、2009年度江苏省城市地价状况………………………………………………………2

　　三、2009年度江苏省城市地价变化分析…………………………………………………12

　　四、2009年度江苏省城市地价的主要影响因素分析……………………………………14

　　五、2009年度江苏省城市地价动态变化与社会经济发展指标关系分析………………16

　　六、2010年度江苏省城市地价变化趋势分析……………………………………………18

2009年度江苏省城市地价动态监测报告

　　一、2009年度江苏省城市地价动态监测工作概况

　　1.工作任务

　　本次报告主要完成2009年度全省县城镇以上城市地价动态监测数据的汇总、分析。

主要包括：

（1）2009年度江苏省总体地价水平及地价指数测算；

（2）2009年度江苏省苏南、苏中、苏北三大区域地价水平及地价指数测算；

　　（3）2009年度江苏省十三个省辖市市域地价水平及地价指数测算；

　　（4）2009年度江苏省十三个省辖市市区地价水平及地价指数测算。

　　2.地价动态监测点维护与更新

　　本次监测以2008年度布设的地价动态监测点为基础，在保持地价监测点稳定的前提下，对原有监测点进行维护与更新，2009年度因城市拆迁改造原监测点灭失而补充监测点65个，全省基准地价更新时新增监测点340个。

2009年12月31日全省共设有地价动态监测点8520个，平均每个城市约115个监测点。

　　3.监测数据的采集

　　本次监测，调查收集了8520个地价监测样点及各地2009年度土地交易、房屋交易、土地年度供需、房屋年度供需、房地产价格和相关社会经济指标等资料，在此基础上建立了2009年度江苏省城市地价动态监测数据库。

　　4.地价内涵的设定

　　江苏省城市地价动态监测体系中的地价是指在设定基准日、设定用途、设定土地使用权年限、设定土地开发程度和设定容积率条件下的国有出让土地使用权市场价格。

（1）基准日：

2009年度地价动态监测体系中的地价基准日统一设定为2009年12月31日。

（2）用途：

按商业、住宅、工业三种用地类型设定。

　　（3）土地使用权年限：

按各类用地法定最高出让年期设定，即商业用途40年、住宅用途70年、工业用途50年。

　　（4）土地开发程度：

按城市区域平均土地开发程度设定。

　　（5）容积率：

城市区域平均容积率设定。

　　5.地价水平、地价指数的测算方法

　　根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）、《城市地价动态监测技术规范》（TD/T1009-2007）和《江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范（2007年版）》，由江苏省城市地价动态监测信息系统自动汇总各个监测城市平均地价，再采用拉氏公式计算各区域和全省地价水平及地价指数。

　　二、2009年度江苏省城市地价状况

　　1.江苏省地价总体状况

　　2009年度我省城市的综合地价为952元/m2，与2008年度相比增长7.84%，年度整体地价水平由上年度的下跌转为上涨，且涨幅较大。

从不同用途看，商业用地平均地价为1478元/m2，与2008年度相比增长8.12%；住宅用地平均地价为1011元/m2，与2008年度相比增长11.75%；工业用地平均地价为378元/m2，与2008年度相比增长0.71%。

三类用地地价同时上涨，其中住宅用地地价涨幅最大，商业用地地价次之，工业用地地价仍保持微涨趋势。

结果见图表1、图表2。

   注：

①单位：

元/m2，下同;②为成果公布需要，地价水平结果四舍五入取整，下同。

　　图表1 2000-2009年度江苏省城市地价水平示意图表

图表2 江苏省城市地价指数示意图表

　　从季度分析来看，我省四个季度地价增长率逐季递增，一季度综合地价增长率为-0.04％，从二季度开始地价增长率由负转正，三、四季度地价增长率涨幅明显，四季度综合地价增长率高达3.71％。

从半年度分析来看，我省上半年地价略有增长，下半年地价增长较快，综合地价增长率前后相差6.98个百分点。

在各类用途中，住宅用地地价增长对综合地价增长起主导作用，两者地价走势基本一致。

结果见图表3、图表4。

　　注：

以上地价指数为环比地价指数,第一季度基期为2008年12月31日,第二季度基期为2009年3月31日,第三季度基期为2009年6月30日,第四季度基期为2009年9月30日。

　　图表3 2009年江苏省季度城市地价指数示意图表

　　注：

以上地价指数为环比地价指数,上半年基期为2008年12月31日,下半年基期为2009年6月30日。

　　图表4 2009年江苏省半年度城市地价指数示意图表

　　2.江苏省三大区域城市地价状况

　　2009年度苏南、苏中、苏北三大区域的城市地价水平在地域空间上继续保持南高北低的梯度分布格局，苏南最高，苏北最低。

和全省地价水平对比来看，在综合地价和商业、工业用地地价上，只有苏南高于全省平均水平；而在住宅用地地价上，只有苏北低于全省平均水平。

从地价涨幅来看，苏南地区综合地价增长率在三大区域中最高，为8.82%；其中商业、住宅和工业用地地价增长率分别为8.91%、13.37%和0.89%，均位于三大区域首位。

苏中地区本年度综合地价增长率为7.87%，与2008年度相比增加了6.76个百分点；其中住宅、工业用地地价增长率分别为10.81%、0.67%，涨幅仅次于苏南地区；商业用地地价增长率为7.19%，位于三大区域末位。

苏北地区本年度综合地价增长率为6.79%；其中商业用地地价增长率为7.64%，涨幅在三大区域中居中；住宅和工业用地地价增长率分别为10.34%、0.63%，涨幅在三大区域中相对最小。

结果见图表5、图表6。

　　图表5 2009年度江苏省三大区域城市地价水平示意图表

　　注：

地价指数以2008年12月31日为基期。

图表6 2009年度江苏省三大区域城市地价指数示意图表

　　从地价季度走势来看，苏南和苏中地区由于商业和住宅地价走低的影响，一季度综合地价增长率都为负，分别为-0.07％和-0.32％，从二季度开始，地价逐季度上涨，其中二季度涨幅较小，四季度涨幅最大，三季度地价涨幅略小于四季度。

苏北地区四个季度地价均环比上涨，但一季度地价涨幅微小，综合地价增长率仅为0.13％，地价涨幅较快也是在三、四季度。

从地价半年度走势来看，三大区域较为一致，上半年地价涨幅都很小，下半年地价涨幅都较大。

其中，上半年苏北地区综合地价增长率最高，为0.62％；下半年苏南地区综合地价增长率最高，为8.42％。

在各类用途中，上半年商业用地地价涨幅最高的为苏北地区，住宅和工业用地地价涨幅最高的均为苏中地区；下半年各用途用地地价涨幅最高的均为苏南地区。

结果见图表7至图表12。

　　图表7 2009年江苏省苏南地区季度城市地价指数示意图表

　　图表8 2009年江苏省苏中地区季度城市地价指数示意图表

　　图表9 2009年江苏省苏北地区季度城市地价指数示意图表

　　图表10 2009年江苏省苏南地区半年度城市地价指数示意图表

　　图表11 2009年江苏省苏中地区半年度城市地价指数示意图表

　　图表12 2009年江苏省苏北地区半年度城市地价指数示意图表

　　3.江苏省省辖市市域地价状况

　　从地价水平来看，2009年度商业、住宅、工业用地地价南京市市域均为最高，宿迁市市域均为最低。

从地价增长率来看，商业用地地价增长率最高和最低的分别为无锡市市域和连云港市市域，涨幅分别为10.93%和2.92%；住宅用地地价增长率最高和最低的分别为南京市市域和连云港市市域，涨幅分别为15.26%和6.49%；工业用地地价增长率最高和最低的分别为无锡市市域和宿迁市市域，涨幅分别为2.05%和0.27%。

结果见图表7、图表8。

　　表7 2009年度江苏省省辖市市域地价水平表       单位：

元/m2

用途

城市名称

商业

住宅

工业

南京市市域

4100

2956

495

无锡市市域

2915

1674

436

徐州市市域

1390

990

289

常州市市域

2779

1459

454

苏州市市域

3675

2060

492

南通市市域

1787

1248

393

连云港市市域

1002

721

254

淮安市市域

1181

750

302

盐城市市域

1149

718

268

扬州市市域

1684

1167

328

镇江市市域

1672

1205

382

泰州市市域

1012

814

318

宿迁市市域

857

534

235

　图7 2009年度江苏省省辖市市域地价水平示意图

　　表8 2009年度江苏省省辖市市域地价指数表

用途

城市名称

商业

住宅

工业

南京市市域

109.61

115.26

100.42

无锡市市域

110.93

114.28

102.05

徐州市市域

105.85

106.58

101.74

常州市市域

105.78

107.44

100.39

苏州市市域

106.34

111.37

100.41

南通市市域

105.75

111.30

100.92

连云港市市域

102.92

106.49

100.28

淮安市市域

108.58

113.61

100.45

盐城市市域

108.25

113.56

101.05

扬州市市域

106.33

108.94

100.41

镇江市市域

108.21

112.75

101.05

泰州市市域

110.05

114.70

101.14

宿迁市市域

107.17

109.16

100.27

注：

地价指数以2008年12月31日为基期。

　　图8 2009年度江苏省省辖市市域地价指数示意图

　　4.江苏省省辖市市区地价状况

　　各省辖市市区比较来看，在地价水平方面，2009年度南京市市区的商业、住宅用地地价均位于全省首位；苏州市市区的工业用地地价为全省最高；宿迁市市区的各用途地价水平均为全省最低。

在地价增长率方面，无锡市市区的商业用地地价增长率为11.08%、工业用地地价增长率为2.02%，盐城市市区的住宅用地地价增长率为18.24%，分别位于各用途用地地价涨幅首位；连云港市市区的商业用地、住宅用地地价增长率分别为2.32%、5.91%，均位于各省辖市市区末位；工业用地地价增长率最低的为苏州市市区，涨幅为-0.56%，是省辖市市区中工业用地地价唯一下降的地区。

结果见图表9、图表10。

　　表9 2009年度江苏省省辖市市区地价水平表        单位：

元/m2

用途

城市名称

商业

住宅

工业

南京市

4335

3149

513

无锡市

3774

1965

501

徐州市

1665

1185

333

常州市

3114

1621

484

苏州市

4315

2315

592

南通市

2305

1610

462

连云港市

1081

826

297

淮安市

1260

803

343

盐城市

1293

939

298

扬州市

2001

1421

373

镇江市

1901

1324

433

泰州市

1505

1208

383

宿迁市

1064

678

248

　　图9 2009年度江苏省省辖市市区地价水平示意图

　　表10 2009年度江苏省省辖市市区地价指数表

用途

城市名称

商业

住宅

工业

南京市

110.15

116.64

100.42

无锡市

111.08

114.29

102.02

徐州市

106.34

108.55

100.69

常州市

105.77

107.59

100.20

苏州市

107.58

111.50

99.44

南通市

105.84

112.50

101.30

连云港市

102.32

105.91

100.21

淮安市

108.60

113.77

100.47

盐城市

107.95

118.24

100.01

扬州市

107.42

108.77

100.45

镇江市

106.98

110.74

101.17

泰州市

110.35

115.09

101.46

宿迁市

109.34

111.16

100.50

　　注：

地价指数以2008年12月31日为基期。

　　图10 2009年度江苏省省辖市市区地价指数示意图

　　三、2009年度江苏省城市地价变化分析

　　1.江苏省地价总体变化分析

　　2009年度全省地价增长按季度递增，上半年地价增长较为平稳，而下半年地价涨幅较大。

2009年上半年在全省经济企稳、利好政策措施出台、需求增长的基础上，全省房地产市场逐步回暖，土地需求增加，土地市场逐步复苏，扭转了2008年下半年以来地价下降局面，地价呈现平稳态势。

　　下半年全省经济明显企稳，货币流动性过剩，大量资金涌入房地产市场，投资性需求明显增强，房地产市场持续高温，房价快速上涨。

受其影响，土地市场也迅速升温，住宅用地需求明显增强，住宅用地地价由一、二季度的平稳，转向下半年的大幅增长。

　　在全省商业、住宅用地地价季度变动较快的同时，工业用地由于供需机制的特殊性，其地价变化各季度保持平稳。

　　2.江苏省三大区域城市地价变化分析

　　2009年度苏南地区房地产市场反映灵敏，房地产回暖较早，房价上涨速度快，导致地价大幅上涨。

苏北地区房地产市场反映速度稍滞后于苏南、苏中地区，房价温和上涨，导致地价上涨幅度小于苏南、苏中地区。

在年内地价变化中，苏北地区房地产市场受国际金融危机影响相对较小，上半年地价平稳增长，略快于苏中、苏南地区，相对而言苏南、苏中地区受国际金融危机影响较大，上半年第一季度地价依然为负增长，虽然第二季度地价增长都高于苏北地区，但总体上上半年地价增长落后于苏北地区。

　 3.江苏省省辖市市域、市区地价变化分析

（1）地价涨幅最高地区分析

　　2009年度，无锡市市区和市域的商业、工业用地地价涨幅均最大，主要原因是随着下半年房地产市场迅速升温，无锡市虽加大土地供应量，但以住宅用地为主，商业用地供不应求，地价涨幅较大。

此外，无锡首条地铁1号线开始动工，线路途经惠山新城、火车站、中心商务区、太湖广场、太湖新城等多个市区重要经济商圈，推动了这些区域商业房地产价格的快速提升。

在工业用地方面，诸多朝阳产业在无锡发展，随着产业的壮大，工业用地需求增长，推动地价一定程度的上涨，此外，拆迁成本提高，也带动其地价上涨。

市域内的江阴市和宜兴市2009年起土地等别提高，工业用地出让最低价标准上调，故无锡市市域的工业用地地价涨幅较大。

　　2009年度市域住宅用地价格涨幅最大的为南京市。

一方面，南京市房产市场于3月起回暖，5、6月份始改善型需求和投资型需求陆续入市，同时部分板块房源量不足，导致商品住宅供不应求，销售量持续上涨，房价不断上扬。

另一方面，随着地铁延伸线、过江隧道、快速干道等交通设施的建设以及商业、教育等公共设施的完备，南京新三区和郊县生活便利度明显改善，更多的购房者特别是投资者关注这些区域，进一步加速了城郊房地产市场的升温。

因此本年度整个南京市市域的住宅房价都有大幅抬升，这促使土地需求增加、地价抬升。

　　本年度市区住宅用地价格涨幅最大的为盐城市，主要原因是经济复苏在盐城市市区房地产市场上得到了充分体现，房价涨势迅猛，土地市场也迅速升温；同时，沿海开发也对地价上涨起到了一定的拉动作用。

（2）地价涨幅最低地区分析

　　2009年度市区和市域商业、住宅用地地价涨幅最低的均为连云港市。

在全省房地产市场迅速升温的大背景下，连云港房地产市场也逐渐活跃，但作为苏北中等城市，房地产市场的反映速度稍稍滞后于其它城市，全年房价总体涨幅相对稍低于全省其它地区。

受房地产市场的影响，土地需求增加，但地价竞争性不强，土地一级市场中地块多以底价成交。

　　2009年度市域工业用地地价涨幅最低的为宿迁市，主要因为宿迁市所辖2区3县中的泗洪县和泗阳县从2009年1月1日起，土地等别降至十三等，其工业用地出让最低价标准也有一定幅度下调，城市低级别区域工业出让地价受影响程度较大，使得全县和宿迁市市域工业用地地价总体水平涨幅较小。

　　2009年度市区工业用地价格涨幅最小的为苏州市，主要是由于苏州市区工业用地供应主要集中在远郊地区，工业用地采用挂牌形式后，价格保持稳定，苏州古城区及周边的新区、吴中、相城区等，工业用地供应非常少，同时现有的工业企业正逐步退出这些区域，导致了这些区域工业用地价格略有回落，但总体上基本保持了稳定的态势。

　　四、2009年度江苏省城市地价的主要影响因素分析

　　1.相关调控政策措施的出台，促成房地产市场快速回暖，拉动土地市场需求

　　从2008年9月份开始，国家和省各种刺激市场的相关救市政策措施陆续出台，我省各地方政府也陆续出台财政补贴、减免税费、提高住房公积金贷款额度、缓解开发企业资金压力等政策措施。

（1）金融调控

　　央行的货币政策作出重大调整，从以控通胀为目的的紧缩货币政策转变为以保增长为目的的适度宽松的货币政策。

央行多次降息和下调存款准备金率。

同时，个人住房贷款利率优惠下浮30%，最低首付款比例调整为20%。

（2）税收调控

　　财政部、国家税务总局明确，首次购90平方米及以下普通住房，契税暂下调至1%，免征个人销售和购买住房印花税。

对个人销售住房暂免征收土地增值税。

同时，对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。

　　（3）房地产调控

　　2008年12月17日国务院常务会议研究确定了促进楼市健康发展的三项措施，加大保障性住房建设力度，进一步鼓励普通商品住房消费，引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。

　　（4）土地调控

　　调节土地供应节奏、放宽土地出让条件、延长土地出让金支付时限、减免土地增值税、延长土地开发期限、下调项目规划中90平方米以下户型的比重等。

　　上述促进住房消费的优惠政策措施，对2009年我省楼市成交起到了极大的推动作用，促成2009年房地产市场快速回暖，拉动土地市场需求，促使地价抬升。

　　2.经济企稳向好、社会事业全面进步，推动地价持续回升

　　2009年，我省积极应对国际金融危机带来的严峻挑战和严重困难，全力以赴保增长保民生保稳定，全省经济社会呈现增幅逐步回升、结构不断优化、内需拉动明显、民生持续改善的良好态势。

全省实现生产总值34061.2亿元，比上年增长12.4%；其中，第一产业增加值2201.7亿元，增长4.5%；第二产业增加值18416.1亿元，增长12.5%；第三产业增加值13443.4亿元，增长13.6%。

全年城镇居民人均可支配收入达20552元，比上年增长10.0%；全年农村居民人均纯收入达8004元，比上年增长8.8%。

城市化和城市现代化水平稳步提高，年末城市化率达55.6%，比上年提高1.3个百分点。

我省经济企稳向好、社会事业全面进步，推动了地价持续回升。

　　3.重大基础设施的建设和沿海发展规划的实施，促进土地升值

　　2009年我省认真贯彻落实国家扩内需保增长的方针政策，实施了一系列的政府性投资计划，开工建设京沪高速铁路江苏段、沪宁城际铁路、宁杭城际铁路、南京铁路枢纽、泰州大桥、连云港30万吨级航道和矿石码头、太仓港集装箱码头三期、通榆河北延、南水北调东线一期等一批重大基础设施项目。

并全面实施沿海地区发展规划，加快港口等重大基础设施建设。

江苏沿海开发规划已上升为国家战略，这是继长三角开发、浦东开发等重点战略之后，江苏迎来的又一重大战略机遇。

　　上述重大基础设施的建设和沿海发展规划的实施，不仅促使所在区域的经济发展腾飞，而且直接增加土地资产的价值量，促进土地升值。

　　4.商品房销售强势上扬，房价快速上涨，为地价大幅度抬升提供了空间

　　2009年全省商品房销售强劲增长。

全年实现商品房销售面积9922.7万平方米，同比增长83.3%，成交量和增速均创近年新高。

商品房销售增长较快的原因，除国家和省出台一系列关于促进房地产市场健康发展的政策措施外，宏观经济形势企稳向好也提升了居民的消费信心。

此外，2008年以来积累的住房需求集中释放以及对通货膨胀的预期增强等都加大住房需求，这些因素的共同作用，使得商品房销售从年初的逐步回暖到下半年后持续强劲增长。

随着商品房销售形势的好转，房价进入二季度后呈普涨趋势。

2009年全省主要市区商品房的平均成交均价同比涨幅由上半年的5.01%、前三季度的8.51%提升到14.36%，其中商品住宅同比涨幅由上半年的6.73%、前三季度的11.8%提升到18.27%。

快速上涨的房价给地价的提升提供了空间。

2009年全省住宅用地地价同比涨幅由上半年的-3.65%、前三季度的2.19%提升到全年的11.75%。

　　5.政策影响因素促使工业用地地价调整

　　工业用地地价受《国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知》（国土资发［2008］308号）和《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》（国土资发［2009］56号）的影响，我省各地城市工业用地地价进行调整，部分土地等别上升地区工业用地地价随土地等别提高而上涨，部分土地等别下降的地区工业用地地价随土地等别下降而下降。

对于