房地产企业成本控制问题研究以万科房地产企业为例.docx

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房地产企业成本控制问题研究以万科房地产企业为例

HansonRF（2014）在《房地产开发企业的成本控制》中指出：

德国房地产开发企业的成本控制工作是欧洲的国家中比较具有代表性的，项目管理的相关工作由在工程质量、工程建设成本等方面的专家团队进行控制，工程项目投资额要仔细的计算项目需要的各项费用。

ComelGabriel,PetruStefea（2014）在《企业成本控制的可持续性》中指出，如今，改善公司形象的最好办法莫过于通过业务的可持续性。

成本控制，通过减少浪费，激励员工，统一公司的努力来达到预期的目标，从而实现商业的可持续性，从而永久地质疑商业战略，以达到最好的效果。

孙小敏（2016）在《房地产开发项目全过程成本控制》中指出，房地产开发项目逐渐向高档次、大规模方向发展。

以最小的成本，在规定期间内，完成项目开发，是现代房地产行业在发展过程中需要考虑的主要问题。

因此，房地产企业在项目开发过程中，要做好全过程成本控制，提高企业的经济效益。

赵花（2016）在《房地产企业财务管理与成本控制管理的探究》中指出，随着中国特色社会主义经济的不断发展，我国的房地产市场也因此得到了较大发展。

各类房地产企业都不约而同的在财务管理与成本控制管理方面出现了问题。

目前我国房地产企业存在三点问题：

“前期工作重视不足”、“控制机制尚不完善”、“成本控制系统不够健全”。

杨国春（2016）在《论企业成本控制》中指出，企业之间的竞争归根结底是产品成本方面的竞争。

通过企业成本控制，能提升企业竞争力、增加企业利润、提高企业经营管理水平。

加强成本控制，有效降低成本是企业增加盈利、实现快速发展的重要途径。

刘瑞（2016）在《房地产企业开发成本控制探究》中指出，我国房地产行业虽然在国民经济中占有重要地位，但其发展还处于不成熟阶段，在整个运营管理体制上存在众多的问题，需要进一步改进。

建立完善的房地产开发成本控制体系对房地产行业发展具有重要的现实意义。

罗汉春（2016）在《企业财务成本控制中存在主要问题及解决对策》中指出，企业在发展过程中，成本控制是保证企业良好发展，经济利益最大化的重要因素，然而在实际管理过程中，大部分企业或多或少都会忽略成本控制的重要性，成本控制不到位，不仅会降低企业在市场中的竞争力，同时也会导致企业成本控制出现问题，进而影响企业的经济效益。

董慧、侯文哲（2016）在《房地产公司项目成本控制探析》中指出，随着房地产行业市场宏观调控的不断加强，我国的房地产市场正在面临着生存和发展的严峻考验，行业内的竞争日益激烈，虽然在管理上一直比较重视成本控制，但企业项目开发成本控制仍然存在诸多问题。

陈琰（2015）在《房地产成本管理突出问题及对策探究》中指出，成本管控能力已经成为房地产开发企业的核心竞争力之一。

房地产需要根据市场的变化发展不断的提升自身的竞争力。

但是在房地产成本管理中存在的突出问题将会严重的制约房地产企业的发展。

根据房地产成本管理突出问题的特点，制定有效的对策进行完善能够进一步的推动房地产企业经济效益的增长。

何薇薇（2018）在《房地产成本控制的突出问题及成本的精细化管理》中指出，由于房地产项目的开发盈利水平不断降低，因此需要相关负责人做好统筹兼顾，并有效的进行成本控制和规划，从而能够最大程度降低成本，缩短工期，资源的最大利用，并重点加强房地产各个阶段的成本控制精细化管理，才能更好地促进企业的发展。

林春梅（2016）在《浅谈房地产项目的成本控制》中指出，房地产项目开发成本的控制，必须从贯穿房地产项目开发的全过程入手，建立健全房地产成本管理体系，做好每一阶段的成本控制，尽量减少无效成本的发生。

王洪涛（2015）在《房地产开发企业的成本控制分析》中指出，房地产成本是关系房地产开发企业是否赢利的关键因素。

如何做好房地产开发企业的成本控制是摆在房地产企业面前的重要课题。

目前我国房地产开发企业大部分管理者都对成本管理的认知度不高，对成本管理重视不足。

张琪（2016）在《我国房地产开发成本控制问题及措施研究》中指出，成本控制是房地产企业经营活动中最为重要的工作之一，贯穿于房地产项目的整个运作过程，因此是每个房地产企业都非常关心的问题。

房地产行业具有建设周期长、专业性强、资金投入大、受市场影响比较大等特点。

使其具有较高的风险。

因此，成本控制对房地产企业的健康稳定发展起着非常重要的作用。

综上所述，学术界普遍认为，我国房地产企业在成本控制方面还不够成熟，对于企业成本控制体系的构建，要考虑到不同房地产项目的特点和需求，按照不同的要求有针对性的构建成本控制体系。

但是，房地产项目受到多种因素的影响，像业务规模、性质、市场经济状况以及自身需求等等，但要优化我国房地产企业的成本控制，我们现有的研究成果还不够完善，我们需要更加深入的学习和探讨，推动房地产企业的进一步发展。

房地产企业成本控制问题研究—以万科房地产企业为例

摘要

随着房地产行业的发展不断突破，现代成本管理理念的步伐越来越快，原来的传统成本控制理念明显已经跟不上了，不仅不能为房地产企业的发展提供帮助，在一定程度上还会阻碍我国房地产企业更快更好的发展，特别是在市场经济作用更大的今天，房地产企业加强对成本的控制显得十分重要。

本文介绍了房地产企业成本控制的目的内容、重要性以及各阶段的成本控制要点，以万科房地产企业为研究对象，文中运用了万科企业资产总额、固定资产、流动资产、流动负债、主营业务收入等方面的数据以及相关成本费用、操作流程的图表，分析了万科企业的实际成本控制情况，总结出了其内部关于成本控制体系、成本动态管理、材料成本管理以及后期阶段成本控制检测等方面的问题，然后针对万科房地产企业的种种问题，提出了完善成本控制体系、建立完善的动态成本实施监控机制、加强对材料成本的控制以及后期成本控制监测管理等解决方案。

关键词：

房地产企业；成本控制；成本意识

ABSTRACT

Alongwiththedevelopmentoftherealestateindustryconstantlybreakthrough,thetraditionalcostcontrolconceptalreadycan'tkeepupwiththepaceofthemoderncostmanagementconcept,notonlycan'thelptothedevelopmentofrealestateenterprises,toacertainextentwillhinderthedevelopmentofourcountryrealestateenterprisefasterandbetter,especiallyinthemoreeffectivemarketeconomytoday,realestateenterprisestostrengthencostcontrolisveryimportant.

Thepurposeofthispaperintroducestherealestateenterprisecostcontrolcontent,importanceandmainpointsofeachstageofcostcontrol,vankerealestateenterprisesastheresearchobject,thispaperUSEStheChinavanketotalassets,fixedassets,currentassets,currentliabilities,advocatebusinesswuincomeandsoonthechartanddatarelatedtothecost,analyzestheactualsituationoftheChinavankecostcontrol.Summarizedabouttheinternalcostcontrolsystem,dynamicmanagementcost,materialcostmanagementandstaffcostconsciousness,etc,andtheninviewoftheproblemsinwankerealestategroup,putforwardtheperfectcostcontrolsystem,establishandimprovethedynamiccostmonitormechanism,strengthenthecontrolofthecostofmaterialsandsolutionsteamcostcontrolconsciousness,etc

Keywords:

realestateenterprises;Costcontrol;Costconsciousness

1前言

近年来我国飞速发展的经济和不断攀升的生活水平，给我国的房地产企业带来较快的发展势头，并且逐渐的成为了国民经济的重要支柱，所以无论是政府还是百姓，都比较关心房地产行业。

2000年开始房地产行业开始逐步攀升，2002年底房地产行业更是奋起上升，各项指标峰值凸起，迎来新一轮的高涨时期。

2005年开始，面对房价的持续攀高，国家推出相关政策开始调控。

2010年至2013年，随着房地产开发市场逐渐细化，房价趋于稳定，房地产行业也一直处于平稳状态。

2014、2015年，国家对房地产行业不断出台刺激政策，显示中国政府对楼市调控由限购从严，到政策支持的转变。

而到了2016年房价开始快速上涨，2017年出台限购政策，平稳房地产市场。

随着国家对房地产行业的不断调整，人们对住房的需求不断提升，房地产行业内部企业间的竞争也在不断加剧，所以对于一个企业生存能力、盈利能力以及发展能力来说，项目开发成本的降低是非常重要的手段。

因此企业如果想要在这竞争激烈的战争中稳妥立足，重点就是做好企业的成本控制，在有限的土地资源下，利用成本控制来获取最大的利益。

不重视成本控制的企业将会在竞争中处于劣势，最终也就是行业中的淘汰者。

成本控制对企业的影响越来越大，不仅影响着房地产项目开发各个环节的成本，而且对房地产企业的综合实力也有很大的影响。

2房地产企业成本控制的基本概述

2.1房地产企业成本控制的目的与内容

房地产企业成本控制是一个复杂的问题，在开发的每个阶段都会对整个活动造成影响，如果不具备成熟完整的成本控制管理方法，就会在其中某一环节或多个环节脱节，最终影响整个房地产项目不能顺利进行。

不管是企业界还是学术界，都对这个问题十分关注。

为了让房地产企业能够在生存发展中占据核心地位，达到收益高峰，就必须对企业实行成本控制管理。

现如今企业成本控制的目的不仅仅是为了降低成本，同时也要宏观观察整体的营销目标和经济活动，在各个环节从成本与收益的比较中达到利润的最大化，在行业竞争中保存一定的优势。

房地产企业的成本控制主要包括以下几个方面：

第一，事前对其成本进行规划，使楼盘在设计、开发等阶段得到有效控制。

第二，为了不超出预算，让项目的成本在预算范围内，让预算更加准确，各项费用能有效可控，所以要在事中对方案进行严格的指导和监督，同时还不能改变标准，在过程中如果发现了错误要及时的纠正。

第三，结束后对项目进行评价。

制定新的计划和成本目标，为后续的成本控制打下良好的基础。

总体上说，房地产企业成本控制的主要内容就是制定方案，内外监控，及时纠正，最大程度降低成本，促进企业更好发展。

2.2房地产企业成本控制的重要性

因为房地产企业生存和发展的重要保障就是实行严格的成本控制，所以一个企业是否可以长久稳定的发展，重中之重的影响因素就是看这个企业的成本控制，每个企业首先要考虑的问题就是如何长远的生存下去。

目前，随着国家对房地产市场的宏观调控，人们购房贷款都受到了一定的限制，这就意味着人均购房数量较以往会下降，我国房地产开发企业就必须通过企业成本控制来减少一定的成本流失，从而获得绩效，要不断加强自身成本管理，完成对资金的合理利用，最终提升利益。

成本控制贯穿于房地产企业的整个经营活动，它可以保证生产经营的需求以及降低资产占用。

通过加强成本控制，不仅能提高利润空间，还能进一步提升企业在市场当中的竞争力，对于生产经营过程中出现的问题，相关财会人员能够切实抓住房地产开发项目过程中存在的成本控制漏洞，相应提出针对性措施，减少企业运营中隐藏的风险，从而降低成本，达到预期的盈利目标。

因此成本控制对于房地产企业而言，不仅仅是管理企业过程当中的一个手段，同时还能在事前、事中、事后三个阶段有效降低企业开发成本，有效利用资源，保障企业利润的强大动力。

同时成本控制及结果还能真实有效的反映企业的成本水平及各种耗费，能使房地产企业更有效的管理整个开发实施过程，获得最大利益。

2.3房地产企业各阶段成本控制要点

决策阶段：

房地产企业整个项目成本控制的先决条件是项目决策的合理性，如果项目的机会选择从一开始就是错误的，那么项目的后期投入将是毫无意义的浪费，甚至有可能造成无法弥补的错误和巨大的资金损失。

要实现有效而准确的决策，前提是充分的市场调研，市场因素直接影响着房地产企业的前景，在企业决策时可以发挥巨大的作用。

设计阶段：

通过设计阶段，可以有效提高资金的使用率，直接影响了整个房地产项目的成本。

设计阶段的核心是设计方案，在设计过程中，需要做到科学性、准确性以及全面性的要求。

如果设计方案不合理，也会导致房地产企业整个项目功能不完善，从而对企业造成不必要的资源浪费。

施工阶段：

施工阶段的资金投入最大，不仅是房地产企业实施成本控制的重要环节，还决定了整个项目的完工质量。

在这一阶段中，要重视时间的管理、对人力资源的管理，合理安排施工程序，提高项目施工效率，降低项目建设成本。

如果在这一阶段实施有偏差，将会使项目成本远远超出预期，造成资金浪费。

营销阶段：

营销阶段是获得利润的环节，这一阶段的成功与否决定了企业资金链条的运转情况。

营销阶段的成本包括销售人员工资、公关费用、推广费用等等，销售成本的增加也使整个房地产项目的开发总成本增加，因此本阶段要找准市场定位、满足消费者需求、选择最佳广告方案等等，以最低的成本完成最大的收益。

3万科房地产企业成本控制现状

3.1万科房地产企业简介

经过多年的努力发展，万科已经成为中国最大的专业住宅开发企业之一，它是1984年5月份成立的，一直都致力于不断提升产品品质，持续推进住宅产业化，积极参与绿色建筑的研发和推广，努力实践企业公民行为。

它的业务覆盖珠江三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区。

万科品牌是行业第一个全国驰名商标，逐渐确立了在住宅行业的竞争优势，旗下"四季花城"、"城市花园"、"金色家园"等品牌得到各地消费者的接受和喜爱;公司研发的"情景花园洋房"是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利;公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证;公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。

同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。

3.2万科房地产企业成本控制影响因素

房地产行业已经成为国民经济的重要支柱，它也紧紧关联着广大人民群众的生活。

但近几年房价不断飙升，许多家庭面对房价望而却步，所以中国历届政府的工作重心之一就是解决广大人民的住房需求。

政府通过提高各种税费，加大了房地产企业的税收负担，这无疑给像万科这样的大房地产企业增加了运营成本。

还有就是限购政策，也一定程度上减少了房地产企业的销售量。

房地产开发主要是在有土地的基础上，但是在现阶段，土地所有权是归国家所有的，所有的人和单位都不能私自买卖土地，而且土地资源是非再生资源，同时也不能把耕地重林的地用来建房子，土地面积有限，土地购置成本也会增加，对于万科企业来说掌握时间节奏、资金周转及时很重要，否则很可能由于土地储备量过大造成资金链的断裂。

多数行业都会经历增长期、繁荣期、衰退期以及低谷期四个阶段，想要再复苏也是很困难的，中国房地产的发展周期一般是七到八年，而且多数呈现出繁荣期长于低谷衰退期，说明我国房地产市场的需求旺盛。

房地产企业是典型的大投资大风险大回报，尤其像万科房地产这样规模非常大的企业，会短时间内带来丰厚的收益，然后带动投资的增长。

3.3万科房地产企业成本数据分析

国家和国民经济的飞速发展不断催促着房地产企业的进步，房地产市场也不断壮大，虽然我国的房地产行业经历了几十年的发展，但在某些方面你仍然不完善，尤其是成本控制方面，企业往往只重视施工阶段的成本，而忽略了前期阶段、销售阶段对成本控制的影响，最后提升了不必要的成本，浪费了资金。

万科房地产企业虽然在房地产行业拥有不可撼动的地位，但不管是宏观体系、施工过程还是人员意识方面也存在一些问题。

表3-12015-2017年度万科房地产企业主要财务数据单位：

（亿元）

名称

2017

2016

2015

资产总额

应收账款

11653.5

14.3

8306.7

20.8

6113.0

25.1

流动资产

10175.5

7213.0

5470.2

固定资产

71.0

68.1

49.1

负债总额

流动负债

主营业务收入

主营业务成本

净利润

9786.7

8473.6

2429.0

1600.8

372.1

6680.0

5800.0

2404.8

1697.4

283.5

4749.9

4200.6

1955.5

1381.5

259.5

由上表我们得知，从2015年到2017年，企业的资产总额在不断增长，主营业务收入也在相应增加，但从2016年的2404.8亿元到2017年的2429.0亿元，仅仅增长了24.2亿元，这个增长幅度并不大。

企业由于业务范围的扩大，固定资产流动资产都有不同程度的提升，负债总额也有一定程度的增加。

同时可以看出流动负债也相应增加，这代表企业的议价能力有所提高，使企业在上游议价权上更具有主动性。

我们还可以看出，2015年到2016年主营业务成本明显增加，虽然2016年到2017年成本有所减少，但减小幅度并不大，而且万科房地产企业2015到2017年的业务量是基本不变的，这说明企业成本控制不稳定。

表3-22015-2017年度万科房地产企业成本费用发生额单位：

（亿元）

名称

2017

2016

2015

管理费用

88.7

68.0

47.5

销售费用

62.6

51.6

41.4

财务费用

营业外支出

20.8

4.0

16.0

1.9

4.8

1.8

万科房地产企业的成本控制体系不完善，由上表可以看出，由于企业缺少合理的成本控制体系，导致了即使项目基本完工，而管理费用、销售费用、财务费用以及营业外支出依然逐年增加。

管理费用的增加，说明万科房地产企业虽然加强的管理方面的投入，却并没有给企业带来应有的回报。

营业外支出主要包括滞纳金和罚款，它们的产生主要是由于员工对成本控制的意识不强，成本控制贯穿整个项目开发的过程，并不只是成本管理人员的事情，万科房地产企业在这方面管理不够到位。

图3-12017年度万科房地产企业利润率

从上表我们可以看出，2017年度万科企业的利润率虽上下波动不大，但却表现出了不稳定的情况，说明企业的经营状况并不是很稳定，而利润率又关系到企业的成本，所以万科房地产企业在成本控制方面没有做到有效控制，在细节上还达不到完善，比如万科企业的施工材料投入比较大，项目竣工后剩余材料也比较多，每年都要支付大量的设备维护费用，这说明企业对材料成本的控制不到位，存在前期材料预测不准确，材料使用过程中过度浪费，管理人员没有尽职尽责，剩余材料回收不及时等情况。

建设单位、设计单位、施工单位，任一方提出设计变更

设计单位，审计设计变更内容

↓

同意↓

设计单位设计变更通知单或设计变更图

←一一一一一一

↓

监理工程师，审核设计变更文件

↑

↓↑

同意↓一一一一一一一一一一一一一↓不同意

一一→

↓

施工单位组织变更费用申报

→←一一一一一一一一

↓↑

同意↓一一一一一一一一一一一一一↓不同意↑

一一一→

建设单位，审批付款

↓

图3-2万科房地产企业项目设计变更流程

上图是万科房地产企业项目设计变更流程，是企业动态成本管理的范畴，从上图我们可以看出在最开始任一方提出设计变更之后，就直接是设计单位审核设计变更内容，之前没有项目负责人再次对设计变更内容进行认定，在施工单位组织变更费用申报之后，也没有监理工程师造价审查这一步骤，这样难免会造成变更程序或数据上出错误。

项目设计变更只是企业动态成本中的一部分，但由此可以看出万科房地产企业在成本动态管理方面存在缺陷，而且万科房地产企业所施工的项目规模一般都比较大，许多成本都是在项目竣工后才统一核算的，项目实施过程中的每一环节的细致成本数据不充足，也就是成本动态管理不到位，相关负责人没有负起责任来。

4万科房地产企业成本控制存在的问题

4.1成本控制体系不完善

拥有一个健全的成本控制体系十分重要，它是一个企业成本控制的关键性因素。

没有合理的成本控制体系，企业的成本控制不能科学系统的进行，其结果也就是会给企业带来资源的浪费和员工的不完全运用。

成本管理控制体系强调了通过合理的授权来落实成本责任，将成本责任分配到个人，同时还要集中统一管理，切实做到将分配和统一相结合。

万科企业中任务划分不明确，相关部门之间没有进行及时有效的沟通，在进行成本控制管理时只注重了形式，而没有注重实质，而且只对目前开展的项目进行了成本控制，没有站在长远角度分析控制问题，同时事后才管理的做事方法是不对的，没有对成本管理进行事前的核算工作，这样就导致了成本控制原有的经济作用不能很好的发挥。

相关成本人员还缺乏责任心，企业缺乏责任制度，这使企业内员工不能尽职尽责的完成与成本相关的任务，一部分人只重形式，逃避责任，对工作人员的奖惩制度也落实不到位，影响了员工的积极性，从而企业成本管理不能得到优化，也就不能给企业降低成本，甚至还会给企业带来不必要的成本支出。

4.2成本动态管理不到位

大部分房地产公司都是在项目完成以后才可以核算出整个项目的总成本，不能在项目实施过程中及时地掌握项目的动态成本，这就造成了房地产公司难以发现项目实施过程中成本控制的漏洞或问题，更谈不上解决问题了。

而在整个项目竣工后再去发现问题早就无济于事了，项目成本势必会增加。

从成本动态监控体系来看，目前万科企业的动态成本监控体系存在一定的缺失，由于项目庞大，工作量也大，在发生新增合同、设计变更、工程签证等实际业务时，经常出现新增成本没有及时录入的情况。

对于房地产开发过程中新增的各类引起成本变化的事项，没有定期总结，这样就很难为下一步的成本控制提供行动指引。

而且由于万科企业业务量较大，对于新增成本做不到很及时的录入，在房屋建筑面积预估、预售、实测发生变化时，也不能及时进行更正，这样很可能导致材料数据失真，使企业不能科学的制定楼盘价格，很可能造成利润减少。

在项目开发过程中，成本是随时在变化的，而且与各岗位、各部门专业人员的及时沟通是十分重要的，而万科企业就缺乏定期的成本沟通，由于项目工程巨大，所包含的部门又居多，所牵涉的人员数量也多，所以对成本变化情况，有关人员很难做到及时召开成本回顾会议，没有能将项目成本发生结果、增减变化原因、成本预警及后