高校物业招标文件.docx
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高校物业招标文件
文档编制序号：
[KKIDT-LLE0828-LLETD298-POI08]
高校物业招标文件
招标文号：
CDZY-JHC-2013-13
校园物业管理与服务项目
招标文件
2013年7月25日
第一部分投标邀请书
1.招标条件
本招标项目业主为职业学院，经项目业主主管单位重庆市教育委员会审批，同意采取邀请招标方式确定物业管理服务单位，项目资金:
自筹，本项目已具备招标条件，现对该项目进行招标，诚邀贵单位参加此次投标。
2.项目概况
项目名称：
职业学院大学城新校区校园物业管理与服务；
招标内容：
物业管理服务内容
投标最高限价
投标保证金
日常保洁
499万元/年
1万元
会议服务
公共设施、设备的日常保养及管理
建筑物及附属物的修缮服务
安全、保卫及消防
学生公寓、教学楼管理
人工服务
物业档案管理
简要物业管理服务要求：
详见第二部分项目技术规格、数量及质量要求
3.投标人资格要求
投标人应满足的通用条件：
具有独立承担民事责任的能力；
具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；
具有履行合同所必须的设备和专业技术能力；
有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；
参加本次招投标活动近二年内，在经营活动中没有重大违法记录；
法律、行政法规规定的其他条件。
投标人应满足的其他条件：
拥有物业管理二级及以上资质
本次招标不接受联合体投标；
4.投标人报名
现场报名方式：
凡有意参加投标者，请于2013年7月26日至2013年7月29日，每日上午9:
00时至12:
00时，下午14:
00时至17:
30时（北京时间，下同），在职业学院基建后勤处报名，交纳标书费，领取招标文件。
购买招标文件的单位名称必须与投标人名称相同，只有按上述规定报名并交纳标书费后，才具备投标资格。
5.招标文件的获取
招标文件获取：
职业学院基建后勤处。
招标文件每套售价：
人民币800元，售后不退。
6.招标保证金的递交
投标保证金的金额及形式：
投标保证金为人民币壹万元。
投标保证金形式：
现金，递交地点：
职业学院基建后勤处。
招标人开具票据，投标人以此票据作为投标保证金缴纳之凭证。
投标保证金递交的时间为2013年8月1日北京时间10：
00。
7.投标文件的递交
投标文件递交的截止时间为2013年8月1日北京时间10：
00，递交地点：
职业学院基建后勤处。
开标时间和地点：
开标时间为2013年8月1日北京时间10：
00；开标地点为职业学院基建后勤处会议室。
逾期送达的或者未送达指定地点的投标文件，招标人不予受理。
8.联系方式
招标人：
职业学院地址：
重庆大学城东路66号邮编：
401331
联系人：
伍老师
2013年7月25日
第二部分项目服务内容及要求
1.项目概况
职业学院新校区位于，占地1101亩，已建设完成包括教学楼、学生公寓、食堂、实习实训工厂、体育运动场等教学、生活服务用房，总建筑面积约28万平方米。
主要建筑有学生公寓16栋，教学楼8栋，食堂2栋、实习实训工厂2栋、风雨操场1个、招待所3个、会议厅3个；标准400米运动场1个、五人制足球场2个、网球场7个、篮球场16个等运动场所。
本次招标的物业服务面积以校园现有建筑面积及公共区域（道路、停车场等）为准。
2.物业管理用房的配置情况
物业公司依照《重庆市国土房管局关于物业管理若干问题的指导意见》，提前制定物业用房计划报职业学院审核，未经许可，不得占用职业学院公共用房、用地。
3.物业服务内容
物业服务期限：
本次招标的物业服务期限为3年，从2013年9月1日起至2016年8月31日止。
物业服务地点：
职业学院大学城新校区
具体服务内容：
日常保洁
保洁内容、标准、流程、检查标准等参照五星级酒店标准，具体范围如下：
物管保洁范围
不需物管保洁的范围
①各行政职能部门、二级学院办公室内保洁；
②学生宿舍内保洁（学生宿舍内蹲便器1年至少清洗1次）；
③学生食堂内。
会议服务
相关会议的会场布置、政务接待与服务、确保相关设备的正常运行以及掺水、倒茶等工作。
对会议室植物根据会议需要进行布置、更换及日常保养。
学院交办的代购会议用的饮料、茶叶、纸巾等消耗品。
公共设施、设备的日常保养及管理
具体包括：
上下水管道（井）、落水管、污水管（井）、雨水管（井）、照明、泵房、水箱、景观照明、供配电系统、空调、消防设施设备等日常管理、保养及维修。
为确保设施设备得到有效维保，正常运行，物业公司必须备齐工程装备，爱护公共设施设备，维保必须到位，如因物业公司在履约期间管理维保不到位造成的设施设备损坏，一律由物业公司承担责任并负责据实赔偿。
水、电、气管道、管线的日常维护，下水管道堵塞等必须建立完整的管理制度和应急预案，必须坚持每日24小时值班和巡查，发生故障时必须在15分钟内到场并在1小时内处置完毕、正确、效果圆满。
招标人新校区范围内的公共标识、休息室家具及电器配置、开水器、报箱、室外果皮箱、环卫垃圾桶由招标人购置，资产归招标人。
垃圾清运（校内垃圾堆放点至垃圾站）、外墙清洗、生化池清掏由招标人负责。
建筑物及附属物的修缮服务
公共区域的建筑物、构筑物包括道路、室内外上下水管道、沟渠、水池、井、停车场、路灯等进行维保、更换及管理（外墙清洗除外）。
校园内的标识、电灯、门锁、给排水接头、管道等进行维保、更换及管理。
负责校园内日常维修，包括照明系统，水电设施、给排水设施、消防系统、院内家具以及门、窗玻璃等。
对上述项目维修所需材料，有物业公司据实检查统计，报招标人采购，物业公司予以维修、管理。
承担校园内所以空调设备的维修任务，材料采购报招标人审核后购买。
安全、保卫及消防服务
主要内容
①南北校区各校门进出的人员、车辆、物品的管理和控制；
②监控室、消防控制室的值守和管理；
③做好校园各类安全防范工作及维护校园公共秩序。
④根据消防安全管理规定确保校园内消防设施完好，定期排查消防安全隐患，及时处置突发事件，确保消防安全。
⑤根据学校安全稳定工作需要，及时调配安保力量，保证学校安全稳定。
要求
①负责公共秩序维护工作管理制度拟订、检查、监督、控制和执行；
②维护招标人校园内的公共秩序，搞好秩序综合管理，预防犯罪事故的发生，确保招标人资产的安全；
③负责建立以防火、防盗、防灾害事故为主要内容的安全责任制，做到组织落实、制度落实和责任落实；
④对校园进行定时与不定时巡查，并自配至少2台电动巡逻车（南北校区各1台），及时处置突发事件，确保公共秩序良好。
⑤做好学校重大活动的安全保卫工作。
⑥与学校安全管理部门签订安保细则，与主合同具有同等效力。
学生公寓、教学楼管理
①对学生公寓实行24小时轮岗值守，对学生宿舍进出人员进行登记检查，确保学生宿舍学生生命、财产的安全。
②对教学楼进行管理，妥善保管教学仪器设备的钥匙，根据排课情况按时打开教室及设备，课后认真检查设备情况，如有维修情况，及时报招标人维修，确保教学仪器设备正常运转率95%以上。
③学生公寓及教学楼内垃圾，每天定时收集、清运垃圾（至校内垃圾堆放点）；及时疏通学生公寓及教学楼的排水、污水管道。
人工服务
按照招标人的要求，对公共区域内的设施、设备或其他物品等提供搬运服务。
对招标人校内举办的活动物业公司须提供搬运、搭台、布线等人工服务。
对招标人新生开学报到、评估检查、大型会议、大型活动及领导视察等提供必须的人工服务。
物业档案
物业公司须向招标人提供管理人员（项目经理、主管、部长等管理人员）的简历、从业资格证明、从业记录等资料，并建立物业服务过程中完善的物业服务档案。
4.人员配置最低要求
最低人员配置要求。
投标人所配置人员不得低于以下要求：
序号
岗位
人数
说明
1
管理人员
6人
经理、公寓主管、教学主管、保安部长、设备部长和保洁部长各1人
2
办公室人员
2人
办公室设内勤兼文案人员1人、会议服务和政务接待人员1人
3
设备维修人员
10人
木工1人、水电工4人、综合维修5人（须确保3人以上的空调维护人员）
4
保洁人员
89人
按学院公共区域保洁面积387281平方米，按照公共区域面积4300平米/人配置
5
保安人员
55人
设置7个门岗，每岗2人，每天2班，共26人；1个中控岗，每岗2人，每天2班，共4人；3个巡逻岗，每岗2人，每天2班，共12人；2个白班教学岗，每岗1人，3个夜班教学岗，每岗1人，共5人，轮休8人，共55人。
（岗位设置情况依安保细则及勤务方案确定，人数不变）
6
教学管理员
19人
8栋教学楼，每栋1人，每天两班，轮休3人，共19人。
7
宏苑、教师招待所和公寓管理员
41人
宏苑和教师招待所各1人，每天2班；16栋学生公寓，每栋2人，每天两班，每班1人，轮休5人，共41人。
8
逸乐轩、汽车、物流和机电工程中心管理员
6人
每栋个1人，每天2班，共6人。
合计
228人
物业公司人员的基本要求：
①管理人员必须具备：
国民教育全日制大专以上文化程度；最低从业年限不低于3年；持有物业企业部门经理上岗位证书。
②技术员工：
必须持证上岗，具有高中以上学历。
③普通员工：
必须经专门机构培训并取得合格证书。
④会议服务人员：
应具备大专以上文化或经过专业培训取得合格证书；有政务接待经验，具有文秘专业知识和电脑操作基础；限女性，身高米以上，年龄35岁以下，端庄文静。
⑤物业公司定期对员工进行岗位培训，不断提高员工服务技能；从业人员有较强的服务、责任、保密意识以及稳定性。
⑥所有员工均不得从事为职业学院服务以外的其他工作，无违法犯罪记录和不良嗜好。
5.物业服务的要求
基本要求
承接项目时，对物业部位、设施、设备进行认真查验，验收手续齐全。
管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
有完善的物业管理方案。
质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
公示24小时服务电话。
报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。
按有关规定和合同约定公布物业管理服务费用或物业服务资金的收支情况。
物业公司不得下达创收指标。
每季度征询物业服务意见，满意率90%以上。
房屋管理
对房屋进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
根据房屋实际使用年限，检查房屋使用情况，组织维修。
设施、设备维修养护
对设施、设备进行日常管理和维修养护。
建立设施设备档案，设施、设备的运行、检修等记录齐全。
操作维修人员严格遵守设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
对设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，组织维修或更新改造。
消防设施设备完好，可随时启用；消防通道通畅。
路灯、楼道灯完好率保持100%。
容易危及人身安全的设施、设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
教学仪器设备正常率95%以上；
空调设备运转正常率100%。
维护公共秩序
对重点区域、重点部位必须重点防控，每1-2小时至少巡查一次。
及时处理并报告有关部门。
保洁服务
设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运一次。
公共场所、楼道随时保洁；路灯、楼道灯每半年清洁一次。
遇有重要活动，需根据业主要求安排清扫。
公共雨、污水管道每年疏通一次；雨、污水井每半年检查一次，并视情况及时清掏；生化池每季度检查一次，发现异常及时报招标人。
学生宿舍内蹲便器每年至少清洗一次。
6.项目考核
由招标人组织人员，按照本招标文件第二部分第3条、第5条的规定，组织定期或不定期考核。
7.付款方式
由职业学院各相关部门考核合格后，按月足额支付。
8.合同的签订
招标结束后，招标人向中标人发出《中标通知书》，中标人按《中标通知书》要求与招标人签订书面合同。
第三部分评标
1.评标方法
评标方法定义
本项目采用综合评分法进行评标。
综合评分法是指在最大限度地满足招标文件实质性要求前提下，按照招标文件中规定的各项评分因素进行综合评审后，以评标总得分最高的投标人作为中标候选投标人或者中标人的评标方法。
评标委员会对满足招标文件实质性要求的投标文件，按照下表规定的评分标准进行打分，并按得分由高到低顺序推荐中标候选人，但投标报价低于其成本的除外。
综合评分相等时，以技术部分得分高者优先；投标报价得分与技术部分得分均相等的，由招标人自行确定，满分为100分。
（1）分值构成：
投标报价分值（满分60分），技术部分分值（满分40分）；
（2）投标人得分=投标报价得分+技术部分得分；
（3）投标报价得分计算方法见本部分评标标准表，技术部分得分为评分项得分算数总和。
评标程序
评标工作由招标人负责组织，具体评标事务由招标人组建的评标委员会负责。
评标委员会成员到位后，推举其中一位评审专家担任评审组长，并由评审组长牵头领导该项目评审工作。
评标委员会按以下程序独立履行评审职责：
①资格性检查。
依据法律法规和招标文件的规定，对投标人投标文件中的资格证明、投标保证金等进行审查，以确定投标投标人是否具备投标资格。
资格性检查资料表如下：
序号
检查因素
检查内容
1
投标人应符合的基本资格条件
（1）具有独立承担民事责任的能力
投标人营业执照、资质等级证书、税务登记证、组织机构代码证等复印件，以及投标人法定代表人身份证明和授权代表委托书等。
（2）具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度
投标人商业信誉及物业服务获得的荣誉情况，以及近2年（2011、2012）财务报表复印件。
（3）具有履行合同所必须的设备和专业技术能力
企业简介、主要物业服务设备情况，主要技术人员学历情况及服务能力等证明材料。
（4）有依法缴纳税收和社会保障金的良好记录
近2年（2011、2012）依法缴税及缴纳社会保障金的证明材料。
（5）参加投标活动近两年内，在经营活动中没有重大违法记录
参加本项目准备活动前两年内无重大违法记录声明
2
投标人须符合的特定资格条件（要求）
特定资格条件证明材料复印件
3
投标保证金
符合本招标文件第一部分规定
②符合性检查。
依据招标文件的规定，从投标人投标文件的有效性、完整性和对招标文件的响应程度进行审查，以确定是否对招标文件的实质性要求作出响应。
资格性检查资料表如下：
序号
评审因素
评审标准
1
有效性审查
投标文件签署
投标文件上法定代表人或其授权代表人的签字齐全。
法定代表人身份证明及授权委托书
法定代表人身份证明及授权委托书有效，且符合招标文件规定的格式。
投标方案
只能有一个方案投标。
报价唯一
只能在限价范围内报价，只能有一个有效报价，不得提交选择性报价。
投标保证金
按时、足额缴纳投标保证金
2
完整性审查
投标文件份数
投标文件正本、副本数量符合招标文件要求。
投标文件内容
投标文件内容齐全、无遗漏。
3
招标文件的响应程度审查
投标文件内容
对招标文件第一部分、第二部分和第四部分规定的内容全部作出响应。
质量技术
满足招标文件提出的技术和功能要求。
完成期限
满足招标文件要求。
物业服务
满足招标文件要求。
投标有效期
满足招标文件规定。
③澄清有关问题。
对投标文件中含义不明确、同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容，评标委员会可以书面形式（应当由评标委员会成员签字）要求投标人作出必要澄清、说明或者纠正。
投标人的澄清、说明或者补正应当采用书面形式，由其授权的代表签字，并不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。
④比较与评价。
按招标文件中规定的评标方法和标准，对资格性检查和符合性检查合格的投标文件进行商务和技术评估，综合比较与评价。
评标委员会各成员应当独立对每个有效投标人的标书进行评价、打分，然后由评审组长组织评标委员会成员对各评委打分情况进行核查及复核，个别评委对同一投标人同一评分项的打分偏离较大的，应对投标人的投标文件进行再次核对，确属打分有误的，应及时进行修正。
复核后，招标人汇总每个投标人每项评分因素的得分。
⑤推荐中标候选投标人名单。
评标委员会采用综合评分法，按评审后得分由高到低顺序排列。
得分相同的，按投标报价由低到高顺序排列。
得分且投标报价相同的，按技术指标优劣顺序排列。
2.评标标准
序号
评分因素
及权重
分值
评分标准
1
投标报价
（60%）
60
（1）所有不高于最高限价的投标报价的算术平均值即为投标总报价的评标基准价。
（2）投标报价的偏差率计算公式：
偏差率=1OO％×（投标人报价一评标基准价）／评标基准价
（3）偏差率计算保留小数点后两位，小数点后第三位“四舍五入”。
（4）投标报价的偏差率在下列范围内（含上、下限）为有效投标报价,投标报价的偏差率在下列范围之外的得零分：
－10%～＋3%；
（5）投标报价的偏差率每增加1%，扣2分，每减少1%，扣1分，扣完为止。
（6）投标人的投标报价得分=60-偏差率扣分
（7）投标人总得分=投标报价得分+技术部分得分
2
技术部分（40%）
40
1、项目管理组织机构、人员配备满分4分
（1）项目管理组织机构、人员配备完全满足招标文件要求，得1分；
（2）项目管理组织机构、人员配备优于招标文件要求的，每项加1分，最多加3分；
2、物业管理组织计划及方案满分13分
（1）物业管理组织计划及方案完善先进，且可实施性强，得10~13分；
（2）物业管理组织计划及方案完善，可实施性较强，得5~9分；
（3）物业管理组织计划及方案较完善，可实施性较差，得2~4分；
（4）物业管理组织计划及方案有明显缺陷，可实施性差，得0~1分；
3、近两年财务状况满分2分
（1）资产负债率小于75%得1分；
（2）财务报表总体为盈利得1分。
4、服务期满分5分
连续三年及以上在同一所高校提供类似本项目的服务。
5、项目类似业绩满分8分
近5年投标人在高校提供类似本项目服务，且合同金额达到400万及以上的每一个合同得2分，最高得8分（提供合同复印件，原件备查）。
6、合理化建议满分3分
投标人提出的合理化建议，经评审委员会评审采纳的，每项得1分，最多得3分；
7、企业资质及企业荣誉满分5分
1、投标人为物业服务企业一级资质得2分；
2、投标人服务的项目获得全国物业管理示范校区的每项得分，最高得3分。
3.废标条款
评标委员会评审时，投标人或其投标文件出现下列情况之一者，应为废标：
投标人未按招标文件规定提交足额投标保证金的。
投标人不具备招标文件规定的资格要求的。
投标人超出营业范围投标的。
投标文件未按照招标文件要求由投标人法定代表人或授权代表签字，或未按招标文件要求的格式加盖公章的。
投标文件出现多个投标方案或投标报价的。
投标报价超出招标文件规定的投标限价的。
投标有效期不能满足招标文件要求的。
投标文件含有违反国家法律、法规的内容。
4.重新招标
评标委员会评审时出现以下情况之一的，应否决所有投标，招标人重新招标：
投标人不足3家的；
符合条件的投标人或者对招标文件作实质响应的投标人不足3家的；
出现影响招标公正的违法、违规行为的；
第四部分投标人须知
1.投标费用
无论投标结果如何，投标人参与本项目投标的所有费用均应由投标人自行承担。
2、投标人
合格投标人条件
合格投标人应完全符合招标文件第一部分中规定的投标人资格条件，并对招标文件作出实质性响应。
投标人的风险
投标人没有按照招标文件要求提供全部资料，或者投标人没有对招标文件在各方面作出实质性响应，可能导致投标被拒绝或评定为无效投标。
3.招标文件
招标文件是投标人编制投标文件的依据，是评标委员会评判依据和标准。
招标文件也是招标人与中标人签订合同的基础。
招标文件由投标邀请书；项目技术规格、数量及质量要求；评标方法、评标标准、无效投标条款和废标条款；投标人须知；合同主要条款及格式；投标文件格式六部分组成。
招标人对招标文件所作一切有效的书面澄清及补遗，都是招标文件不可分割的部分。
投标人对招标文件如有异议，应在投标截止时间前五日以书面形式告知招标人。
招标人对已发出的招标文件需要进行澄清或补遗的，应以书面形式通知所有投标人。
该澄清或补遗内容为招标文件的组成部分。
4.投标文件
投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，并对招标文件提出的要求和条件作出实质性响应。
投标文件组成
投标文件由以下部分和投标人所作的一切有效补充、修改和承诺等文件组成，投标人应按照第六部分“投标文件格式”规定的目录顺序组织编写和装订，否则有可能影响投标人的投标文件响应程度得分。
联合体投标
本招标项目不接受联合体投标
投标有效期
投标有效期为投标截止日期后90天内。
投标保证金
投标人应在投标截止时间前，现场递交投标保证金。
投标保证金为投标的有效约束条件。
投标保证金的有效期限在投标有效期过后30天内继续有效。
投标保证金的币种应与投标报价币种相同。
招标人应当在《中标通知书》发出后五个工作日内无息退还未中标人的投标保证金；在合同签订后五个工作日无息退还中标人的投标保证金。
投标人有下列情形之一的，投标保证金将不予退还：
①投标人在投标有效期内撤回投标文件的；
②中标人未按规定提交履约保证金的；
③投标人在投标过程中弄虚作假，提供虚假材料的；
④中标人无正当理由不与招标人签订合同的；
⑤中标人将中标项目转包、分包给他人的；
⑥中标人拒绝履行合同义务的；
⑦其他严重扰乱招投标程序的；
投标文件的份数和签署
投标文件一式贰份，其中正本一份，副本一份。
副本可为正本的复印件，必须与正本一致，如出现不一致情况以正本为准。
投标文件正本中，每一页均应由投标人加盖公章，或者由投标人法定代表人或授权代表签名（如双面打印的投标文件只需一面签字或盖章），其中规定格式的文件应当按要求签名和加盖投标人公章。
若投标人对投标文件的错处作必要修改，则应在修改处加盖投标人公章。
电报、电话、传真形式的投标文件概不接受。
投标报价
物业服务费调整
调整后的每月物业服务费=原每月物业服务费（即本项目中标价/12）+{（当年重庆市每人每月最低工资标准-上年度重庆市每人每月最低工资标准）×本项目物业服务人数}+{（当年重庆市每人每月社保费-上年度重庆市每人每月社保费）×本项目物业服务人数}。
投标人应严格按照“投标文件格式”填写报价。
投标人的报价为一次性报价，即在投标有效期内投标价格固定不变。
本项目只接受一个投标报价，有选择的或有条件的报价将不予接受。
修正错误
若投标文件出现计算或表达上的错误，修正错误的原则如下：
①投标文件的大写金额和小写金额不一致的，以大写金额为准；
②对不同文字文本投标文件的解释发生异议的，以中文文本为准。
③评标委员会按上述修正错误的原则及方法调整或修正投标人投标报价，投标人同意并签字确认后，调整后的投标报
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