第一章规划总则Weinan.docx

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第一章规划总则Weinan

《渭南市中心区东部北片区控制性详细规划》

规划指导思想：

实现区域协调发展，坚持可持续发展，突显地方特色，坚持合理利用土地，合理规划布局。

规划原则：

科学性原则、生态优先原则、特色性原则、可操作性原则、以人为本原则。

规划期限：

2011年—2020年。

规划范围：

西起前进路、东至民生街，北望渭河接双王大街，南至乐天大街。

用地规模262.26公顷。

规划人口规模：

规划区范围内人口规模为7万人。

功能定位

规划区定位为具有渭南城市传统特色、功能齐全、环境优美、和谐、平安、宜居的滨河生态居住区。

功能结构

规划区形成“一心、三轴、三片区”的用地结构。

“一心”——指以南北向道路解放路、宣化路与东西向道路渭河大街之间形成的“工”字型区域，该区域为规划区的公共综合服务中心。

“三轴”——以渭河大街、解放路以及宣化路形成本区域主要的三条商业发展轴带。

“三片区”——以解放路和宣化路为界，分成东西两个居住片区和中部的综合服务片区。

用地布局

居住用地（R2）

住宅用地（R21）

规划区内住宅用地主要设置在公共综合服务区的东部和西部两大居住片区内，主要发展二类居住用地。

服务设施用地（R22）

居住用地内服务设施用地主要包括小区内的幼儿园、文化体育设施、社区卫生服务站等设施。

本次规划居住用地面积为104.7公顷，占规划区总用地的39.9%，人均居住用地面积15平方米。

公共管理与公共服务用地（A）

行政办公用地（A1）

规划保留部分乐天大街北侧行政办公用地在五马路中段增设一处行政办公用地，成为规划区区的行政办公中心。

文化设施用地（A2）

规划在车雷大街中段设置一处文化设施用地，该区域建设图书馆和文化站。

教育科研用地（A3）

规划依据《渭南市基础教育设施布局规划》，在此区域设置一所45班高中、两所36班初中及两所小学，小学分别为36班和24班。

规划公共管理与公共服务用地面积为26.7公顷，占规划区总用地的10.2%，人均居住用地面积3.8平方米。

医疗卫生用地（A5）

规划依据《渭南市公共医疗设施布局规划》在宣化路与渭河大街交叉口东北部设置一三级综合医院，在其西部设置一卫生防疫用地，同时结合居住用地内的社区服务中心设置小区卫生服务中心，完善医疗服务层级。

规划公共管理与公共服务用地面积为26.7公顷，占规划区总建设用地的10.2％，人均公共管理与公共服务用地3.8平方米。

商业服务设施用地（B）

规划商业金融用地沿解放路、宣化路及渭河大街中段带状设置，形成区域商业服务中心渭河大街和解放路中部设置高层商业建筑。

规划商业服务设施用地面积为20.0公顷，占规划区总建设用地的7.6％，人均商业服务设施用地2.9平方米。

交通设施用地（S）

社会停车场：

规划区社会停车场共设置三处，占地面积共1.7公顷，共计停车位500余个。

交通服务设施用地：

规划在民生街北部东侧设置一大型交通服务设施用地，占地5.2公顷。

公用设施用地（U）

规划区保留现状东水厂，规划设置一处供热工程用地和供电工程用地，并根据需要设置环卫设施用地及其他公用设施用地。

规划公用设施用地面积为4.8公顷，占规划区总建设用地的1.8％，人均公用设施用地0.7平方米。

绿地（G）

规划绿地包括公园、防护绿地和广场用地，绿地面积为32公顷，占规划区总建设用地的12.2％，人均绿地面积4.6平方米。

路网络格局

规划区道路形成“三横、四纵”的道路网骨架，与支路形成方格网式道路格局。

三横：

双王大街、渭河大街、乐天大街；

四纵：

前进路、解放路、宣化路、民生路。

交通设施规划

公共停车场规划

规划区社会公共停车采用地上地下相结合的方式。

地下停车区主要设置在商业核心区，利用地下空间采用集中停车库；地上停车场设置三处，三个片区各设置一处，总占地面积1.7公顷，共计车位500余个。

交通服务设施规划

在规划区北部民生街与双王大街交汇处设置一大型综合性的交通服务设施用地，占地5.2公顷。

绿地系统规划

布局结构

规划组建一个“源、网、点”的绿化系统。

源——以规划综合性公园及规划水带作为景观绿化的源，建设集中式公园景观节点和带状滨水绿线，形成连续、开放、动态的绿化生态区域；

网——规划道路两侧绿带建设为绿网，形成一个网格式的绿化体系，与道路、商业服务体系形成相互平行的网络系统；

点——结合生态展示节点空间设置广场绿地和社区游园。

绿地规划

规划绿地面积32公顷，占规划建设用地的12.2%，人均绿地面积达到4.6平方米。

其中公园用地2.1公顷，防护绿地27.4公顷，广场用地2.4公顷。

空间景观结构

规划区空间景观形成“一心、一带、四点、七轴”的景观空间结构。

“一心”：

指围绕居住区级公园（车雷公园）及公共综合服务中心形成的空间景观核心。

“一带”：

由宣化路引入规划区的滨水绿带。

“四点”：

分散于规划区内的空间景观节点，包括居社区级小游园、交通出入口门户景观节点等。

“七轴”：

沿双王大街、渭河大街、前进路、民生路四条道路两侧形成的四条主要景观轴带；沿解放路、宣化路、乐天大街三条道路两侧形成的次要景观轴带。

空间脉络与整体形态

以宜居为规划主题的区域，在空间高度控制上，以符合人的视觉尺度为前提，以中高层建筑为主，在景观视线的交汇处及空间结构的核心处，设置高层建筑，作为规划区的高度控制点，形成规划区的空间景观核心区。

建筑风格设计

建筑采用现代建筑形式，根据城市整体风貌特色、居民生活习惯、地形与外部环境条件、传统文化等因素，建筑景观宜以巧而秀、小而精为特色。

色彩设计

中心区公共建筑的整体主色调为淡雅明快的中性浅色系为主，以金属灰、白、乳白色调为主，辅以暖灰色、暖褐色。

行政办公性建筑物外部色彩宜庄重、严肃，可考虑运用低彩度的灰色或是明度对比高的暖色调。

商业性建筑色彩可较为鲜艳、亮丽，但应避免纷乱、无秩序的色彩搭配；居住建筑采用浅色为主，局部用亮色点缀；广场和铺地的主色调应体现地方特色。

“四区”的划定与管制要求

禁建区——禁止建筑物、构筑物建设的区域。

包括：

紫线范围内的绝对保护区，高压走廊、国家森林公园、水域、防护绿地；

国道两侧15米以内、高速公路和铁路两侧50米以内区域，天然气长输管线两侧各200米以内区域及城市滞洪区、泄洪区，防洪堤定内侧为起点，两侧各20-50米为禁止建设区。

规划区禁建区范围为工程设施用地周边的防护绿地以及水体保护控制区。

在这些区域内坚决不能以任何理由进行建设。

此类区域不得改变土地的原有用途，如要更改需经过相关部门审批。

限建区——限制建筑物、构筑物建设的区域。

包括：

规划的公园、城市广场、停车场等。

在限建区范围内的建设应严格执行规划的有关规定，任何个人或部门不得随意更改。

已建区——指现状已经建设的区域。

已经建设的区域主要完善内部交通微循环系统；增强灾害应对系统，保障公共安全。

规划区范围内的建成区都属于已建区。

本次规划为优化布局，完善交通微循环系统，部分已建区用地性质有所调整。

适建区——指城市建设优先选择的地区，要根据资源环境条件，科学合理地确定开发模式、规模和强度。

适建区内的建设应符合城市规划的有关规定执行。

新开发地区应强化公共服务设施与市政公用设施的配套建设，提高交通设施水平，促进功能集聚，形成功能齐全、环境优美的新型城市。

改造更新地区应通过用地布局调整、环境质量改善和建设标准提升，来营造城市景观，完善城市功能，优化城市空间布局。

规划区范围内，除禁建区、限建区和已建区外都为适建区。

“四线”的范围与管制要求

红线

红线范围

道路红线：

规划道路路幅的边界线，包括道路交叉口用地范围的边界线。

建筑红线：

城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。

又称建筑控制线。

红线管制

①城市道路红线范围内经市城市规划行政主管部门批准，可以按城市规划要求建设道路绿化、市政公用管（杆）线、交通管制设施、消防设施、环卫设施，限制建设城市雕塑、报刊栏、广告和指示牌等，不得建设与市政公用设施无关的建（构）筑物；

②严禁占用城市道路红线进行各项建设活动（上述规定可以建设的内容除外）。

临街单位或个人增设或改变出入口位置，必须符合城市规划要求，并经市城市规划行政主管部门批准；

③城市道路红线一经确定，未经原审批机关批准不得变更或调整；

④确需对城市道路红线进行变更或调整的，必须向市城市规划行政主管部门提出申请，并由具有相应资质的规划设计单位编制变更或调整方案，经市城市规划和建设行政主管部门组织论证后，按规定权限和程序办理；

⑤城市道路红线控制范围外应当控制建筑红线。

建筑红线按城市规划管理技术的有关规定确定。

绿线

绿线范围

城市绿线，是指各类绿地范围的控制线。

包括公共绿地、防护绿地、生产绿地、居住区绿地、单位附属绿地、道路绿地、风景林地等绿地，以及规划区内的生态控制区域。

规划区范围内涉及城市绿线控制的范围包括：

公园、广场用地以及沿城市主干道的防护绿地等。

绿线管制

①绿线内的用地，不得改作他用，不得违反法律法规、强制性标准以及批准的规划进行开发建设。

②因建设或其他特殊情况，需要临时占用绿线内用地的，必须依法办理相关手续。

③在绿线内不符合规划要求的建筑物，构筑物及其他设施应限期迁出。

④任何单位和个人不得在城市绿线范围内进行拦河截溪，取土采石，设置垃圾场，排放污水以及其他对生态环境构成破坏的活动。

⑤单位绿化及各类建设项目的配套绿化，都要达到《城市绿化规划建设指标的规定》的标准。

⑥对违反规定擅自改变城市绿线内土地用途，占用或者破坏城市绿地的，按照《城市规划法》、《城市绿化条例》的有关规定处罚。

⑦城市体系规划确定的，城市规划区外防护绿地，绿化隔离带等的绿线划定，监督和管理，参照以上办法执行。

蓝线

蓝线范围

蓝线，是指规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。

蓝线管制

在蓝线内禁止进行下列活动：

①违反蓝线保护和控制要求的建设活动；

②擅自填埋、占用蓝线内水域；

③影响水系安全的爆破、采石、取土；

④擅自建设各类排污设施；

⑤其它对水系保护构成破坏的活动。

在蓝线内进行各项建设，必须符合经批准的规划。

在蓝线内新建、改建、扩建各类建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，应当依法向建设主管部门（城乡规划主管部门）申请办理城市规划许可，并依照有关法律、法规办理相关手续。

黄线

黄线范围

黄线是指是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。

规划区范围内，涉及城市黄线控制的用地及设施主要包括：

给水厂、变电站、消防站、电信所、邮电所、供热、燃气站、休闲广场、市政广场。

黄线管制

①禁止违反城市规划要求，进行建筑物、构筑物及其他设施建设。

②禁止违反国家有关技术规定进行建设。

③禁止未经批准，改装、迁移或拆毁原有城市基础设施。

④禁止其他损坏城市基础设施或影响城市基础设施安全和正常运转的行为。

⑤迁移、拆除城市黄线内城市基础设施的，应当依据有关法律、法规办理相关手续。

对于违反黄线管制要求者，依据《城乡规划法》等法律、法规予以处罚。

地块指标控制

用地性质及兼容性

各类用地性质原则上不宜互换。

但根据规划区用地投资、建设的实际，增强规划可操作性与动态适应性，允许部分用地的性质具有一定的兼容性，特别是商业、文化娱乐及居住用地内部充分考虑用地兼容。

应严格控制公共设施用地（特别是非盈利性公共设施用地）、道路广场用地、市政公用设施用地、对外交通用地和绿地，不得任意改变其用途。

见下表。

建设用地可兼容性表

用地

性质

建筑

类别

一类居住用地

二类居住用地

三类居住用地

四类居住用地

行政办公用地

商业金

融用地

文化娱

乐用地

体育用地

医疗卫

生用地

教育科技

设计用地

文物古

迹用地

工业

用地

仓储

用地

对外交通用地

道路广场用地

市政公

用设施

用地

绿地

普通住宅

●

○

╳

○

╳

公寓

●

○

╳

别墅

●

╳

○

╳

商住楼

●

○

╳

○

╳

单身宿舍

●

○

╳

○

╳

○

╳

中小学

●

○

╳

●

╳

托幼

●

○

╳

○

╳

小型配套服务设施

●

○

●

○

●

○

●

○

大型金融商贸服务设施

○

●

○

╳

行政办公

○

●

○

╳

○

╳

商务办公

○

●

○

╳

○

╳

大型文化娱乐设施

╳

○

●

○

╳

○

大型综合市场

╳

○

╳

●

○

╳

○

╳

医疗卫生

○

●

○

●

○

╳

市政公用设施

○

●

○

╳

●

○

社会停车场

○

●

○

●

○

科研教学

╳

○

●

╳

○

╳

○

╳

体育设施

○

●

╳

●

╳

○

╳

○

╳

○

注：

1、●允许设置（无限制条件）；○可以设置（有限制条件）；╳为不允许设置

2、商住楼为地上1层或1－2层为商业服务用房、其它部分为住宅的楼房建筑

3、凡须改变绿地、道路广场、体育、市政、工业、仓储等规划用地性质、超出表10-1《建设用地可兼容性表》规定范围的，应先提出调整规划，按规划调整的有关规定程序和权限批准后执行。

开发强度

土地开发强度分为五个等级及专项控制区：

0＜容积率≤0.5：

主要为停车场、公园、防护绿地及广场用地。

0.5＜容积率≤1.5：

主要为医疗卫生用地，中学、小学、幼儿园、文体科技用地。

1.8＜容积率≤2.5：

主要为居住用地、部分行政办公用及地部分商业服务业用地。

2.5＜容积率≤3.5：

部分商业服务业用地、部分行政办公用地及部分居住用地。

3.5＜容积率≤5.5：

部分商业服务业用地、部分行政办公用地。

市政设施用地、特殊用地为专项控制区，根据实际情况按照相关专业规范具体控制。

对容积率的有关特别规定：

①容积率可以转让，转让只能在相邻地块（相邻地块是指同一街坊的地块）、同种性质或性质相容的地块之间进行，转让额不得大于两块用地中容积率较小地块的40%。

②容积率的奖励补偿：

同一地块内，在不影响周围环境的前提下，经规划主管部门批准，可适当减少建筑密度而提高容积率；开发者在开发基地中，提供如：

城市绿地、步行广场、公共停车场等设施者，可获得有关控制指标的奖励。

具体奖励措施可视实际情况，由规划主管部门另行规定。

③对于开发建设较大的地块，在开发建设过程中如进一步划分为若干小地块时，其开发强度可按规定进行调整细分，小地块的建筑面积总和不得超过原大块地规定的限度。

建筑密度

建设密度分为三个控制等级：

0＜建筑密度≤10%，主要为停车场、公园、防护绿地及广场用地。

15%＜建筑密度≤25%：

主要为居住、中学、小学、幼儿园、教育科研、医疗设施及文体科技用地。

30%＜建筑密度≤50%：

主要为行政办公、商业金融用地。

各类建筑密度、容积率上限指标

建设类型

建筑密度（%）

容积率

新区

旧区

新区

旧区

Ⅱ类气候区

住宅建筑

低层

1.0

1.1

多层

1.6

1.7

中高层

1.9

2.0

高层

3.5

办公建筑类

多层

2.5

3.0

高层

5.0

6.0

商业建筑类

多层

3.5

4.0

高层

5.5

6.5

渭南属Ⅱ类气候区

注：

1、综合类建筑按不同性质建筑面积比例折算，混合层取两者的指标值作为控制指标的上、下限值。

2、城市各类建筑的建筑密度、容积率上限按上表的控制。

但只要满足日照间距、绿地率、停车位等的要求，在审批时可以突破容积率控制指标。

建筑高度

建筑高度分为五个控制等级：

建筑高度≤5米，主要为公园用地、防护绿地、停车场用地。

建筑高度≤20米，主要为幼儿园、小学、小区级公共服务设施及部分文体科技用地。

建筑高度≤40米，主要为医疗、中学及部分商业服务业用地。

建筑高度≤60米，主要为居住、商业服务业、行政办公用地。

建筑高度≤100米，部分行政办公、部分商业服务业及部分居住用地。

由于有建筑密度和容积率的限制，建筑高度控制采用限高不限低的办法，允许地段内有少量较低的建筑。

同时，高度的控制也考虑到景观效果，并不严格按照用地性质来划分，市政设施用地、特殊用地列为专项控制区，根据实际情况按照相关专业规范具体控制。

绿地率

规划范围内各地块绿地率指标不得低于《地块控制指标一览表》中绿地率指标的规定值，向公众提供开放空间和平台绿化、竖向绿化的建设项目可实施建筑面积补偿，具体措施由规划管理部门规定。

①居住用地绿地率≥30%；

②中小学、幼儿园、公共文体科技、医疗设施用地绿地率≥35%；

③商业金融用地绿地率≥20%。

后退红线距离

建筑物退让建筑基地边界距离，参见表7-3，但离界距离小于消防间距时，应按消防间距的规定控制。

建筑基地边界另一侧有建筑物的，除符合本条规定外，还应符合本规定其它关于建筑间距的要求，另一侧是城市道路、河道、绿地的，还应满足退让城市道路红线、蓝线、绿线等规定的要求。

①民用建筑主要朝向退让建筑基地边界距离按建筑日照间距的一半退让。

且最小距离不得小于12米。

②民用建筑次要朝向退让建筑基地边界最小距离不得小于3米。

③综合楼住宅建筑面积占总建筑面积的比例≥50%时按住宅建筑退让，住宅建筑面积所占比例＜50%时，按非住宅建筑退让。

地下建筑物退让建筑基地边界的距离，不小于地下建筑物深度（自室外地面至地下建筑物底板的底部的距离）的0.6倍，且其最小值不得小于3米。

建筑物退让道路红线最小后退距离按下表控制。

建筑物后退城市道路规划红线最小距离（米）

道路宽度

建筑高度

小于24米

24-50米

大于50米

＞40米

＞30米，≤40米

＞20米，≤30米

≤20米

　　注：

高低层组合的建筑后退距离按建筑不同高度分别控制。

道路平面交叉口四周的建筑物后退道路规划红线的距离不得小于表10-3中规定数值（由道路规划红线直线段与曲线段的连接点算起），并应同时满足交叉口行车三角视距控制要求。

有大量人流、车流集散的多、低层大型建筑，如影剧院、展览馆、大型商场、体育馆、游乐场、车站等，其面临城市道路的主出入口方向，后退道路红线距离不小于15米，并满足停车、回车、人流集散等方面的要求。

建筑物的围墙、基础、台阶、阳台和附属设施，不得逾越道路规划红线。

在规定的后退道路规划红线的距离内，不得设置非市政配套类零星建（构）筑物。

沿公路的建筑物，在城市规划建设用地范围内的路段两侧，按后退城市道路红线要求执行；在其余路段两侧，其后退公路两侧边沟（截水沟、坡脚护坡道）外缘，国道不少于20米，省道不少于15米，县道不少于10米，其它道路不少于5米。

其他控制线退让规定

①建筑物退让规划绿线规定：

如果建筑物临界处是公共绿地的，各类建筑的最小退离距离按下表控制：

建筑退让公共绿地最小距离

建筑高度

退让距离（米）

小于24米

24-50米

大于50米

②建筑物退让规划蓝线的规定：

沿河道规划蓝线两侧新建建筑物，其后退河道规划蓝线最小距离不得小于10米。

③建筑物退让规划紫线的规定：

建筑物退让国家历史文化名城规划紫线的距离，在编制历史文化名城保护规划时具体确定。

退让其他城市规划紫线的距离，在编制城市总体规划时具体确定。

退让历史文化街区外的历史建筑规划紫线的距离，由历史建筑保护规划具体确定。

④建筑物退让规划黄线的距离，按照城市各项基础设施相关规定进行确定。

工程管线与建（构）筑物之间的最小净距应符合下表规定。

工程管线与建（构）筑物之间的最小净距

地下管线名称

水平距离（米）

架空管线

水平距离（米）

给水管

d≤200mm

1.0

电力

10kV边导线

2.0

d＞200mm

3.0

35kV边导线

3.0

污水、雨水排水管

2.5

110kV边导线

4.0

燃气管

低压

0.7

电信杆线

2.0

中压

1.5

热力管线

1.0

2.0

高压

4.0

架空管线

垂直距离

6.0

电力管线

10kV及以下

3.0

热力管

直埋

2.5

35kV--110kV

4.0

地沟

0.5

220kV及以上高压线走廊内

不得建设任何建筑物

电力电缆

0.5

电信电缆

直埋

1.0

电信线

1.5

管道

1.5

热力管线

0.6

建筑间距

各类建筑物的建筑间距除应当满足消防、交通、卫生、环保、抗震、工程管线、建筑保护和城市空间景观等方面的要求外，还应同时符合本规定的要求。

新建建筑对要拆除建筑产生采光影响的，应当先拆除后建设。

一般民用建筑的建筑间距应符合国家和地方的有关规定。

住宅建筑与其遮挡建筑的正面间距不得小于遮挡建筑高度的1.3倍。

低层、多层正南北向条式民用建筑的日照间距系数低限值按下表执行。

建筑日照间距系数表

地市

纬度（a1）

大寒日太阳直射点纬度（a2）

大寒日日照间距系数

日照1小时

日照2小时

日照3小时

渭南

34°31′

20°16′

1.32

1.36

1.42

　　注：

①大城市采用大寒日日照2小时标准，中小城市采用大寒日日照3小时标准。

　　②旧区改建的项目内新建住宅，确因现状用地条件限制，日

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