铺位划分与编号建议为做商业地产策划的朋友提供了商铺划分和商铺编号的指导和方法.docx

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铺位划分与编号建议为做商业地产策划的朋友提供了商铺划分和商铺编号的指导和方法

铺位划分与编号建议

一、郑州市在售项目分析

从商业规模、销售模式、商铺面积、销售价格、业态规划等几个方面，对目前郑州市在售的商业项目进行分析，通过分析最终可以从中得到借鉴，为新长城项目商业商铺的合理规划及分割找到依据。

（一）、在售项目重点信息统计表

项目名称

商业规模

销售模式

商铺面积

销售价格

业态规划

备注

中国元通纺织城

约10万㎡

即返3年24%

40年经营权

一二层连体卖

街铺80-200㎡

内铺43㎡

街铺4530元/㎡

内铺3328元/㎡

共四个区，分别为A区棉布区B区韩国城C区面料、辅料D区床上用品。

郑上路与西四环交汇处，建筑面积45万平方，一期共1300多个铺位

帝湖王府

约3万㎡

70年产权（不详）

街铺:

20㎡

内铺:

20-25㎡

街铺11000元/㎡

内铺9000元/㎡

一层以服饰、化妆品餐饮为主，二层以家世界超市为主，三层以健身房为主

位于航海路与桐柏路交叉口，占地3110亩的大型住宅小区，建立一个城市中的小城市。

凯旋门

约2.8㎡

2年包租返17%

50年产权

100-1000㎡

7000-15000元/㎡

1楼2楼，银行、通讯、大型餐饮、一体化的洗浴娱乐中心；3楼电玩城、足疗、茶艺厅；4楼5楼办公空间（证券、期货、金融、大中型公司）；6楼健身房会议室

位于陇海路与桐柏路交叉口

紫金城

约1.6万㎡

产权式销售10年返租90%签租约

10-200㎡

以10-20㎡左右的铺居多

街铺24000元/㎡

内铺12000元/㎡

二楼7000元/㎡

1-2楼精品百货.3.4楼超市

本项目位于管城区紫荆山路与东里路交叉口。

是一个集住宅、写字楼、商业为一体的综合项目

宝龙城市广场

约20万㎡

不包租（只拿出30%的面积销售，其余只租不售）

40-120㎡为主

1F-1.9~2.9万元

2F-1.2~1.8万元

3F-0.7~0.8万元

集旅游,娱乐,游乐,文化,美食,休闲,运动,酒店式公寓,互动购物等功能为一体

位于郑东新区农业东路与九如路交汇处的一个纯商业的综合大型SHOPPINGMALL

天旺广场

约6.6万㎡

50%首付即返3年24%

1F：

50-100㎡

2F：

100-200㎡

3/4F：

200-2000㎡

1F-1.3~1.6万元

2F-0.8~1.0万元

3F-0.7~0.8万元

世纪华联已经入驻

天明路与东风路交汇处DEMALL

郑州国贸中心

约10万㎡

（只拿出40%销售，其余只租不售）

10-30㎡为主

50-60㎡为辅

1F-2.0~3.5万元

2F-1.2~1.8万元

将现代化的街区概念与SHOPPINGMALL融会贯通的复合形业态

农业路花园路交汇处

大上海

10万㎡以上

60年产权5年返租前3年8%后2年9%得铺率50%

15-80㎡

15-20㎡小面积铺为主

步行街部分则稍大50-80为主

1F-1.8~3.0万元

2F-1.2~1.8万元

3F-0.7~1.6万元

复合业态

太康路与人民路交汇处

（二）、共同特征

1.大多数项目是3-5年的短期返租的产权式销售模式，回报率8-9%；其中，紫金城10年长期返租、宝龙未采取返租的模式；

2.多数项目铺位的面积是在10-60㎡之间，特别是中型或大型项目的面积划得更小，如郑州国际中心，大上海；中国元通纺织城作为专业市场，则铺位面积划得稍大些，凯旋门的整体商业规模小，铺位面积划分得稍大；

3.除规划为专业大市场外，一层的商铺的价格均在1万元/㎡以上，大型项目一层的销售均价在2万左右，甚至更高；

（三）、分析结论

商业上规模的项目，铺位面积划分较小，销售单价较高，相对总价低，短期返租再次降低投资门槛儿，“只租不售部分”与“销售部分”的比值大于1（租售比大于1，大上海除外）。

二、商铺划分建议

商铺的划分最终是以招商实现、销售实现、经营实现为目标的。

以总平面的设计图为基础分割铺位，除客流动向和通透性外，招商实现和经营实现要求的关键在于铺位的灵活组合，销售实现要求的关键在于降低投资门槛。

遂，同致行在铺位划分上可以总结得出面积和通道两方面的关键性建议。

（一）、基本原则

1.招商、销售、经营一次性得以实现。

即铺位的的划分即满足招商和销售的需求，又满足后期进场装修和经营的需要；

2.不规则位置的铺位划分要尽可能规则分割。

即尽可能地减少不规则商铺的出现；

3.铺位组合的灵活性。

即分割好的铺位及整体可以满足招商、销售、经营各个阶段不同目标客户群的不同要求；

（二）、具体的建议

建筑面积建议

根据前期调研，客户可承受的投资总价在10-20万元之间居多，需求面积一大多在20-40㎡，因为此铺面可以灵活组合，同致行建议在单铺申报产权允许的面积范围内，单铺的面积以“划小”为原则，建筑面积划分建议如下：

内铺面积划分成16～50㎡之间;

临街铺面积划分成24～80㎡之间;

通道建议

因为此次铺位产品定位是实铺性质，不管铺位的面积怎样小，铺位怎样自由组合，人流通道的位置和宽度是一成不变的，在后期的装修及经营中都是适用的，所以要特别注意通道的通透性，人流的导向性；在此基础上，同致行建议主辅通道的宽度如下：

主通道宽度在2.8～3.0m

辅通道的宽度在1.8～2.0m

三、商铺编号建议

（一）、商业铺位编号的基本原则

简单易记

便于价格表的编制

便于销售掌控

便于投资者认知

（二）、长城康桥华城商业铺位编号

1、“底商”商业铺位的编号说明

底商的铺位编号=

‘楼号’+‘分层分区字母’+‘三位数的铺位号码’

例如：

9A001=9+A+001；即，9号楼“底商”一层铺位A区的第1号商铺；

9C008=9+C+008；即，9号楼“底商”二层铺位C区的第8号商铺；

1）．由于在前期和现行的销售顾问解说中，已经将住宅、公寓、写字楼统一称为“1#楼、2#楼、……8#楼、9#楼、10#楼”，所以在此部分“底商”商业编号中将延续这一说法，符合商业铺位编号的基本原则；

2）．分层分区字母的用法：

因为此次商铺的划分属于实铺划分，相对于每一层商铺的数量相对少，所以在这里可以指定字母“A”和“B”表示底商的一层，字母“C”和“D”表示底商的二层，以此类推；即每一层的分区最多以两个字母表示，最少以一个字母表示，以便于符合铺位编号的基本原则；

3）．在三位数的铺位号码中，凡逢“4”时则舍掉此号，延用下一个号码；

2、独立街铺编号说明

独立街铺编号=

‘JP’+‘分层分区字母’+‘三位数的铺位号码’

例：

JPB088=JP+B+088；即，独立街铺的一层B区第88号商铺；

JPC188=JP+C+188；即，独立街铺的二层C区第188号商铺；

1）．“JP”为“街铺”拼音的首字母组合；

2）．同上；

3）．同上；

（三）、长城康桥花园商业铺位编号

与华城的“底商”商业铺位的编号说明相同

注:

9#楼\10#楼\16#楼\\17#楼具体的铺位编号见附件中CAD图同致行郑州项目组2006年6月6日