万科地产集团融资管理我国房地产企业融资现状及对策研究.docx

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万科地产集团融资管理我国房地产企业融资现状及对策研究

我国房地产企业融资现状及对策研究

摘要：

房地产作为高风险，高投入，高回报的资金密集型行业，充裕的资金筹备是保证企业正常运作的前提，因此融资能力对房地产企业至关重要。

在我国，近几年经济经过几番大力度宏观调控之后，房地产投资过热的现象得到了缓解，但也留下一些问题，如进一步加剧了房地产渠道过于单一，银行承担风险过大的问题。

近年来房地产资金来源主要依赖银行信贷，另外一些融资渠道，包括房地产信托、房地产基金、海外融资、股权融资等，由于各种各样的限制，融资规模仍然有限。

在这样的背景下，我国房产企业融资如何向多元化发展，建立起一个多层次的房地产融资体系以满足未来我国房地产市场的需求，是当前我国房地产融资的主要问题。

       关键词：

房地产企业；企业融资；创新融资

       一、我国房地产企业融资状况概述

       房地产业是资金密集型产业，高收入，高风险，高产出。

随着我国房地产投融资体制的变化和央行关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款限制性规定等政策出台的出台，金融业门槛逐步加高，再加上土地招头标政策的实施，房地产企业的核心竞争力也已不再局限于产品本身，资本实力成为企业乃至整个行业健康发展的决定性力量。

房地产企业能否尽快建立健全多渠道的房地产融资体系来获得足够的资金支持，已成为企业发展的瓶颈。

       二、房地产企业融资渠道逐步走向多样化

       房地产属于资金密集型行业，融资对房地产企业的生存和发展起到至关重要的作用，房地产企业更加如此，而从上面的分析不难发现，间接融资——银行贷款仍是企业融资的主要方式，但受政策影响，121号文件的出台，房地产企业已经达成了一个共识：

需要大笔资金投入的房地产行业，融资渠道已经成为发展的瓶颈，只有通过融资方式多样化才能更好，更彻底的解决融资问题，如从间接投资走向直接投资。

       三、我国房地产企业融资中存在的问题

       房地产融资是房地产企业发展链条中的重要组成部分，为房地产业的发展提供了重要的资金保障。

然而，在房地产融资迅速发展的同时，也存在许多潜在的问题，归纳起来，主要有以下几方面。

（一）融资结构单一且间接融资比重过大

       目前，我国房地产融资结构比较单一，间接融资比重过大。

房地产开发的三个阶段（取得土地的前期阶段，施工阶段和销售阶段）每一阶段都离不开银行资金的支持，房地产开发所需资金仍约有60%的资金来自银行贷款，间接融资的比重依然过大。

虽然国家已出台了一系列宏观调空政策对房地产开发商遗稿的贷款门槛，使融资模式出现了多元化趋势，但是短时间内仍无法改变以间接融资为主的融资格局。

房地产产业的这种高度依赖于银行贷款的融资模式，必须会加大银行的信贷风险，一旦投资失败，银行无疑将成为房地产产业风险的最大承担者。

（二）对房地产融资的限制因素太多

       对房地产经营而言，资金是最重要、最关键的因素之一。

由于国内房地产业目前主要的两条融资渠道----银行信贷融资和发行股票融资都受到了极大的限制，房地产企业经营相对陷入困境。

首先，央行加强房地产企业信贷业务管理，房企的银行融资渠道受限要求各商业银行加强房地产信贷业务管理，控制房地产信贷，对高档房和个人商业用房贷款进行了严格限制，使房地产最脆弱的神经——资金链受到打击。

其次其特殊的产业特点决定了房地产企业首发上市（IPO）的可能性很小房地产是个特殊的产业，在证券市场快速发展的今天，我国房地产企业也很难通过IPO申请达致上市目标。

       （三）银行贷款方式及金融创新太少

       房地产作为资金密集型行业，其特点是：

开发周期长，投资规模大，这必然要求房地产业需要大量的资金支持才能更好的运转下去。

目前我国房地产开发所需资金只要来源于银行贷款，而银行现有的几种贷款方式的期限都比较短，这就与房地产开发周期长这一特点相矛盾，再加上我国金融创新少，融资方式有限，所以筹集到足够的资金将十分困难。

因此，我国房地产的贷款方式及其他融资方式有待拓展和创新。

       四、房地产企业融资问题原因的分析

（一）未能形成良好的融资体系

       始终未能形成良好的融资体系是房地产企业融资困难的内部原因。

从市场环境角度分析，国家之所以实施宏观调控，是不满当前房地产企业的盲目开发从而导致投资过热，进而影响整个国民经济稳定增长的现状。

我国房地产市场还不规范，许多房地产企业鱼目混珠，即便是大的品牌性房地产公司的融资渠道业过于单一。

由于房地产企业融资方式一味单调的依靠银行贷款，致使房地产开发的资金来源过分集中于银行，使其承担过多的风险。

（二）金融市场不完善及法规滞后

       金融市场不完善及法规滞后是房地产企业融资困难的外部原因。

我国的房地产业始于上个世纪八九十年代，房地产市场发展还很不成熟，特别是资本市场政策相对滞后的问题比较严重，使相应的融资运作缺乏有效的法律依据。

另外，金融市场不完善也是造成融资困难的原因之一。

以房地产基金为例，房地产的投资组合分为两部分，80%投向房地产及其关联行业，20%投向政府允许的债券市场。

但由于我国金融工具较少，基金经理人再选择时就显得比较困难。

房地产投资基金是一个新生事物，而且缺少相应的政策规则，实施起来障碍重重。

       （三）大多数房地产企业自身条件先天性不足

       大多数房地产企业自身条件先天性不足，鱼目混杂，实力较差是导致其融资困难的根本原因。

我国一半以上的房地产企业尤其是许多中小型企业大多数都先天不足，并且大都奉行“机会主义路线”。

这主要是由于我国的房地产企业大多起点低。

很多是当年的建筑队发展过来的，缺乏良好的底蕴；其次是企业历史短，有很多是半路起家，部分部门和单位看到机会就成立了项目组，由项目进而发展公司，企业创建的目的很直接，就是瞄准房地产暴利空间。

企业全部的核心在于获取项目收益，谋求生存，没有长期的远景目标，因而造成房地产企业唯利是图，投机钻营。

       五、解决我国房地产企业融资问题的对策

（一）通过吸引股权投资，扩充自有资金

       自有资金是一个企业生存和发展的基础。

首先必须有充足的自有资金来支持各整个企业的良性运作，然后才能受到外部投资者的青睐。

扩大自有资金的渠道之一是增加内部积累，这就要求工资通过项目开发和经营，逐步增加积累，把企业逐步有小做大；另一方面，外部的资金投入同样可以增加企业的自有资金。

外部投入主要包括两种方式：

以使其与原有股东增加投入；而是新股东加入企业（通过私募扩股）。

这两者同样建立在投资者对企业发展前景的良好以气之上。

（二）用房地产信托计划融资

       相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资方式，可以降低房地产公司整体融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，有利于房地产公司持续发展，再不提高公司资产负债率的情况下，可以优化公司结构。

再2003年6月13日央行出台121号文件后，信托逐渐成为房地产业的新兴融资热点。

信托投资公司利用资金优势，通过房地产融资业务强势介入房地产业，不仅解决了部分房地产项目开发资金不足的问题，有巧妙借助过桥融资的业务方式，最大限低的防范了自身的风险。

目前，信托业务已初步形成证券投资型，股权投资型，资金贷款型，资产收益权转让型，信托资金租型等等多种类型的信托品种。

同时，在单个信托产品规模，期限和收益方面，也出现了募集资金从几百万到几十亿元不等，期限和收益多样化的信托种类。

       （三）吸引海外资金

       很多外资银行，包括德意志银行，美国雷曼兄弟，澳大利亚麦格理银行，渣打银行，等等，利用国内银行对房地产投资收紧银根的机会，积极参与中国的房地产行业。

只要房地产企业本身有一定的实力和信誉，项目前景又看好，争取外资银行的贷款完全有可能。

此外，随着上海向国际金融贸易中心的迈进，国外房产基金看好上海房地产市场。

摩根斯坦利下属房地产投资基金RSREF，荷兰国际房地产，里安集团，新加坡嘉德置地等纷纷出手，它们将在未来为房地产企业源源不断地输送资金。

虽然目前以境外资金形式出现的投资仅3亿美元左右，但从发展趋势看，在未来两三年内境外基金将快速增加至20亿美元左右。

       （四）担保公司

       据了解，担保公司在房地产融资中起着假架设融资渠道，提升企业信用的作用。

担保公司的业务是种依附在银行政策上面，贷款决策权也最终掌握在银行手里。

担保公司的介入，在很大程度上解决了银行与房地产开发商之间信息不对称的问题。

在房地产开发项目过程中，有实力凭借自有资金缴纳土地出让金与拆迁款，取得四证，达到银行贷款条件的企业只占少数。

很多房地产开发企业在缴纳部分土地出让金后就面临着资金短缺的问题，在这时，担保公司就有可能为其提供房地产违约贷款。

这种方式是具有闲置资金的企业委托银行向开发商提供委托贷款，既为开发商寻求了资金又提供了担保，达到了双赢效果。

       （五）房地产投资信托

       目前正在我国兴起的REITs不失为一条好的融资途径。

REITs实际上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票（基金单位），集合公众投资者基金，有专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区，不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效减低风险的同时通过将房地产经营活动中产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。

基于有稳定现金流入的商业地产项目而不是基于房地产企业，有利于提高房地产企业的融资效率；缓和通货膨胀，稳定证券市场等都是REITs独特的优势。

因此从长期来看，房地产信托投资基金（REITs）将成为房地产行业融资的重要手段。

       （六）房地产资产证券化

       融勤国际中国研究院认为，资产证券化具有两个重要的创新特征：

已计提的用于证券化的资产为融资信用基础和破产隔离。

根据这两个金融创新原理，资产支持证券本金和利息的偿付，直接以资产所产生的现金流为保证，已经于中小企业本身的自信水平无关，能够较好地回避大多数中小企业资信评级低，或者根本没有资信评级而不能获得融资等问题，也能较好地客服因社会信用基础薄弱，公司治理结构不健全而影响房地产融资的矛盾。

       在资产证券化融资过程中，一般还要从内部或外部对所发行的证券进行担保，提高所发行的证券的信用级别，进一步降低投资风险。

所以，资产证券化融资，克服了中小企业风险偏高的矛盾，资产支持政权具有较高的投资价值，能够广泛地吸引众多的筹资者，拓展房地产企业的融资渠道。

       结论：

       传统的通过自我积累、自我发展的方式解决企业发展中的资金问题已越来越不适应不断变化的外部条件，对于资本密集型的房地产企业尤其如此。

面对不利的金融政策和不友善的证券市场，房地产企业必须进行融资创新，学会多条腿走路，利用各种条件、采用多种途径才能解决发展过程中的资金问题。

总之，拓展房地产融资新渠道，使融资途径多元化，才能使我国房地产企业更高更好的加速发展。