XX小区一期可行性研究报告.docx
《XX小区一期可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《XX小区一期可行性研究报告.docx（39页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
XX小区一期可行性研究报告
XX小区一期可行性
研究报告
2010年9月
第一章总论
1.1项目提出的背景与概况
1.1.1项目名称
XX一期
1.1.2项目承办单位概况
承办单位：
河北XX实业有限公司
河北XX实业有限公司是由浙江XX控股集有限公司（占80%）和浙江利源化纤有限公司（占20%）出资共同组建的科技型民营有限责任公司。
XX集团位于浙江省绍兴县，是一家集化纤、印染、汽配万向节、大豆蛋白纤维、轻纺石化PTA、农业等多种产业为一体的跨行业、综合性科技企业集团。
河北XX实业有限公司创立于2004年3月，暂定房地产开发资质。
河北XX实业有限公司注册资金：
6000万元，法定代表人：
唐利民，企业地址：
XX经济技术开发区内，位于第一城正阳路主轴东侧、运河大道西侧。
1.1.3建设地点
本项目位于廊坊市XX县，四至范围：
东至纬二路，南至中兴后街，西至安泰路，北至平安大街。
项目所在地交通发达，信息流畅，环境优美，配套完善，地理位置优越，项目周边无文物景观及自然保护区，总体建设符合XX县发展总体规划要求。
1.1.4建设规模
该项目规划总占地面积85008平方米，总建筑面积68215平方米。
建设周期为6个月，总投资约25300万元人民币。
主要经济技术指标表见下表。
主要经济技术指标表
序号
指标
单位
数量
1
总占地面积
平方米
85008
2
总建筑面积
平方米
68215
其中
排屋建筑面积
平方米
65415
公建面积
平方米
2800
3
建筑占地面积
平方米
23802
4
绿化占地
平方米
26352
5
建筑密度
%
28
6
容积率
0.8
7
绿化率
%
31
8
总居住户数
户
134
9
居住人数
人
376
1.2项目提出的背景
2010年房地产市场大幅调整的可能性不大：
1．房地产开发投资增速将在15%左右
2010年全年房地产开发投资将较快增长，房屋新开工面积负增长的情况将明显改善。
首先，今年以来房价上涨和销售回升将推动开发投资增加。
其次，国家降低房地产开发项目资本金比例将降低行业融资门槛，增强开发商的投资能力。
第三，房屋销售的增加使房屋库存大大减少，有限的库存将鼓励开发商加快投资。
第四，十大产业振兴规划的出台将对相关产业的投资起到刺激作用，必将带动商业营业用房投资较快增长。
再加上政府对保障性住房的建设力度不断扩大，预计明年房地产开发投资将继续保持较快增长，全年增长15%左右。
2．全国房价大幅下跌的可能性不大
随着货币政策趋紧，各地相继收紧二套房贷款政策，投资和投机性需求将受到一定程度的抑制，不排除明年部分城市出现房价和成交量出现下降的可能。
但总体上看，受宏观经济景气上升、居民收入增加、流动性总体宽松和消费结构升级等因素的支撑。
3．全国房地产市场风险主要集中在一线城市
这里仍采用“房价收入比”来衡量实际房价的高低及其泡沫程度，我们测算了全国34个省会城市和计划单列市的房价收入比。
结果
（1）绝大多数城市房价收入比偏高。
在我国大陆35个直辖市、省会城市和计划单列市中，房价收入比低于6.0：
1的只有2个，高于6.0：
1小于8：
1的地区有12个，介于8：
1和10：
1的地区也有12个，高于10：
1的有9个。
（2）房价收入比偏高的城市主要集中在一线城市和经济发达城市。
如北京、深圳、广州、上海等一线城市和大连、厦门、天津、杭州等沿海发达城市，房价收入比均超过了10：
1，大多数中西部地区城市房价收入比普遍较低。
（3）中西部地区的一些城市房价收入比也偏高，需引起关注。
如西北地区的兰州和西安，西南地区的成都、南宁和昆明，中部地区的南昌和太原等。
尽管2009年以来房市升温对扩内需和保增长发挥了积极作用，但房价过高、上涨过快也不利于行业发展和宏观经济金融稳定。
因此，未来一段时间我国房地产市场调控将以“稳”字优先，坚持增加供给和抑制不合理需求并举，把鼓励首次置业需求，保护二次改善需求和抑制投资投机需求作为制定下一阶段房市政策的基本方针。
1．坚持有保有压、区别对待，对不同需求采取不同政策
当前我国房地产市场消费不足和消费过度并存，消费不足是指广大中低收入者的住房需求没有得到根本性的解决，消费过度是指相当比例的高收入阶层拥有多套住房，存在多占、滥占住房资源。
因此，针对我国房价总体偏高和价格涨幅过快的情况，根据我国房地产市场消费不足和消费过度并存的现象，未来我国房地产调控政策应把增加供给和抑制不合理需求作为政策调控的重中之重，满足自住性和改善性需求，抑制投资性和投机性需求，促进房地产市场健康稳定发展。
2．财政货币政策多管齐下，抑制不合理需求
严格执行按揭贷款首付比例政策，中止年初出台的包括利率七折优惠、降低首付款比例和减免交易环节税等在内的房地产刺激政策。
严格限制信贷资金违规进入房地产市场。
随着经济回升和物价进一步升高（如达到3%），适时上调利率。
进一步加大对外资进入房地产市场的监管和限制。
对非本地居民购房出台一定的政策限制。
加快推出征收物业税政策，抑制投资投机性需求。
3．完善供给结构，进一步增加保障性住房建设
尽管近年来国家加大了保障性住房建设步伐，但从保障性住房占住房总供给的比重以及中低收入家庭的住房需求来看，我国保障性住房供应依然不足，建设步伐依然缓慢。
未来几年，国家应进一步加大保障性住房建设力度，增加市场有效供给，达到平抑房价、满足需求和促进房地产健康稳定发展的目的。
对国有大型企业进入房地产市场，争当“地王”，助推地价和房价进行政策限制。
4．引导银行业因地制宜、有保有压地实行差别化信贷政策
坚持因地制宜、有保有压，引导商业银行根据各地的经济发展、市场需求、房价水平、建造成本、居民收入和地理环境等多种因素，实行差别化的信贷政策。
扩大对房价比较合理、泡沫和风险比较小的地区的信贷投放。
为了避免房地产市场过度调整，预计2010年房地产调控政策将坚持以“稳”为主，合理引导房地产市场，防止房价大起大落，促进房地产市场稳定发展。
1.3编制的依据
《河北省环境保护条例》；
《河北省投资优惠政策》；
《XX县城市发展规划》；
《XX县国民经济和社会发展“十一五”计划纲要》；
《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
《投资项目可行性研究指南（试用版）》；
国家有关政策规定、法律法规、技术标准、规范、规程等；
建设单位提供的相关资料。
1.4项目建设条件
1.4.1地理优势
XX地处京津之间，幅员面积458平方公里，人口31万，现辖7镇2乡，一个省级经济技术开发区，一个国家级农业综合开发示范区。
XX区位优势独特，距北京市区45公里；距首都国际机场60公里；距天津机场70公里；距天津新港110公里。
从县城出发，半小时可达北京三环或天津市区，50分钟可达北京机场或天津新港。
1小时就可以“上天下海”。
北京938路公交车由北京火车站直通XX。
1.4.2交通优势
境内及周边交通网络密集。
拥有京秦、京山、京津、京九铁路和京哈、京津、京福、京广四条国家级公路干线，以及京沈、京沪、京津塘、京开、津保、京石六条高速公路干线。
2004年，新的《北京城市总体发展规划》已经出台。
北京将以2008年奥运会为契机，加快构建“东部发展带”，其中心人口和产业将在15年内实现东移，在东部的通州区规划建设70—90万人的新城，并预留百万人口规
模的发展空间。
届时XX到北京市中心的距离将缩短到15分钟的车程。
北京市目前正在规划建设“大七环”和第二条京津高速公路。
而这两条公路恰好从XX穿过。
届时，XX与北京周边县区的交往会更加方便，与天津的距离也会大大缩短。
便利的交通条件，使XX成为中外客商进军京津市场的桥头堡。
1.4.3基础设施优势
目前，全县水电路讯等各项设施日臻完善。
县城已建成现代化水厂，日最高供水能力达到3万吨。
全县电力供应充足，拥有22万伏变电站1座，11万伏变电站2座，最高供电容量达到24万千伏安，并实现了双电源供电，供电可靠率达到100%。
县内通讯设施发达，全县固定电话用户发展到8万户，平均每1.3户家庭就有一部固定电话；全县手机和小灵通用户发展到7.97万户，平均每3.8个人就有一部移动电话，互联网用户发展到5600户。
1.4.4社会治安环境
全县政治安定，社会稳定，先后荣获“全国三五普法先进县”、“全国社会治安综合治理先进县”等多项荣誉称号。
去年以来，我县深入开展了平安XX、诚信XX、文明XX、效率XX创建活动，并取得了较好效果。
其中“平安XX”享誉全国，走出了一条独具特色的“XX经验”。
今年5月份，XX县再次被中央社会治安综合治理委员会国家人事部授予“全国社会综合治理先进单位”称号，在XX，会让您有一种更为明显的安全感，您的工作和生活将会更加的放心和安心。
第二章项目建设的必要性
拟建项目符合有关的国民经济和社会发展总体规划、专项规划、区域规划等要求，项目建设目标与规划内容相衔接和协调。
2007年中国房地产发展报告的政策篇，对近几年出台的相关政策进行了初步的总结。
近几年政策的主要特点：
1.调控对象由初期以土地调控为中心转向土地调控与房屋调控并重。
2.土地调控由早期主要关注国有土地资产流失问题，开发区建设用地转向对建设用地总量控制和土地管理制度建设的关注。
3.房屋调控重心由重视房地产业发展转向对住房价格的关注和最近对住房结构的调控。
4.土地和房屋调控由“租”“费”为主转向以“税”为主，由软约束转向硬约束。
5.金融调控由宽松的鼓励性转向紧缩的限制性。
2007年8月1日，国务院召开常务会议，原则通过了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。
《意见》要求各级政府要把解决城市低收入家庭住房困难作为住房建设和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。
可以看出，国家对房地产市场要进行控制，但其控制的最终目的是要引导开发商理性地看待土地资源的稀缺性和房地产建设结构的合理性，引导老百姓逐渐形成理性的消费观念和消费模式，进而将房地产市场引导到正常发展的轨道上来。
廊坊市委、市政府全面贯彻落实国家宏观调控政策，出台了《廊坊市“十一五”期间住房建设规划》等9个规范性文件，为全面落实调控政策，推进产业发展奠定了坚实基础。
根据《廊坊市“十一五”期间住房建设规划》，“十一五”期间应建设经济适用住房165万平方米（含廉租住房），建设商品住房935万平方米，拟建项目符合当地有关规划和国家有关产业政策的要求。
《河北省城市房地产开发经营管理规定》河北省人民政府令〔2004〕第3号，提高了房地产行业准入门槛、明确了对房地产开发企业资质管理及投资项目资本金的监管。
国家工商总局严格房地产市场主体准入，把房地产开发企业及中介机构作为企业年度检查的重点；强化房地产广告监管和房地产展销活动管理；会同建设（房地产）主管部门加强房地产经纪机构管理；查处商品房销售中违法广告、合同欺诈等侵害消费者合法权益的违法违规问题。
1、房地产开发企业，应当依法向工商行政管理部门申请进行注册登记。
设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
（1）注册资本金在五百万元以上；
（2）有四名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，二名以上持有资格证书的专职会计人员，一名以上持有资格证书的专职统计人员。
2、房地产开发企业应当依照下列规定承担相应的房地产开发项目，不得越级承揽项目：
（1）一级资质的房地产开发企业承担开发项目的规模不予限制；
（2）二级资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过二十五万平方米；
（3）三级资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过十五万平方米；
升级会员 