《地产集团开发报建管理办法》.docx

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《地产集团开发报建管理办法》

第一条

第二条

第三条

第四条

第五条

第六条开发部须在项目开工后15天内完成施工用水、施工用电和临时排水的报装和接通工作，每延迟一天扣罚开发部负责人及相关责任人各50元。

综合计划部考核。

延期一个月未开通的，给予主管开发领导、主管工程领导（或项目总经理）扣罚30%核定综合奖金处分，次月起扣罚比例每月递增20%。

管理及监察中心考核。

第七条开发部、工程部须在开工前完成质量和安全监督登记手续，或协调质量和安全监督管理部门提前介入监督，同时工程部须做好各项监督、验收资料的收集存档。

每延迟一天扣罚开发部、工程部负责人50元，综合计划部考核。

第八条开发部须在取得工规证后30天内取得施工证。

第九条开发部须按照总工室审核后的施工图办理施工图审查。

因开发报建原因导致施工图审不合格的，扣罚主管开发领导（或项目总经理）、开发部负责人1000元；造成损失的，给予主管开发领导（或项目总经理）、开发部负责人降一级工资以上处分。

综合计划部考核。

第十条施工证范围原则上应与工规证范围一致；交楼时间相差6个月以上的楼栋不得办理至同一施工证。

第十一条总工室须严格按照审批的方案进行报建及实施，确保方案图、报建图、施工图、销售资料一致：

对外委设计单位的报建图进行复核，确保总规报建图和单体报建图符合集团下发方案；对外委设计单位的施工图进行复核，确保与报建图一致；对销售平面图进行复核，确保与施工图一致。

否则，每次扣罚总工室工程师500元，总工室主任300元，主管设计领导200元，情节严重的，给予加重扣罚、降薪、降职、免职、开除处分，建筑设计院考核。

建筑设计院每月抽查不少于上月完成各类工作的10%。

未按要求组织抽查的，扣罚建筑设计院部门负责人300元，分管院领导200元。

管理及监察中心考核。

第十二条项目首次开盘前，开发部、总工室须完成首期开盘区绿色建筑设计认证申报；开盘后6个月，取得首期开盘区绿色建筑设计标识。

后续楼栋按工规证范围分期办理，每期最后一批楼栋外立面完工前，完成绿色建筑设计认证工作。

未及时进行绿建申报、未按计划完成取证工作的，给予地区公司主管开发领导、开发部负责人及责任工程师扣罚10%核定综合奖金的处罚；如因申报图纸达不到要求，导致无法完成的，给予地区公司主管设计领导、总工室主任及责任工程师扣罚10%核定综合奖金的处罚；当月未完成的计划，纳入下月继续考核，直至取证。

管理及监察中心考核。

第五章配套工程报建

第十三条配套工程报建

1、配套工程报建指的是满足项目交付使用的永水、永电、燃气、供暖等工程报建工作。

2、首期工程动工后90天内，由开发部牵头，主管开发领导组织工程部、开发部、总工室、预决算部、招投标部等召开专题会议，讨论制订水、电、气、暖等配套工程的初步报建方案（内容包括接入源点、路由、投资方式、建设周期、开通时间、相应收费标准等），每延迟一天扣罚开发部负责人100元。

综合计划部考核。

3、开发部在提交配套工程报装申请后7天内，须组织工程部、总工室、招投标部相关负责人进行现场查勘并确定最终方案。

4、在确定配套工程报建方案后90天内，开发部须到自来水公司、供电局、燃气公司、供暖公司提前申请足以保证项目各期建设及交付使用的水、电、气、暖负荷指标和接入源点负荷指标，纳入开发报建重点工作计划考核；如当地无负荷的，开发部须制定解决方案，每延迟一天扣罚开发部负责人50元。

综合计划部考核。

第十四条以缴纳配套费形式实施水、电、气、暖等配套工程的项目，招投标部在主体工程招标10天前通知开发部书面提供水、电、气、暖工程收费依据及收费部门应该承担的施工范围，避免施工范围重叠。

开发部未及时提供资料或提供资料不准确的，扣罚开发部负责人1000元，招投标部考核。

若因招投标原因导致施工范围重叠的，给予招投标部负责人扣罚100%核定综合奖金处分，综合计划部考核。

第十五条总工室须根据适用的消防设计规范，结合当地验收标准审核消防报建图纸。

地区公司须在开盘30天前取得正式的消防设计审查意见，并确保销售资料与施工图纸一致；由于消防设计审查意见导致销售资料变更的，给予总工室、开发部负责人降一级工资以上处分。

综合计划部考核。

第十六条地区公司须在合同交楼12个月前完成水、电、气、暖配套工程协议签订，合同交楼10个月前取得水、电、气、暖配套工程施工图纸，每延迟一天扣罚责任部门负责人500元。

综合计划部考核。

第十七条配套、消防工程成本控制工作由地区公司董事长（或主持工作一把手）具体做出安排，主管开发领导（或项目总经理）须密切配合招投标部工作。

第十八条严禁私自推荐投标单位或接受单位自荐，一经发现，立即开除。

第六章预售证办理

第十九条开盘90天前，由地区公司主管营销领导牵头，组织总工室、开发部、工程部、工程技术部、预决算部、营销部、合同管理部、商业管理部、售后服务部、物业公司及相关主管领导召开开盘前工作协调会，重点确认：

1、确认合同交楼标准，包括装修标准、材料标准、工程竣工标准、拎包入住家具软装标准、取得验收证照标准、配套工程开通标准等，确保交楼实体与样板房、沙盘模型、报建图一致。

2、确认销售合同中关于社区生活配套（永水、永电、燃气、供暖等）的开通条款，房产证办证条款。

3、确认每一楼栋的户型、朝向，尤其须注意总工室下发的镜像图纸的楼栋。

4、确定项目的竣工及交楼时间，并提交地区公司董事长（或主持工作一把手）批准，再报管理及监察中心、营销中心审批。

5、确认物业管理合同备案的完成时间节点。

6、确认可能影响销售及交楼的配套设备设施（如变电站、换热站、水泵房、垃圾转运站、污水处理厂、公厕、变配电房、烟道、风道等）设置情况，确保展示模型与实际设置情况一致，展示后由当地公证处作公示公证。

未按时召开会议的，每延迟一天，扣罚营销主管领导500元，综合计划部考核。

开盘45天前，由董事长（或主持工作一把手）组织召开专题会议，检查上述内容执行情况。

第二十条开盘60天前，总工室提供符合当地测绘部门要求的图纸，预决算部按图完成预售面积的计算，同时开发部委托当地房管局认可的测绘单位进行面积测绘。

地区公司对预测结果进行复核、协调、确认，对各项目首次开盘楼栋及新增物业类型的销售面积须再报预决算审计中心审核。

第二十一条开发部须按照各项目的销售计划办理预售证。

新项目开盘须提前取得预售证，其中直辖市、省会城市、计划单列市等一、二线城市新项目确保开盘20天前取得，三、四线城市新项目确保开盘30天前取得（所在城市出台限期销售政策的项目应按照政策允许时限办理预售证）；除首期开盘范围外的后续推货楼栋须于推货计划之日前取得预售证并开通网签。

第七章交楼验收

第二十二条每期楼栋第一批外立面完工后1个月内，开发部须组织召开开发报建验收协调会，主管开发领导（或项目总经理）、主管工程领导、工程部、总工室、招投标部参加，明确规划、消防、人防、环保、竣工备案等验收手续需达到的工程进度验收标准并制定计划，确保交楼。

会议每延迟一天扣罚相关责任人50元，综合计划部考核。

开发部提供验收标准不准确影响后期验收的，给予开发部负责人降一级工资以上处分。

综合计划部考核。

管理及监察中心负责检查协调会的落实情况，并纳入计划考核。

第二十三条合同交楼前12个月、9个月、6个月、3个月，地区公司董事长（或主持工作一把手）牵头，分四次组织召开交楼工作专题会，检查并部署交楼工程建设、开发报建等工作，确保合同交楼3个月前工程完工、合同交楼15天前交楼证照办理完成。

同时，重点落实永电、永水、燃气、供暖等配套工程的招标、施工及验收工作，确保合同交楼前10个月完成配套工程定标、合同交楼前9个月开工、合同交楼前3个月完工并达到验收条件。

合同交楼前1个月水电气暖等配套工程必须开通，且相关验收完成。

否则，给予开发部负责人免职、项目总经理降六级工资、主管开发领导降三级工资处分。

合同到期水电气暖等配套工程未开通、相关验收未完成的，给予项目总经理免职、主管开发领导降职、董事长降六级工资的处分。

第二十四条消防验收

1、开发部须在项目首期交楼楼栋消防施工单位进场前邀请消防局相关专家开展消防培训，明确消防验收要求，开发部、总工室、工程部、消防施工单位等相关人员参加。

2、合同交楼前90天，工程部组织总工室、开发部、物业公司、管理及监察部、施工单位等成立消防联合检查小组，检查结果及整改方案需在2天内报管理及监察中心。

联合检查要点：

（1）消火栓给水系统；

（2）自动喷水灭火系统；

（3）防烟、排烟系统和空气调节系统；

（4）火灾自动报警系统及联动调试；

（5）现场消防车道、消防扑救面、环形车道或回车场是否满足验收要求；

（6）防火门和防火卷帘门闭门器、身份标识、检测报告及送检情况，保温材料、精装修消防验收涉及的装修产品等的进场资料、检测报告和送检情况等；

（7）各预留洞口防火封堵情况；

（8）应急照明、疏散指示标志是否符合验收要求；

（9）建筑灭火器的设置情况；

（10）其他验收规范规定的条目。

工程部须在联合检查后30天内完成整改，每延迟一天扣罚工程部负责人100元、项目经理50元。

综合计划部考核。

第二十五条人防验收

1、总工室须严格按照人防办审批后方案及图纸下发人防施工图。

因图纸问题影响人防验收的，给予总工室主任扣罚20%以上核定综合奖金处分。

综合计划部考核。

2、每期人防地下室动工前，工程部须根据开发建设计划合理安排人防设备进场时间，及时通知人防办进行各阶段验收。

因未及时完成各阶段隐蔽验收影响人防验收的，给予工程部负责人扣罚20%以上核定综合奖金处分。

综合计划部考核。

第二十六条毛坯交楼的，开发部须在毛坯竣工后30天内取得《规划验收合格证》；精装交楼的，开发部须在精装竣工后30天内取得。

每延迟一天扣罚开发部负责人50元。

综合计划部考核。

第二十七条毛坯交楼的，工程部、开发部须在毛坯竣工后75天内取得《质量验收意见书》和《建设工程竣工验收档案认可书》；豪装交楼的，工程部、开发部须在豪装竣工后75天内取得。

每延迟一天扣罚工程部负责人或开发部负责人50元。

综合计划部考核。

第二十八条毛坯交楼的，开发部、工程部须在毛坯竣工后85天内取得《竣工验收备案表》；豪装交楼的，开发部、工程部须在豪装竣工后85天内取得。

每延迟一天扣罚开发部负责人或工程部负责人50元。

综合计划部考核。

第二十九条开发部须在恒大影城开业30天前取得《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》；在幼儿园开园150天前取得筹设批准书及名称核准通知书，开园60天前取得消防验收合格证、环境质量检测报告、竣工备案、房屋安全鉴定书、产权证明等。

第三十条面积实测和确权办理

1、取得竣工备案表后30天内，开发部须取得房管局或房管局认可测绘单位出具的面积实测结果，并提交至预决算部。

未按时完成的，每延迟一天扣罚开发部负责人50元。

营销部考核。

2、预决算部收到实测的确权面积后，须在7天内与开发部、总工室、测绘单位共同进行复核，复核无误后形成书面报告，经地区公司董事长（或主持工作一把手）签字确认后1天内将确权面积抄送至营销部、财务部。

未及时复核，每延迟一天扣罚预决算部负责人、开发部负责人各100元。

营销部考核。

第三十一条开发部须在合同约定不动产证（房产证）办理时间180天前取得该期楼宇的不动产登记证书及全部分户图；取得不动产登记证书6天内，办理完毕房管部门的权属归档手续并具备查册条件。

每延迟一天扣罚开发部负责人20元。

综合计划部考核。

第八章公建配套、人防工程设置方案管理

第三十二条小区公建配套及物业管理规划设计条件下发后30天内，地区公司主管设计领导组织总工室、工程部、开发部、营销部、物业公司完成小区公建配套用房综合规划及物业分区管理规划方案，报地区公司董事长（或主持工作一把手）审批后执行，并在24小时内抄报建筑设计院、管理及监察中心、设计成本质量控制中心、物业管理中心。

地区公司如需修改规划设计，须报建筑设计院审批。

未按上述规定执行的，给予相关责任人扣罚20%核定综合奖金的处分；造成重大影响的，给予相关责任人降一级工资的处分。

工程技术部考核。

第三十三条地区公司应在取得集团批准的总平面方案后3天内、向规划局报总规方案前，由主管开发领导主持召开会议，总工室、开发部、营销部、预决算部参加，进行人防工程设置方案经营分析（综合考虑建安成本、易地建设费、车位数量及销售或出租收入等因素），在建设人防地下室与缴纳人防易地建设费间做出明确决定。

第三十四条各项目在报建时原则上不设置人防工程，不缴纳人防易地建设费。

设置人防工程或缴纳人防易地建设费的项目，应参照当地规定标准的下限执行。

第三十五条人防工程设置方案报批流程：

确需设置人防工程或缴纳人防易地建设费的项目，开发部须在规划局批复总规方案后5天内将人防工程设置方案通过EMS系统报管理及监察中心，经地产集团管理及监察中心经办人审核，报地产集团管理及监察中心主管开发副总经理审批后执行；不符合设置下限原则要求的，再报地产集团管理及监察中心总经理审批。

审核时间为1天。

开发部未按规定报审人防工程设置方案的，扣罚相关责任人1000元。

综合计划部考核。

第三十六条地区公司须严格执行集团审批通过的公建配套及物业管理规划设计条件、人防工程设置方案，方案未报集团审批即自行报建的，给予开发部负责人降一级工资处分；未按集团审批通过的方案执行并给公司造成重大损失的，给予相关责任人降三级工资以上处分。

管理及监察中心考核。

第九章开发资质管理

第三十七条开发部须在公司成立并取得开发项目后30天内完成房地产开发资质的申领，在达到升级条件后60天内完成开发资质升级工作，并按规定完成年检手续；未按时完成的，每延迟一天扣罚开发部负责人100元。

综合计划部考核。

第三十八条公司变更企业名称、法定代表人、注册地址、营业范围、注册资本等的，人事行政部须在决定变更前告知开发部，并在变更完成后24小时内书面告知开发部，每延迟一天扣罚人事行政部负责人50元，开发部考核。

第三十九条取得新项目后，开发部须根据当地的相关规定办理房地产开发《项目手册》、《房地产开发经营权证》等证照。

第四十条因无开发资质、开发资质过期以及无《项目手册》、《房地产开发经营权证》等导致罚款的，给予开发部负责人扣罚100%核定综合奖金处分，综合计划部考核。

第四十一条省公司开发部须建立本公司的房地产开发公司资质台账，每月末报管理及监察中心；管理及监察中心每季度检查开发资质年检、升级情况，并报直管副总裁阅。

第十章报建规费管理

第四十二条开发报建规费支付原则上按销售进度和开发建设进度分多期缴纳，并不得影响项目开盘及交楼验收。

第四十三条开发部须建立开发报建规费收费标准台账，每月跟进当地政府的各项收费政策变化情况，由省公司开发部每季度末报管理及监察中心备案。

如收费标准发生变化，开发部须及时采取措施，制定最有利于公司的缴费方案。

未按规定上报的，扣罚省公司开发部负责人500元；给公司造成损失的，给予主管开发领导（或项目总经理）扣罚50%以上核定综合奖金处分、开发部负责人降一级工资以上处分。

综合计划部考核。

第四十四条报建规费审批权限及管理

1、地区公司对外支付的正常报建规费由地区公司董事长（或主持工作一把手）审批。

2、开发报建非正常规费（如罚款、滞纳金等）100万元以下（含100万元）的，由地区公司董事长（或主持工作一把手）审批；100万元以上、200万元以下（含200万元）的，经管理及监察中心审核后，报直管副总裁审批；200万元以上的，再报工程建设分管领导审批。

3、正常报建规费、以配套费形式缴纳的配套工程费、100万元以下非正常规费等费用的准确性与合理性方面，管理及监察中心每月按金额的50%进行抽查。

第四十五条开发部须加大沟通力度，严格控制非正常规费支出；对于重大事项，地区公司董事长（或主持工作一把手）须参与协调；确需支出的非正常规费，按支出金额的10%从该公司当月效益奖金中扣除，当月效益奖金不足扣罚的，从以后月份效益奖金中累计扣完为止。

管理及监察中心每季度公布排名情况，并报直管副总裁、工程建设分管领导、地产集团董事长阅。

开发部须建立开发报建规费（含非正常规费）支付台账，每月底经开发部负责人及财务部负责人签字后，报管理及监察中心备案。

未按时上报的，每延迟一天扣罚开发部负责人100元；金额误差超过5%的，扣罚开发部负责人500元。

管理及监察中心考核。

第四十六条项目土地款滞纳金或报建规费依法得到减免的，按照减免金额的1%给予地区公司奖励。

滞纳金的计算截止时间以集团批复同意支付该项费用的时间为准。

集团给予各公司的奖励40%奖励地区公司董事长（或主持工作一把手），其余60%由地区公司董事长（或主持工作一把手）分配或留存。

奖励方案须报人事行政中心备案。

第四十七条报建规费的减免不得影响项目的正常开发建设工作，否则不予奖励。

第四十八条地区公司每月底前须将当月土地款滞纳金减免奖励申请报投资中心、管理及监察中心审核，报建规费减免奖励申请管理及监察中心审核，经管理及监察中心直管副总裁、工程建设分管领导审批后，再报地产集团总裁审批执行。

第四十九条招投标部在主体工程招标时，应统一明确合同金额不包含劳保统筹基金，项目劳保统筹基金由我司向政府主管部门缴纳，施工单位按规定办理该款项的退返。

地区公司已发包的建筑工程，如合同金额中已包含劳保统筹费，开发部在向政府缴纳劳保统筹基金后，面通知预决算部在下月工程款中扣回。

开发部缴纳可扣回费用未及时书面通知预决算部的，每次扣罚开发部负责人1000元；预决算部收到开发部通知未在相应进度款中扣回的，每次扣罚预决算部负责人1000元；如该项目已结算且无法扣回该费用的，给予预决算部负责人降一级工资以上处分。

综合计划部考核。

第五十条招投标部在主体工程招标时，须在合同中明确：

施工单位须配合甲方办理新型墙体材料基金、散装水泥基金退返手续，并提供当地墙改办、散水办认可的票据；若因施工单位原因导致无法退返的，应由施工单位承担相应责任，并在工程款中扣回相应规费。

未按此执行导致相关费用无法退返的，给予招投标部负责人、合同管理部负责人、预决算部负责人降一级工资以上处分。

开发部考核。

第五十一条前期已缴纳新型墙体基金、散装水泥基金的项目，达到退返条件未能退返的，后期如需缴纳，须以前期缴纳费用冲抵；确需缴纳的，须降低缴纳比例。

第五十二条规费退返作为开发报建重点工作纳入月度计划，由管理及监察中心负责考核，每季度公布完成情况排名。

管理及监察中心每月对可退返规费的退返和转扣的及时性方面进行抽查，抽查比例不少于50%。

第五十三条红线外工程费用，原则上须以不低于成本造价的标准抵扣城市基础设施配套费或土地出让金；若项目已开发完毕无法抵扣的，应书面约定退返时间或抵扣我司同城其他项目的城市基础设施配套费。

第十一章开发报建信息化管理与考核

第五十四条根据《开发报建重点工作计划考核模板》及项目启动时间，由ERP系统自动生成全生命周期计划，每月5日自动分解到地区公司生成月度考核计划。

第五十五条ERP系统自动计算各地区公司计划完成率并生成考核结果，由管理及监察中心报审后，再报人事行政中心、财务中心执行。

第五十六条开发部须在取得任何证照或书面意见后24小时内，将清晰的扫描件上传至ERP系统，以此认定工作事项完成。

否则，给予开发部责任人每次扣罚100元，省公司开发部考核。

第五十七条地区公司数据一旦录入，原则上不得更改。

管理及监察中心负责对地区公司录入数据的真实性、有效性进行检查。

第五十八条对总规报建、施工证、预售证办理、消防验收、配套工程开通、竣工备案及确权办理等重要工作，由ERP系统自动预警并发送短信（微信）至相关领导。

第十二章其他

第五十九条各项目规划设计方案须依法按集团利益最大化报建，如发现因报建便利导致集团利益受损的，给予地区公司按造成损失金额的2%进行处罚，管理及监察中心每月负责抽查不少于5份。

第六十条开发部提交报建结果不及时、报建成果有弄虚作假行为的，给予责任人问责、降薪、降职、免职直至开除处分。

第六十一条所有对外报建资料须经主管开发领导（或项目总经理）审核后方可对外使用。

第六十二条开发部在取得证照及开发报建资料后，须在24小时内归档至本单位档案管理部门，未归档之前原则上不得先行使用。

特殊情况应在取得后24小时内向本单位档案管理部门备案并安排专人妥善保管，待使用完毕后立即归档。

第六十三条开发部应严格遵守保密制度，妥善保管所借档案，确保不丢失不泄密；所有向政府部门上缴档案原件均须留存复印件或扫描件备查。

第六十四条主管开发领导每月须组织召开开发报建工作专题会议，督促开发报建计划的实施，总结制定并推广各项管控措施，参加人员为主管开发领导、项目总经理、开发部、总工室、综合计划部等部门负责人。

会议纪要须于会后2天内报管理及监察中心备案。

未按时召开会议的，给予主管开发领导扣罚100%核定综合奖金处分。

综合计划部考核。

第六十五条地区公司员工在规划报建、公建配套设置、人防报建等方面对节约成本做出重大贡献的，可由地区公司董事长（或主持工作一把手）在月度奖金分配时给予专项奖励；地区公司在开发报建工作方面有重大、特别贡献的，可向集团申请专项奖励，具体由管理及监察中心审核，并报工程建设分管领导审批后，再报地产集团董事长审批。

第六十六条地区公司各考核部门须建立本制度的考核台帐。

综合计划部于每月底前汇总考核结果，每月5日前经地区公司董事长（或主持工作一把手）批准后执行；考核结果于每月8日前报管理及监察中心备案。

第六十七条本办法自发文之日起执行，如有规定与本办法不一致的以本办法为准。