柴强关于房地产估价规范的解读.docx
《柴强关于房地产估价规范的解读.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《柴强关于房地产估价规范的解读.docx（35页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
柴强关于房地产估价规范的解读
柴强在天津对新房地产估价规范培训录音整理
（一）
很高兴再次来天津，给大家讲新的房地产估价规范做一个全面系统的一个解读，安排两天时间，今天一天是我给大家讲，明天一天由~~教授来讲，一共三天，第三天由~~教授估价报告的一些问题进行介绍，今天和明天房地产估价规范的内容五章五节五条做一个介绍。
我记得天津八月多办房地产估价基本术语的培训班，基本术语和规范现在合在一起就完全衔接起来，基本术语和新的规范的用词基本是一致的，听了术语再听规范就比较轻松了，原来记得新的规范修订过程中，最后的稿没出来，基本上接近这个最终稿，也给大家讲过，也有和以前有不同。
这两天把新规范梳理一遍。
两天把规范讲完时间很紧，在河南省用三天时间很紧张，没讲透。
基本术语和修订中的稿子都用过，所以就讲得快一点。
房地产估价已经有两个国家标准，一个是房地产估价规范，99年颁发的，今年做了全面的修订，重新颁发，实施时间是今年12月1号，今年12月1号后就要按新规范的要求来做，特别是估价报告没达到新规范就不合格。
另外一个估价标准，就是房地产估价基本术语要求，因为房地产的专一性很强，很多术语放在老的规范里单做一章，原则上满足不了需要，所以把它单独抽出来，175条术语单独成为一个国家标准。
将来关于这个用语用词怎么用，那就是按照术语标准来用，它的定义论点也是按照这个术语标准去做。
所以说我们房地产估价这样一个挺远的专业，都有两个国家标准，也是不容易的。
接下来简单谈一下这个规范，宏观上来理解：
这个规范了就是咱们在房地产估价过程中遇到什么样问题的时候应当怎么做不应当怎么做，原理是一个意思一个方向，就是你在做估价的时候遇到什么样的问题，把这些问题按照我的题板概述出来。
那现实中也不是所有的问题能遇到，主要的这些大的出现问题的方面都给你指出来了。
在遇到这些问题时你该怎么做不该怎么做啊，都做了一些规定。
所以咱们在估价中不清楚的地方查查这个新规范有没有规定，有规定按照新规范去做就行，遇到一些行为不应该怎么做，像这些最起码知道。
规范主要就是指这些，就像咱们走路一样走到一个地方不知道怎么走了，是往前走啊还是左拐啊还是右拐啊还是往后退啊，这个是一样的道理，它告诉你怎么做。
所以这次新的规范与老规范相比，一个是要求更具体更详细了，如果你对照老的规范，老的规范是99年，那个时候实际业务也不太多，种类研究还不够，但在当时了也算是比较先进的了。
那从现在来看了，老规范的规定是比较粗略的，好多现实中的问题还没有把它说清楚。
那这次的新规范了能说清楚的基本都说清楚了。
那还有些看不懂的有争议的到以后修订再解决。
总的来讲，它一个方面更加具体细致了规定，第二个方面增加了许多新的内容。
特别是我们把它称为新的工具，就像你的工具箱里面有哪些工具。
具体来讲就是估价方法这一块，我们有一个其他估价方法。
常用的估价方法我们说有四种。
市场比较法对应的名称统一改为比较法，再是收益法，再是成本法，再是假设开发法这些常用的四种方法。
其他估价方法原来也有一点但是不多。
这次为了适应房地产损害赔偿的估价，损害赔偿估价我们的一个重要领域。
讲起来天津这个事情就要涉及到损害赔偿的估价问题，这个里面我们讲到了损失资本化这是一个，还有一个就是修复成本法是对于这个可修复的修复成本来估价。
那还有价差法，损害前的价格价值和损害后的价格价值这个之差，就是价差法。
这样一些方法，另外为了批量估价，适应批量估价的需要，特别是房地产税收这里面国家要求一定要有房地产估价的力度，加强房地产交易税收这块，所以各地方都搞了批量估价。
但实际上都是为了将来房地产税开支做好准备的，房地产税这次拉入了全国人大的~，这么讲中国迟早要开通房地产税，房地产税简单来讲就是按照房地产的价值每年都要征收的一个税，这个房地产的价值是评估出来的，所以也有把它叫做按照房地产的评估值来收税。
所以将来这块业务需要开展开的。
另外我们提供两个方法，一个叫做标准价调整法，一个叫做多元回归分析法，所以根据现在新的估价业务增加这些方法。
第三个方面是深化拓展估价业务，特别是不同估价目的下的估价那块要大大拓展。
这让我们看到将来我们的业务有哪些种类，更重要的是将来有哪些估价标准出来，特别是一些主管部门，这些业务属于房地产的估价业务，应该是房地产估价机构估价师来做的可以做的这些业务，这样的作用和意义作为国家规范标准。
我们目前的业务还比较单一集中，将来我们看业务有哪些种类，是一个还是现实估价中的难题，像用途不一致的时候，怎么办，经常遇到这个问题，实际用途，规划用途，正当用途等等这样一些。
那我们这次规范对实际中一些不好的做法做了一些限制，做了些调整，接下来关于这个规范怎么理解也给大家讲一下，规范是国家标准的呈现，一个国家标准就像其他的产品一样都有它的标准，国家标准是效率最高的一个标准，另外还有行业标准、还有地方标准、还有企业标准等，我们国家有个标准化嘛，鼓励企业自己制定这个标准，但是企业这个标准了，包括行业标准、地方标准，它都要沿用国家的标准，就是应该比国家要求的标准要高。
反过来讲，国家标准它要求是最低的。
那我们估价来讲了，估价至少要达到国家标准，这是房地产规范的要求。
不是反过来的，国家标准要求是最高的实际上是要求最低的。
它是效率最高的，最后衡量的标准就是国家标准，它的要求就是你至少要按照国家标准来做。
而且你可以做的更好，要求更严。
就和产品是一样的，这个产品合不合格，如果有国家标准的话达没达到国家标准，如果没有达到标准它就是不合格，就是这个意思。
那你这个产品可以做的比国家标准还好。
那么就是这个意思，所以大家要注意。
不是规范要求，那我这个做的达不到国家标准的要求，就是不合格。
至少要达到国家标准的要求。
这是这个方面。
接下来，这次国家标准有一些重大的改变，我先看看，把它说几个方面，一个要求是采用比较法估价的时候，应该对可比实际的外部状况和区位状况进行实地查看，就是对这个看到的实例要对它的外部状况和区位状况进行实地查看，估价师要亲自到现场去看。
我们以前这叫做对估价对象有可比性，所以这次就要求了在估价操作中要用比较法估价的时候，要说明可比实例的名称，还要附上位置图和外观的照片，都作为估价报告的一个附件。
这个就难度很大，现实中做比较法最难的就是去找真实的案例，造假的乱编的用挂牌价的等等。
这个一定要真实的。
可能真实的大家都没有，或者找不到，那这个就别估价。
那谁胆子大可能没搞，那等哪一天撞上了，算你倒霉。
可能平常没人去查。
所以这块在修改规范的时候很多老总出于能不能用挂牌价等等，当时很动心也想改，后来问了美国的专家，美国专家说你这么搞还要估价干什么呢？
你就别吃这饭了，这是最起码的，但以前没有说清楚。
就像很多产品一样都在搞假，不搞假确实挣不了钱。
它确实是难，简单讲这点确实是难。
那这点说起来，我们这次修改规范为什么这么做，就是要大家做一个项目像一个项目。
别干那么多了，干得慢干的好一点，过去做一个项目收一个项目，现在可能做10个项目收不到一个项目的钱。
就当你慢慢干一个是一个，估价就应该自己做，否则估价就会越搞越简单，越搞这个收费越低，最后不但坑了自己，还坑了社会。
我在这里简单讲个例子：
我好几年前，和我们的领导去了意大利，你们也注意过吧，当时外面好多人对中国……，我问他为什么，他就说确实也就是中国可恨。
我说为什么可恨？
太勤快了，这是第一个。
第二个，太不守规则、破坏规则。
我说你举个例子，开餐馆，外国人开餐馆几点开门几点关门井井有条，中国在旁边开餐馆就延长一夜时间，他也勤快啊，人家老外忙，他也忙就忙一夜通宵达旦，没日没夜干，别人也跟着你学，你就加价。
就搞这些东西，最后的结果是什么了，没有好的服务人员，那也没有休息时间来琢磨菜的质量琢磨服务啊，把它当做乐趣啊，又挣钱又当做乐趣啊这些东西来做。
根本休息时间都没有了，每天疲劳的干，干到一定的程度就来上假的东西了，原料是假的，卖的油是假的，吃的人也就倒霉了。
就这样一种心态在中国就是普遍现象，最后就是谁都倒霉。
本来市场就这么大，你井井有条的干活是吧，合理的社会标准，大家有一个休息时间。
干了之后也挺有乐趣的，厨师也愿意去炒菜，服务员也觉得挺好的也受人尊重了，偷工减料，估价现在也就是这样一个结局，说实在话，再不作出要求就是这样的状况，最后是人人都倒霉社会也跟着倒霉，所以我们提倡要干好要干慢，而不是图快，但必要的快合理的快是需要的。
所以这第一点了采用比较法估价要选择真实的交易实例，它过去不是这么强调的，强调的不管用啊。
现在一定要把名称位置说出来还要把位置图和外观照片附上，将来一查实如果没有，发现的就倒霉。
第二个估价技术报告，要不要提供给委托人，原来是一个难题，特别是在征收评估里面，技术报告是不给的，也不敢给。
好多地方给鉴证部鉴证厅写请示要怎么怎么办，我的意思是给的，但领导说是不给，这个模模糊糊的，像跟老百姓玩游戏然后就不给了。
因为不敢给，有些就没做，有些拿出来就漏洞百出，那老百姓对你这个东西是怎么来的他都看不清楚，那么这东西不是你想给就给想不给就不给，也没有强制要求给。
给不给在估价整个活动中来约定，就是签委托合同的时候说清楚，你给就给不给就不给，那将来这形成的话，我给话的这收费就得高一些，不给的话收费就得低一些等等这样一些东西就。
现实中的一些矛盾也就解决掉，但在协议上一般是不给的，因为这也是商业秘密啊等等一些东西，但有些时候是要给的。
那么通过这种事前说好，那也可能你进行到一定程度你不给别人也就，你自己看着办，那也得和收费挂起钩来，不能事前不说今后就扯皮。
再一个，应当采用批量估价的方法，当然批量估价也有限定，就是抵押贷款，抵押贷款前的那个东西都不能采用批量估价，现在许多机构批量估价自动估价，那这个东西可以搞，那是给信贷口头估价咨询的，那正式的报告都要一步一步来弄。
征收的估价也不能搞批量估价，批量估价是针对抵押贷款后来说的以及房地产税收的估价，除了这些项目以外，每一个估计项目至少有一名注册房地产估价师全程参与，实地查看估价对象，撰写估价报告等估价评估。
就是一个估价项目至少有一个注册房地产估价师全程参与估价工作，哪几个把重要的几个点出来，接单的时候~~估价评估的时候你要看，到现场的时候你要干，写报告的时候你也要干。
现在好多公司把这个估价工作了搞流水作业，特别是房产估价，有专门业务员等等这些，有的专门去看现场，估价师不去看。
那厦门地方协会觉得这个现象严重，所以都要求估价师自己去看现场，结果了，估价师都去看现场写报告的又不是估价师。
所以我们这次新的规范，三个估价工作都得你来干至少有一个估价师全程参与。
这次总的来讲，新规范提高了注册房地产评估师的地位，同时加大他的责任。
都叫做注册房产估价师或者房地产估价师，这两个也明确区别了，绝大数工作都做在注册房地产估价师，但也可以有适度的帮助你估价的人员。
但实地查看就是你干的事情，查看后的这结果办的好坏出没出问题将来承担责任的都是注册房地产估价师。
说白了就是这些，不是说他们不可以做，也可以做，但是他做的不是他来负责，他是要对你负责，你要对他的东西负责，他不是对社会负责。
这就加大了估价师的责任，过去好多不是房产估价师的替代估价师，就像我们其他的行业一样，一出问题一抓的都是临时工农民工。
那现在这样，将来出问题一抓的就是房地产估价师，让你天天发抖，当然了你就可以和老板估价，估价师在注册完之前不能因为就是找几个挂名的，这整个是这样一个改变，当然其他人也是可以帮助你辅助你的，他是替你干活的，这要说清楚。
所以这些对老板来说可能影响比较大。
接下来一个方面，每个估价项目至少选派两名能够胜任该估价工作的注册房地产估价师共进行估价。
项目不论大小至少有两名房地产估价师来共同估价。
其中一名为项目负责人，所以将来每个项目都要有项目负责人，而且项目负责人必须是房地产估价师。
这个事情是比较大，那其他的我们在过程中再说。
包括我们说的估价师在签名也有要注意的地方，注册房地产估价师的签名，过去了签名也不规范，签名都在估价师声明里面签。
这次把它改了，注册房地产估价师的签名都放在估价结果报告后面的，等你签字的时候要看看这个估价结果，过去都是在估价师声明里面签，声明了都是一个模板，还有就是看那个结果签字每一个都不一样。
不能平时都签好了，到时候就直接把它弄上去。
而且这次签名了，要有统一的格式，一个表格，这个表格里面打出你的姓名，打出你的注册号，这别人就看得清楚。
接下来后面再签上你的名字，还要注明签名时的年月日。
你是哪一天签的，所以要这个统一的表格形式。
所有这些要求，都要我们规范估价做得好，就应该这么来做。
接下来请大家翻到目录，目录里面归纳模式，第6页，所以整个规范的正文是八章，我今天讲得就是第一章到第三章。
在第四章，我讲前半部分，第四章估价方法，我讲到这个收益法为止。
成本法、假设开发法其他估价方法由~~~教授来讲。
另外第五章是由我来讲，不同估价目的下的估价。
这个上午我们把第一章准则，第二章估价原则，第三章估价程序，再把估价方法前面三节讲，下午讲不同估价目的下的估价，剩下来的内容就由~~~教授明天他来介绍。
接下来请大家把规范翻到正文里面的第一页，就是准则，我就逐张逐条给大家捋一遍。
这个准则，原来老的规范是四条现在新的规范只有三条，删掉的是哪一条了，是原来的第三条：
房地产估价应独立客观公正。
这个独立客观公正放在后面一章里面去，就是估价原则里面的一个点。
实际上是把它降低了，降低了我们的失误，我们房地产估价是要在关键的地方改变，不是所有的估价都要遵循客观公正。
所以关于我们房地产估价的关键要变更要改革，我们提出来十几个方面。
那其中和这个里面相关的，一个是要从见证性估价转向咨询性估价，过去我们的估价主要是提供价格价值证明作用的这个估价，按这个估价来做。
那将来要提供很多咨询性的估价，我们这次就写的非常明白，过去主要是为政府，定这个出纳的底价图。
这次的话了明确到为意向用地者，大部分是开发商，他想把这块地它的报价它的出价做出来，还可以做竞争对手的可能的出价等等，这个是改成咨询性的这些估价。
其他估价不做改变，所以我们从见证性估价改为咨询性的估价，见证性估价这个词啊在术语标准里分为两类。
所以咨询性估价就不一定是客观公正，另外一个和这相关的，从争议的第三方转向代表的某一方当事人。
我们过去的估价讲得都是自己是中立的第三方，但将来我们可能讲的是代表某一方的当事人。
你看这些就像是律师一样，代表原告代表被告替他辩护。
我们估价师将来也可能这样，像司法鉴定里面也可能是见证性的中立的第三方的。
像人民法院这个拍卖了未确定保额价提供应对的估价，可能还有中立的第三方，那也可能当时接受的某一方不说。
你像离婚的这个案子，可以代表这个男方来估价也可以代表女方来估价，将来双方见证人员再来验证。
等等这样一些情况，不完全是中立的第三方代表某一方，等等这样一些是我们的观念变更。
这叫拓展业务，就是把估价做实了，这次这一方面做了很大的变化。
所以将来第一要看比较，比较很简单，就是制定这个规范的过程。
三个目的：
规范估价的活动，统一估价的程序和方法、保证估价的质量。
第二条就是这个估价适用的范围，适用于房地产估价的活动，这条必须要注意，所以了这次在说明里面了讲得是非常透。
所以大家可以翻到60页，我简单提一下，这个非常重要。
就这个规范它的适用范围是什么，第二条讲到了适用于房地产估价活动，那什么是房地产估价活动，所以就得根据说明，说明各种需要，对各种类型的房地产它的各种价值和价格，它不仅仅是估价地上的房屋或者建筑、产地等等这样一些。
将来你遇到一些争议的，哪些应该房地产估价来做的，这里面就说的非常清楚了。
各种需要都在里面列举了，税收呀、征用啊、拍卖、变卖、出租啊、分割、合并啊、损害赔偿、保险转让啊、租赁啊、建设用地、房产投资基金啦，还有公允价值计量啊，还有企业的各种行为改制上市资产评估资产变卖等等也不说了。
第二个，各种类型的房地产，这里面列举了房屋、构筑物、土地、在建房地产、未建房地产、已灭失房地产、以房地产为主的整体资产，实际上除了房地产之外还包括房屋里面的一些动产无形资产等等一些。
比如说酒店啦，加油站，公园，高尔夫球场等等。
它都是整体资产。
包括商城在内，它是整体资产中的房地产，整个一个企业里面它可能是起到了房地产等等。
那我们也列举了这样一些用途。
第三个方面就是各种价值和价格，除了司法价值之外，还有投资价值，现状价值，快速变现价值，产业价值，抵押价值，抵押净值，~~价值，保险价值，卖方要价，买方出价等等，这些算是房地产的，为了各种目的的，对房地产评估的各种价值都是属于这个规范以外。
反过来讲，我们的业务范围也是这个，讲到这个地方，国家近几年来对职业这个资格进行力度最大的~~，有些和我们相关的这些评估都被取消了。
但是我们房地产估价还是被列入了职业资格，干这个活必须要有这个资格，没有这个资格就不能干，干出来就是无效的。
反过来讲，它不属于准入类的职业资格就是什么，谁都可以做。
你还不能阻止，行政机关阻止行政机关就是违法，所以我们国家有个行政许可法，你们可以去看看。
所以我们房地产估价师这个职业资格啊，按照现在的说法就是准入类的职业资格。
他就必须得取得这个资格，没有这个资格就不能干，反过来不属于准入类的，谁都可以去做。
所以这是一个情况跟大家说一下。
那我们这个职业资格未来会怎么样？
那也有竞争对手希望把它取消掉，所以未来会有三种人，继续保留准入类的职业资格，第二个改为水平评价类，就是你还可以干，但不是强制性的，资产评估实际已经改为了水平评价，那就是说你还可以保留这个名称，但是不是说有这个名称就可以做这个事情，不一定。
就看看你是不是教授，是不是硕士博士，有一个就相信你，就像这个事情必须是教授去干，硕士博士去干，就是这个意思。
第三个就是完全被取消，完全被取消，就是这个名称都不用搞了。
所以将来会这么演变，但继续保留的可能性是比较大的。
最差的了，就是改成水平价。
完全被取消的可能性基本上没有。
美国也好，发达国家也好，我们审查评估这个里面只有房地产估价按照这个标准来，所以中国目前跟其他发达国家是一样的。
它只有房地产估价师才取得真正的~~，其他的人都可以干其他的评估，它比方涉及到了金融安全，像我们台湾地区就自动~~价格，有要求的主要是针对房地产，但也有些估价它没有这方面的要求，谁都可以去做，那你也可以做的很好。
那通过这些东西，在英国和我们香港按照这个，或者具体来讲产业质量，你像一些就是房地产估价师，那香港的房地产估价师也取得了内地房地产估价师的资格证。
那他的~~法律上必须具备这个东西，但是从英国发展了上百年，还有一个英国皇家~~协会，他们有没有法律要求，不是他的会员了也没有人来请他做，因为不相信。
所以我们国家为什么要搞这些了，就是通过市场来调节，而不是通过法律强制性的。
这就是第二条吧，跟大家讲一下。
这个适用的范围大家可以看说明，再去讲哪些属于房地产估价。
第三条就不讲了，因为也可能有其他的估价标准。
相对应的问题都有规定。
如果其他规范有相关规定了，我们再按照其他的要求，像我们就按照房地产规范基本术语要求。
所以用语用词了都要规范，不能自己自创。
这是第一个。
那接下来是第二个，估价原则，这里面作出了重大的修改，最大的一个了就是区分了不同的价值价格它的评估应当遵循什么，这是最大的一个区分。
过去我们都是笼统的房地产估价应当遵循什么原则，主要是评估市场价格，但现在业务越来越多越来越复杂，需要评估的价值价格类型也是非常多的，所以我们规定要遵循市场价格的原则。
接下来，我们逐条来看一下，第一条就是你评估市场价格的时候应当遵循的原则，还是原来老的，五个原则，一个是独立客观公平公正原则，第二个合法原则，第三个是价值时点原则，第四个是替代原则，第五个是最高估价利用原则。
这五个原则在规范第四条都讲到了，遵循这个原则应该都能做到。
接下来第二条房地产的抵押价值和抵押净值，针对我们目前房地产抵押估价，是比较普遍的也可能是最多的。
那这次增加了抵押的估价，你可能评估的是抵押价值，也可能是抵押净值。
在南方所有的银行要求评估的都是抵押净值。
抵押价值抵押净值在术语里面都有定义，区别就是抵押净值要在抵押价值的基础之上，还有扣除诉讼的费用，律师的这些费用，拍卖评估的费用，初始的税费。
实际上了，银行去贷款了，如果还不了钱，拍卖过程中卖了多少钱还扣除相关费用，从拍卖所得的价款里面扣除诉讼的费，也是你去拍卖诉讼找律师再是拍卖委托人，也有司法鉴定，就是司法拍卖估价。
交易中的一些欠的税费。
这个抵押净值简单讲就是这些。
评估这两种价值的时候，都要~~司法价值评估的内容，上面的五个原则除此之外要注意谨慎原则，谨慎原则是一个特质，估价都要谨慎，遇到不确定因素怎么办，实际上是特指。
至少是六个原则要遵守。
这是第二个抵押估价的原则。
第三个对其他的价值的评估，太多了说不清楚，做了一个原则上的规定，房地产的投资价值，现状价值等其他价值，根据估价目的和价值，什么是估价目的，简单来讲就是什么样的需要来估价，评估的哪一种价值，从市场价值评估来说，从上面五个原则中选择适用的原则，你认为哪种需要你来选，你认为那种原则要增加，那大家开会研究添加，像房贷投资增加两个原则，一致性原则和一贯性原则。
像为开发商拉苦力，从政府那招拍挂获得土地。
站在开发商的角度，为他做估价，这个典型的最直接做的是投资价值。
这是我举的例子。
土地的估价大部分最有用的就是假设开发法。
这个方法运用的时候不论投资价值的运用还是正常的一般市场价值的运用差异特别大，从观念就差异非常大，首先我们先说这个土地值多少钱，假设开发法看他建好能卖多少钱，假如是商品住宅那就假设这个住宅在市场上卖多少钱，市场价值还有开发商的品牌，大品牌的开发商卖价格高，小的不知名的就价格低，很显然的所以根据开发商的品牌来估计价格。
第二个，成本，要减去投入的东西，不同的开发商不同，大的批量的采购成本低，小的采购成本高的多，就像买东西一样，批发的便宜，你们要家里装修就贵，这个就很大就需要总经理给我介绍，挣的是老百姓的钱，按照这个说法，他就挣这个价差成本，把价格压倒最低。
如果市场价是1000块钱，他100块钱就能搞到。
所以不同的企业，他这个不一样，那还有管理水平，管理的好坏，还有他对自身的要求，对阅历的要求。
投资价值与市场价值评估不同，它是站在特定的单位和个人的角度，结果它自身就多出了一些约束。
市场价值是站在一个典型的普通的大多数人的角度，所以不必客观公正的，我们怎么来理解。
那广义上来讲，一般情况下也不一定这么要求。
你看现状价值是没有最高最佳利用的，市场价值都要最高最佳利用的。
所以现状价值的评估不一定要遵循这个最高最佳利用原则。
那现状价值是在什么情况下才会评估了，我们在现实研究中会提到，就是房地产税，现在国家在搞房地产的制度税，那房地产税要不要按照这个来搞啊，有两种情况，有利用~~来偷税，有些就是按照现在这个状况。
那我个人的观点就是按照现状来评估。
这样老百姓也会减轻一点儿负担，这就是一个现实的问题。
那可能其他的情况下也要评估现状价值，所以这是第三条。
接下来第四条，就是6个估价原则要遵循的要注意的，主要是对评估价值，我们的评估价值就是评估出来的这个价。
独立客观公正原则就是评估出来的这个价格是各方当事人评估出来的都是客观合理的，不偏袒某一方，不会一方有利一方不利。
简单说就是这样，不做多说。
第二个是合法原则，合法就是里面这个评估价值是在依法判定的状况下评估出来的价值。
这个经常出现在我们现实中，你看违法违章的建设啊，临街的住宅他把它改成工业房啊，这个东西你要遵循合法原则应该怎么做，严格意义上来讲，你要按照规范按照规划证书记载的来做，这就是合法原则。
你像房屋征收的时候，有些你改了是伪证，那就是没有遵循合法原则。
那如果不遵循合法原则，那哪些是遵循哪些是不遵循是看估价过程中确定价值的类型，再确定遵循的原则。
你像我们说政府给他2.5，你就按照这个来做，那这个行为行不行了，那按照2.5的他找关系找规划，那从2.5改成5增值多少啊，我就这么大一点的地能带来多大的收益，反过来讲他就花多少钱去干这个事情，值不值了，那他这是一点，是不是合法行为了另外再说。
这种特殊的情况要考察，一般的建设性的那就不能这么干，一定要遵循合法的原则，就是要依法判定评估下的价值，估价对象是什么状况，要依法来判定。
合法情况下它的价格价值，价格时点是所有的估价都要遵循，我
升级会员 