乡镇加强和规范农村宅基地审批管理实施办法（试行）.docx
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乡镇加强和规范农村宅基地审批管理实施办法（试行）
为深化“放管服”改革，进一步加强部门协作配合，根据**及本轮机构改革规定，现结合我镇实际，就加强和规范我镇宅基地审批管理有关工作制定实施办法（试行）如下。
一、明确宅基地审批管理职责
（一）切实履行部门职责。
农村宅基地用地建房审批管理事关广大农民居住权益，镇经管站、国土资源所和村管所等部门按照部门职能和“放管服”改革要求，切实履行各自职责。
经管站负责农村宅基地改革和管理有关工作，建立健全宅基地分配、使用、流转和宅基地违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增建设用地需求通报同级国土资源所；参与编制国土空间规划和村庄规划。
国土资源所负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续，依法办理宅基地及其地上房屋的不动产确权登记。
村管所负责指导农村住宅质量安全、村庄建筑风貌管控等工作。
（二）依法落实属地责任。
建立县级主导、乡镇主责、村级主体的宅基地管理机制。
镇政府建立健全宅基地管理队伍，各有关单位依法履职，规范宅基地审批管理，优化审批流程、提高审批效率、加强事中事后监管、组织做好各村宅基地审批和建房规划许可有关工作。
各村要充分发挥自治作用，将宅基地管理纳入村规民约，建立健全村级层面宅基地申请审核有关制度，确保宅基地分配使用公开、公平、公正。
二、规范宅基地审批管理流程
（三）严格申请条件。
各村要充分应用农村集体产权制度改革农村集体经济组织成员资格认定和农村宅基地及农房利用现状调查成果，完善以户为单位取得宅基地分配资格的具体条件和认定规则，加强对宅基地申请对象身份、住房现状、旧宅处置方式等资格条件的审核把关。
村民建房应当充分利用旧宅基地、空闲地和其它未利用地，禁止占用生态公益林、农用地。
禁止村民在地质灾害危险区和永久基本农田保护区内建设住宅。
严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。
1.我镇村民符合下列条件之一的，可以申请住宅建设用地：
①因无住房或现有住房用地面积明显低于法定标准，需要新建住宅或扩大住宅用地面积的，但现有人均住宅建筑面积超过60平方米的除外；
②常住人口中已达到法定结婚年龄，符合分户条件（具体分户条件由乡镇人民政府按政策规定设定）确需分户建房的；
③因国家或者集体建设、实施村庄和集镇规划以及进行乡（镇）村公共设施与公益事业建设，需要拆迁安置的；
④因发生或防御自然灾害，需要安置的；
⑤原有住宅属D级危房需要拆除重建的;
⑥法律法规规定的其他情形。
2.农村村民一户只能拥有一处宅基地，有下列情形之一的，不予批准住宅建设用地申请：
①申请人年龄未满18周岁的;
②拟建住宅不符合乡镇土地利用总体规划和村庄、集镇规划的；
③将原住宅出卖、出租、赠与或改作生产经营性用途后又申请新的住宅建设用地的；
④对宅基地面积或住房面积已达标及省、市、县政府规定的其他不符合申请资格条件的（法律法规另有规定的除外）；
⑤农村村民申请异地新建住宅,不同意将旧宅基地退回村集体的；
⑥不符合分户条件或分户后出现一户多宅的；
⑦法律法规禁止的其他情形。
3.户口分户规定，需要什么条件？
①一家同居在一个房子里面，因为工作或者结婚等原因，导致无法居住在一起的可以申请分户。
②分户申请人必须要独立居住、独立生活。
独立居住指的是有自己的独立房屋，独立生活有自己的经济收入来源，可以申请分户。
③分户申请人员须带二代身份证、照片、原户口薄、村组同意分户证明，到户籍所在地派出所办理分户手续。
④需要注意的是，关于离婚分户口的问题，还需要看户口性质。
具体详情可以咨询派出所。
4.其他说明。
村民建房家庭人口3人以下（含3人）的每户宅基地面积不得超过80平方米；4-5人的不得超过100平方米；6人以上的不得超过120平方米。
利用空闲宅基地、荒坡地和其他未利用地建设村民住宅的，或对原旧宅基地进行翻建的，每户可以增加不超过30平方米的用地面积。
农村独栋式、并联式或联排式自建住宅不得超过三层半。
房屋造型简洁美观，特色鲜明，采用坡屋面，同步配套三格化粪池等设施，接入村庄生活污水处理系统。
集中建设住宅小区的，给水排水、电力通信、道路、广电、绿化等配套设施要同步规划建设，有条件的实施缆线下地。
（四）规范村级审查。
符合宅基地申请资格条件的农村村民，经具有宅基地所有权的村民小组同意后，以户为单位向所在地村委会提出宅基地用地建房书面申请。
村委会在接到申请之日起 7个工作日内或者每一个月集中申请材料，依法召开村委会议或村民代表会议，对宅基地申请对象申请资格条件进行审议，重点审查申请对象的资格条件是否符合规定要求，提交材料是否真实有效，拟用地位置、用地面积是否符合规定要求，有无影响相邻权利人利益，旧宅处置方式等。
审议结果形成会议纪要，同意申请对象申请的，在本村张榜公布，征求本村村民意见。
自张榜公布之日起7个工作日内，本村村民未提出异议或异议不成立的，村委会应在《农村宅基地和建房申请审批表》（附件 1）中签署意见，连同会议纪要、公示和申请人承诺书、相邻权利人意见（拟建房屋与相邻建筑毗连或者涉及到公用、共用、借墙等关系的才要签署意见）等材料报送乡镇政府。
（五）规范乡镇审批。
镇宅基地审批服务事项由镇便民服务中心受理。
规范宅基地审批管理，优化审批流程，结合机构改革职能设置情况，积极依托乡村振兴服务中心、国地资源所等机构，建立健全国土空间规划、宅基地审批、农房建设等联动运行的农村宅基地联审联办工作机制，实行一个窗口对外受理,多部门联合实地踏勘、联合审查审批、联合现场验收，方便农民群众办事。
审批工作中，国土资源所——国土空间规划审查主要包括：
拟用地的用地位置是否符合国土空间规划、村庄规划、用途管制等要求，拟建层数和层高、建筑面积是否符合规定；用地审查主要包括：
拟用地的用地面积、用地权属和地类性质是否符合规定。
村管所——农房建设审查主要包括建筑风貌是否符合规定，建房设计图是否优先选用县级以上住建部门编印的村镇住宅建设通用图集，自行设计的，方案是否委托有资质的单位或专业技术人员编制。
经管站——宅基地资格条件审查主要包括：
申请对象的资格条件、旧宅处理方式等是否符合规定要求，是否依法召开村委会或村民代表会议审议，村委会的意见、会议纪要、公示材料和《农村宅基地使用承诺书》（附件2）等材料是否齐全。
涉及林业、水利、综治、信访、交通、文化旅游、电力等单位的，应同步征求相关单位意见。
镇根据联审结果依法作出审批，同意利用旧宅基地或存量建设用地建设的，10 个工作日内核发《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》，在镇综合便民服务中心公布。
各村要公布办理流程和要件，明确材料审查、现场勘查等各环节的岗位职责和办理期限。
积极推行“五公开”制度，落实村庄规划、申请条件、审批程序、审批结果、投诉举报方式公开。
同时，建立农村自建房质量安全提醒制度，发放《福建省农村自建房（三层以下）质量安全常识一张图》；建立宅基地用地建房审批管理台账，有关资料归档留存，及时将审批情况报镇经管站、国土资源所、镇村管所等站所备案。
三、加强宅基地用地建房管控
（六）严格村庄规划和用地计划。
村民建房应当符合规划，严格村庄土地用途管制，遵循“先规划、后建设”原则。
各村要根据实施乡村振兴战略工作部署，在做好村庄分类的基础上，抓紧组织编制“多规合一”的实用性村庄规划，及时提供优化宅基地选址、空间布局、用地规模的方案，引导村民合理有序建房，争取2021年12月底全镇实现村庄规划全覆盖。
不符合集镇总体规划、乡镇国土空间规划、村庄规划或者国土空间用途管制的，不得审批村民建房和住宅用地。
鼓励农户通过改造原有住宅，解决新增住房用地；村庄整治、宅基地整理等新增建设用地指标，优先保障农村新增宅基地需求，确保农民建房刚性需要。
（七）严格“一户一宅”政策。
宅基地是农村村民用于建造住宅及附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。
农村宅基地分配使用严格贯彻“一户一宅”的法律规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，用地限额标准应符合县政府现行文件要求。
农村村民应严格按照批准面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建、超面积占用宅基地。
农村村民易地建造住宅的，应严格按照“建新拆旧”要求，在提交建房审批申报材料时要与村委会签订《农村宅基地使用承诺书》和新址新建的《原宅基地退出承诺书》，新住房建设完成后，要在一个月内予以自行拆除旧房，将原宅基地无偿退还村集体，逾期不拆除的，由依法强制拆除，村委会依法收回原宅基地,拆除费用在保证金中扣减。
对历史形成的宅基地面积超标和“一户多宅”等问题，要按照有关政策规定分类进行认定和处置。
人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的村，在充分尊重农民意愿的基础上，应当采取措施保障农村村民户有所居。
要充分保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，不得违法收回农户合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。
对进城落户的农村村民，在依法自愿基础上积极探索宅基地有偿退出机制。
（八）强化农房质量风貌管控。
村民建房应当委托有资质的设计单位或者具备注册执业资格的设计人员设计，或者选用县级以上住建部门编印的村镇住宅建设通用图集，按规定程序办理规划许可审批手续。
村管所要联系县住建部门组织编制推广具有地域特色的村镇住宅建设通用图集，鼓励通过制定村规民约，以村民自治方式加强村庄建筑风貌管控。
农村住宅施工质量和安全由建房村民和参与建设各方共同负责，参与农房建设的勘察、设计、施工、监理单位和建筑工匠依法对工程质量和施工安全承担相应法律责任。
镇村管所应依法对农村住宅项目质量安全实施监督管理，依据《福建省建设工程安全生产管理办法》等有关规定，切实加强对村民建房质量安全的监督检查。
（九）严格用地建房全程管理。
明确各村由挂村领导或指派村支部书记牵头，及时组织村、工作队、经管站、国土资源所、村管所、林业、水利、综治和信访、交通、文化、电力等国土空间规划、宅基地审批、农房建设管理人员联合进行实地核查，全面落实“三到场”要求，并在施工关键环节进行现场巡查和指导，加强事中事后监管。
受理宅基地申请后，实地调查申请对象的资格条件，核实拟用地是否符合国土空间规划、村庄规划及用途管制等要求；宅基地批准后，要实地丈量批放宅基地，确定建房位置，明确四至边界；村民住宅建成后，要及时组织验收，实地核实是否按照批准的用地面积、四至边界等要求使用土地，建筑层数和层高、建筑面积和建筑风貌等是否符合要求。
房屋未按建设完成属裸房的，不予验收。
通过验收的，由镇出具《农村宅基地用地和建房验收意见》（附件5），农村村民凭此验收意见及其他相关材料向不动产登记部门申请办理不动产登记；未通过验收的，由镇下达整改通知书，限期整改。
四、严格宅基地监管执法
（十）落实动态巡查责任。
各村要组建以支部书记为组长的巡查组，建立健全本村宅基地管理动态巡查制度，定期、不定期组织力量开展本村用地建房实时动态巡查，及时发现和处置涉及宅基地使用和建房规划的各类违法违规行为，做到早发现、早制止、早教育、早报告。
镇政府成立以执法大队为主，定期、不定期抽调经管站、国土资源所、村管所、林业、水利、综治和信访、交通、文化、电力等部门人员组成的联合巡查组，对农村住房建设管理工作开展巡查，做到早发现、早制止、早教育、早拆除。
建立健全村级动态巡查责任追究制度，对巡查工作不到位、报告不及时、制止不得力的要追究相关责任人的责任。
要畅通信访举报渠道，将农民违法占地建房行为发现在初始、解决在萌芽。
（十一）建立联合执法机制。
镇政府定期组织经管站、国土资源所、村管、林业、水利、交通、执法大队等相关部门以及各村建立健全宅基地执法联席会议制度，加强与法院、检察院和派出所、纪检监察等部门的配合联动，强化与供电、供水、广电、电信等部门沟通协作，构建多部门联合、稳定长效的联合执法机制。
镇对本辖区内发生的违法用地建房行为，及时牵头组织开展综合执法，依法处置违法行为，拆除违法建筑，恢复土地原状。
对违法占地建房严重，特别是占用永久基本农田建房、国道两侧乱占滥建、严重影响村庄规划、群众信访反映强烈的地区，以及案情重大、执法难度大的土地违法案件，跨乡镇或需多部门联合查处的村民违法建房行为，书面向镇主要领导报告研究处理。
五、夯实宅基地管理组织保障
（十二）加强组织领导。
成立由镇长任组长，经管站、国地资源所、村管所、综合执法队、林业站、水利站、综治、信访、文化、交通、公路站、派出所、生态环境等站所为成员的农村宅基地管理与改革工作领导小组，负责组织指导、统筹推进全镇宅基地管理与改革工作，办公室设在镇经管站，承担日常工作。
加强镇、村两级农村宅基地审批管理和行政执法机构及队伍建设，配备专职人员，充实力量，落实经费，改善条件，切实提高宅基地监管执法服务能力。
（十三）强化站所协作。
经管站、国土资源所、村管所等站所要建立站所协调机制，做好国土空间规划、村庄规划、宅基地用地规模指标、农村地籍调查数据、宅基地确权登记颁证等信息共享互通，推进管理重心下沉，共同做好农村宅基地审批管理工作。
要联合开展农村宅基地情况调查研究，切实摸清宅基地和农房利用现状，掌握现有农村宅基地和农房规模，建立和完善农村宅基地统计调查制度。
选择1-2 个村开展农村宅基地审批管理和执法规范化试点，不断规范宅基地规划引导和审批管理服务，提升宅基地执法水平。
要加强业务指导，夯实工作基础，努力打造一支政策水平高、业务能力强、服务意识好、群众满意的基层工作队伍，确保有人管事、有人干事。
财政所要将宅基地管理和执法经费纳入镇财政年度预算，为宅基地管理和执法工作提供经费保障。
（十四）加强宣传培训。
各村各有关站所要认真学习新修订的《土地管理法》及国家、省、市、县出台的相关政策，积极开展业务培训，做到镇、村负责宅基地工作人员全面了解掌握当前宅基地法律法规政策，学会依法批地、依法管地、依法用地。
要充分运用各种宣传媒介，广泛开展土地国策国情和宅基地法律法规政策宣传，特别是加大对“一户一宅”“建新拆旧”等法规政策宣传力度，引导村民依法合理有序建房，禁止“一户多宅”“未批先建”等违法违规行为，积极营造依法管地用地社会氛围。
（十五）加快工作衔接。
贯彻落实新修订的《土地管理法》和上级文件要求，镇经管站、国土资源所、村管所和各村要在规定时限内完成职能划转、人员到位和工作交接，明确规划、审批、监管、执法责任。
对2020年1月1日以前已由国土资源所立案查处尚未结案的案件，由自然资源所继续办理，其他案件由经管站立案查处，国土资源所全力配合；2020年1月1日之后发生的宅基地违法行为，由经管站负责查处。
对涉及宅基地的历史遗留信访问题，国土资源所负责做好工作交接前的宅基地信访纠纷调处工作；对职能移交后出现新的信访问题，由经管站牵头有关站所依照各自职能职责受理解决。
（十六）强化责任落实。
各村各有关站所要切实履行职责，依法落实属地管理责任，建立健全农村宅基地管理机制，坚持疏堵结合，加强事中事后监管，结合“两违”整治工作，压实网格化巡查防控工作责任，确保宅基地审批管理、农房质量安全和风貌管控工作落到实处，取得成效。
要严肃工作纪律，坚决杜绝推诿扯皮和不作为、乱作为现象，防止出现工作“断层”“断档”，对工作不力、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，要依法严肃追责，对建房审批及审核人员实行终身负责制。
（十七）本《办法》从发文之日起施行。
（十八）本《办法》由镇人民政府负责解释。
附件：
1.镇村民建房内部流程图
2.镇农村个人住宅建设卷宗
（1）建房申请报告;
（2）农村村民建房“一户一宅”保证书及相邻四至
宗地权属人同意其建房签字;
（3）村两委会或村民代表大会对农户建房审议会议
记录;
（4）镇村村民申请建房公示;
（5）农村宅基地使用承诺书;
（6）建设住房保证书;
（7）农村宅基地和建房申请审批表;
3.镇村民建房外部流程图
镇村民建房内部流程图
材料齐全（书面形式一次性告知）
备注：
便民服务中心材料收集包括：
1、建房申请报告（含户口簿及家庭成年成员的身份证影印件）；2、农村村民建房“一户一宅”保证书及相邻四至宗地权属人同意其建房签字；3、村两委会或村民代表大会对农户建房审议会议记录；4、村民建房申请公示（7个工作日）；5、建设住房保证书；6、农村宅基地使用承诺书；7农村宅基地和建房申请审批表一式五份；8具有相应资质的建筑设计单位、具备注册执业资格的设计人员绘制的设计图，或者选用标准通用图。
农村宅基地建房申请审批表由申请人填写基础信息，经管站牵头对其进行审批，并颁发农村宅基地批准书
乡村建设规划许可证由国土部门进行依法审批，颁发证书。
镇农村个人住宅建设
卷宗
（封面）
建设项目名称：
个人住宅建设
申请人姓名：
家庭住址：
办理时间：
建房申请报告
镇人民政府：
村，组，姓名，性别，身份证号码,户籍人口人。
为改善居住条件，本人在（小地名）进行建房（原址重建¨旧房改建扩建¨新建¨），土地来源清楚无异议，无权属纠纷。
本人建房面积符合农村建房“一户一宅”。
特前来报告，恳请镇村两级、经管、村建、国土等有关部门到实地勘察审核，并给予批准，为盼。
此致
敬礼！
村委员会意见：
申请人：
电话：
年月日
农村村民建房“一户一宅”保证书
及相邻四至宗地权属人同意其建房签字
本人为镇村村民，姓名（户主姓名），身份证号码,户籍人口人。
根据《县城市规划区外村民住宅建设规划用地管理暂行办法》汀政综〔2018〕159号的规定，现申请建房（原址重建¨旧房改建扩建¨新建¨）。
本人保证遵守《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，本户只拥有（小地名）一处宅基地。
若有虚报、瞒报、造假等欺诈行为，本人愿意承担一切责任，无偿将本次申请建房的宅基地退还本村集体。
且此次申请建房无矛盾纠纷，土地权属无争议，下附相邻四至宗地权属人同意其建房签字表。
四邻
相邻四至宗地权属人签字
相邻四至宗地权属人
同意其建房签字加盖指模
东邻
南邻
西邻
北邻
申请人（签名加盖指模）：
年月日
村两委会或村民代表大会对农户建房审议会议记录
镇村村民申请建房公示
根据《中华人民共和国土地管理法》、《福建省农村村民住宅建设管理办法》的相关规定，现对我村户等建房申请的相关情况公示如下：
序号
组别
申请人姓名
人口数
原住房情况
现申请建房情况
用地性质
房屋
结构
原土地证面积
拟建房地点
（小地名）
拟建房屋面积
拟建
房屋
结构
1
2
3
4
5
6
说明：
1.用地性质包括原址重建、旧房改建扩建、新建。
2.房屋结构包括砖混结构、砖木结构、土木结构、钢筋混凝土结构（框架结构）、钢结构。
对上述公示内容有异议的或有权属纠纷的，请在公示之日起7日内向本村委会报告，期满无异议，将予审查上报。
联系电话：
________村民委员会（公章）
年 月 日
附件2
农村宅基地使用承诺书
本人身份证号码因（1．无住宅；2．原住宅面积低于法定标准；3．分户；4．拆迁安置；5．危房重建；6．原址翻建；7．其他）需要，本人申请在乡（镇、街道）村组使用宅基地建房。
现郑重承诺：
1．本人及家庭成员符合“一户一宅”申请条件，申请材料真实有效；
2．宅基地和建房申请经批准后，我将严格按照批复的用地位置和面积、拟建层数和层高、建筑面积、建筑风貌动工建设，在批准后月内建成并使用；
3．新房建成后，按照政策规定将坐落于乡（镇、街道）村的旧房（房产权证号：
）在日内自行拆除或交村集体处理，原有宅基地自愿无偿退还村集体。
如有隐瞒或未履行承诺，本人愿承担一切经济和法律责任。
承诺人（手印）：
年月日
建设住房保证书
保证人:
男（女），现年岁，系村组人，在村组，建设房屋，为了村里建设整体规划、统一，保证设按规化建房、道路建设符合标准，特保证如下：
1.每户建房户需向本村村委缴清规定的保证按规划建设费用、建筑垃圾不乱倒保证金、施工期限保证金共计5000元；
2.新建房由村委规划，在制定的范围内施工，且按照规划红线图纸建设房屋样式，建筑主体 层，主体高不得高于13米；
3.建筑垃圾按本村确定垃圾临时处置点倾倒，否则将从保证金中扣取清理费用；
4. 保证人必须在村委规定的施工期限内（截止 年 月底） 完成主体工程（自签订协议起一年内），如遇不可抗拒因素可申请适当顺延；若没有按规定时间完成主体工程的，村委有权收回宅基地，建房户所缴纳保证金不予退还，保证人自行承担未能如期完工所有损失。
5.住房建设在施工过程中，保证人与施工方按建筑施工安全管理条例、规定、要求进行安全施工建设，并以施工方、保证人履行责任，负责承担施工过程中出现的安全法律责任。
建房封顶完工后，未违反上述条例，保证人持村委开具的保证金发票到村委会退还保证金。
本人同意上述条款并签字
保证人:
年月日
附件1
农村宅基地和建房申请审批表
申请人
信息
姓 名
性别
年 龄
联系电话
身份证号
户口所在地
家庭住址
家庭人口数
户籍成员信息
姓 名
年 龄
与申请人关系
身份证号
户口所在地
现宅基地及农房情况
宅基地
面积
m2
人均
宅基地面积
m2
权属证书号
建筑面积
m2
人均
建筑面积
m2
权属证书号
现宅基地处置情况
1．保留（ m2）； 2．退还村集体；3．其他（ ）
建房类型
□原址翻建 □改扩建 □异地新建
拟申请宅基地及建房情况
拟建位置
宅基地面积
m2
四至
东至:
南至:
西至:
北至:
地类
1．建设用地 m2
2．未利用地 m2
3．农用地 m2 （其中耕地 m2 、林地 m2 ）
建筑面积
m2
建筑层数
层
建筑高度
米
设计图纸
□委托设计 □选通用图
是否征求相邻权利人意见：
□是 □否
申请
理由
申请人：
年 月 日
村民小组意见
负责人：
年 月 日
村委会
意见
（盖章）
负责人：
年 月 日
农转用
审批情况说明
（涉及农用地审批的，填写审批机关和文号）
镇自然资源部门审查意见
（国土空间规划及用地审查意见）
（盖章）
审核人：
年 月 日
其他部门审查意见
（盖章）
林业审核人：
升级会员 