工程建设项目“多测合一”不动产测量作业指导书.docx
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市工程建设项目“多测合一”不动产测量作业指导书
工程建设项目“多测合一”不动产测量作业指导书
21
目录
1 目的 1
2 适用范围 1
3 作业依据 1
4 基本规定 1
4.1 作业内容 1
4.2 平面及高程系统 2
4.3 测量精度要求 2
4.4 房产面积计算及共有建筑面积分摊 3
4.5 成果质量检查 4
5 规划核实条件资料收集 4
6 宗地测绘 4
6.1 界址测量 4
6.2 土地竣工图编制 4
6.3 面积计算 5
6.4 宗地图 5
7 房产测量 5
7.1 房产平面测量 5
7.1.1 总体要求 5
7.1.2 房屋及其附属设施测量 5
7.2 房产图绘制 7
7.2.1 总体要求 7
7.2.2 房产分层分户图绘制 7
7.2.3 房产分户平面图绘制 8
8 成果提交 9
附录A 用地复核测量成果报告 10
A.1 目录 11
A.2 测绘责任人 12
A.3 测绘说明 13
A.4 用地复核测量报告成果图表 14
A.4.1 土地竣工测量坐标成果表 14
A.4.2 土地竣工测量图 15
附录B 房产测绘成果报告 17
B.1 目录 18
B.2 测绘责任人 19
B.3 测绘说明 20
B.4 房产测绘报告成果图表 21
B.4.1 建筑区划内共有房屋清册 21
B.4.2 项目与宗地信息汇总表 22
B.4.3 计容建筑面积统计表 23
B.4.4 幢信息表 24
B.4.5 房屋分层面积明细表 25
B.4.6 房屋分户面积明细表 26
B.4.7 共有建筑面积分摊说明表 27
B.4.8 房屋分户平面图 28
B.4.9 房屋分层平面图 29
1目的
为规范市工程建设项目不动产测量业务，根据**等相关规定，明确测绘技术路线，制定本作业指导书。
为业主单位提供精度可靠、内容详实、客观公正、标准统一的不动产测量成果资料。
2适用范围
本作业指导书适用于市辖区内的工程建设项目不动产测量。
3作业依据
下列凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本标准。
凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本标准。
引用文件包括但不限下列技术标准或规定，国家及福建省工程项目“多测合一”最新技术规定、技术规范、技术要求、技术条件、技术规程、技术导则等均适用于作业依据。
GB50026工程测量规范
TD/T1001-2012地籍调查规程
GB/T17986.1-2000房产测量规范第1单元：
房产测量规定
GB/T17986.2房产测量规范第2单元：
房产图图式
GB/T20257.1国家基本比例尺地图图式第1部分：
1:
5001:
10001:
2000地形图图式
GB/T18316数字测绘成果质量检查与验收
GB/T24356测绘成果质量检查与验收
CJJ/T73卫星定位城市测量技术规范
DB35/T1604连续运行基准站网网络RTK高程测量技术规范（福建省地方标准）
CJJ8/T8城市测量规范
福建省建设厅关于新建商品房权属登记中建筑面积计算有关问题的通知（闽建房[2004]117号）
DB35/T1491-20151:
5001:
10001:
2000数字地形图测绘规范（福建省地方标准）
DB35/T1604连续运行基准站网网络RTK高程测量技术规范（福建省地方标准）
福建省工程建设项目“多测合一”综合技术标准（试行）
市城市规划管理技术规定（宁政文〔2015〕274号）
市建设工程竣工规划条件核实办法（试行）（宁规〔2018〕114号）
4基本规定
4.1作业内容
不动产测量绘工作主要工作分为宗地测绘和房产测量，房产测量根据建设情况可分为房产面积预算与房产面积实测两个内容。
（1）宗地测量是在竣工测量地形图的基础上进行界址测量、宗地图绘制、面积计算、不动产测量报告撰写等工作。
（2）房产面积预算主要是根据业主提供的各层规划审批图、规划许可证等相关材料，绘制分层分户图，测算建筑物各层各户的建筑面积，并进行共有建筑面积分摊计算，为房屋登记部门办理楼盘表及预售许可证提供房屋面积数据。
（3）房产面积实测主要是对已竣工的建筑物进行实地测量，并结合业主提供的各层规划审批图、规划许可证、楼盘表等相关资料，绘制分层分户图、分户图，测算建筑物各层各户的建筑面积，并进行共有建筑面积分摊计算，为房屋登记部门提供房产确权数据。
4.2平面及高程系统
（1）平面坐标系统采用2000国家大地坐标系（CGCS2000），采用高斯-克吕格投影。
（2）高程系统采用正常高系统，高程基准采用1985国家高程基准。
4.3测量精度要求
（1）房产测绘中的基础控制测量应符合表4.1的要求，首级控制精度应不低于三级等级的平面控制点。
表4.1电磁波测距导线测量主要技术指标和观测技术要求
等级
项目
一级
二级
三级
图根
闭合环或附合导线长度（km）
≤3.6
≤2.4
≤1.5
≤1.0
平均边长（m）
300
200
120
100
测距中误差（mm）
15
15
15
15
测角中误差（″）
5
8
12
20
导线全长相对闭合差
≤1/14000
≤1/10000
≤1/6000
≤1/4000
导线高程闭合差（cm）
±5ss
±5ss
±10Hn
±10Hn
仪器等级要求
DJ2
DJ2
DJ6
DJ2
DJ6
DJ6
水平角测回数
2
1
3
1
2
1
测微器两次重合读数差（″）
3
3
18
3
18
18
半测回归零差（″）
8
8
18
8
18
24
一测回2C互差（″）
13
13
/
13
/
/
同一方向值测回互差（″）
9
/
24
/
24
/
垂直角测回数（中丝法）
2
2
2
1
1
1
垂直角指标差互差（″）
15
15
25
15
25
25
垂直角互差（″）
15
/
/
/
/
/
方位角闭合差（″）
±10n
±16n
±24n
±40n
导线全长绝对闭合差（m）
0.26
0.26
0.22
0.22
导线网中最弱点点位中误差（相对于起算点）（cm）
5
5
5
5
导线高程同一边往返测高差之差（cm）
≤10S
≤10S
≤40S
≤40S
注1：
n为导线折角数，s为边长（以km为单位，s＜500m时，按500m计），H为基本等高距（以m为单位）。
注2：
导线网中，结点与高级点间或结点与结点间的导线长度不大于符合导线规定长度的0.7倍。
注3：
导线相邻边长之比不宜大于1:
3。
注4：
当附合导线长度短于规定长度的1/3时，导线的全长闭合差不应大于0.13m。
注5：
气温气压及仪器加乘常数改正可输入仪器直接进行改正。
（2）宗地测绘界址点精度限差和中误差应符合表4.2规定
表4.2解析界址点精度指标要求（单位：
cm）
点类型
对邻近控制点的点位误差
间距误差
中误差
最大误差绝对值
中误差
最大误差绝对值
一类界址点
5
10
5
10
二类界址点
7.5
15
7.5
15
注：
土地使用权明显界址点精度不低于一类，隐蔽界址点精度不低于二类。
（3）房产测绘中的边长测量以m为单位，最终边长取位至0.01m。
房屋建筑面积、房屋套内建筑面积和共有建筑面积计算时应以m2为单位，计算过程的面积取位至0.001m2，最终面积取位至0.01m2。
共有面积分摊系数取位至0.000001。
（4）房产平面测量时，房屋边长测量应符合表4.3规定，面积测算的限差和中误差应符合表4.4规定。
表4.3房屋边长测量精度要求（单位：
m）
精度等级
中误差
限差
房屋类别
地段
一
0.007+0.0002D
0.014+0.0004D
特殊房屋，或产权人特别要求的
城市的特殊地区或特殊建筑物
二
0.014+0.0007D
0.028+0.0014D
商品房，其他上市房屋
大城市市区，中小城市中心区
三
0.028+0.002D
0.056+0.004D
低价房屋，房改房
小城镇的部分房屋
注：
D为边长，以米为单位；当D小于10m时，以10m计。
表4.4房屋面积测算精度要求（单位：
m2）
精度等级
中误差
限差
房屋类别
地段
一
0.01+0.0003S
0.02+0.0006S
特殊房屋，或产权人特别要求的
城市的特殊地区或特殊建筑物
二
0.02+0.001S
0.04+0.002S
商品房，其他上市房屋
大城市市区，中小城市中心区
三
0.04+0.003S
0.08+0.006S
低价房屋，房改房
小城镇的部分房屋
注：
S为面积，以平方米为单位。
4.4房产面积计算及共有建筑面积分摊
（1）房产面积测算参照GB/T17986.1-2000《房产测量规范第1单元：
房产测量规定》及省厅《福建省建设厅关于新建商品房权属登记中建筑面积计算有关问题的通知》（闽建房[2004]117号）和本市制定的相关规定执行。
（2）共有建筑面积按比例分摊的计算公式：
δSi=K×Si
K=δSiSi
式中：
K—为面积的分摊系数；
Si—各单元参加分摊的建筑面积；
δSi—各单元分摊所得的面积；
δSi—需要分摊的建筑面积总和；
Si—参加分摊的各单元建筑面积总和。
4.5成果质量检查
（1）测绘成果应按现行国家标准GB/T24356《测绘成果质量检查与验收》、GB/T18316《数字测绘成果质量检查与验收》和《福建省工程建设项目“多测合一”综合技术标准》等规定进行质量检查，并按要求编写质量检查报告。
（2）测绘成果质量检查时，应按现行国家标准GB/T24356《测绘成果质量检查与验收》、GB/T18316《数字测绘成果质量检查与验收》的规定进行质量评定。
不合格的测绘成果经整改后，应重新进行检查。
（3）测绘成果质量监督抽查应按GB/T24356和GB/T18316执行。
5规划核实条件资料收集
（1）规划总平面图（复印件）
（2）规划部门审核的建施图（复印件）
（3）建设工程规划许可证（复印件）
（4）规划红线图（复印件）
（5）地名办坐落证明（复印件）
（6）共有面积使用说明（复印件）
（7）建设项目规划核实情况意见书（复印件）
（8）工程竣工验收备案表（复印件）
（9）工程竣工图
（10）土地出让合同
（11）用地红线图
6宗地测绘
6.1界址测量
（1）界址测量包括界址点、线及其他重要界标的测量。
（2）界址测量宜采用解析法，包括极坐标法和网络RTK测量方法等，技术要求如下：
①采用极坐标法测量时，仪器对中误差不应大于5mm，水平角宜观测一测回，归零差不应大于60″；钢尺量距长度不宜超过一整尺，电磁波测距长度不应大于150m；
②采用网络RTK测量时，作业方法和精度不低于图根点精度测量。
（3）明显界址点采用数字测量方法测定，难以直接测定的界址点可用交会或勘丈等方法测定，所有界址点位置信息必须以坐标数据提交。
界址点、界址线精度应符合表4.2中界址点的要求。
（4）界址测量完成后，编制界址点坐标成果表。
6.2土地竣工图编制
（1）土地竣工图可在竣工测量后现状地形图基础上进行编制，主要反映界址要素以及与界址有密切关系的地物；其次在图面荷载允许的条件下，适当反映其它内容。
界址要素要反映的充分、明显；其它要素可摘要表示，一般可略去细部、次要的部分。
（2）宗地图应表示本宗地号、地类号、宗地面积、界址点及界址点号、界址边长等内容，依据实际情况表示邻宗地号及邻宗地界址示意线等内容，并应作为不动产权证书和不动产登记资料的附图。
（3）宗地图绘制采用计算机输出，符合下列规定：
①宗地图的比例尺和幅面应根据宗地的大小和形状确定，比例尺分母以整百数为宜；
②宗地图上界址边长注记应齐全，并采用实测边长或反算边长；
③宗地图指北方向；
④宗地图的整饰、注记规格应完整。
6.3面积计算
面积采用软件计算，应对解析坐标等输入数据进行校核，确保正确无误。
面积以“m2”为单位，量算结果的取值保留到小数点后两位。
计算结果应与土地权属来源材料的面积数据进行核实。
6.4宗地图
参照附录A提交用地复核测量成果报告供主管部门进行宗地地籍调查，确定红线等权属信息后形成宗地图。
7房产测量
7.1房产平面测量
1
2
3
3.1
7.1.1总体要求
7.1.1.1房产平面测量是对房屋及附属设施测量，指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高（或高度）2.2m（含2.2m）以上的永久性建筑的水平边长测量。
永久性建筑应具备下列条件：
（1）应具有上盖（独立顶盖或以上部的房屋、阳台、挑台、廊、屋檐等上部建筑为盖）和地（楼、底）板；
（2）应有围护结构（如：
墙、柱、护栏等）；
（3）层高或高度在2.2m或2.2m以上；
（4）结构牢固，属永久性的建筑物；
（5）房屋的附属部位（如：
阳台、廊、门斗、雨篷等）应与主体房屋室内相连通；
（6）可作为人们生产、生活或各种活动的场所。
7.1.1.2测量作业要求
（1）房屋及其附属设施测量应根据建筑平面设计图、建设工程施工图或竣工图进行现场核对。
（2）建筑边长可采用三维激光扫描法、全站仪自由设站法、钢尺或手持式测距仪实测边长等方法进行施测。
（3）任何边长都应独立量测两次，较差在5mm以内时取中数作为最后量测结果。
7.1.2房屋及其附属设施测量
7.1.2.1房屋数据采集应逐幢测绘，不同建筑结构、不同层数的房屋应分别测量，独立成幢房屋，以房屋四面墙体外侧为界测量；毗连房屋四面墙体，在房屋所有人指界下，区分自有、共有或借墙，以墙体所有权范围为界测量实地采集，并符合下列规定：
1）采集内容应包括：
房屋的边长、墙体厚度和特征点位置，房角点、界址点坐标等和其他需表述的地形要素；
2）形状规则房屋的应采集总长及分段长度并校核；
3）实测房屋有不规则形状或直接测量有困难时，可实测房屋几何要素，按几何公式计算面积或采用实测房屋特征点坐标，按坐标点计算面积，实测坐标点的误差应满足表4.2精度要求；
4）实测边长最后量测结果与设计值差值符合表4.3精度规定时，可采用原设计边长，否则应采用实测边长。
7.1.2.2斜坡屋顶及倾斜房屋边长的数据采集，应符合下列规定：
1）当一间（单元）房屋的屋顶为斜坡屋顶或房屋的墙体为内倾斜时，应分别测量结构净高在2.10m以上和以下两部分的边长数据并附略图说明；
2）当房屋的墙体为向外倾斜时，边长尺寸应量至倾斜位置的底部。
7.1.2.3阳台、柱廊和飘窗的数据采集应按下列规定执行：
1）阳台需采集的数据包括：
阳台顶板水平投影尺寸；
2）柱廊按柱的外围水平投影测量；若柱子突出围护设施外侧的，测量至围护设施外侧；
3）飘窗需要量取窗外侧与主体墙体的位置数据，量取窗台与楼（地）面之间的位置数据，窗底板到顶板之间的垂直距离。
7.1.2.4房屋墙体数据的采集应按下列规定执行：
1）采集房屋内的边长与墙体厚度数据时，应在未进行装饰贴面处理的部位量取；
2）采集房屋外的边长与墙体厚度数据时，房屋外墙水平投影面积包括墙体结构和粉刷层、贴面等墙体保护层。
除记录包含外墙装饰贴面厚度的总长外，还应现场实测记录装饰贴面厚度,保温层之外的粉刷层、贴面等不计算容积率的墙体保护层面积应单独注明。
3）同一楼层墙体厚度不同时，应分段测量墙体厚度；
4）对地下空间（含地下室）进行边长测量时，可实测室内边长和外墙厚度；当外墙厚度无法实测时，可采用建筑施工图数据。
7.1.2.5车位（地下车位）、商业摊位等特殊房屋的数据采集应按下列规定执行：
1）车位（地下车位）、商业摊位的界线确定应经规划、消防审核通过。
界线宜由界址点或线界组成；
2）以界址点或线界连线作为界线的车位、商业摊位，建筑面积应量取相邻界址点或线界各自的相对位置数据；
3）车位、商业摊位有围护结构的，量取围护结构内空间距离和围护结构厚度。
7.1.2.6房屋信息数据采集应按下列规定执行：
1）房屋信息数据采集时应确认的内容包括：
建筑物名称、房屋座落、房屋幢号、户（室）号、房屋产别、建筑结构、房屋用途、房屋建成年份和房屋层数等；
2）建筑物名称、房屋座落和房屋幢号应根据有关部门批复（证明）进行采集；
3）房屋产别应按现行GB/T17986.1-2000《房产测量规范第1单元：
房产测量规定》附录A表A4采集；
4）房屋结构应根据经审核的建筑施工图相关内容进行采集，或参考GB/T17986.1-2000《房产测量规范第1单元：
房产测量规定》附录A表A5采集；
5）房屋用途应根据规划部门批复的规划内容进行采集；
6）房屋建成年份应按房屋实际竣工年份采集；拆除翻建的房屋，按翻建竣工年份采集；
7）房屋的总层数应按本标准的要求并参照规划许可证实地进行采集。
7.2房产图绘制
7.2.1总体要求
（1）房产图是房产产权、产籍管理的重要资料。
按房地产管理的需要可分为：
、房屋分层分户平面图（简称分层图）和分户平面图（简称分户图）。
（2）分层图是仅体现各层平面的权属界线、四至关系及位置等状况的基本图形，是分户图的基础资料。
（3）分户图是在分层平面图基础上生成的细部图形，以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部图形，以明确房产毗连房屋的权利界线供核发不动产权证的附图使用。
7.2.2房产分层分户图绘制
7.2.2.1分层分户图按层测绘出图，标准层可只出一张图，但层次要标注清楚。
7.2.2.2分层分户图的方位应使房屋的主要边线与图框边线平行，按房屋的方向横放或竖放，并在适当位置加绘指北方向符号。
7.2.2.3分层分户图的比例尺一般为1∶200，当房屋图形过大或过小时，比例尺可适当放大或缩小。
纸张一般采用普通A4或A3，出现较大图形时可采用A1以上。
7.2.2.4分层分户图上房屋的边长应实际丈量，注记取至0.01m，注在图上相应位置。
7.2.2.5分层分户图图内容有坐落、幢号、楼层、单元名称、权属界线、房屋边长等各项房产要素。
（1）坐落：
根据民政局地名办文件录入。
（2）幢号：
幢号应与宗地图及规划审批文件相对应一致。
（3）房屋层次：
①房屋的层次一般按室内地坪编排，地上层次自下而上用自然数1、2、3、……表示；地下层次自上而下用负整数-1、-2、-3、……表示。
②夹层、阁楼、插层、屋面层等不计层数的编排，地上部分按所处下一自然层加、“.2”……表示;地下部分按按所处下一自然层加“.1”、“.2”……表示。
（4）房屋墙体归属画法及计算：
①建筑外围墙体无论墙体厚度，按清水墙（不含粉刷层、贴面等保墙体保护层）向内偏0.10米做为外半墙与套内建筑面积或公用建筑面积的分界线。
②架空层、楼层局部无外墙体（如底层楼梯入口、户内阳台入口、店面和车库的卷闸门或铁栅门等）视为有墙体，按①）计算。
③建筑物内设置夹层的，当夹层的高度在2.20米以上时，夹层部分的外墙墙体面积计算规定与自然层一致，内空部分不计外半墙厚度。
④房屋为斜屋面结构或非垂直墙体，净高2.10米以上的部分，直接计入套内建筑面积边长，不计外半墙建筑面积。
⑤复式建筑室内上部挑空部位，不计算外半墙建筑面积。
⑥分户建筑面积套内之间的共墙、套内与公用建筑面积间的共墙、公用建筑面积之间的共墙，均以墙中线为界分别计取分户套内建筑面积的边长和公用建筑面积的边长。
当墙体由剪力墙和分隔墙组成时以分隔墙中线确定墙中线，当墙体全为剪力墙时以剪力墙中线确定墙中线。
（5）房屋边长。
根据测绘边长数据标注。
（6）单元名称（室号、户号）在房屋面积实测时根据楼盘表进行，在房屋预算时根据下列原则进行编写。
①规划为住宅功能单元名称一般采用“编号”+“单元”进行命名，如“01单元”、“02单元”等。
复式单元采用“编号+复式单元”进行命名，如“01复式单元”。
②规划为商业或店面等功能分两种基本情况：
一种是权属范围内只有单一的使用功能的直接采用“编号”+“商场”或“店面”命名；另一种是内有附属设施用房（如：
内部设有储藏间、办公等）的。
对于这类型以“编号”+“完整规划定位”+“（分块功能）方式命名（如对于大商场（大店面）内设有仓库、办公等其它用房的，按规划的一个完整配套功能区名称定位“商业”，其名称命名为“01商业（商场、仓库、办公等）”；规划审批为商业做餐饮、酒楼等，内部附设厨房、餐厅、储藏等用房的，按规划的一个完整配套功能区名称定位“餐饮”，其名称命名为“01餐饮（酒楼、厨房、餐厅、储藏等）”。
③规划为办公等功能命名规则参照b）项。
④规划功能为车位的，一般按“编号”+“车位”进行命名，如“01车位”。
如果规划图有对车位进行细分的按“编号”+“细分注记车位”进行命名（如：
规划车位为微型车位，名命为“01微型车位”；规划车位为子母车位，名命为“01子母车位”等）。
规划为机械车位，不按车位个数命名，按整个机械车位名命，规则参照8）项共有部位名称进行。
⑤同层内单元名称不得重复（除同层捆绑式销售的单元除外）。
⑥单元名称的编号根据规划审批图上编号进编写。
如规划图上没有编号（或按规划图上编号将导致单元名称重复的），按从东往西，从北至南顺序编号或根据委托单位报告要求进行编号。
编号原则上不得重复，特殊情况下在不导致单元名称重复，可根据委托单位报告要求。
⑦复式单元或捆绑式销售单元的上下两层单元名称应相同。
⑧不可售部分的单元名称按8）共有部位名称进行。
（7）阳台名称:
阳台名称才用“单元名称”+“半阳或全阳”（非封闭阳台为半阳，全封闭阳台为全阳）。
如：
“01单元半阳”、“01单元全阳”、“01办公半阳”等。
同层阳台名称不得重复，同单元有多个阳台，应在后面加编“数字编号”。
如：
“01单元半阳1”、“01单元半阳2”、“01单元半阳3”……等。
（8）共有部位名称
①共有部位名称原则采用“使用功能”+“编号”进行命名。
如“楼梯1”、“电梯1”、“架空绿化1”等。
②共有部位名称的编号根据功能不同按从东往西，从北至南顺序编号。
③同层同功能编号不得重复。
（9）分层分户图左下角应注明本层外半墙厚度。
7.2.3房产分户平面图绘制
7.2.3.1房产分户平面图规格：
纸张采用普通A4，根据软件选择分层图单元范围，选择范围大小一般比例尺在1:
300范围左右，图形应饱满美观，比例尺不宜过大。
7.2.3.2房产分户平面图是在分层平面图基础上，对各单元进行逐一生成，每单元一张图形，图形体现各单元的权属界线、四至关系和位置状况。
7.2.3.3房产分户平面图图面整饰
（1）分户图的图廓、
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