房地产商业街及住宅项目可行性研究报告书.docx

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房地产商业街及住宅项目可行性研究报告书

1、项目的基本情况

1.1项目概况

1.1.1历史背景

xxx地处黄土高原,位于黄河上游XXXX中部干旱地区,全区四周环山,境内丘陵起伏,沟壑纵横,形成一个山间盆地,盆地地势较为平坦.xxx现辖靖远、xx、xx三县，xx、平川两区，总面积2.11万平方公里，其中xx区1372平方公里，平川区2106.3公里。

xxx是XXXX省中部经济区的重要组成部分，是国家重要的原材料生产工业基地和能源基地，是一座具有高原丘陵特色的城市。

xx区是xxx政府所在地，位于省会兰州市东北方向，xxx西部距兰州市70公里。

xxx是远古文明的发祥地之一，是丝绸之路的咽喉要道。

xx经过四十年的发展，已经建设成为一个以有色金属工业为主，化工、煤炭、建材、纺织、加工工业协调发展的新型XXXX市。

随着国家建设重点的西移，为了加快全省开放步伐，尽快缩小内地与沿海发展速度的差距，XXXX省把xxx列为省重点发展的五个经济城市之一。

xxx是随着矿业和工业建设而兴起的中心城市，是距离兰州最近、最大的城市。

经规划的xxx将建成国家重要的有色金属工业基地，XXXX省重要的能源、化工、建材工业基地，以有色金属、化工和农副产品加工为主的环境优美、功能完善的综合性城市。

历经四十余年的建设，xxx已经具有较雄厚的工业基础，xx区初步具备中等城市的一些功能。

西部大开发，给xxx的发展带来了新的生机，随着国家扶持中西部地区优先发展政策的实施，xxx不断地完善对外开放的政策，积极改善投资环境，实施打开城门、破除封闭、广纳四海朋友的方略，同时积极进行西城区的建设，xxx的城市建设和经济发展等都将面临着广阔的发展前景。

本项目就是在这样的历史背景下提出来的。

1.1.2项目位置

xxx现代文化商业街及住宅项目地处xxxxx区经济开发区（西区），位于西陇海兰新经济带兰白经济核心区和xx政治、经济和文化中心。

项目与市博物馆、图书馆、科技馆和人民广场隔街相望。

东临经七路，南俯纬四路，西攘经六路，北接纬五路。

经六路以西是西部大市场，南面是市委、市政府统办大楼，北靠红鹭铝业公司和xx农场住宅区，经七路以东是张家岭公园。

四周有宾馆酒店、大学、中学、和市疾病预防控制中心，项目西侧经六路与白兰高速公路相连接，距省会兰州70公里。

两地车程仅有40分钟。

1.1.2用地规摸与地块现状

用地规模：

首期用83858平方米（合约125.79亩），可建筑面积143949.42万平方米；整个地块约125.79亩，可建面积待定。

地块现状：

（1）地块目前主要为荒地及部分耕地。

（2）区域内地形凹凸不平，西高东底，相对落差近8.3米。

（3）项目用地内及周边遗留有体育学校和为数不多的底矮土胚房，在地块的视线范围内，均可看见大小不等的土山和沟壑。

主要分布在地块的中西部，东部地势较平坦。

1.1.3主办单位名称、法定地址、经营范围

主办单位名称：

XXXX房地产开发有限公司

经济类型：

有限责任

法定地址：

XXXXXXXXXXXX南二区六号

经营范围：

房地产开发、销售。

1.1.4项目内容

项目总占地面积为83858平方米，总建筑面积为143949.42平方米，其中：

商铺73889平方米，住宅70060.42平方米。

地下1层，地上2—3层为商务、办公、餐饮、健身娱乐等用房。

住宅有7层和12层两种模型，共有7种户型。

属中高档住宅。

该项目采取预售与现房出售，销售对象主要为行政、企事业单位、个人、个体工商户及周遍的单位和个人。

目前该项目已进入设计阶段。

为销售商铺和住宅，XXXX房地产公司已成立销售部，培训了销售人员，确定了销售策略和计划。

1.1.5项目工程建设

1.1.5.1建筑外形根据城市规划部门要求，结合该区环境特点，外形规整，气派典雅。

1.1.5.2项目地理环境优越。

该工程周围已建成多座作为城市标志性的高层建筑：

如市政府综合楼、联通大厦、人民广场等，它们已构成了xx现代化城市的新面貌，是xx的黄金地带。

是未来的政治、经济、金融、商业和文化中心，该项目所处地区空气质量为xxx仅有的两个二级标准地区，加之紧靠经六路交通十分便利，建成后对项目销售业务十分有利。

1.1.5.3区域内的人文环境较好。

本项目建于西区文化商业教育区，毗邻兰州交通大学xx分校、XXXX中医学院xx分校、育才中学和幼儿园，文化气息浓厚，项目建成后最适合提供给知识阶层人员居住、购物、休闲和生活。

1.1.5.4工程设计用地节约，平面布置紧凑，户型齐全。

户内功能分区合理，视野开阔。

空间分隔灵活，可满足住户不同的要求。

该工程场地呈东西长，南北短，建筑主要朝向为南北，设计上最大限度的提高用地效益和建筑面积的要求。

综上所述，该项目所处的地段及投资环境是良好的，如销售价格合理，销售前景看好。

1.1.5.5公用工程

该工程项目所属地区的市政、供排水、供电、天然气、和通讯等管线齐备，并有充足的供应量，该工程项目创造了优越的条件。

（1）给排水系统。

项目东侧和西侧，现有市政给排水管线通过，经审批同意待工程竣工后，从上述管线上引入水管，供给该工程建成后所需的生活及消防用水。

（2）红线内没有生活污水及雨水排出管线，由市城建部门负责铺设污水管线。

（3）供电系统。

该工程采用两路10KV电源供电，已经供电局批准，主要用电为三级负荷用电：

消防用电设备属一级负荷；普通电梯、生活水泵、公用照明及通风为二级负荷；住宅为三级负荷。

（4）热力系统。

该工程所需采暖和生活热水均采用地热中央空调。

（5）天然气系统。

该工程项目所需生活用然气由天然气公司供给，

（6）弱电系统。

市政电信干线已设置在该工程楼前,住宅部分均用市话,在各层预留电话配线箱,待住户入住后,可根据需要报装。

（7）工程设有公用电视系统、火灾自动报警系统、保安监视及停车场管理系统。

1.1.5.6环保与消防

（1）该工程系中高层住宅建筑物，居于交通干线一侧，在设计上要考虑环境噪声影响。

（2）工程设有消火栓系统，以解决高层建筑的防火问题。

1.2项目的主要经济技术指标。

详见表1。

2、项目开发宏观环境分析

2.1xx经济发展状况

xx是块宝地，xx是国家重要的有色金属工业基地，XXXX重要的能源工业基地和化学工业基地。

经过多年的建设发展，xx已经形成了以原材料工业和能源工业为主导，化工、机械、建材、轻钫工业有相当基础的工业体系。

全市总人口174.85万人，位居全省第九位，城镇人口达到49.21万人。

工业增加值占国内生产总值的比重达到40.4%，近几年，xxx的经济社会发展取得了巨大成就，现代化建设事业取得了长足的发展，社会生产力、综合经济实力迈上了一个新台阶。

截止2003年底，全市国民生产总值达到105.34亿元，增长11.1%，全市固定资产投资42亿元，增长32.69%，其中房地产开发投资1.29亿元，比2002年增长78.63%。

社会消费品零售总额30.26亿元，比2002年增长10.55%。

城乡居民收入稳定增长，人民生活水平不断提高，2003年城镇居民人均收入达到11623元。

比上年增加10.43%。

农民人均纯收入达到1785元，其中xx区达到3214元，增长3.68%。

城镇居民人均可支配收入6526元，比上年增加118元，增长10.6%。

居民储蓄存款67.31万元，位于全省第三位。

国内生产总值年增长10.9%,高于全国、全省平均水平。

xx区于1997年整体实现了小康。

改革开放不断深入，招商引资取得突破性进展，对外开放迈出了新的步伐。

2003年全市个体工商业户18234户，从业人数26871人，注册资金1.71亿元，非公有制经济实现工业增加值7.69亿元，占全部工业增加值的19.8%。

2000以来，xxx委、市政府努力扩大固定资产投资规模，把城市基础设施建设作为主要工作来抓，基础设施和生态环境状况得到明显的改善。

特别把xx西区作为对外开放的窗口和新的经济增长点，经过十多年的开发建设，基础设施趋于完善，投资环境日益改观，已被公认为发展前景最广阔的开发区。

2.2xxx经济发展趋势分析

xx是以资源开采为主的城市，中央、省属大中型企业是xxx工业的主体，从目前国家经济布局结构调整、国家产业发展重点和这些企业的的现状看，原有工业未来很难有快速的发展。

优势资源锐减的现实迫使进行经济结构转型，而发展接续产业必将对xxx的经济带来新的机遇。

省委十届二次全委会议决定，要在全省形成兰州、xx、天水、酒泉嘉峪关三个经济聚集区，在这个区域经济布局中，xx处于中心支点的位置。

这为承接省会城市的辐射，利用兰州的各类要素市场，构建兰白核心经济区，以及利用xx的资源和坚实的物质技术基础，从整体上提升经济发展水平，奠定了扎实的基础。

近两年来xx的发展势头看好，基础建设步伐加快，招商引资初见成效，大开发、大发展的势头已经形成。

2.3xxx住宅和商铺市场分析

2.3.1xxx住宅和商铺市场供给情况分析

2000年以来，xxx的城市建设规模得到了前所未有的发展，各类房屋建筑面积增加了10.11万平方米，城镇住宅和商业铺面大幅度增长，住宅和商业铺面建设投资平均每年以18%的速度增长。

人均居住面积2003年达到了10.2平方米，大批破旧住宅和商业网点得到了改造，广大城镇居民的居住条件和经营环境得到了明显的改善。

据调查，城市居民家庭中居住在单元配套式住房的家庭占85%。

然而由于经济条件、住房体制、人口增长，以及老城区可利用的开发土地有限等多方面因素制约，加之现有住房中还有不少危、漏房亟待改造。

xxx的住房供需矛盾仍十分突出。

从市场调查资料可以看出，目前商品房在xx居民住宅中所占的比例仍然很小，大部分为单位分配的福利房和租用房，住宅的消费潜力和市场空间还很大。

根据xxx2003年房屋普查资料显示，在现有的经营商铺中，已被购买的占85%。

随着住房分配的货币化，消费信贷的扩展和二、三级市场的有序落实。

商品房将成为居民主要的房屋来源。

2.3.2xxx住宅和商铺市场需求情况分析

自建国以来，xxx城镇商品房累计投资2.8亿元，建成住宅13.37万平方米，商业营业用房1.58万平方米。

在一定程度上缓解了单位和个人的用房困难。

从xx西区看：

西区规划总人口数约为10—12万人，总户数2.5万户左右，住宅建筑面积162.5万平方米，本项目只占到之中的1.62%，况且周围又有规模较大的住宅小区，对商业的发展是有利的，将会给商铺的销售带来一定的商机。

调查资料显示，有近80%的居民都选择了在西区购买住房，而购买商铺的人只占10%，并且只选择一层商铺。

表明近两年内，西区商铺作为经商和投资置业还不是居民的首选。

同时也要看到，目前xx房地产开发一再升温，而且将出现激烈的竞争。

2.4项目开发宏观环境评价

综上所述，本项目开发面临的宏观环境具有如下特点：

2.4.1xx是目前XXXX省经济发展较为迅速的地区之一，经济综合实力位居全省中上水平，基础设施及交通环境日益改善、国民经济发展后劲足；居民收入排名全省第三位，生活水平不断提高，为当地房地产业的发展奠定了有力的基础。

2.4.2xxx的房地产市场近四年来逐步发展壮大，从总体上呈现过剩，挑战与机遇同在的局面。

西区住宅空置率达40%，商铺空置率达30%。

随着西区人口的增加，买方市场会逐步形成，必然会带动商业的发展和繁荣。

各楼盘均面临巨大的价格与营销竞争压力，但适销对路，质量上乘，环境和品牌优势明显的楼盘会畅销无阻。

2.4.3xxx的住宅和商业铺面市场呈现如下基本特征：

（1）、西区化特征：

随着xxx政治、经济、文化中心的西迁，以及居民对居住环境质量要求的日益提高，西区楼盘发展迅猛。

前几年是西区东部（东部板块），近两年是西南（西南板块）和西北（西北板块）的发展引人注目。

（2）、主体特征日益明显：

房地产市场细分日益深化，各类具有明显主题特征的楼盘占据明显的市场优势。

（3）、品牌因素日益走强：

历经10余年的xx房地产业，随着外地房地产开