房地产市场营销模拟实验.docx
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房地产市场营销模拟实验
前言
随着经济的发展和人们对房屋需求的不断提高，房地产业迅速成为朝阳产业，并成为国民经济的支柱产业。
大力发展房地产业，对于解决旧城改造，改善人民的居住水平，乃至城市的发展，具有十分重要的意义。
中国房地产业逐渐兴起和发展，并逐渐成熟，房地产商也开始认识房地产营销策划观念并使用各种营销方式促进房地产业。
随着房地产开发猛烈时代的趋近，对房地产营销策划探索的深入，竞争激烈的房地产营销时代已经到来。
为了抑制过高的房价，政府推出房地产新政，在政策的推动下，初步抑制投资及投资性购房，保证了房价的平稳增长，但是也不乏存在一些负面影响。
作为一名建筑院校的大四学生，我们在老师的领导下已经进行过几次初步的房地产营销和物业等实习学习。
通过本课程设计，使学生基本掌握市场经济条件下房地产市场营销的基本程序，理解房地产市场营销调研、目标市场选择战略、产品定位、市场营销策略组合及营销管理在房地产市场营销活动中的重要作用，并能够结合近期颁布的房地产新政，初步进行房地产营销策划，从而提高我们将所学理论联系到实际的能力。
长春的房地产开发很多，鉴于能体现本市房地产态势和发展趋势等各方面因素，经组员探讨研究决定，我们选择了距学校较近的房地产，即策划主要对象为：
吉林省长春市绿园区，隆都翡翠湾。
一．市场调研分析
（一）长春市房地产市场发展总态势
2007年长春市房地产市场的总体运行情况：
房地产开发投资高速增长；一级商品房市场需求的增幅大于供给的增幅；商品房价格继续增长；新建商品房购买对象以个人为主；商品住宅空置面积逐步消化；土地开发投资强劲扩张。
2008年的长春市房地产在政府的宏观调控下，较为规范发展。
然而在供应结构中却有局部失衡现象，表现为：
一是高价位、高档住房在市场供应中所占比例较高，而中、小户型和中、小面积住房供应不足，但需求量很大。
据市场调查显示，目前根据长春市一般购房者的经济实力，可购买的住宅面积为70平方米，而市场主力房型为100左右平方米。
二是销售方面，由于高层、大户型房屋供应量过大，土地价格较高导致房价居高不下等原因，形成了一定数量的商品房空置。
2009年长春市政府配合国家房产政策调控，为避免房地产过度发展，09年房地产调控应坚持以“稳”为主，合理引导房地产市场，稳定市场预期，防止房价增降幅度过大，促进房地产市场稳定发展，提出如下几点政策：
改善供给结构，完善住房保障政策；加大对自主性购房需求的支持力度；完善房地产信贷政策，防止金融风险；加快房地产融资模式多元化发展步伐；建立科学的住房消费模式，提倡“租、购”并举。
2010年长春市房地产在追求质和量的前提下，进行了品牌塑造，形成了中海、万科、恒大、保利、绿地等几大标志性的品牌。
人们在选择住房条件的情况下，更加重了对开发商和物业的品牌选择，同时也促进了房地产开发商们的品牌竞争和资本竞争。
（二）绿园区房地产市场现状及走势预测
长春市绿园区自2007年到2010年间发生了很大变化，由原来的楼房平房共存渐渐转变为全部以楼房为主的小区聚集。
从而也从租房和二手房为主的房产现象转变为自购。
现今在绿园区，几大主打房地产商开发，隆都翡翠湾和万盛理想国、绿地英湖印象和中海凯旋门，正在在建中，据统计，几大小区楼盘均在在每平米5000到7000元不等。
价格相对稳定，由此预计长春市绿园区的房地产在未来几年没有暴涨或者暴跌的情况，总体房价会在稳中有升，但涨幅趋缓。
同时房地产市场的品牌和风格竞争将进一步加剧，品牌竞争和风格竞争将主导长春市房地产。
（三）项目竞争环境分析
绿园区城区较大，城市规划，房地产因为地形的整齐和商业的发展，空间广阔，可开发土地剩余较多。
现主要分析绿园区几大房地产开发：
1.隆都翡翠湾
隆都翡翠湾的一期分布于湖边和中央主轴水景两侧，形态包括临湖多层和观景高层，户型设计上强调等级序列，包括3大种户型设计。
大部分房源可以望见4万余平方米的湖面和中央主轴水景。
一湖两岛一带八钻，一个西班牙风情的社区，雍容华贵的风格演绎着西班牙经典的建筑特色。
隆都翡翠湾的位置优越，位于城市核心区不远的西北部、长春市绿化最好的区域——绿园区。
据介绍，隆都翡翠湾规划主题一湖两岛一带八钻。
一带指位于整个居住区东部，大约5万平方米的中央公园，以真实河流水系为核心，包括宫廷般感觉的仪式化广场以及一系列西班牙风情雕塑和旱溪等。
临湖区域规划了两个岛，包括西岛和东岛。
一带周边有八个钻石型的居住组团，居住组团空间间距要比一般的小区深1.5－2倍，所以翡翠湾的居住环境非常开阔。
基本概况如表1-1所示。
表1-1隆都翡翠湾基本概况
项目名称
隆都翡翠湾
项目位置
绿园区与西四环交汇处
产品形态
多层小高层
开发商
长春隆都房地产开发有限公司
当前价格
整体均价5700/平方米（2011-01）
装修情况
毛坯
占地面积
32万平方米
绿化率
30.5%
容积率
1.59
其他概况
业主入住后由隆都物业进行管理，物业费用为1.2—1.7元每平方米一期全部为原生树木。
200平米的高端会所，兵乓球、棋牌室、SPA以及酒吧幼儿园、运动场和健身广场设施齐全。
多条公交线路途经，交通状况较好。
设有1138个停车位。
2.万盛理想国
万盛理想国，继万盛中央一品成功运作后，北京万盛在长春巨资启动的第二个超大规模地产项目。
万盛理想国项目位于西安大路和西环城路交汇处，距离人民广场直线距离6.5公里，距离正在建设的长春西客站仅3.0公里，地段具有较大的发展潜力。
项目占地面积50万平方米，总建筑面积约100万平方米，共分5期开发，预计5年全部开发完成。
一期米拉小镇位于项目的西南部位，采用西班牙建筑形式，结合长春市民居住习惯，西班牙风情洋房产品为长春市民提供跃居理想之上的居住选择。
米拉小镇由19栋6层产品组成，总套数848，产品从一室到三室，首推50-120㎡多层西班牙风情洋房，芯片住宅、户型精致实用。
8月15日米拉小镇开盘，开盘当天8小时劲销800套，于2009年10月清盘。
二期卡梅尔城位于西安大路及西环路交汇处，具有优越的地理位置，10余条公交线路由此通行。
卡梅尔城的产品形式分为4层的阳光艺墅及15层的高层，并规划有大型商业及酒店式公寓。
阳光艺墅系长春首个围合式洋房，其围合式布局最大限度的满足了居民对沟通的需求。
所围合成的近1500平帕提欧广场上，为居住者提供了公园式前庭，推窗即景。
阳光艺墅由于其创新式设计，享有别墅级洋房尊称，如下沉式庭院、独立入户、套内车库、大露台等。
高层以“宽薄”户型著称，进深低至9米，124平三居室面宽达13.35，挑战长春住宅极限。
基本概况如表1-2所示。
表1-2万盛理想国基本概况
项目名称
万盛理想国
项目位置
西安大路与西环城路交汇处
产品形态
洋房多层小高层
开发商
北京万盛基业长春万盛禹实置业有限责任公司
当前价格
小高层均价5500元/平方米（2011-01）
装修情况
毛坯
占地面积
50万平方米
绿化率
30%
容积率
1.4
其他概况
西班牙特色风情，小区内环境优雅，有各种娱乐、健身场地配备齐全。
距离学校和商场较近，周边配套设施齐全。
交通便利。
3.绿地英湖印象
英湖印象坐落于绿园区景阳大路和西环城路交会处，周边坐落着西湖、同心湖等天然湖泊，空气清新，环境优美，以英格兰湖区为取意原点，加以设计师、建筑师的巧妙融合，使居者生命的意义格外厚重而灵动。
力户型为155—180平方米四房至五房尊贵房型二期项目占地10万平方米，盖16栋多层，商业配套与住宅生活区分区规划,完全人车分流。
绿地英湖印象在简单的线条中彰显英伦贵族的情调与品位，呈现出优雅的异域风情。
建筑造型错落有致，立面处理简洁明快，从整体入手，细腻刻画。
注重空间造型手法的变化，追求空间、光影、色彩、质感的对比组合，突出个性，强调识别性和归属感。
同时也将各种建筑元素巧妙的融入整个建筑风格之中。
色彩的大胆运用和立面的凹凸变化及高低错落，形成了丰富的轮廓线和建筑景观。
绿地英湖印象，以多层和多层电梯洋房为主要产品，建筑立面在充分尊重周边文化氛围和建筑特色的基础上，追求一种较纯粹的，略带修饰的英式建筑风格。
基本概况如表1-3所示。
表1-3绿地英湖印象基本概况
项目名称
绿地英湖印象
项目位置
绿园区景阳大路和西环城路交会处
产品形态
电梯洋房多层（6层）写字间
开发商
上海绿地集团长春置业有限公司
当前价格
起价为6000元/平米，均价6400元/平米
装修情况
毛坯
占地面积
二期项目占地10万平方米
绿化率
33%
容积率
1.35
其他概况
建筑面积135000平方米，小区共有400个地下停车位，车位配比0.67，物业管理附加信息1元/平方米，总户数521户当期户数521户。
4.中海凯旋门
中海凯旋门项目位于普阳街与景阳大路交会处，紧邻景阳大路、普阳街以及正阳街等城市主要街路。
中海凯旋门占地面积8.7万平方米，建筑面积31.5万平方米将建设成集商业、酒店式公寓及小户型产品为一体的大型城市综合体项目。
项目周边有10余条公交线路，可到达长春各个区域，未来的地铁2号线由东方广场经景阳大路到达西客站。
中海凯旋门临近长春市几个主要商圈，红旗街商圈、桂林路商圈、汽贸城商圈，距离欧亚商都、亚细亚百货、巴黎春天百货、万达广场等大型购物场所都不算远。
西水项目的破土标志着中海地产正式挺进西城。
除地理优势明显外，中海凯旋门项目周边的商业配套齐备，生活配套日益完善，遍布着众多大中小学校、商场、金融机构和医院等。
基本概况如图1-4所示
表1-4中海凯旋门基本概况
项目名称
中海凯旋门
项目位置
普阳街与景阳大路交会处
产品形态
洋房多层小高层
开发商
长春中海兴业房地产开发有限公司
当前价格
最低价6688元/平方米
装修情况
精装毛坯
占地面积
8.7万平方米
绿化率
31.90%
容积率
1.30
其他概况
开盘时间2010-09-30，入住时间2012-12。
小区配有地下停车场。
总户数1500户当期户数1500户。
由此总结，四楼盘在价格上比较，总体上都差不多，而中海凯旋门较贵一些，其余差价都在一千以内；从户型上看，面积和户型搭配，四小区都种类繁多，户型配比应有尽有；从性价比上看，中海凯旋门的地理位置较为优越，周围的商业区、医疗和教育机构等配套设施齐全，万盛理想国要比翡翠湾的地理位置优越一些，较为靠近市中央，然而，翡翠湾与万盛之间也仅仅相差五分钟的车程而已，并且有多辆公交车直达；从居住的舒适性上看，翡翠湾要比万盛理想国优越，翡翠湾的小区内景观优美，湖区漂亮，原生树木的搭配，使空气格外清新，令人神清气爽；绿地英湖印象周边坐落着西湖、同心湖等天然湖泊，空气清新，环境优美，舒适度也极高。
（四）房地产新政
2010年春节以后，在整体房价上涨、通货膨胀的预期影响下，投机、投资及自主型购房三管齐下，房产市场出现抢购，价格也随之扶摇直上，部分城市因房价上涨快，基于以上现象，政府推出房地产新政，核心内容主要以下几点：
提高二套房首付比例；提高贷款利率的优惠门槛；提高异地置业的投资门槛。
政策要求首套房贷利率七折优惠继续实施不变，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%，同时，大部分银行已经对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停房贷，而对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
在政策的推动下，初步抑制投资及投资性购房，保证了房价的平稳增长，而不是停止增长。
但是，一些负面影响也随之而来：
新政期的导入必然使市场进入暂停状态，即滞涨观望期的开始；人们对房地产市场未来走势的不确定影响购房积极性；资金量的门槛提高，致使投机、投资购房减少；异地置业的减少，势必引起有资本的地区对本地购房需求的加大。
同时，新政之下，相当一部分购房者改变了原先的购房计划，倾向于购买90平方米以下的中小户型住房。
出现这种变化的原因主要有两个：
一方面，部分原先苦于小户型产品供应量较少，选择余地不大，而无奈购买中大户型的购房者，在新政后，随着市场上小户型房源的明显增加从而实现了自己真实需求的回归；另一方面，也有部分购房者预测，随着中大面积房源供应量的减少，其房价将进一步提高，进而将超出自身购买能力，故转而购买小户型。
但仍有一部分购房者认为70%以上的中小户型的大量开发，必将导致市场供给量的增加，从而价格会有一定的下降空间，他们对此持有信息，于是保持观望状态。
据了解，市场上较多的观点认为，中小户型增多不会引起同类产品房价下跌，因为在供应放量的同时，需求也在同步增加。
从目前情况看来，不少购买大户型的消费者其实是在中小户型紧缺形势下的“过度消费”，一旦市场上供应结构调整，市民消费心理和消费结构也会变化，未来的中小户型市场将会实现供求平衡。
同时，目前，长春的房地产城区位置较好的地方随着土地供应的日益吃紧，中小户型的增加有限，而未来中小户型较多的区域主要还是城市的边缘地带。
虽然未来中小户型市场竞争加剧，但是材料、设计、景观、配套都会更新更优化，成本也会不断增加，因此房价会保持稳定或缓步上升。
二.项目SWOT分析
房地产的SWOT分析，包括外部环境和房地产企业自身的内部环境。
从总体上说明了翡翠湾所面临的各种机遇和挑战，然后说明翡翠湾面对房地产市场和其他房地产的竞争，从而得出了翡翠湾的优势（strengths）、劣势（weaknesses）、机会（opportunities）和威胁（threats）。
优势（S）
1.区域位置比较优越，非市区中央，少噪音污染。
2.交通便捷，直通市区的公交车较多，通往市区不到半小时。
3.临近新商圈，区域经济拉动下，发展前景较好，促进周边配套成熟。
4.项目规模较大，项目总占地面积230700平方米，总建筑面积400000平方米。
具备开发优势。
5.开发商的名誉度高，具有一定的品牌效应。
劣势（W）
1.周边建筑非完全拆除，影响整体的景观效果。
2.翡翠湾生活配套设施相对滞后，需要2—3年后的时间才能呈现。
3.区域内大部分土地需要长时间、大规模的开工建设，短时间内难以形成良好的环境。
4.项目周边游部分民房，对于现阶段区域的形象有一定的影响。
机会（O）
1.长春市的影响力逐年提升，国家政策的日益完善，会带动区域的项目价值。
2.区域位于城市新规划的发展方向，潜力较大。
3.雍容华贵的风格，演绎着西班牙经典的建筑特色，吸引力强大。
4.项目的开发商隆都实业能够从侧面提升项目的知名度。
威胁（T）
1.目前翡翠湾周边环境比较散乱，政府对翡翠湾所在的李家屯区域的规划还未实施，从而影响项目的整体形象。
2.长春市属于全国二线的发展城市，市场对高档住宅的吸收能力较强。
3.在全国房地产走势激烈争论下，加重了消费群体持币观望的心态，难免对我们项目的销售产生一定的障碍。
4.本区较近处的万盛理想国也在同期推出楼盘，在一定程度上加剧了市场竞争的激烈。
经过对翡翠湾的SWOT分析，我们可以清晰的看到翡翠湾的优劣势和机会、威胁，从而，在这四点的推动下，保持优点，改善不足，把翡翠湾塑造成一个满足人们对住房的实际需求，对生活品质的高追求，为购房人的生活、工作、休闲娱乐提供高质量的住房。
三．项目定位
（一）形象档次定位
翡翠湾是二线拓展区的一个亮点地产项目，在西安大路与西环城路交汇处西北侧摘得30万平方米优质土地，公司坚持专业先行的经营作风，高薪聘请富有经验的工程人才、设计人才、营销人才和物业人才，巨资引入国际级设计公司、科技公司参与到项目的打造中来，结合区域优越的环境资源，全力打造原滋原味的西班牙古典建筑家园，确立长春西城新的居住标杆。
隆都致力于成为长春值得尊重和信赖的专业地产公司，致力于为客户提供优质的产品和服务的有责任有作为的地产公司，在此过程中，成就卓越的企业。
隆都翡翠湾的位置优越，位于城市核心区不远的西北部、长春市绿化最好的区域——绿园区。
隆都翡翠湾规划主题，也是其宣传语“一湖两岛一带八钻”。
一带指位于整个居住区东部，大约5万平方米的中央公园，以真实河流水系为核心，包括宫廷般感觉的仪式化广场以及一系列西班牙风情雕塑和旱溪等。
临湖区域规划了两个岛，包括西岛和东岛。
一带周边有八个钻石型的居住组团，居住组团空间间距要比一般的小区深1.5－2倍，所以翡翠湾的居住环境非常开阔。
（二）产品定位及依据
本小区以多层和高层为主，多层为6层（1层带地下室，顶层带阁楼）、小高层为11层。
属于中高档楼盘。
依据如下：
具有保值效果的房产住房，具有良好名誉的开发商以及物业的保证下，有高质量的房产，这些设施的积极功能在于确保不动产的价值及未来的增值潜力。
具有使用性质的公共设施小区设有停车位、健身场地以及绿地庭院等。
这类公共设施的设置在于它的公共性。
使整幢建筑或者整个社区的住户都能有长期经济地拥有及使用的休闲设施。
具有对环境有改观的公共设施整洁的小区环境，绿地、花园等，这种投入可以从因环境改变物业升值中得到回报。
（三）目标市场定位
1.房地产市场细分
房地产市场细分是指为了更好的满足消费者的需求，进而选择目标市场和制定营销决策，从房地产市场需求者的差别出发，根据房地产市场需求者行为的差异性，按照一定的标准把整个房地产市场划分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费者或者购买群的过程。
根据如上解释，市场细分以及对长春市人口统计因素、地理因素以及消费者的行为和心理因素等调研，我们把翡翠湾的市场定位为中高生活水平的消费者，主要是白领一族。
2.目标市场选择
根据市场细分的分析，我们把翡翠湾的目标市场定位在中高薪白领一族。
（四）价格定位
根据小区的规模和别有的西班牙风情风格，小区总体定位为中高档次楼盘。
主打为两室两厅一卫和三室两厅一卫两种户型。
另外，龙都翡翠湾还创办隆都会VIP会员活动，成为会员开盘购房可享受2000元的房款优惠，并且有优先购买权利。
每套房源仅限制1000元，多套不限。
在开盘之后，首推水系旁多层，面积区间77—130平米，两室户型在77平米左右，价格定位为5500元每平米，三室户型从80—130平米，价格定位为5700元每平米。
阁楼计入产权面积，按面积出售。
（五）付款方式定位
1.一次性付款
这种付款可以让购买者享受9.8折的优惠。
如果资金允许的情况下，这是一种不错的选择。
2.银行按揭付款
这种付款方式按照国家规定，第一次买房首付比例为房款总额的30%，其余部分可分期付款。
根据新政具体要求，首套自住房90平方米以上的家庭，银行贷款利率不得低于30%，对贷款购买二套住房的家庭，贷款首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
对贷款购买第三套及以上住房的家庭，大幅度提高首付款比例和利率水平。
3.公积金贷款
国家规定住房公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住房，以支持基本住房需求。
使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。
如果是第二套购房，公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。
此外，本小区还有部分底商，根据住宅楼的销售适时确定底商价钱并进行销售。
四．规划建议
由于中心城区土地资源的稀缺性，各区域内临近商圈的地段楼盘都变得金贵起来，最典型的当属红旗街万达广场投资型住宅，重庆路、桂林路、红旗街、站前商圈是长春市最重要的几个商圈，而且均集中在了朝阳区，而随着城市化的快速发展，城市不断外扩，商业区的规划建设却稍显迟缓，这也使许多城市边缘区域的楼盘发展后劲不足，城市未来的多核心发展方向，长春是绿园区的房价目前为同比上涨幅度最高的区域。
（一）项目规划构想的依据及战略思想
我们开发一块土地的目的就是为了满足客户对于住房的实际需求，能够达到购房者对于生活品质的追求，从这点来讲，项目的品质决定了它在市场上的地位和是否能得到购房者的关注。
翡翠湾秉承这种理念，精心打造一个满足购房者对住房的实际需求，达到住房人对生活品质的高追求，为客户的生活、工作、休闲娱乐提供高质量的服务保证。
（二）建筑产品规划建议
要想得到购房者持续不断地关注，新政压力下仍能取得很好的销售成绩，仍然需要因为切切实实的兼具繁华、舒适、便捷、人文教育气氛浓厚等多重特点。
1.总体规划
项目赢在“品质”。
开发一块土地的目的就是为了满足客户对于住房的实际需求，能够达到购房者对于生活品质的追求，项目的品质决定了它在市场上的地位和是否能得到购房者的关注。
生活的舒适度是整个购房群体持续不断地追求，因此一个项目是否能够达到购房者的预期，就体现在开发品质是否是高质量、对待项目时的各个环节都要做到细致入微，物业管理的标准化、工程质量的严格化、营销服务的细致化，任何一个环节的操控都要遵循均好住宅的标准。
从项目选址到建筑材料，从户型设计到园区景观。
2.建筑风格
在新政的调控下，各大房地产巨头争相变换住宅风格。
从英伦风格、加州风格到西班牙风格，别出心裁的各种风格款式的楼盘，各种主题主打的别墅、花园小区。
因此，根据大众的风格追求，隆都翡翠湾选择了西班牙风格来建设。
3.户型建议及配比
从小户型的最终居住人群来看，自住者大多都是工作时间不长，手中无太多积蓄的年轻白领一族。
在2010年，房地产泡沫严重的一年，房价被百姓称之为天价房地产。
往往一些小户型还没有到真正需要的人手里，就已经被一些炒房客团购一空，然后高价出租、转售。
小户型的房子，经济压力相对较小，所以建议，多增加小户型，不仅能够改善住房情况，也能促进资金迅速回笼。
翡翠湾的户型很多，目前一期销售一空的为77平方米的户型。
由于其付款压力相对较小，容易接受。
开发定为两期，正在进行二期销售，即将入住。
根据销售情况，将会及时调整户型配比。
4.建筑配置的说明
翡翠湾的周边建筑配套设施齐全，教育配套设施方面，有城西小学、十九中学、建筑工程城建学院；医疗配套设施方面，有吉林省新华医院，且距离208医院也较近；金融配套设施方面，有中国农业银行、邮政储蓄等；尤其在李家屯附近的市场更加便利了人们的生活。
本区没有重工业，污染较小，空气质量好，有利于人们的生活和健康。
（三）交房标准建议
为保证购房者的实际利益，我们从系统上归纳了交房标准，给房主提出了如下验房建议：
第一步，检查厨房卫生间的上下水管道，看看排水管道排水是否顺畅，上水管是否存在渗漏现象。
这时候可以把洗菜池、面盆、浴缸放满水，然后排出去，检查一下排水速度，检查马桶的下水时，则要反复多次地进行排水试验，看看排水效果。
第二步，检查配电线路。
打开所有的灯具开关，看看灯具是否都亮。
如果条件允许还应该用万用表检查插座是否有电；用电话机检查电话线路是否有信号；用天线检查工具检查电视天线的信号。
第三步，检查厨房卫生间以及其他部位的墙地砖的空鼓情况。
用一个小橡皮锤随意地敲敲瓷砖、地砖就可以了，如果空鼓率超过3%，说明存在质量问题。
第四步，检查木工制品以及油漆工制品。
这一步比较复杂，简单地说，应该检查木制品是否变形，接缝处开裂现象是否严重，五金件安装是否端正牢固，油漆是否存在流淌现象，墙壁涂料是否出现大范围开裂现象，这些基本上可以靠我们的眼睛去观察。
第五步，对一些边边角角的地方做仔细检查。
如卫生间门口是否有挡水条；窗子是否会存在雨水流入；开关插座面板是否存在划痕；浴室五金安装位置是否合理等等。
第六步，检查建材的品牌与合同是否相符。
建议业主在验收施工项目的工程质量时还应该花时间检查一下
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