深圳东门太阳百货营运分析报告.docx

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深圳东门太阳百货营运分析报告

深圳东门太阳百货营运分析报告

一、太阳百货的基本情况

太阳百货位于深圳东门步行街，近临东门友谊百货，周围商业圈密集，商业路网发达。

深圳太阳百货公司隶属于香港利联实业公司下属公司，香港利联实业公司总资产达12亿元。

太阳百货是由香港利联实业发展有限公司耗资6亿建成,营业面积达55000平方米，在深圳属最大型百货商场之一，太阳百货重金聘请了香港著名的胡黄周（国际）建筑设计公司设计，注入了国际一流的一站式购物理念。

1（1、太阳百货硬件及经营配套情况

太阳广场百货地上共分六层经营，地下一层做超市——百佳超市进驻。

太阳百货东西外围长约150米，南北长约70米，每层面积经营面积10000平方米（包括中空大厅及外围租赁店铺），每层设一个招商办，共有5个招商办，6层为电影院。

太阳百货共设4个消防通道，共53部电梯，其中垂直升降电梯9部，场内观光电梯4部，40部扶手电梯（包括地下超市四部）。

太阳百货每个楼层都设有多个收银台，地上一层共设5个收银台，二层共设4个收银如，三层共设5个收银台，四层共设6个收银台，五层共设6个收银台，六层数码影院设一个收银售票处，太阳百货每个收银处都负责收取同一行业购买费用，这些收银处均是采取最选进的BOS收银管理系统，在内部实行联网，太阳百货财务处可直接查看当天每个收银处的情况。

地下百佳超市共设20个收银口。

太阳百货共设有6个大门出入口，3个中空大厅，3架空中连接通道，22个专买店，每个专买店约80-130平方米不等（每个店均独立结算，这些店不参与太阳百货保底扣点，到月底统一交租），专卖店共分4个组团。

太阳百货还配置的营业面积达2600平方米的中日合资《南梦宫电子游戏世界》，营业面积达3200平方米的太阳美食坊，营业面积达1600平方米的太阳书城及营业面积达20000平方米的时尚服装流行品牌。

太阳百货配置共有8个男、女厕所，其中地下一层、地上一、二层没有配置，三、

四、五、六层均配2个男女侧所。

太阳百货外墙装饰是采用铝板包装与浅红色大理石板包装，外墙有13个广告画位，主要分布在南北左侧与东西右侧，每个广告位约30平方米。

太阳百货一层大厅高约5。

5米，周边镶有透明钢化落地玻璃直垂地面，在透明的钢化玻外，种上了9棵椰子树，

在树下沿排摆放共12张休闲椅，这些外观设备的安置，增强了太阳百货的休闲氛围。

另外在太阳百货六层设有一个深圳一流的用隔音板包装的数码电影院，这些构筑了太阳百货综合实力与非凡的竞争地位。

1.2、太阳百货现实中的竞争地位

太阳百货东门老街的中心位置，每日平均人流高达30万之多，太阳百货位据于此，占尽地利优势，其中之一:

离东门中汽车站较近，之二:

离东门后街汽车站较近，之三:

距离即将开通的东门地铁（东门友谊广场处）出入口站较近，加上其所在位置的前后左右临街路网，可谓是四通八达，交通方便，在东门是难得的优越购物大型百货商场。

太阳百货以它优质的硬件设施给消费者留下深刻的印象，如上述有深圳一流的内外装饰，有世界一流的配有隔音板的数码电影院，有极具先进的娱乐组合设备与休闲购物环境，每层经营面积达10000余平方米，是东门现阶段名符其实的现代SHOPPINGMALL，这些综合条件已形成一种能提高太阳购物品味及情趣的优势。

二、太阳百货经营发展情况

太阳百货于1999年11月6日正式开业，当时太阳百货把目标消费瞄向高消费人群，制定了经营精品高档的经营计划，投了巨资对商场进行了豪华装修，引进了一大批世界最具知名度的品牌。

然而市场并不如意，由于东门商圈的历史原因，太阳百货的高档经营路线遇到了极大的挑战，高档商品使得普通消费者望而却步，商场客流稀少，经营陷入了极度困难之中。

在经过一场失败的经营之后，2000年，太阳百货领导层对太阳百货进行了再定位，通过对东门商圈及深圳零售业的发展状况认真调研分析，做出了“大众层消费”的经营再定位;引进大众知名品牌，下大力气降低经营成本各商品价格，走开放式的大百货经营之路。

一系列措施的推出极大地增强了商场的可逛性，渐渐拉近了消费者的距离，使太阳百货开始真正走入了消费者的生活。

从2000年起，重塑形象的太阳百货更重视内在的商品结构调整，从目标消费群愿望出发，经营消费群易接受的商品，使原来8大类3000多种商品，现在已调整到40多类30余万个商品，大大的增加太阳百货的购物的观赏性与可逛性，使消费群在这里购物的时间从原来10多分钟延长到两个小时。

让人感觉不同的是，调整后的太阳百货的商品在对这群特殊购买群需求上细分很到位，充分满足了这群消费者观、购、吃、喝、玩、乐、逛的需要。

太阳百货在进入良好循环经营后，开始实行了名牌战略推行与研究，同时引入百佳进入太阳广场使太阳百货品牌与知名度进一步提高。

调整后的太阳广场，业态分布更趋向合理，这一点在营销推广上面形成了业态之间相互借势的作用。

据有关调查公司的数据显示，太阳百货2002年的日平均客流量为52000人次，假日达十万人次，比2000年增长20倍;2000年有供应商190家，现今已达800多家。

太阳广场现已以纯租赁（指专买店）与保底（指专柜）的形式合作与联营，不出售物业的产权。

三、太阳百货商业功能定位

东门太阳百货的调整创新、追求假日经济的经营定位，得到了消费者的认可，在2001年深圳百货行业单个店的营业额评比中名列第一。

太阳百货以时尚、动感、休闲、购物、饮食、娱乐为中心进行业态组合定位，深入挖掘这类消费群的消费特性，不是什么都上，在评估商品行业盈利和商品组合的合理性同时，在根据这类目标消费群的消费特性来具体调配商品。

比喻:

家电行业利润低它不上，假冒商品利润空间大它不做，相对它做的是利润丰厚的服饰类商品、钟表类商品、鞋类商品及与娱乐业相关的商品以及饮食服务业，它实际上已是跳出百货做百货（指超越传统百货经营策略）。

太阳百货则偏重定位于外地旅客、香港休闲者、深圳周边消费者购物娱乐的需要，注重的是发展假日商业经济，主做周六、周日以及节假日的生意。

四、太阳百货楼层业态分布

地下二层:

停车场

地下一层:

百佳超市、主营日常生活用品、小件商品为主

一楼:

各式黄金珠宝、各式男女皮鞋、各种化妆品、各式时尚表

二楼:

各类时尚女装、各式精美饰品、各式品牌女性内衣

三楼:

各式淑女装、内衣、品牌男性西装、品牌男性皮带，各类男女皮具皮包、美容、咖啡厅

四楼:

男装休闲运动服、健身器材、儿童家居用品

五楼:

美食广场、电子游戏中心、旺角轩酒楼、书城

六楼:

太阳数码电影院

五、太阳百货经营管理模式

5（1、太阳百货的经营模式

太阳广场以纯租赁与保底的形式对外合作经营，其经营方式分独立与联营，不出售该物业的产权。

太阳百货经营在进入良性循环后，开始实行了名牌战略推行与研究，同时引入百佳进入太阳广场，使太阳百货品牌与知名度进一步提高。

太阳广场一楼的水电费及物业管理费收取分两种。

联营这块收60元/平方米，独立这块收20元/平方米。

一楼的租金收取是，保底销售额2500元/平方米，服装按27,提取，为675元/平方米，这是太阳广场开的保底不亏的征收底价。

如果在这个基础上超出的部分则按25,提取，比茂业略低些。

太阳广场的二楼经营分两种做法。

一是实行划片租，按建筑面积收租金，二楼租金为700元/平方米。

二是隔间保底，由经营者自行装修。

物业管理费50元/平方米（包水费），电费按2.2元/度征收。

五楼的出租价250元/平方米（10平方米之内），如果租赁面积大还可优惠。

太阳广场招商搞活动时，一般提前一个星期落实有关事宜，采取加点按天数给经营者征收活动费用，然后在财务处提取。

这样公司出钱不多，几乎都是经营者出资。

5（2、太阳百货的管理体系

太阳百货设商业管理公司及物业管理公司，其商业管理公司共设9部门:

细分为A、行政办公室，B、合同管理室，C、营业部，D、采购部，E、财务部，F、信息部，G、市场部，H、营销部，I、防损部。

5（2（3、太阳商业公司管理部门管理职能

行政办公室职能——负责太阳百货行政管理、各分店行政管理、招聘委派高级管理人员及政策政规的落实。

定期招开行政管理会议。

合同管理室职能——负责太阳百货对外招商、合作、代理的经营合同管理，履行合同条约，受理合同引起的纠纷事件。

营业部职能——履行行政部门签发下达的文件，严格执行岗位纪律及作业流程，作好每日营业、销售、促销、等服务工作，接受太阳百货统一管理与培训。

采购部职能——接待来访厂商洽谈采购、招商相关内容，定时、定点去有影力的商品交易会进行招商与采购，并负责上报批准与签定有关合同。

财务部职能——作好当日营业应收款项汇总，分类登记，支付每月应付帐款与对外一切合作、经销、代理的业务结算，制作财务报表交公司领导审查。

信息部职能——收集每日顾客定货信息与各厂商发来的信件及各地发来的招商、展销会信息，分类整理，上报处理。

市场部职能——规范市场运作体系，验收进货，核实有关品牌商标是否正确，监督营业员现场营业纪律检查，复查退货、换货商品。

营销部职能——收集外来市场情报，制定各种公关策略，制定节假日促销及相关媒体投放策略。

防损部职能——紧防商场治安管理，防止场内争吵，打架，防止因内部、外部人士盗窃，损坏商场内有关商品，作好营业协调工作，保障百货商场正常经营。

5（3、太阳百货物业管理公司职能

物业管理公司——太阳百货物业管理公司共设5个部门:

A、清洁部、B、保安部、C、维修部、D、消防部、E、管理部。

清洁部——管理太阳百货场内各楼层及外围环境卫生。

保安部——维持太阳百货现场购物秩序及外围各部店的保安管理和车场管理。

维修部——及时对太阳百货设备及损坏装饰进行修复，定期对太阳百货内外场地检修。

消防部——对太阳百货内场及外场的防火、防水、防盗进行监控。

管理部——负责百货商场清洁管理、保安管理、消防管理、车辆管理、广告招贴及代交有关物业管理水费、电费，负责对太阳百货一楼外门店进行租赁与费用收取。

定期参加政府举办的保安、消防管理培训。

5（4、太阳百货各部门的运作标准

以上公司、及相关部门工作人员工作职责、工作范围:

此项内容是根据太阳百货东门店的各部门之需要，围绕各部门管理职能进行标准化作业。

除此之外各部门管理人员与各部门员工都要求恪尽职守，统一着装、配带工牌，作好各部门相关衔接工作，做到服务与形象高度统一。

5（5、太阳百货采购过程

其营运过程是:

采购（合作形式双方谈定）——上报批准——入库（购货储存或暂时借放）——通知配货时间——发配货物到指定地点。

5（6、太阳百货供货结算:

按照太阳百货财务部工作职能进行开展供货结算工作。

结算时，需由厂商（供货商）出具结算人身份证、客户卡、公章，具体货款结算时间、用什么票据支付则根据双方签定的合同中支付款项的相关内容进行结算，一般为支票与银行转帐的形式结算。

5（7、太阳百货卖场结算:

卖场结算是指商品在商场的现场支付方式。

太阳百货主要结算方式有如下几种;1、现金（人民币），2、储蓄卡，3、礼卷（促销用），4、支票，5、港元，6、信用卡。

在现场，营业员还需认真填写所售楼层、台号、班次、柜组、单据数、金额、及营业员签名等。

营业员记下已售出商品，通知有关厂商提前或及时补货，或集中在周六、周天进行统一通知补货。

5（8、太阳百货现场营业柜、组化分

太阳百货的营业柜、组化分是根据其商场内面积提前间隔，在主通道与柜、组之间以画地角线为准，通常主通道预留2。

4M的宽度。

凡来太阳百货经营的厂商在与每个楼层的采购部签署合作协议后，自行投资进行专柜（组）的装饰、装修，一般都以突出其产品内涵、个性为目的。

太阳百货的柜（组）化分大小不一，有的是根据位置局限而定，有的是根据事先预测

而定，有的是根据经营商品的性质需要而定，一般在15-50个平方米不等之间，货架高度（衣服）在1。

8M，鞋区货架在1。

6M，化妆品货架在1M的高度。

在柜（组）的营业区分上男女休闲服可