优秀工作总结范文房地产企业税务处理违规总结.docx
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优秀工作总结范文房地产企业税务处理违规总结
房地产企业税务处理违规总结
一、房地产涉及的税种：
房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。
1、营业税：
税率5%。
2、城市维护建设税
计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。
税率分别为7%（城区）、5%（郊区）、1%（农村）。
计算公式:
应纳税额=营业税×税率。
3、教育费附加
计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3%。
计算公式:
应交教育费附加额=营业税×3%。
4、印花税：
（1）财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一；
（2）加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据，税率为万分之五；
（3）购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三；
（4）借款合同，税率为万分之零点五；
（5）对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴花；
（6）营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。
5、个人所得税：
工资、薪金不含税收入适用税率表
级数应纳税所得额（不含税）税率（%）速算扣除数（元）
1不超过500元的部分50
2超过500元至2000元的部分1025
3超过2000元至5000元的部分15125
4超过5000元至20000元的部分20375
5超过20000元至40000元的部分251375
6超过40000元至60000元的部分303375
7超过60000元至80000元的部分356375
8超过80000元至100000元的部分4010375
9超过100000元的部分4515375
最全面的范文参考写作网站计算公式：
应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数
应纳税额=工资薪金收入-2000-“三险一金”
（1）所得税的征收方式有两种：
查帐征收和核定征收。
（2）如果属于核定征收的，按收入计算缴纳所得税。
计算公式：
应交所得税=收入总额*税务核定固定比例*所得税税率
（3）如果属于查帐征收的，按利润计算缴纳所得税。
计算公式：
应交所得税=利润总额*所得税税率
（4）所得税税率：
一般企业所得税的税率为25%,
符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。
国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15％的税率征收企业所得税。
7、房产税
依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。
8、土地使用税：
土地使用税每平方米年税额如下：
（1）大城市1.5元至30元；
（2）中等城市1.2元至24元；
（3）小城市0.9元至18元；
（4）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。
9、土地增值税
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。
房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益，计算增值额的扣除项目金额包括：
（1）取得土地使用权所支付的金额；
（2）开发土地的成本、费用；
（3）新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格；
（4）与转让房地产有关的税金；
（5）财政部规定的其他扣除项目。
税率：
土地增值税实行四级超率累进税率，即：
增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率30％。
增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率40％。
增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率50％。
增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
二、房地产企业的账务处理
给你提供一份房地产企业会计制度。
房地产企业涉及的税费共有11种（11税1费）
税：
营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税。
费：
教育费附加
1.转让不动产
销售房屋要按销售不动产缴纳营业税，赠送的空调、家具视同销售缴纳增值税。
若房屋包括空调等附属设施，则空调包括在房款内，不需要单独计缴增值税。
2.房屋租赁（出租）
属于服务业——租赁业
3.房地产销售公司买断商品房出售
超过买断价格外的收入作为手续费收入，按“营业税--服务业”
缴纳营业税
4.单位将不动产或土地使用权无偿赠与他人
视同销售不动产
5.销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为
比照销售不动产征收营业税
6.纳税人自建后销售房屋
自建自用的房屋不纳税；如纳税人将自建的房屋对外销售，其自建行为应按建筑业缴纳营业税，再按销售不动产征收营业税。
二、增值税
销售房屋的同时赠送空调、家具要视同销售缴纳增值税。
三、土地增值税
（一）一般规定
1.出售——征
包括三种情况：
（1）出售国有土地使用权；
（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；
（3）存量房地产买卖
其中对于
（2）新建房地产转让（出售）的扣除项目：
①取得土地使用权所支付的金额；
②房地产开发成本
③房地产开发费用
④与转让房地产有关的税金
⑤财政部规定的其他扣除项目
对于（3）对于存量房地产转让的扣除项目
①房屋及建筑物的评估价格。
评估价格＝重置成本价×成新度折扣率
②取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
③转让环节缴纳的税金。
2.房地产抵押
（1）抵押期——不征；
（2）抵押期满偿还债务本息——不征；
（3）抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债——征。
3.房地产交换
单位之间换房，有收入的，征；
4.将开发的产品用于职工福利等
房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。
（房地产清算）
5.合作建房
建成后自用——不征；
建成后转让——征。
6.企业兼并转让房地产——暂免。
7.纳税人建造普通标准住宅出售
增值额未超过扣除项目金额之和百分之二十的，免征土地增值税。
8.将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途
房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未产生转移——不征收（清算时不扣除相应的成本和费用）
（二）房地产企业土地增值税清算
1.土地增值税的清算单位
对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的。
应分别计算增值额。
2.土地增值税的清算条件
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（3）直接转让土地使用权的。
3.土地增值税的扣除项目
①扣除取得土地使用权所支付的金额、思想汇报专题房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
②清算所附送的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可核定开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
③房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施：
A.建成后产权属于全体业主所有的；
B.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的；
C.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
④房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
房地产开发企业的预提费用，不得扣除。
⑤属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积所占比例等合理方法，计算清算项目的扣除金额。
四、房产税
1.地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
2.在基建工地为基建工地服务的各种工棚、范文写作材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。
但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税。
五、城镇土地使用税
1.城镇土地使用税对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据。
2.房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征城镇土地使用税。
但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减征、免征照顾，可由地方税务局结合具体情况确定。
六、契税（承受方）
1.企业公司制改造
非公司制企业，整体改建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。
非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税。
2.企业股权重组——不征
3.企业合并——免征
合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。
4.企业分立——不征
企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。
5.企业出售
买受人妥善安置原企业30%以上职工的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税。
6.企业关闭、破产
债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属，凡妥善安置原企业30%以上职工的，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税。
7.房屋的附属设施
对于涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，征收契税，不涉及的，不征。
七、企业所得税
（一）预缴企业所得税
篇二：
房地产及建筑行业营改增应对策略总结
房地产及建筑行业营改增应对策略总结
一、“营改增”对建筑业的影响
1.增值税是价外税，营改增后建筑业营业收入从原来的营业税收中剔除了应交纳11%的增值税销项税额，因此价格不变的情况下，收入会正常下降约9.9%。
2.税（来自:
WwW:
房地产企业税务处理违规总结）负和现金流出增加，利润总额下降，本质上是进项发票无法足额取得，可以抵扣的进项税少，造成税负和现金流出增加，利润总额下降。
二、“营改增”对房地产行业的影响
1.房屋无法提价，增值税是价外税，不能加入到价格当中，最终消费者大多为个人不能进项抵扣。
如果盲目提价，不利于在市场竞争，所增加的价格也要付出相应的税金。
2.土地使用权费和金融机构利息支出占开发成本的比重较高，能否进项抵扣关系重大。
专业人士认为:
一方面，营改增允许进项税额抵扣。
只要企业能够取得、保管增值税专用发票，进行有效抵扣则不会增加营业成本。
另一方面，由于税率上升，如果企业不能够有效地管理进项税额的话，会使得税负上升。
三、“营改增”后房地产和建筑行业可能面临的挑战
1、交易对方管理
挑战一：
交易对方纳税人资格梳理以及信息登记
挑战二：
如何进行价税分离，并固化在系统中
挑战三：
如何根据“营改增”需求修订现有的业务合同
明确价格为含税价/不含税价
发票开具
对存在税务合规风险的项目，进行合同内容的调整
挑战四：
如何调整交易对方的评估标准和审核流程
如何制定价格调整系数以利于税后比价如何调整交易对方准入标准和审核流程
对于特殊交易对方的处理
挑战五：
如何建立沟通渠道，使交易对方能够了解公司最新政策
挑战六：
定价如何调整
专业人士建议财务人联合业务人员，在业务前端对交易对象的纳税人资格进行梳理以及登记。
根据“营改增”需求，比照涉税条款和标准合同条款，修订现有的业务合同。
明确价格为含税价/不含税价，调整合同价格。
财务和会计的影响
会计处理：
新增会计科目，不同业务的记账方法和财务处理
绩效考核：
根据政策调整绩效考核标准，如果多档税率时如何调整；绩效考核标准的解释和落实。
利润影响：
不同的增值税率或征收率，导致利润的变化；进项抵扣率的高低影响利润水平
现金流影响：
税负变化可能导致企业现金流的相应调整
预算调整：
考虑财税的影响后调整预算
专业人士建议财务人员在做2016年的预算的时候需要考虑增值税改革的影响，估计企业受到营改增影响最差和最好的影响，事先做好准备。
2.法律合规
营改增前后，其会计处理是不同的，成本收入都会受到影响。
企业应秉持着收入与成本不变的原则，修改合同条款。
3.需要修订的合同模板
挑战一：
如何确定和梳理需要进行修订的合同模板
根据轻重缓急进行梳理
统一归集整理税务处理不明确业务的相关合同
结算进度
挑战二：
修订合同的涉税条款
价款含税/不含税
对供应商的开票要求
向客户开具发票的时间
合理安排付款方式
服务内容具体化以减少税务合规风险
开票对象的资质
挑战三：
对于政策不明确的项目，如何修订合同以应对未来税收政策的变化。
企业应当考虑，如何使集团内的多家公司在规定的短时间内实现从营业税纳税人向增值税纳税人的平稳过渡，保障公司的正常运营。
以及在税务合规的前提下，探索税务优化的方案。
4.鉴于目前针对四大业的营改增税收政策尚未颁布，企业可以考虑采取分阶段的方式应对营改增：
第一阶段——法规公布前
企业特别是房地产或者金融行业这类涉及范围较广的企业需要成立一个营改增小组，小组成员包括管理层代表，业务部门，设计部门，财务部门等各部门代表。
营改增小组评估营改增将会对企业集团在财务及税务方面可能带来的影响，并根据不同的情况制定不同的应对策略，同时就营改增的相关准备制定公司战略以及详细的工作计划。
前期收集政策汇编，梳理业务模式及方案。
除此之外，建议企业事先做自我评估，测算每一个业务，每一项采购，对企业的影响程度。
在测算过程中，去了解供应商和经销商的纳税人资质情况。
最后根据评估的结果更新改进企业的系统，使其能满足营改增后对合规性的要求。
梳理供应商信息和纳税人资质，并录入系统中。
再次，对相关人员（如财务/税务、法务、采购和销售人员）进行初步的培训。
最后复核公司所使用的典型商业合同中的税务条款。
第二阶段——法规公布后
营改增细则出台后，企业需要复核第一阶段的工作并做出必要的修正。
在此基础上，落实工作计划，例如：
实施系统改进；与供应商和客户就营改增可能带来的影响做进一步的沟通；对相关人员针对具体的税法规定做进一步的培训；制定增值税合规工作流程手册等。
同时，财务人员与主管税务进行沟通，进行增值税纳税登记、发票申领等相关合规性工作。
第三阶段——营改增过渡完成后
企业根据前两阶段的实施效果以及相关系统运行一段时间（例如：
3个月）后的情况，再次进行系统复核，识别相关问题并寻求解决方案。
企业可以自行或者寻求第三方做营改增差异分析。
首先，需要梳理企业的业务流程和内部管理流程，找出并标注与税相关的流程和环节。
其次找出增值税与现行税收情况的差异。
最后针对这些差异，本着税务合规和税务优化的要求，进一步改进流程和环节。
企业制作增值税管理手册及成本费用抵扣手册或者组织相关人员的培训。
增值税管理手册实质属于内控管理手册，比如手册中规定各个部门的涉税人员的操作流程，设置管理复核岗位，划分各个岗位的职能等等。
篇三：
房地产企业收入的会计与税务处理差异
房地产企业收入的会计与税务处理差异
房地产企业是以房地产为经营对象的企业。
在销售方式上一般的工业企业以现销、赊销
为主要方式?
房地产企业的销售方式则包括现售、预售、分期收款方式销售等?
其中以预售
方式为主。
对于房地产企业预售和收入的处理?
《企业会计准则》和税法的规定有所不同?
致使房地产企业的预售和收入的结转在会计处理和税务处理上存在着很大的差异。
房地产企业预售和收入业务的会计处理根据《企业会计准则》规定?
房地产企业预售
业务的会计处理为?
当企业收到预售款项时?
由于不符合收入的确认原则?
不确认收入?
而是作为负债计入预收账款?
待房屋交给购买方时?
再确认收入。
对于预售收入?
按规
定应缴纳的营业税及土地增值税等?
房地产企业直接在应交税费的借方反映?
销售收入实
现时?
再将预缴税费转入营业税金及附加。
例?
甲房地产公司2008年开始在乙地级市开发A地块?
A地块共计兴建A1、A2
房产。
A1房产于2008年8月起开始预售?
2009年10月份完工?
A2房产于2009年2月
开始预售?
2009年未完工。
2008年共计取得A1房产预售房款4000万元?
当年发生管理人
员工资支出50万元、业务招待费支出90万元、广告宣传费支出300万元?
2009年销售A1
房产取得收入2000万元?
假定为完工后实现的销售收入?
?
预售A2房产取得预售房款
5000万元?
A1房产完工开发成本共计4000万元?
当年发生管理人员工资支出55万元、业
务招待费支出60万元?
广告宣传费支出200万元?
营业税及城建税和教育费附加5.55?
?
土地增值税按1%预缴?
预计毛利率10%.例中未涉及因素假设不考虑?
。
甲房地产公司对上述业务进行会计处理?
编制会计分录如下?
单位?
万元?
?
2008年度会计处理?
?
1?
2008年度收到预售房款借?
银行存款4000贷?
预收账款——A1
房产4000.?
2?
预缴营业税、城建税和土地增值税借?
应交税费——应交营业税——A1房产
200应交税费——应交城建税——A1房产14应交税费——应交教育费附加
——A1房产8应交税费——应交土地增值税——A1房产40贷?
银行存款262.
?
3?
支付管理人员工资、业务招待费和广告宣传费借?
管理费用——工资50
管理费用——业务招待费90销售费用——广告宣传费300贷?
银行存款440.?
4?
年末对预收账款根据账面价值与计税基础的差异进行递延所得税处理?
即
[4000×10%?
4000×?
5.55%?
1%?
]×25%?
34.5.借?
递延所得税资产34.5贷?
所得税费用34.5.2008年度按企业会计准则计算的税前会计利润为-440万元。
2009年度会计处理?
?
1?
2009年度收到A2房产预售房款借?
银行存款5000贷?
预收账款——A2房产5000.?
2?
A2房产预售收入预缴营业税和土地增值税
借?
应交税费——应交营业税——A2房产250应交税费——应交城建税税——A2
房产17.5应交税费——应交教育费附加——A2房产10应交税费——应交
土地增值税——A2房产50贷?
银行存款327.5.?
3?
支付
管理人员工资、业务招待费和广告宣传费借?
管理费用——工资55
管理费用——业务招待费60销售费用——广告宣传费200贷?
银行存
款315.?
4?
A1房产2008年度预售收入转主营业务收入?
上年缴纳营业
税和土地增值税转入营业税金及附加借?
预收账款——A1房产4000贷?
主
营业务收入——A1房产4000.借?
营业税金及附加262贷?
应交税费——应
交营业税——A1房产200应交税费——应交城建税-A1房产14应交税费
——应交教育费附加-A1房产8应交税费——应交土地增值税-A1房产40.
?
5?
A1房产2009年度销售收入、缴纳营业税金及附加?
结转主营业务成本借?
银
行存款——A1房产2000贷?
主营业务收入——A1房产2000.借?
营业税金及附加131贷?
应交税费——应交营业税——-A1房产100应交税费——
应交城建税税——A1房产7应交税费——应交教育费附加——A1房产4应交税费——应交土地增值税——A1房产20.借?
开发产品——A1房产4000贷?
开发成本——A1房产4000.
借?
主营业务成本-A1房产4000贷?
开发产品-A1房产4000.?
6?
年
末对预收账款根据账面价值与计税基础的差异进行递延所得税处理根据资产负债表债务法?
当年新增预收账款5000万元?
与上年资产负债表相比净增1000万元?
[?
5000-4000
?
×10%-?
5000-4000?
×?
5.55%+1%?
]×25%=8.625借?
递延所得税资产8.625贷?
所得税费用8.625.2009年度按企业会计准则计算税前会计利润为4000+2000-4000-55-60-200-262-131?
1292?
万元?
。
房地产企业预售和收入业务的税务处理《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》?
国税发[2009]31号?
对房地产企业的收入处理进一步作出比较明确的规定。
国税发[2009]31号文件不再有预售收入的表述、该文第六条规定?
企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入?
应确认为销售收入的实现。
第九条规定“开发产品完工后?
企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额?
同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额?
计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额”表述的也是此前销售收入的实际毛利额。
从这点来看房地产企业销售收入的规定与《企业会计准则第14号——收入》关于销售商品的收入确认规定有所不同?
同一般企业适用的收入确认标准即《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》?
国税函[2008]875号?
中“?
一?
企业销售商品同时满足下列条件的?
应确认收入的实现?
1.商品销售合同已经签订?
企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方?
2.企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权?
也没有实施有效控制?
3.收入的金额能够可靠地计量?
4.已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。
”相比有自身的特殊性?
所以正确理解该文关于销售收入的确认规定对于准确计算房地产企业所得税至为重要。
根据国税发[2009]31号文件和《企业所得税法实施条例》中关于业务招待费、广告宣传费扣除的规定?
房地产企业按《企业会计准则》核算的预售收入是可以作为业务招待费和广告宣传费的扣除基数的?
不再按国税发[2006]31号文的规定待实际结转为收入时再将其作为计算基数。
国税发[2009]31号文件第十二条“企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除”的规定也对各地在执行国税发[2009]31号文件中对于会计确认的预售收入所预缴的营业税金及附加是否扣除不够统一的情况进行了明确?
即按实际发生的原则进行扣除。
根据国税发[2009]31号文件规定?
上述甲房地产公司计算的2008年、2009年度应纳企业所得税为?
2008年度可扣除管理人员工资50万元、业务招待费20万元?
4000×0.5%=20?
90×60%=54?
20?
54?
应扣除20万元?
、广告宣传费300万元?
4000×15%=600?
300?
600?
可全额扣除?
、营业税金及附加262万元?
合计632万元。
当年未完工产品销售收入预计毛利额为400万元?
全年应纳税所得额为-232万元。
2009年度当年完工产品A1房产总计销售收入为6000万元?
开发成本为4000万元?
毛利2000万元?
扣除2008年度的预计毛利额400万元?
加上当年A2房产销售收入5000万元的预计毛利额500万元?
合计2100万元。
可扣除管理人员工资55万元?
业务招待费按当年销售收入7000万元计算的扣除限额为35万元?
实际支出60万元的60%为36万元?
实际扣除35万元?
广告宣传费当年销售收入7000万元的扣除限额为1050万元?
实际发生额200万元可全额扣除?
营业税金及附加应按当年销售收入7000
万元的实缴数扣除458.5万元[?
5000+2000?
×?
5.55%+1%?
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