岳阳市XX商业广场西地块项目投资建设可行性研究报告.docx

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岳阳市XX商业广场西地块项目投资建设可行性研究报告

岳阳市XX商业广场（西地块）项目投资建设可行性研究报告

第1章总论

1.1基本情况

1.1.1项目名称

****商业广场（西地块）

1.1.2项目性质

新建

1.1.3建设地址

湖南省岳阳市岳阳大道和白石岭路交叉口

1.1.4项目业主

业主名称：

岳阳****置业有限公司

业主地址：

法人代表:

注册资本:

1.1.5建设规模及内容

总项目规划净用地面积32954.4㎡平方米（约49.43亩），建设项目由1栋6层的大卖场，4栋4层的商铺构成，总建筑面积为：

116322.49平方米，商业及配套用房建筑面积为96329.89平方米，车库及设备房建筑面积为19992.6平方米，建筑密度为52%，容积率为3.6。

1.1.6项目建设工期

计算期：

18年

其中建设期：

2年（2015.01—2016.12）

营运期：

15年（2017.01—2032.12）

1.1.7总投资

项目开发建设总投入36405.29万元，其中：

工程费用40266.09万元（包括基础设施建设费用1328.36万元，建筑安装工程费用20702.03万元，公共配套设施建设费用72万元），其他费用1593.86万元，土地出让金2901.65万元，前期费用120.00万元，管理费用268.87万元、财务费用6878.87万元、销售费用133.59万元，开发期税费312.00万元，预备费1356万元，详情请见项目投入总资金估算汇总表。

1.1.8资金筹措

资金来源：

企业自筹资金15685.30万元，占总投资的43.09%；银行贷款20720万元，占总投资56.91%。

1.2业主简介

1.3编制依据及研究范围

1.3.1编制依据

1、《民用建筑设计通则》GB50352-2005；

2、《建筑设计防火规范》GB50016-2006；

3、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）；

4、《人民防空地下室设计规范》GB50038-2005

5、《人民防空工程设计防火规范》GB50098-2009

6、《商店建筑设计规范》JGJ48-201x；

7、《办公建筑设计规范》JGJ67—2006；

8、《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98；

9、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97；

10、《湖南省公共建筑节能设计标准》DBJ43/003-2010;

11、中华人民共和国公安部公消[2012]350号文件

12、湘公消[2012]240号文件

13、湘公消[2010]50号文件

14、《岳阳市城市规划管理技术规定》（2009年修订）；

15、《岳阳市城市规划管理技术规定》补充规定（20120306）；

16、《岳阳市居住建筑间距和日照管理规定》（2010年）；

17、湖南省实施《中华人民共和国人民防空法》办法；

18、岳阳市人民防空办公室关于贯彻《湖南省人民防空工程建设与管理规定》配套建设人防工程的意见；

19、建设单位提供的电子土地红线图及项目规划依据图；

20、国家、省、市等其它相关法律、法规。

1.3.2研究范围

根据项目业主的委托要求，对本项目建设进行技术及经济方面的研究和论证，包括项目建设的必要性、建设规模与产品方案、建设方案、投资估算与资金筹措、组织机构与人力资源配置、项目进度计划安排、项目效益评价等。

1.4主要技术经济指标

表1-1主要技术经济指标表

总平面规划经济技术指标

经济

技术

指标

总用地面积（m2）

36469.44（合54.70亩）

道路代征用地面积（m2）

3515.04（合5.27亩）

净用地面积（m2）

32954.4（合49.43亩）

总建筑面积（m2）

116322.49

其

中

商业（m2）

96329.89

地下车库及设备用房（m2）

19992.6

计容积率建筑面积（m2）

96329.89

不计容积率建筑面积（m2）

19992.6

建筑密度

50.69%

绿地率

5.78%

容积率

3.56

停车位（辆）

670

其

中

地上（辆）

90

地下（辆）

580

本项目的主要技术经济指标见下表1-1。

项目投入总资金估算汇总表

单位：

万元

序号

项目名称

投资额

占总投资的%

估算说明

1

开发建设投资

35666.87

100.00%

1.1

土地费用

2901.65

8.14%

1.2

前期工程费

120.00

0.34%

1.3

基础设施建设费

1328.36

3.72%

1.4

建筑安装工程费

20702.03

58.04%

1.5

公共配套设施建设费

72.00

0.20%

1.6

开发间接费

0.00

0.00%

1.7

管理费用

268.51

0.75%

1.8

财务费用

6878.87

19.29%

1.9

销售费用

133.59

0.37%

1.10

开发期税费

312.00

0.87%

1.11

其他费用

1593.86

4.47%

1.12

不可预见费

1356.00

3.80%

2

经营资金

0.00

0.00%

3

项目投入总资金

35666.87

100.00%

3.1

开发产品成本

4683.06

13.13%

3.2

自营资产投资

30983.81

86.87%

形成：

房屋、建筑物

30983.81

86.87%

机器设备

0.00

0.00%

无形资产

0.00

0.00%

递延资产

0.00

0.00%

3.4

经营资金

0.00

0.00%

销售费用计提比率

0.50%

管理费用计提比率

1.00%

不可预见费计提比率

5.00%

房屋开发中形成固定资产比率

86.87%

1.5可行性研究结论

****商业广场是岳阳****置业有限公司和湖南和立东升置业投资有限公司在岳阳市区黄金地段拥有稀缺的土地资源基础上新建集大型家居卖场、精品购物中心、为一体的现代建筑，并以大型家居卖场（一期工程）为中心，建设成为具有较强市场辐射力和集聚力的新型城市综合体。

通过对岳阳现阶段房产市场的分析和未来市场的预测，岳阳市对大型购物商场还存在大量的刚性需求；岳阳市民的收入水平不断提高提升了市民的购买力。

因此本项目的市场前景好，具备良好的可行性。

项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。

分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及岳阳市的房地产项目开发程序及规定。

本项目具备良好的可行性。

建设工期为36个月，建设计划科学合理，在正常的施工进度下能准时完成建设。

项目总投资总投入36405.29万元（企业自筹资金15685.30万元，银行贷款20720万元），资金雄厚，各项财务指标良好，在预计的销售价格、销售率条件下，预计税后财务净现值3769.32万元，有一定的经济效益，在财务上是可行的。

综上所述，本项目的开发在市场销售、建设方案、建设工资、资金筹措、经济评价上均具有良好的可行性。

本项目建设规模大，基本功能齐全，总体规划符合城市区域发展规划的要求，功能定位准确。

项目建设的前置条件已具备，建设地交通便利，具有较好的建设条件。

项目建成后，将向市场供应大型的购物中心，大幅度改善、提高市区居民的购物环境、改善岳阳市的购物条件；有利于城乡统筹战略的实施，为和谐社会的构建提供积极的支持和强有力的保障，为进一步提升岳阳市的城市形象做出一定贡献。

因此本项目具有较好的社会效益。

第2章项目建设的背景及必要性

2.1项目建设背景

2.1.1岳阳市社会经济发展状况

初步核算，2013年全市生产总值仅次于省会长沙；发展动力进一步增强。

特别是投资保持高位增长，全年完成固定资产投资1485.35亿元，同比增长27.2%，总量继续稳居全省第二，仅次于省会长沙。

其中，城镇投资1347.9亿元，增长25.7%；农村投资137.4亿元，增长43.7%。

国有投资332.9亿元，增长23.8%；非国有投资1152.4亿元，增长28.2%。

第一、二、三产业分别完成固定资产投资40.1亿元、872.8亿元、572.4亿元，分别增长-1.6%、26.1%、31.6%。

民间投资804.5亿元，增长23.8%，占全市投资的比重达54.2%。

岳阳市全市地区生产总值2430.52亿元，比上年增长10.2%。

其中，第一产业增加值265.9亿元，增长2.1%；第二产业增加值1338.94亿元，增长11.0%；第三产业增加值825.68亿元，增长11.8%。

预计人均地区生产总值43864元，增长9.4%。

岳阳市三次产业结构为10.9:

55.1:

34.0，第一、二、三次产业对经济增长的贡献率分别为2.4%、61.5%和36.1%。

其中，工业增加值对经济增长的贡献率为57.7%。

高新技术产业增加值占地区生产总值的比重为16.7%，比上年提高1.1个百分点。

非公有制经济增加值1484.01亿元，增长13%，占地区生产总值的比重为61.1%。

随着岳阳市经济的快速发展，居民生活水平的不断提高，城乡居民收入持续增长，民生不断改善，社会更加和谐。

年城镇居民人均可支配收入（新口径）21193元，增长9.8%；农村居民人均可支配收入（新口径）9930元，增长13.4%。

城乡居民储蓄存款余额858.63亿元，比年初增加112.32亿元，增长15.1%。

收入是消费和投资的前提，是社会经济循环中的重要组成部分。

近年来，岳阳市经济高速增长，人均收入随之大幅度提升，整体消费、购买能力大大加强，消费方式不断增多，品质追求越来越高，直接拉动了国民消费需求对各行业的刺激，极大地推动社会经济的快速发展。

GDP、规模工业增加值、固定资产投资、社会消费品零售总额、财政总收入等主要经济指标总量继续稳居全市第2位。

因此基于岳阳市历年社会经济发展良好的基础积累，可以乐观预计在2013之后一段时期，岳阳乃至全省范围内社会经济发展仍将保持在一个比较稳定的水平。

2.1.2岳阳城市规划发展必然趋势

岳阳位于湖南省东北部，处洞庭湖与长江汇合口东岸，其东邻江西省宜春、九江和湖北省咸宁市，南抵湖南省长沙市，西接湖南省益阳、常德市，北连湖北省咸宁、荆州市。

岳阳市位于“长三角”和“珠三角”经济区的辐射圈内，是湖南省以长株潭为中心的“3+5”城市群的次中心和首位门户城市,地处“武汉1+8城市圈”和“长株潭城市群”的双重辐射区，具备融入“两区”、依托“两圈（带）”的地理区位优势，将建成武汉、长沙之间的区域性经济次中心。

在“一化三基”和“两型社会”建设的指导下，坚持走新型工业化道路，合理调整产业结构，建立以信息化和高新技术为先导，以新型工业和现代物流业为基础，观光农业和旅游业高度发达、笫三产业全面繁荣、城乡一体的现代化产业体系；实施科教兴市和可持续发展的战略，大力提高对外开放水平，加速经济国际化进程，加强人居环境整治和建设。

本项目位于岳阳市岳阳大道和白石岭路的交叉口。

近年来，经济运行态势良好，各项经济迅速发展。

房地产经济是岳阳国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。

发展房地产经济有利于加快岳阳产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。

现在房地产经济是岳阳新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系