经济型星级酒店投资攻略之连锁加盟篇.docx

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经济型星级酒店投资攻略之连锁加盟篇

经济型酒店投资攻略之连锁加盟篇

文前提纲：

市场大，投资回报率高。

这几乎成为了人们对经济型酒店共识。

而这也正是广大投资者孜孜以求，于是，经济型酒店已逐渐成为上海房地产投资新宠。

同步，国内外酒店强手，纷纷布点联网，争抢国内经济型酒店市场商机与财富那么，在越来越多可供加盟经济型酒店品牌中，通过比较挑选更为符合自身条件总部则显得更为重要。

经济型连锁酒店与普通小旅馆重要区别是，多采用连锁加盟或特许经营方式，其全国性发展战略所代表品牌化和连锁化是必然道路，也是减少成本，稳定质量和客源客观需求。

　　国内数家以连锁经营模式运作经济型酒店纷纷大张旗鼓地在华东版图上燃起狼烟，国际知名品牌也开始抢滩中华人民共和国，经济型酒店浮现投资热。

　　当投资市场开始聚焦到经济型酒店时，“锦江之星”、“如家快捷”、“莫泰168”、“速8”、“格林豪泰”这些国内外大型连锁公司形象开始在咱们眼前清晰，进一步研究这几家可供加盟典型公司，并对其做一种同类项比较，将有助于咱们选取适合自己经济型酒店投资方向。

　　竞争趋于白热品牌显现优势

　　眼下，本土品牌经济型酒店和洋品牌经济型酒店都已着手“圈地”、“圈楼”，拓展连锁网点，竞争趋于白热化。

作为国内第一家经营经济型酒店品牌，锦江之星从属于锦江集团旗下，锦江之星乐园店1997年在上海开业。

在发展初期，并没有引起太多人关注，届时，6年时间才发展了15家门店。

然而截至今年3月底，锦江之星已经在全国开出80家连锁店。

近期详细发展目的是，筹划达到200家规模，筹划达到400～500家规模。

　　如家快捷是锦江之星第一家在国内竞争对手，由首旅集团和携程旅行服务公司共同组建如家酒店连锁，发展速度惊人。

虽然只有短短3年时间，可截止到今年7月底，如家已经在全国22个都市拥了有72家门店，房间数量接近9000间。

在之前做到200家店是如家目的。

　　各类新成立经济型酒店品牌也在争相进入市场。

如沪上知名餐饮公司美林阁，成立了莫泰连锁旅店管理公司，在经济型酒店市场异军突起。

到当前为止，莫泰168已有15家连锁酒店。

而将来数年，“莫泰”品牌将以每年新建5～8家速度扩张，形成规模经济。

　　而外资进入更是迅捷。

自称世界最大经济型连锁酒店集团美国品牌“速8”，在4月份进入中华人民共和国市场，到年终时已开了6家店，今年筹划再开24家，平均每月签约2家店，来年则每月筹划实现签约3家。

　　另一家美国经济型酒店品牌格林豪泰也拟在华开放加盟，当前已开始启动加盟筹划，公司策划到在中华人民共和国发展到200家酒店，其中加盟店占据三分之二。

　　由于互联网在酒店促销和预订方面运用，营销手段也不断更新，老式销售方式和手段面临严峻考验，加之酒店产品同质性，因此酒店对客户控制能力越来越弱。

在这个背景下，品牌对吸引力突显，无论市场如何变化，最后客户还是跟着品牌走。

因而加盟品牌可以获得集团销售网络、培训、人才等优势，提高酒店自身竞争能力。

　　从这一角度分析，虽然洋品牌经济型酒店有着管理经验和国际客源上优势，但跨国公司在中华人民共和国水土不服例子也屡见不鲜，特别当前经济型酒店客源重要以国内本地客人为主，境外客源对国内店面支撑很小。

在发展初期，都会晤临国内知晓度低、连锁店数量少等问题，特别对于特许经营公司，以其当前在国内销售和运营力量，对加盟店支持能力尚有待考证。

　　物业规定不低地理位置核心

　　当前，从物业角度而言，比较常用加盟经济型酒店方式有两种，一为长期租赁房产，并对其进行改造从而达到加盟品牌统一规定；二为按照规定，在空地上新建可以加盟品牌物业。

　　不论是何种方式，特许方都对加盟者物业提出了一定量化规定。

如见下表：

　　如果按照当前在经济型酒店中常用平均每个客房25平方米计算，那么锦江之星和如家快捷所规定房间应分别为200间和120间～240间。

从这些数据分析，各特许商对于物业规定差别并不是十分明显。

但对于投资者而言，可以依照既有物业实际状况进行挑选，所持物业建筑面积足够大投资者相对而言选取面更为充分某些。

　　除了物业面积上规定之外，各特许商对于物业所处地理位置均有一套鉴定原则。

单从这一条而言，各家取舍十分统一，概括言之，无非如下两种：

位于都市市级商务区、商业中心、会展中心、物贸交易中心、大型游乐中心、中高档（大型）居民住宅区等商业成熟区域；或近火车站、机场、码头、长途汽车站、公路高速客运中心区域、近地铁沿线、高速公路都市入口处、重要道路交叉道口、交通枢纽中心等交通要塞。

它们所共同具备条件是交通流动性好，进出口便利宽敞，并且有良好可视性和可进入性。

　　从以上两种选址倾向而言，建议投资者在入住率可以维持在一定高度状况下，不要过度追求黄金地段，但是交通便利非常必要。

由于在租金价格水平不低上海市场，控制有高额租金成本带来风险十分必要。

　　但是，毕竟在一种都市中抱负地理位置有限，当前已经浮现同一区域有两家甚至更多品牌经济型酒店相邻。

对于这一现象，如家酒店连锁市场总监邬苹和莫泰连锁旅店营运总监许铮铮都体现得十分乐观，她们以为浮现区域竞争地理位置必然是都市黄金地段，客源比较充分，就现阶段而言，相邻几种品牌经济型酒店都保持着较高入住率，客源因竞争分流状况并不明显，相反会在满员时进行某些调剂补充。

　　投资门槛较高加盟300万起板

　　与诸多可供加盟特许项目相比，经济型酒店让诸多故意参加其中投资者望而却步，很重要一种因素就是它有着较高准入门槛。

见下表：

　　锦江之星品牌使用费是根据加盟店设计客房数，按3500元/间计算（推广期间优惠以2500元收取）；此外还将收取20万元技术服务费作为锦江之星为加盟者提供建设方案、人员培训、总台管理软件、管理与业务模式手册、开业指引等各项服务费用。

这些都是小头，更大资金压力来自物业投资——按锦江之星原则，新建门店每平米投资大概为3500元，而改造门店也约需1500～2500元/平米，这样一家锦江之星门店投资额在1000万元上下。

　　如家快捷前期投资重要分为几项：

不少于50万元物业改造资金、30万元一次性特许品牌使用费、10万元特许加盟保证金不低于50万元流动资金以及为期约占四个月工程筹办期管理费，每月1万元。

需要指出是，其中10万元保证金并不需要扣押至合约结束，而是在合伙一年之后便可以得到有息返还。

　　在各特许品牌中，莫泰168是开展加盟业务较晚，也是加盟店至少连锁品牌之一，当前只有南通、无锡、宁波3家加盟店，上海市内加盟店尚未面世。

莫泰连锁旅店营运总监许铮铮表达，在我市加盟一家莫泰168经济型酒店投资总额在800万～1000万元。

　　与其她品牌相比，速8在前期投资上有更为细致之处，除去38万元特许品牌使用费外，速8依照所改造物业原先用途，平均至每间客房改造费用也会有所不同。

如，之前物业用途为写字楼，那么摊到每间客房投资费用为3万～5万元。

　　格林豪泰在计算前期投资时也有其特别之处，即特许品牌使用费以房间数不同而有所变化，以100间为例，加盟金在四五十万元，前期投资总额在500万～700万元。

　　以上计算都是以改造既有物业为准，如新建物业，前期投资额需翻上一倍左右。

　　每月管理收费高低浮动各不同

　　在一次性支付数额较大前期投入之后，作为连锁体系中一员，享有品牌、管理、销售、培训等方方面面支持同步，加盟者每月也需支付一定费用于连锁体系。

从当前理解状况，各品牌在每月收取管理等费用比例上也有不少出入。

如下表：

　　不难看出，每月统称加盟管理费收取重要分为固定和浮动两种。

浮动加盟管理费收取方式对于投资者而言，就像一把双刃剑，在经营状况不假状况下，有理由向总部提出规定下浮；但在供销两旺情景之下，也就必要接受特许方提高管理费规定。

　　回收投资较快五年左右实现

　　作为一项高额支出加盟行为，投资者最为关怀便是资金风险和投资回报率问题。

就现阶段而言，尽管资金门槛较高，但是较快投资回收周期正是吸引投资者跃跃欲试一种重要因素。

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　　从记者采访所得数据来看，对于非自建性质经济型酒店而言，普通在5年左右便能回收前期投资，某些地段上佳单个门店，仅仅开张一年半时间内，就已将资金所有回收。

同步，这也阐明，不同地理位置对于投资回收周期也有一定影响。

　　品牌

　　投资回收期

　　锦江之星

　　租赁项目4～6年，新建项目8～

　　如家快捷

　　5～6年

　　莫泰168

　　2年半～3年半

　　速8

　　3年

　　格林豪泰

　　5～6年

　　各个不同品牌经济型酒店对于投资回报周期得出来源于她们对年投资收益率估算。

下表是如家酒店以一家建筑面积3450平方米，100间客房，年平均出租率85%，平均房价170元，特许5年期为例模仿收益。

从房价和年平均出租率等数据来看，这一表格计算比较保守。

　　项目

　　重要费用

　　年均销售收入

　　100间客房×85％×170元×365天＝527.43万元

　　年均经营毛利润率（假设）

　　55％

　　年均经营毛利润

　　527.43万元×55％＝290.08万元

　　一次性品牌特许费（按5年摊销）

　　30万元/5年＝6万元

　　装潢装修费（按摊销）

　　350万元/＝35万元

　　设备购买费（按5年摊销）

　　100万元/5年＝20万元

　　特许经营重要费用（管理费和服务费）

　　527.43万元×3％＋527.43万元×3％=31.65万元

　　房产年均折旧费或租赁费

　　100万元/年（或3450平方米×0.8元×365＝100万元）

　　营业利润

　　290.08万元－6万元－35万元－20万元－31.65万元－100万元＝97.44万元

　　营业所得税金

　　97.44万元×33％＝32.15万元

　　税后利润

　　97.44万元－32.15万元＝65.28万元

　　年投资收益率

　　65.28万元/（350万元＋100万元）＝15％

　　速8投资回报周期例如家缩短一半，也是由于速8对于年投资收益率预估相对较高，在33%。

从各连锁品牌对于投资回报周期估算，加上前文对于前期投入比较，投资者不难推算出各品牌经济型酒店平均年投资收益率。

　　活用银行贷款化解资金压力

　　加盟经济型酒店前期资金压力不言而喻，为了吸引更多致力于此项事业投资者，并迅速扩张门店数，去年锦江之星推出了一项助业筹划。

在筹划中，锦江国际集团与中华人民共和国工商银行将联合为加盟锦江之星业主提供资金服务。

对于自有产权加盟店，经工行评估后，将提供贷款以支持加盟店投资需求，其中贷款不超过总投资50%、最长期限为5年；对于没有产权加盟店，经评估合格后，也可获得总投资额30%至50%、最长期限为5年贷款，锦江国际集团则为加盟者提供全额连带责任担保。

但加盟店业主需将所拥有股份权质押给锦江国际集团，作为反担保。