地下车位营销方案.docx
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地下车位营销方案
景宜花园地下车位营销方案
一、营销背景
1、从本市房产市场车位整体配比及销售情况看，市场上车位需
求量相对较少。
以本地房产市场的消费能力及消费习惯看，车位走入寻常百姓家
仍然需要一段时间，所以说在一定时期内市场车位需求量依然走低。
2、以项目前期市场作为参照物，从消费能力及投资心理来看，
大多数消费者对车位物业的需求空间并不明显。
事实上，基于回报偏低，业主未入住等因素，对车位物业长期持
有，等待销售时机成熟，成为部分项目采取的主要策略。
4、大量地面空间被用作停车，而地下车位使用率偏低。
本地人民喜好省事、方便、省钱，有地面停车位，就不愿下地下
车位已成普遍现象，很多项目现在路面基本都停满车辆。
5、车位通达性不够，车位多数不能直接入户，
为多数业主停车、出车带来一定麻烦，业主曾反馈说‘还不如直接
停在单元门口方便些’。
部分车位无其他销售买点；
二、营销策略
1、车位销售时间安排
建议将项目车位再次对外销售时间推迟，待项目全面交房后，安
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排重点开展车位销售。
如此考虑，有二方面原因，一是考虑目前回款及尾房销售工作是重点，
故目前阶段不建议强销车位；二是车位的销售，尤其是开始，最好是
集中精力打个歼灭战，集中消化一批，然后利用提价等价格杠杆，促
进犹豫不决者及早购买。
2、车位销售策略
A、考虑前期开发商持有，以租售结合的方式进行销售。
车位销售在前期，尤其是交房之前，销售情况均不理想，均是在
小区入住率达到一个高位前，由开发商持有物业，租赁为主，当小区
步入成熟，再开始以较高价格开始销售，回笼投资，这成为普遍现象。
在地下车库全部投入使用后，可考虑分区进行银行抵押贷款，进
行融资，实现地下车位的变现。
B、融资模式的销售方式
即车位定为11万元/个，开盘交1万元确定车位，在约定时间内
完成签约手续，并一次性交纳全额车位费用，即可享受车位“0”元购
的钜惠。
具体执行方式是：
全额支付车位费用后，以后每年的签约日，开
发公司即返还1万元的车位费用，分为十一年全额返完，客户等于是
0元购车位。
（对我们开发公司来说，这样做的方式抓住了人们贪小便宜的心
理，达到了快速回笼资金的目的，又促进了项目车位的销售工作，深
思后，实际上我们的这招融资政策，赢利点是客户的前期投入的11
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万元以及存放11年的利息。
）
C、付款方式多样化。
一般车位以一次性付款为主，为了使更多的人可以轻易地购买车
位，建议可采用多种方式，如车位分期付款，首期付50%，余款1
年内全额付清等。
建议与集中开盘优惠一起，推出分期付款方案，最大量吸引客户
购买。
D、实行销售控制，减少车位推出量
车位销售前期，建议采用销售控制，控制车位推出量，减少客户
选择余地；待项目入住率提升后集中放量销售，辅以优惠政策，以现
场销售氛围，增加紧迫感，促进成交。
3、其他策略
A、车位销售中利用限期限额优惠促销
销售人员电话联系客户，向客户告知，在本项目车位集中时间段内购
车位将享有1000元—5000元的优惠，如“购买车位的，前30个优惠
10000元/个，前50个客户购买车位优惠6000元/个，50——100名
优惠3000元/个”，另外，通知客户，“车位即将调价，×年×月×日，价
格一律上调5000元/个”等。
或者购买二个以上车位，额外优惠2000
元/个。
B、尽早交房，提高入住率。
目前，项目四期工程建筑已基本完成，建议尽快进行配套建设，争取
按时交付，尽早让客户收房入住、尽早购车位。
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C、物业管理要严格控制地面停车位，实行严格车辆管理制度。
交付后，物业管理上要求汽车一律入地下车位，严禁地面停车。
同时，
地下车位，一律统一加装车位锁，防止随意停放。
三、附件
附件一：
车位租赁合同
附件二：
物业管理（地下车库管理）服务协议
附件三：
地下车库管理规定
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附件一：
车位租赁合同
车位租赁合同
甲方（出租方）：
地址：
代表人：
电话：
乙方（承租方）：
身份证号：
住址：
电话：
为了便于停车位的正常管理和车辆的有序出入，兴都房地产开发有限
公司（开发商）将景宜花园小区现有的停车位出租给乙方。
据此，甲
乙双方在平等自愿、互惠互利、诚实信用的原则下，就甲方将小区停
车位出租给乙方使用的事宜达成一致意见，特订立本合同。
第一条编号、位置、面积
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停车位编号：
位置：
面
积：
。
第二条承租期限
乙方承租期限即为本合同的有效期限。
本合同的有效期限为年，
自年月日始至年月日止。
合同期满经双方
协商一致可以续签合同。
第三条租金及其支付方式
租赁车位按照先付款后使用的原则，乙方需在签定本合同时将车位租
赁费一次性向甲方支付。
收取费用后，不再退费。
乙方须于本合同约定期限满提前三周向甲方提出续租书面申请，获得
甲方同意后办理相关手续。
过期视为放弃续租权，甲方无须将乙方列
入下一期车位租赁计划内。
乙方承租停车位的租金为每年人民币元。
租金支付方式
为：
。
第四条双方责任
甲方责任：
1、依本合同的约定向乙方提供停车位;
2、负责停车位的公共秩序维护工作;
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3、负责停车位的卫生清洁工作。
乙方责任：
1、不得将停车位转租或转借给他人;
2、承租的停车位只用于停放机动车辆;
3、停放的机动车辆牌照号为：
变更的，应告知甲方;
4、不得影响其它车位上停放的车辆的安全和正常通行;
5、在停车位内修理车辆或清洗车辆须经甲方许可;
6、车辆进出停车位不得妨碍甲方的物业管理活动和其他业主、物业
使用人的活动。
第五条停车位的所有权及维护
停车位的所有权由河南琛都房地产开发有限公司所有。
其维修养护工
作由甲方进行维修养护。
第六条甲方免责
乙方车辆在停车位内损坏的，除乙方有证据证明是甲方的行为所致或
甲方没有履行职责所致的，甲方不承担赔偿责任;
乙方车辆在停车位内丢失的，除乙方有证据证明是甲方的行为所致的，
甲方不承担赔偿责任;
对于乙方车辆在停车位内损坏或丢失的，甲方将协助乙方向公安机关
报案并配合公安机关对案件进行调查和处理。
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第七条其它
1、因小区开发、规划等原因须提前解除合同的，甲方应于日前
通知乙方;
2、甲方将建立健全停车位的各项管理规定;
第八条不可抗力
在履行本合同的过程中出现不能预见、不可避免如地震、洪水等情况
造成损失的，甲乙双方互相免责，但双方应尽量避免损失的扩大，对
扩大部分的损失责任方应予赔偿。
第九条违约责任
1、除本合同本条规定的情形外，甲乙双方不得擅自解除本合同，擅
自解除本合同的一方视为违约，守约方有权要求违约方支付元
的违约金;
2、乙方应按时缴纳停车位的租金，不得以任何原因拖欠租金，乙方
拖欠租金的，按日‰向甲方支付违约金;
3、乙方不正确使用停车位或不按甲方的规定使用停车位的，给小区
其他业主、物业使用人或甲方造成损失的乙方应予赔偿。
第十条争议的解决
本合同未尽事宜，甲乙双方可签订补充协议进行约定。
在履行本合同过程中发生争议的，双方应平等协商解决。
协商不成可
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以依法向甲方所在地人民法院起诉。
本合同自双方签字、盖章后生效。
本合同一式三份，甲方两份，乙方
一份，具有同等法律效力。
本合同所有附件与本合同具有同等法律效
力。
甲方：
乙方：
负责人：
签订日期：
附件二：
物业管理（地下车库管理）服务协议
甲方：
乙方：
号楼单元室
为了维护景宜花园项目交通秩序，规范机动车停放，确保业主车
辆安全，经甲乙双方友好协商，就景宜花园项目地下车库车位租赁管
理服务达成如下协议：
第一条车辆基本情况
车主姓名：
性别：
联系电话：
驾驶证号：
车牌号：
车型：
颜色：
第二条物业情况
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物业位置：
物业名称：
景宜花园项目地下车库
车位编号：
第三条双方的权利和义务。
一、甲方的权利和义务
1、根据相关法规政策，结合实际情况，制定本小区《地下车库管理
规定》并书面告知乙方；
2、负责建立健全本车库停放车辆的档案资料；
3、制止违反本车库管理规定的行为。
4、租约期满，车主若需继续租赁，应在协议到期前十五天到管理处
办理租赁手续；否则，将视乙方自动终止协议，甲方有权将该车位转
租他人，转租时不再另行通知；
二、乙方的权利和义务
1、监督甲方的车辆管理服务工作，就车辆管理的有关问题向甲方提
出合理的意见和建议；
2、严格遵守物业公司制定《景宜花园项目地下停车场管理规定》，如
因乙方违反《景宜花园项目地下停车场管理规定》而造成的损失，乙
方负全部责任；
3、依据本协议按时缴纳车位租金和管理费；
4、接受甲方的管理和服务；
5、对停放车辆办有相关齐全的保险手续。
第四条车库物业管理服务质量
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1、车库卫生整洁，车辆停放有序；
2、公用设施设备配套完好，运行使用正常，无事故隐患，日常使用
中严格遵守操作规程和保养规范；
3、机动车辆停放管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记；
4、消防设备设施配置完好，运行正常，可随时启用；消防通道畅通
无阻；制定有效的消防应急方案；
5、车场实行24小时值班制度。
第五条车辆停放中的禁止行为
1、停放车辆时不得对其他车辆的进出和其他车位的使用造成阻碍，
非停车区域禁止停放任何车辆；
2、不得损坏车库内的设施设备，不得私占他人车位，不得改变车库
的使用性质；
3、车库内不得练车、修车、冲洗车辆。
如有滴、漏现象必须及时清
理；
4、禁止装有剧毒、易燃、易爆等危险品的车辆在车库停放；
5、地下车库严禁烟火，经制止不改者，将取消停车资格。
第六条停车费价格与收费办法
停车管理服务费：
元/月车位租金：
元/月
租用期限自_______年______月_____日至_______年______月_____
日止共_____个月，合计元，乙方须于协议到期15日前到物业
中心交付下一期的车位租金。
第七条违约责任的处理
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1、甲方违反本协议，未达到管理服务质量目标的，乙方有权督促甲
方限期整改；
2、由乙方原因造成甲方未能达到服务目标的，甲方有权要求乙方限
期整改，逾期未改的，甲方有权取消其停车资格；
3、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲
方清退所有费用，退还利息并支付违约金。
4、乙方违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳停车服务费用的，
甲方有权要求乙方补交欠款，并有权取消乙方停车资格；
5、乙方有责任和义务保证所停车辆的完好状态，由于滴、漏、电路
问题等车辆自身原因造成的后果由乙方自行承担；
6、违反本协议第五条规定的，由此所产生的一切经济、法律责任由
乙方承担。
第八条为维护业主、公众的切身利益，在不可预见的情况下，甲方
有权协助有关部门采取紧急措施，如发现燃气泄漏、漏电、火灾、水
管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取
紧急措施造成乙方必要的财产损失的，双方按有关法律规定执行。
第九条本协议执行期间，如遇不可抗力致使合同无法履行时，双方
应按有关法律规定及时协商处理。
第十条业主有车位购买优先权。
因业主购买车位而造成车位租赁发
生相应调整的，甲方不承担责任。
第十一条本协议一式两份，双方各执一份，具有同等的法律效力，
自双方签字之日起生效。
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甲方签字（盖章）乙方签字（盖章）
年月日年
月日
附件三：
地下车库管理规定
为加强地下车库管理，规范车辆停放。
保持良好的停车秩序保障地下
车库车位拥有人、使用人及全体业主和物业管理合法权益，根据地方
有关交通法则制定本管理方法。
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第一条，所有出入地下的车辆，必须遵守《福地华府项目地下车
库管理服务协议》及本管理办法。
车库实行有偿使用并按规定缴纳场
地服务费（不含车辆保管费），服从物业管理公司工作人员的管理，
爱护车库设施设备。
第二条，车辆凭管理磁卡出入车库，应关闭远光灯，禁止鸣笛，
限速5公里/时。
第三条，车辆应停放在自己的车位上，不得占用公共通道或他人
车位，应避让公共设施、障碍物和其他车辆，防止划伤、碰伤车辆。
第四条，车库车位设计停放的车辆为家用、商用小型车辆，车辆
高度不得超过2米。
禁止超长超高大型车辆及货运卡车进入车库。
第五条，车辆应及时清洁，不洁车辆不得入库，漏油和严重污染
车辆不得进入车库。
第六条，地下车库禁止洗车、修车、学车、练车和试刹车，严禁
无证驾驶。
第七条，车库内不允许有危害公共卫生的行为，禁止倾倒垃圾和
有毒物品，严格控制噪声源。
第八条，车库内严禁烟火，进入车库不得携带易燃易暴有毒有害，
放射性物品。
第九条，进出车库时要严格按车库规定路线行驶，应按照车支路
车礼让干路车先行，不得堵挡道路和车库出入口。
第十条，车主自负车辆安全及车内物品的安全，妥善保管车钥匙，
车辆证件，出入磁卡、车内不放现金和贵重物品。
离开时应关好车窗
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玻璃，锁好车门及车锁同时开启车辆防盗装置，车锁位由车位拥有使
用全人自行维修保养。
第十一条，不能改变车库车位的使用用途，不能占用公共部位和
公共设施，不准在车位上搭建安装原有设施以外的设施。
第十二条，车库出入口为单行道，请按指示驶人、驶出。
人员要
走相近的行人通道，严禁走机动车坡道。
在地下车库通行时应靠右行
走，注意行使车辆，保证安全。
第十三条，未成年儿童不得进入地下车库，家长应承担教育监管
责任，如因未成年儿童进入车库而发生伤害及至他人车辆或公共设施
设备损坏的，由家长承担责任。
第十四条，要支持配合物业管理公司对物业提供的维修服务。
接
受物业管理公司执行小区管理制度的合理合法行为。
第十五条，不按规定停车，行车和不合理使用车位的禁止其车辆
驶入车库，并将违规车辆托离，托离费用由违章车辆车主承担。
第十六条，为了维护公众、业主使用人的切身利益，在不可预见
的情况下，如发生漏电、火灾、水灾、水管破裂，救助人命、协助公
共机关执行公务等突发事件造成损失的按有关法律规定处理。
第十七条，本规定最终解释权归福地华府项目物业管理公司所有。
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