浏阳市三季房地产市场分析报告.docx

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浏阳市三季房地产市场分析报告

2011年三季度房地产市场分析报告

2011年1-9月份，中央及地方政府为进一步巩固和扩大楼市调控成果，综合采用行政、经济等手段，对商品房和保障房领域双管齐下，使各项调控政策不断走向升级和深化。

截止到9月底，全国共有近40个城市实施了限购，600多个城市出台了房价控制目标，2个城市实施了房产税试点，各地信贷、土地、税收等政策持续收紧，保障性住房开工量迅速增加。

与此同时，一、二线城市外围区域房价在不同程度上也出现了松动迹象，业内普遍认为，今年楼市和房价的拐点可能已经到来。

而浏阳却由于市场刚性需求的强劲增长和政府部门的得力应对，1-9月份楼市运行出现了令人欣喜的变化。

受交通区位日益提升，新兴工业园区快速发展，旅游等第三产业逐步兴起，城市化进程不断加快等利好因素推动，浏阳楼市整体呈现“供求两旺，量跑价稳”的良好态势。

其市场运行具体情况如下:

一、房地产开发建设

1、投资规模分析

1-9月份全市共完成房地产开发投资19.84亿元，比去年同期（10.31亿元）增长92.43%；房地产业直接产生地方税收3.16亿元（含财政契税3578.58万元），比去年同期（2.08亿元，含财政契税2324.15万元）增长51.92%，占全市地税总收入的38.75%，比去年同期占比（35.63%）增长3个多百分点。

图1：

浏阳市2011年1-9月份房地产投资额增长率

2、在建规模分析

1-9月份，全市共有房地产在建项目43个（含待销尾盘），其中开发面积在5万m2以上的达到21个，在建房屋施工面积213.72万m2，比去年同期（139.22万㎡）增长53.51%，房屋新开工面积106.61万m2，比去年同期（54.27万㎡）增长96.44%，房屋竣工面积53.39万㎡，比去年同期（30.70万㎡）增长73.91%。

表一：

在建房屋类别构成情况

类别

施工面积（万m2）

占总施工面积比例（％）

住宅

170.23

79.65

办公用房

2.01

0.94

商业营业房

20.22

9.46

其他

21.26

9.95

合计

213.72

100

表二：

新开工房屋类别构成情况

类别

施工面积（万m2）

占新开工面积比率（％）

住宅

83.02

77.87

办公用房

0.81

0.76

商业营业房

12.39

11.62

其他

10.39

9.75

合计

106.61

100

二、房地产市场供给

1-9月份经审批共准许预售商品房屋面积81.81万m2，比去年同期（41.13万㎡）增长98.90%，加上历年累积36.11万㎡，全市今年1-9月份商品房市场投放量为117.92万㎡，减去1-9月份商品房销售面积73.36万㎡，目前我市可面向市场销售的商品房面积有44.56万㎡,其中期房面积36.13万m2,现房面积8.43万m2（其中：

住宅7.91万m2，占93.83%；商业营业用房0.13万m2，占1.54%；其他0.39万m2，占4.63%），一年以上现房空置1.20万m2。

表三：

未销售商品房屋结构构成情况

类别

面积（万㎡）

比率（％）

期房（未竣工验收的商品房）

36.13

81.08

现房空置面积

8.43

18.92

其中:

待销房屋（一年以内）

7.23

85.77

滞销房屋（一年以上至三年）

1.18

14.0

积压房屋（三年以上）

0.02

0.23

三、房地产市场需求

1、商品房销售分析

1-9月份我局共办理商品房合同备案登记6262户，其中住宅5502户。

房屋备案登记销售面积73.36万m2，比去年同期（42.86万㎡）增长71.16%，其中:

期房销售登记备案面积63.10万m2，占销售总面积的86.01%；现房销售面积10.26万m2，占销售总面积的13.99%，商品房成交金额25.91亿元，比去年同期（11.49亿元）增长125.50%。

另据统计，乡镇人员进城购房面积36.63万㎡占销售总面积的49.93%，与去年同期相比（47.11%）增长近3个百分点；城区人员购房面积25.74万㎡占销售总面积的35.09%，比去年同期（40.15%）下降5个百分点；外来人员购房面积10.99万㎡占

销售总面积的14.98%，比去年同期（12.74%）增长2个百分点。

表四：

商品房供需基本情况（累计）

分类

批准预售面积

（万㎡）

实际登记销售（期、现房）（万㎡）

面积

与上年同

期比（％）

面积

与上年

同期比

（％）

期房

与上年

同期比

（％）

现房

与上年

同期比

（％）

商品房

81.81

98.90

73.36

71.16

63.10

64.45

10.26

128.51

商品房

住宅

69.15

89.35

64.10

61.58

58.04

59.14

6.06

125.31

表五：

商品房屋销售构成情况单位：

万m2

类别

面积

住宅

商业营业用房

其他

期房

63.10

58.04

4.52

0.54

现房

10.26

6.06

3.69

0.51

合计

73.36

64.10

8.21

1.05

图2：

各区域商品房销售情况单位：

万m2

2、商品房屋套型分析

单套建筑面积90m2以下的普通商品住宅销售1193套，占销售总套数的21.69%，90—144㎡普通商品住宅销售3379套，占销售总套数的61.41%，144㎡以上的非普通商品住宅销售930套，占销售总套数的16.90%。

表六：

不同价位不同户型新建商品住房供求结构表（累计）

套数（套）

批准预售

登记销售

≤1500元/㎡

0

61

占比（%）

0

1.12

1500--2000元/㎡

177

311

占比（%）

3.10

5.65

2000--2500元/㎡

357

652

占比（%）

6.24

11.85

2500--3000元/㎡

395

803

占比（%）

6.91

14.59

＞3000元/㎡

4789

3675

占比（%）

83.75

66.79

合计

5718

5502

项目

套数（套）

批准预售

登记销售

≤60㎡

334

475

占比（%）

5.84

8.64

60-90㎡

740

718

占比（%）

12.94

13.05

90-120㎡

1741

1664

占比（%）

30.45

30.24

120-144㎡

1854

1715

占比（%）

32.42

31.17

＞144㎡

1049

930

占比（%）

18.35

16.90

合计

5718

5502

3、存量房屋交易分析

据统计，1-9月份我市城区共办理二手房转移登记1566宗，比去年同期（1493宗）增长4.89%，成交面积21.76万㎡，比去年同期（21.06万㎡）增长3.32%，成交额为2.71亿元，比去年同期（2.63亿元）增长3.04%。

一、二级市场交易比例（73.36万㎡/21.76万㎡）为3.37：

1.0，一二级市场交易比例呈扩大趋势。

四、房地产市场价格分析

据统计，截止九月份底，全市商品住房均价达到3192元/m2（根据加权平均法计算得出），比上季度末（3141元/m2）环比增长1.62%；另各区域商品住房算术平均价（销售总金额/销售总面积）分别是市区中心区域3588元/㎡、花炮文化城区域3702元/㎡、集里区域2885元/㎡、行政中心区域3288元/㎡，受高端楼盘不断进驻及综合配套设施日益改善等因素推动，行政中心和集里区域涨幅略大于市区中心和花炮文化城区域。

图3：

浏阳市2011年1-9月份各区域房地产市场价格

五、房地产市场运行特点

（一）开发投资大幅增长，企业信心明显提升

今年以来，为应对持续加码的楼市调控，我市大部分房企积极调整营销策略，普遍采取了以开盘和节假日适当让利、抢占市场占有率为目标的销售策略，业绩均较乐观，对房地产开发投资信心也明显提升。

据测算表明，今年1-9月份我市房地产开发投资连续9个月实现同比正增长，尤其是3-9月份同比正增长分别高达54.68%、90.55%、64.36%、75.15%、140.48%、115.57%、118.69%；另外，1-9月份我市在建房屋施工面积和竣工面积也均实现同比正增长，分别达5成和7成，房屋新开工面积和市场供应量均实现翻番。

（二）市场需求趋于旺盛，现房积压明显减少

据统计，1-9月份我市各楼盘售楼部共接待购房咨询达5.5万余人次，市场人气十分旺盛，其中，乡镇人员进城购房占比与去年同期相比增长了近3个百分点，外地人员来浏置业占比与去年同期相比也增长了2个百分点。

另外，截止到9月底止，我市待销房屋中现房面积份额与去年同期相比下降了近8个百分点，而期房面积份额却同时增长了近8个百分点。

这说明，前三季度我市楼市需求的火爆在显著拉升商品房交易量的同时，也有力地减少了现房库存的压力。

前三季度我市商品房销量同比增长达7成，金额同比增长达1.2倍，市场连续出现了“小阳春、火红夏、黄金秋”等较好行情。

（三）90-144㎡房型仍占主流，3000元/㎡以上户型需求大幅增加，住房消费进入品质取胜时代　　

今年1-9月份，我市90㎡以下户型销量比去年同期下降了近4个百分点，而90-144㎡户型销量却增长了4个百分点，继续稳占全市总销量的6成以上；与此同时，我市3000元/㎡以上价位户型销量比去年同期增长了33个百分点，而2000元/㎡以下和2000-3000元/㎡之间价位户型销量却分别下降了18和近15个百分点。

这说明，我市中等面积户型的主力地位已十分稳固，市民对住房品质的认可度也已成为决定是否购房的最关键因素之一，各楼盘今后须将打造一流的产品品质视为第一要素，以应对日趋激烈的竞争。

（四）房价环比增幅趋缓，市场供求保持基本平衡

今年1-9月份，在各高端楼盘相继开盘的带动下，我市商品住房交易均价为3192元/m2，比去年末增长19.15%，比上季度末环比增长1.62%，但与宁乡等周边县市房价增长水平相比，结合我市经济社会发展水平看，仍处于合理运行区间。

另据统计，1-9月份我市市场新增供应总量与销售总量之比为1.12：

1.0（81.81万㎡/73.36万㎡）,市场供应力度明显加大，供求保持基本平衡。

六、下阶段我市房地产市场发展展望

　2011年，随着我市政府将打造“美丽浏阳，幸福家园”确定为未来几年各项工作的总目标，今后，以建设“山水浏阳，宜居名城”为目标的房地产业发展也必将成为一项中心任务，浏阳房地产业的发展将驶入更为快速、健康的轨道，机遇将成倍增长。

（一）从投资、供给看，2011年四季度我市将共有包括高峰天马花园、开心商业广场等大盘在内的5-7个新楼盘计划上市，新上市量约为50-60万㎡，市场构成将逐步形成以规模品牌型和精巧差异型楼盘各取所长、互相竞争的局面，今后企业的市场细分和定位将变的日益重要。

（二）从市场需求看，今后一定时期内，90-120和120-144㎡两区间户型产品仍将继续稳占市场60%以上的需求份额，分别各占30%左右；而市场主流价位也将稳定在3000元/㎡以上档次，占60%左右。

不过，后期随着工业新城等区域房地产业的快速发展，工薪收入阶层对小面积户型的需求可能会有所增加，其所占份额可能会有所提升。

（三）从产品类型和市场结构看，今后一段时期内，商业、休闲、旅游地产仍将迎来较佳机遇期。

今年1-9月份，我市非住宅商品房销量占比与去年同期相比增长了近5个百分点，而商品住宅销量占比却同时下降了近5个百分点。

这说明，近年来由于我市城乡区域内人流、物流、信息流、资金流的显著活跃，我市商业、休闲业、旅游业得到了较为快速的发展，从而为上述类型房地产的发展提供了较好的平台。

目前我市行政中心、工业新城、柏加、大围山等区域内上述类型房地产的发展也都还刚起步，具有很大的挖掘空间。

（四）从房价走势和政策预期看，受市场刚性需求持续旺盛、产品供应力度不断加大、产品类型日益多元化、政策监控措施趋于强化等多重因素影响，预计后阶段我市房价仍会继续保持稳步上扬态势，不会骤然发生急剧变化。

七、房地产市场发展建议

2011年以来，我市相继有重庆金科集团、广东宜华集团等大型房地产开发企业入驻，后阶段随着国内楼市调控的进一步深入，预计大型房企从一二线城市向三四线城市转移布局的速度还将加快。

同时，我市本地企业发展也出现了不断向周边工业园区、乡镇区域扩展出击等新形势，我市房地产市场竞争已进入白热化阶段。

因此，后阶段如何引导全市房地产开发企业向品质、多元化发展，切实调整优化房地产业结构，成为摆在我市政府及相关部门面前的迫切课题，下阶段我市须积极采取以下有效举措予以推进、落实。

（一）加紧制定房地产业“十二五”规划，科学指导房地产业长远发展。

鉴于目前我市房地产业的发展现状，为避免将来产业发展过程中的盲目和非理性行为，保持全市供求结构和区域发展的基本合理和平衡，有效拉动城市基础设施建设，提升城市建设品位，努力吸纳更多本地和外地务工人员进城创业，建议我市尽快出台浏阳市房地产业发展“十二五”规划，科学引导全市房地产业的长远发展。

这其中，尤其要充分依托我市得天独厚的山水和历史文化特色以及日益提升的区位优势，大力发展养老、休闲、旅游等高端房地产，吸引高素质、高收入人群来我市置业安家，不断提高我市城市发展的档次。

（二）积极创建融资平台，缓解企业融资困难。

针对部分企业资金短缺问题，建议政府通过召开银企对接座谈会、建立房地产行业互助担保等方式，解决部分企业融资需求，促使银信部门增加授信额度，多渠道、全方位协助企业缓解资金困难。

同时，要引导商业银行坚持因人制宜、有保有压，根据市民的住房水平、人口状况、收入水平、建房成本等多种因素，实行差别化的信贷政策。

对市民首次购房的信贷需求予以大力支持，对改善型住房采取合理信贷投放措施。

（三）继续出台住房消费保障政策，充分保障市民住房刚性需求。

房地产市场的持续健康发展，离不开政府的监管和支持，政府对房地产市场的态度及导向，将直接影响到浏阳房地产市场的发展。

为避免房地产市场出现大幅波动，建议政府继续出台住房消费的综合性保障政策，切实保障市民的住房刚性需求，减轻市民的购房负担、提升市民购买力，从而促进行业的平稳发展。

（四）努力完善基础配套设施建设，夯实产业发展基础。

要继续加快城市新区和工业新城等区域的基础设施建设步伐，不断完善交通、商贸、休闲、教育、医疗等配套条件，建议加快公立医院、中小学、农贸市场、公交车等公共配套设施的布局和建设，并尽快启动和完善浏阳河第六大桥、复兴南路、秋收南路、石霜北路、礼花北路、道吾西路，工业新城纬二路、经八路等建设，促进上述区域房地产业的快速发展。

同时还要进一步完善初具城市发展雏型乡镇（如大瑶、古港、沿溪等）的基础设施建设规划，为房地产开发建设提供长远挖掘潜力。

（五）进一步强化环境治理，创造优质市场经营环境。

为维护我市房地产市场正常的开发、经营秩序，政府及相关部门须进一步有针对性地加强对项目施工运行过程中存在的“强揽工程、强装强卸”等恶意阻工违法行为的执法力度，以“惩恶扬善”，创造一个公平、公开、公正的良好的开发经营环境。

（六）加大住房保障建设资金投入力度，缓解廉租住房建设资金压力。

近年来，由于主要建筑材料及劳动力工资大幅上涨，廉租住房建设成本一年内按测算约上涨了150元/平方米左右，而上级拨付的资金标准却仍保持不变，增加了市本级财政的压力，影响了廉租住房建设的进度，建议市政府向上级适时反映情况，酌情提高拔付资金标准以缓解成本上升压力。

二0一一年九月三十日