石家庄市物业服务收费管理实施办法服务内容与收费标准.docx

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石家庄市物业服务收费管理实施办法服务内容与收费标准

市物业效劳收费管理实施方法

第一条为进一步规我市物业效劳收费行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，促进我市物业管理效劳行业的安康开展，根据开展和改革委员会、建立部?

物业效劳收费管理方法?

、省物价局、建立厅?

省物业效劳收费管理方法?

结合我市实际，制定本实施方法。

第二条本实施方法适用于本市行政区域物业效劳收费行为及其管理活动。

第三条本方法所称物业效劳收费，是指物业管理企业按照物业效劳合同的约定，对居住、办公写字楼、工业、商业等房屋及配套的设施设备和相关场地进展维修、养护、管理、维护相关区域的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第四条提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业;物业管理企业应开展正当的价格竞争，制止价格垄断、价格欺诈和牟取暴利的行为，促进物业效劳收费通过市场竞争形成。

第五条物业效劳收费实行统一政策，分级管理。

市价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责制定全市物业效劳收费的实施方法，指导、协调、监视、管理全市物业效劳收费管理工作。

市五区和开发区的物业效劳等级和收费指导标准，由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门负责制定、调整，并向社会公布。

县〔市〕价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，负责本行政区域物业效劳收费的监视管理工作，贯彻落实上级相关政策，制定、调整公布辖区物业效劳等级和收费指导标准，并报市物价局、市房产管理局备案。

制定等级基准价要根据物业效劳本钱、法定税费和物业管理企业的利润，利润率一般不应超过物业效劳本钱的10%。

每一等级收费标准的浮动幅度一般不应超过该等级基准价上下10%。

第六条物业效劳收费应当遵循合理、公开及费用与效劳水平相适应的原那么。

第七条物业效劳收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅区公共性物业效劳收费实行政府指导价。

普通住宅区公共性物业效劳收费，是指物业管理企业对普通住宅区的清洁卫生、绿化养护、秩序维护，房屋及配套的设施设备和相关场地进展维修、养护、管理等提供效劳所收取的费用。

清洁卫生，是指对住宅区道路、公共走廊、通道的清扫，上下水管道的清理，化粪池的清淘，外墙、水塔的清洗消毒以及垃圾清运至转运站等。

绿化养护，是指对住宅区栽种的花草、树木，定期修剪、喷药、浇水等。

秩序维护，是指配备专职人员值勤巡逻，维护住宅区正常生活秩序等。

房屋及配套的设施设备和相关场地的维修、养护、管理，是指对住宅主体承重构造部位〔包括根底、外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等〕、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等和住宅区或单幢住宅，建立费用已分摊进入住房销售价格的共用下水管道、落水管、电梯、天线、照明、消防设施、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场、车库、公益性文体设施以及设施设备使用的房屋等的维修、养护、管理。

不包括上述设施的大修、中修和更新、改造。

高级公寓、别墅区等高标准住宅区以及办公写字楼、工业、商业等类别的物业效劳收费，实行市场调节价。

特约效劳费实行市场调节价，由双约定。

特约效劳费是指物业管理效劳企业承受个别业主委托，为其提供公共性物业效劳合同以外的效劳所收取的费用。

物业管理效劳区域的车辆停放效劳收费，按照政府价格主管部门的有关规定执行。

具体标准另文下达。

第八条根据物业管理效劳的容、质量、程度等因素，将物业管理效劳划分为五个效劳等级，并制定相应的收费指导标准〔效劳等级指导标准及效劳收费指导标准见附件〕。

具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的等级基准价及其浮动幅度在物业效劳合同中约定，并向市价格主管部门和房地产行政主管部门备案。

实行市场调节价的物业效劳收费，由业主与物业管理企业在物业效劳合同中约定。

第九条物业管理企业要按照政府价格主管部门实行明码标价的规定，在物业管理区域的显著位置，将价格主管部门和房地产行政主管部门制定和公布的物业效劳等级标准、收费标准和该物业管理区域物业效劳容、效劳标准以及相应的收费工程、收费标准等有关情况进展长期公示。

第十条业主和物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业效劳费用。

采取哪种形式由双协商议定。

包干制是指业主向物业管理企业支付固定物业效劳费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承当的物业效劳计费式。

酬金制是指在预收的物业效劳资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业效劳合同约定的支出，结余或者缺乏均由业主享有或者承当的物业效劳计费式。

第十一条在业主委员会选聘物业管理企业之前，建立单位与物业买受人签订的买卖合同应包括前期物业效劳合同，前期物业效劳合同要根据当地政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门制定的物业效劳等级和收费标准约定物业管理效劳容、效劳标准、收费标准、计费式及计费起始时间等容，同一物业管理区域，涉及物业买受人共同利益的约定要一致。

前期物业效劳合同可以约定期限，期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业效劳合同生效的，前期物业效劳合同终止。

第十二条实行物业效劳费用包干制的，物业效劳费用的构成包括物业效劳本钱、法定税费和物业管理企业的利润。

实行物业效劳费用酬金制的，预收的物业效劳资金包括物业效劳支出和物业管理企业的酬金。

物业效劳本钱或者物业效劳支出构成一般包括以下局部：

1、管理效劳人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，要通过专项维修资金予以列支，不得计入物业效劳本钱或者物业效劳支出。

第十三条实行物业效劳费用酬金制的，预收的物业效劳支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业效劳合同约定以外的支出。

物业管理企业要向业主大会或者全体业主公布物业效劳资金年度预决算，并每半年公布一次物业效劳资金的收支和年度预算执行情况等。

业主或业主大会对公布的物业效劳资金年度预决算和物业效劳资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。

第十四条物业效劳收费采用酬金制式的，物业管理企业或业主大会可以按照物业效劳合同约定，聘请专业机构对物业效劳资金年度预决算和物业效劳资金的收支情况进展审计。

第十五条物业管理企业在物业效劳中应当遵守的价格法律法规，格履行物业效劳合同，为业主提供质价相符的效劳。

第十六条业主应当按照物业效劳合同的约定按时足额交纳物业效劳费用或者物业效劳资金。

业主违反物业效劳合同约定逾期不交纳效劳费用或者物业效劳资金的，业主委员会应当催促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业效劳费用或者物业效劳资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业效劳费用或者物业效劳资金。

第十七条纳入物业管理围的已竣工但尚未出售，或者因开发建立单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业效劳费用或者物业效劳资金由开发建立单位交纳；业主购房后未入住长期空置的物业，物业费收费标准可适当下浮，浮动幅度由双协商。

第十八条物业管理区域，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业管理企业承受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

第十九条利用物业共用部位、共用设施设备进展经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。

业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第二十条物业管理企业已承受委托实施物业效劳并相应收取效劳费的，其他部门和单位不得重复收取性质和容一样的费用。

第二十一条物业管理企业违反价格法律、法规和规定的，由政府价格主管部门依据?

中华人民国价格法?

和?

价格XX行为行政处分规定?

予以处分。

第二十二条以前已经政府定价的普通住宅区物业效劳收费工程和标准，有效期至该住宅区新的物业效劳合同中约定的时间为止。

第二十三条本实施方法由市物价局会同市房产管理局负责解释。

第二十四条本实施方法自2004年7月1日起执行，以前有关规定与本实施方法不一致的，以本实施方法为准。

附件一：

市普通住宅区物业管理效劳等级指导标准

效劳等级

一级

根底条件

住宅区封闭；有不少于住宅总建筑面积千分之三的物业管理效劳用房；绿化率35%以上〔包括水面〕；有一定规模的园林景致；休闲活动中心、场地1500平米以上；固定活动馆所300平米以上；专用固定停车泊位不少于1个/3户；具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上平安防措施；有固定体育活动场〔所〕地。

住宅区主出入口设房屋、道路平面分布图、宣传公示栏。

各路口、栋、门、户及其他公共配套设施场地标识齐全、规、美观。

效劳容

效劳标准

房屋管理

1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进展管理效劳。

2、房屋外观〔包括屋面、露台〕完好、整洁；公共楼梯间墙面、地面无破损；外墙及公共空间无乱贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。

3、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告，并报告有关部门依法处理。

4、阳台封闭规格色调一致。

5、空调安装位置统一，有条件的组织实施冷凝水集中排放。

6、房屋装修符合规定，有装修管理效劳制度；与业主、装修公司签订装修管理协议，查验装修申请案及审批记录；对进出住宅区的装修车辆、装修人员实行出入证管理；对装修现场进展巡视与检查，有日常巡查记录及验收手续；对私拆乱改管线、破坏房屋构造和损害他人利益的现象及时劝告，问题重的报告有关部门处理；催促装修垃圾及时清运。

设施设备维修养护

1、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。

2、公共设施设备按照工程配套建立管理责任分工运转正常，有设备台帐、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录；对设备故障及重大或突发事件有应急案和现场处理措施、处理记录。

3、实行24小时报修值班制度。

急修报修半小时到达现场，预约维修报修按双约定时间到达现场，回访率90%以上。

4、水、电、电梯、监控等设备运行人员技能熟练，格遵守操作规程及保养规。

5、道路、停车场平整畅通，交通标志齐全规。

6、楼道灯，景观灯等公共照明设备完好率98%以上。

7、设备用房整洁，主要设施设备标示清楚齐全，危及人身平安隐患处有明显标志和防措施。

8、雨水井、化粪井每月检查一次，根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢。

9、在接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间提前通知用户。

公共秩序维护

1、门岗室美观整洁，人员统一着装。

设专人24小时值勤，其中主出入口不少于12小时立岗值勤。

对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证；有减速设施及禁鸣标志。

2、按照规定线路和时间进展巡逻，每天不少于12次，对住宅区重点部位每2小时巡查一次，并做好巡查记录。

巡查过程中对可疑人员进展询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。

3、住宅区公共娱乐设施、水池等部位，设置平安警示标志。

4、对出入住宅区的机动车辆进展引导，行驶有序并停放在指定位置。

非机动车辆停放整齐。

5、设有中央监控室的实施24小时平安监控并记录及时。

6、管护好公共财物，包括消防器材及表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。

7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。

8、定期对效劳人员进展消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。

保洁效劳

1、住宅区公共区域〔硬化地面、主次干道〕每天清扫1次，干净整洁；室外标识、宣传拦、信报箱等每擦拭2次。

2、公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物。

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