金旭城上城经济效益测算1.docx
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金旭城上城经济效益测算1
一、市场调查
（一）2013年1~4月遵义楼市情况
楼市供应：
2013年4月遵义市主城区新办批准预售商品房0个。
楼市成交：
根据遵义市住房和城乡建设网统计显示，2013年4月份遵义市主城区总成交993套，环比下降14.54%，成交面积7.54万㎡，环比下降38.55%。
成交均价4203.20元/㎡，环比上浮2.15%。
楼市小结：
暨“国五条”的颁布以来，对二手房多征收20%的个人所的税。
对于遵义新开楼盘来说无疑是一个销售的小高涨，但从四月份和三月份的销售情况来看，遵义市民似乎对楼市房屋价格上涨所不能接收。
据统计，遵义汇川区房屋价格上涨200元/㎡左右，红花岗区房屋价格略有上涨。
房开商为吸引更多遵义市民眼球，广告优惠活动，连续不断。
清明节、五一节全城礼遇，更是让市民心动，遇计五月份遵义楼市销售情况将有所上升。
但2013年新蒲新区房地产的面市也将会给遵义市主城区的成交带来很大压力，机场的落地和运营，政府、教育部门向新蒲新区的转移，新蒲新区成为市民关注的焦点
本年度新建商品房预售成交信息表
本年度新建商品房批准预售统计信息表
从表1、表2可以看出，遵义市新开楼盘成交情况，2013年前四月红花岗区成交套数2391，占56.22%。
汇川区成交情况较次。
虽然本月批准预售个数为0，但对比上月批准预售，本月红花岗区新增加581套房源。
面对遵义楼市有回暖的迹象，通过五一黄金周之后，又一批大学生将在七月份毕业，就业、置房，同时将进入地产市场一贯金九银十的季节，房地产商又将如何针对遵义市民需求做出调整。
（二）成交情况
1、主城区总体成交情况
根据遵义住房和城乡建设局显示，2013年4月份遵义主城区商品房总成交993套，环比下降14.54%，商品房成交面积7.54万㎡，环比下降38.555。
从成交情况来看，四月份成交情况不容乐观。
“国五条的颁布”虽然对新开楼盘销售起到“催化”的作用，但销售情况并没有像预期一样上涨，相反销售下减。
从成交均价上看，4月份遵义主城区商品房住宅成交均价4203.2元/㎡，环比上浮2.15%。
商业成交均价为9008.15元/㎡，环比下降11.88%。
随着遵义楼市被各大房地产商的青睐，中建集团、遵义实地集团的进驻，东联线的开发、新蒲新区的建设。
2013年遵义楼市让市民更加摸不着头脑。
南部、东部、汇川区竞争更加激烈。
从整体上看，遵义主城区销售情况受南部新城的影响较大，虽说总价低的房源一直是市民选择的对象，但便利的交通、遵义市未来的发展方向也是市民关心的重点之一。
2、各区城交情况
从2013年4月份主城区商品房成交量来看，本月红花岗销售量仍高于汇川区，红花岗区销售609套，相比上月有所上升。
汇川区本月销售385套，相比上月明显下滑。
从销售情况来看，四月份遵义楼市有所下滑，据分析雅安市地震的发生对遵义市民的心里情绪造成很大影响以致房屋销售下滑。
虽然雅安市的不幸让人们伤心，但同时遵义市作为贵州的“三宜城市“也被购房者所看好。
（三）个盘市场调查
⏹国投大厦
物业类型：
写字楼
总放盘量：
78152平方米
去化量：
100%
户型范围：
60—110平方米
销售报价：
9100元/平方米
实际成交价：
8800元/平方米
项目综合评价：
以企业购买居多，私人购买少。
主要周边的行政单位为主
⏹中建大厦
物业类型：
写字楼
总放盘量：
35502平方米
主力户型：
75—129平方米
销售报价：
8600元/平方米
实际成交价：
8300元/平方米
优惠折扣：
一次性9.8折，按揭9.9折；一次性有商量余地
楼盘综合评价：
价格和地段是主要的优势，现由开发公司自己销售。
目前已经封顶现房销售
⏹唯一国际
物业类型：
综合体
主力户型：
40—70平方米
放盘情况：
2013年年底正式开始销售，推出主要以小户型为主
楼盘综合评价：
项目地理位置优越，主城区绝版位置。
商业价值较高；
⏹曼哈顿时代广场
物业类型：
综合体
总放盘量：
36608平方米
主力户型：
90—110平方米
销售报价：
13000元/平方米
实际成交价：
11000元/平方米
放盘情况：
现加上5层商业只剩7层和18层
优惠折扣：
团购一次性9.6折，按揭9.8折
楼盘综合评价：
地段是这个项目最好的优势，而且现在下面的商业也全部出售完毕，商家也开始经营，给整个项目的人气提升很多，但是价格有点高居不下。
⏹德宝贵御国际
物业类型：
写字楼
放盘量：
19968平方米
主力户型：
75—624平方米
销售报价：
9300元/平方米
实际成交价：
8500元/平方米
放盘情况：
现只有一栋在销售，基本都销售完毕，目前放出的一栋只有3层
优惠折扣：
一次性9.8折，按揭9.9折。
如客户买一层一次性价格还可优惠
楼盘综合评价：
紧邻汇川体育馆，周边行政单位比较多，而且配套也基本成熟。
⏹新长征·尊城
物业类型：
综合体
放盘量：
31200平方米
去化情况：
98%
主力户型：
53—92平方米
销售报价：
精装12000元/平方米，毛胚9600元/平方米
实际成交价：
精装11180元/平方米，毛胚9400元/平方米
放盘情况：
现目前只剩一个8层没有销售
优惠折扣：
一次性9.8折，按揭9.9折。
如客户买一层一次性价格还可优惠
楼盘综合评价：
成熟配套，紧邻三阁公园项目本身质量很高，打造遵义第一家五星级酒店，相比其它项目优势也很突出
小结：
遵义楼市动荡不定，住宅目前受南部新城及新蒲新区的影响，目前销售价格相对比较平稳；受国家调控政策的影响，目前部分房地产开发企业已经改变策略，以开发商业、写字楼等物业形态，并且此类物业形态销售形势都比较理想，平均销售价格也高于市场住宅水平，利润空间更大；但是随着商业、写字楼的开发量逐渐增加，市场更需要一种新型的物业形态（如loft空间），来应对国家政策调控的影响，同时迎合消费者的消费需求，以达到开发进程顺利，利润空间更大的目标；
二、项目经济效益测算
（一）项目基本情况
“金旭•城上城”商住小区。
项目地处汇川区南京路中段，汇川体育馆正对面。
东接深圳路，南临汇川体育馆，西至天仪厂，北靠广州路，地理位置良好，交通便利，四通八达，汇川区南京路区域已建设发展成为遵义市北部片区的次级商业圈。
按照遵义市总体发展规划，北部片区已是遵义市的第二个商业中心，时至今日，项目和遵义市体育馆、市康体中心、艺术中心近在咫尺，和遵义市委、市农业银行、市商业银行、遵义图书馆、三阁公园等为邻。
项目以厦门路、人民路、市政府绝佳版图诠释了遵义政治中心、经济中心、文化中心、体育中心、生活中心等五心同场之丰富内涵，永不可复制的城市中心，使“金旭•城上城”掌控中心资源并打造国际化多元互动价值平台，在名城中心30万方地标建筑群里构建了一个集国际官邸、甲级5A写字楼、时尚商业街为一体的城市复合功能体。
（二）主要规划经济技术指标
“金旭•城上城”项目占地面积52163㎡，建筑总面积245166㎡（其中，一期总建筑面积：
100278平方米，二期总建筑面积：
144888平方米），
项目二期总建筑面积144888㎡，（其中商业30040.41平方米，综合办公大楼68920.32平方米，还房住宅建筑面积19754.11平方米，住宅建筑面积25915.68平方米。
地下建筑面积约50000平方米。
，
本项目名称
金旭城上城
用地性质
商住用地
小区总用地面积（M2）
52163平方米
总建筑面积（M2）
245166平方米
其中:
住宅建筑面积（M2）
169520.5㎡
商业建筑面积（M2）
43200㎡
办公用房建筑面积（M2）
34123.9㎡
地下总建筑面积（M2）
地下车库64800㎡
园林景观面积（M2）
21000平方米
容积率
4.685
绿化率
30%
建筑密度
34.9%
总户数
1290
停车位：
1188
二期总建筑面积
144888+50000
地上建筑面积
144888㎡
其中：
商业
30040.41㎡
综合办公大楼
68920.32㎡
住宅
25915.68㎡
还建住宅面积
19754.11平方米
地下建筑面积
约50000平方米
（三）项目开发节奏控制
1、开发模式分析
一般情况下，房地产项目开发有整体一次性开发和分期分批开发两种模式，从各方面的因素综合起来分析，整体一次性开发具有开发周期短，施工难度低，楼盘市场形象较佳，项目推广方便，品牌树立有利等优点。
而分期开发在某些方面则正好相反。
不过，在整体开发过程中，可以持续性的塑造项目及公司品牌。
本项目开发规模近30万平方米，体量大，周期长；从开发公司的具体情况（资金势力雄厚、技术力量强大等）和项目的具体情况（地段位置较好、项目开发影响力大、项目规模大等），市场应对情况（目前遵义市房地产市场正处于发展的高峰，遵义市房地产行情普遍看好、写字楼的物业形态目前市场处于萌芽状态）等多方面综合考虑，本项目在开发模式的选择上，以二期滚动开发。
目前一期已经全面完工并交付使用，二期整体开发，这样一次性资金投入相对少，利于公司的整体运作，并且在宣传推广上，结合项目的物业形态，一次性进行整体包装推广，快速树立项目形象，形成项目市场影响力，减小项目整体开发的风险；更重要是可抢占整体市场发展期的利好良机，从而有利于减少成本；同时可以实现利润的最大化，以加快销售和资金回笼从而达到既获得较高的利润又将开发风险降到最低。
因此，项目以二期滚动开发（一期已经完工并交付使用），这样的开发方式既有利于项目整体形象的推广和品牌的树立，又有利于销售的实施和资金回笼，同时更有利于施工组织和施工管理。
2、项目实施进度计划安排
根据项目的规模和开发具体情况，结合贵州省和遵义市同类建筑工程开发的平均合理开发时间，本工程的工程进度和整体开发进度待后期根据项目的施工图纸确定后另行确定。
本工程进度主要为项目的经济可行性研究用，可能和实际开发进程有一定的出入，实际工作进程应根据项目工作流程进行调整。
本工程进度的时间安排没有考虑开发过程中出现的资金周转、工程突发事件以及其他任何具体的特殊因素的影响。
本项目的实施进度条件如下：
1、本项目开发资金是充裕为前提；
2、本项目的前期工程（含拆迁、规划、设计、勘察、七通一平等工程）在项目开发正式动工前已经处理完毕；（目前项目已经是净地无拆迁）
3、本项目的安置和补偿过程中没有异常情况出现，全面落实到位；
4、本项目用地的地质条件正常，没有需要特别处理的情况出现；
5、本项目的开发过程连续不间断；
6、本项目的附属工程施工时间是在主体工程建设基本完毕的时候开始进行；
建设进度计划：
项目二期已取得土地16712.26㎡，在现有的基础上，开发工作分两个方面同时进行。
一方面办理3、4座的施工建设手续，确保3、4座尽快开工建设；现已经完成3、4座拆迁工作，2013年6至7月份完成土石方平场工作；7至9月份完成地勘和孔桩工作；预计在2014年3月可实现3、4座预售。
在建设3、4座工程的同时完善二期土地15432㎡的使用权证的办理，预计2013年6至7月取得15432㎡的土地证，8至12月份完成全部拆迁工作，在完成拆迁工作的同时完善相关施工建设手续；11月至2014年4月完成平场工作，在完成土石方平场工作的同时，为确保工期，地勘及孔桩工作同步进行，交叉作业；预计在2014年12月份前实现部分商住房预售。
结合上述工程进度计划安排，目前，项目前期工作，主要接触国土、规划、建筑设计院等单位，确定规划许可、对接设计机构、设计方案、施工详图，以及建设概预算等前期内容。
此外还包括土地平整，和律师确定销售法律程序，和广告公司、物业管理公司等签定推广发展事宜等；
根据初步规划设计，本案目前二期开发时间、整体土建安装工程约需要24个月，期间和之联系最紧密的是工程施工机构、工程建设监理单位工以及程质量管理部门等，主要进行质量控制、进度控制和费用控制。
项目施工过程中的具体进度，通常由发展商和设计单位、施工企业和工程监理单位共同研究协商确定。
尤其注意的是整个进度要和销售的衔节相配合，工程进度和销售进度要密切联系。
项目竣工验收及交付使用时间6个月，由工程质检单位会同发展商（业主）、施工企业及监理单位进行全面检查，并对出现的问题明确的进行整改。
以符合工程合格的全部要求。
总结：
项目在整体开发上，目前二期采用滚动连续开发，在施工工艺上采取搭接式流水作业的施工方法。
在不考虑施工建设期中，其他不可预见的特殊情况的前提下，本项目从目前起到项目二期整体土建工程竣工时止估计需要30个月时间。
预计到2015年年底全面竣工交付使用。
3、销售进度计划
本部分项目二期销售时间的安排，仅为项目的经济测算提供一个假设模式，一般来说，根据项目建设进度（依据国家规范文件要求），销售时机有以下三种安排：
1、完成三分之二的工程投资额或工程建至七层，并取得预售许可证时开始销售。
2、主体建筑完工，开始外装修工程，形成展示形象时开始销售。
3、主体全部完工，周边配套设施基本完工时，以现楼的面目销售。
结合遵义当地房地产市场实际情况、公司的资金周转情况和项目本身工程进度实际情况，项目在完成地下基础工程，商业裙楼三层完成，销售展示中心全面包装完成，投入使用的情况下进入市场销售，根据遵义市一般楼盘的销售速度，结合目前国家严控政策，以及从政策、市场需求的角度出发，估计项目二期自推出市场开始销售为20个月。
销售时间的安排将根据市场变化作相应的调整。
（四）项目投资预算
1、投资成本预算事项
投资成本主要包括开发成本和开发费用
开发成本包括：
土地成本、前期费用、建安费用。
开发费用包括：
管理费用、财务费用、销售费用。
2、开发成本测算
因本案位于汇川区中心地段，属于早期的工厂用地，公司通过招拍挂正规程序获得土地，由于是工厂用地，因此拆迁还房量住宅19754.11平方米，没有商业还房，总体还房量不算大，扣除住宅还房之后都属于本案的销售总额，在下列开发成本测算中：
本次经济效益测算中，计算了项目的土地成本（按评估价值计算）、前期规划设计、建筑安装、管理费用、财务费用及销售费用等；
开发成本如下表所示：
（万元）
序号
项目
预计数（万元）
数量（㎡）
单价（元/㎡）
备注
1
土地成本
33100
194888
/
/
2
前期费用
5907
194888
303
/
2．1
平场费用
682
194888
35
/
2．2
拆迁补偿
2963
19754.11
1500
按还房面积计算
2．3
地勘
390
194888
20
/
2．4
规划设计费
585
194888
30
/
2．5
人防
487
194888
25
/
2．6
拆迁过渡费
800
19754.11
135元/㎡/年
按三年计算
3
工程费用
36030
1849
/
3．1
土建费用
28259
194888
1450
/
3．2
水电安装工程
4872
194888
250
/
3．3
电梯
750
25台
30万/台
7栋，每栋3部、商场2太观光梯+2台货梯
3．4
景观工程
799
21000
380
按实际园林景观面积计算
3．5
智能化费用
350
194888
18
/
3．6
不可预见费用
1000
194888
/
本案体量大，周期长、不可控因素多
4
建设成本
41937
194888
2152
建设造价
5
总造价
75037
194888
3850
应为1+2+3总价，
5．1
单位造价
41937
194888
2152
不含地价
5．2
单位造价
75037
194888
3850
含地价
（五）项目销售收入测算
1、项目销售价格制定之依据：
⏹土地成本、建安成本、税费、财务成本及其他开支
⏹项目总体定位
⏹周边地区同类物业销售价格
⏹市场销售水平及其潜在购买力
⏹经济发展和城市远景规划
⏹遵义市房地产发展前景预测
2、项目的价格定位
根据本项目所处地理位置、结合周边环境和价格定位、总体规划、本案物业属性以及遵义市房地产的发展前景，周边物业参考租金售价比例，目前汇川区项目销售均价基本集中在6800元/平方米，商业临街门店销售价格在20000元/平方米均价，市场上写字楼售价在11000元/平方；结合项目的开发情况，预计项目二期产品在2014年5月份面市销售，由于本案住宅物业形态为5.8米空高的loft空间，使用面积是销售面积的两倍以上，因此结合住宅物业形态初步将本项目住宅的销售均价定位为12800元/平方米,商业门面及二三层商业按照均价销售价格定位在15000元每平方米，住宅部分按照市场销售6800元/平方米计算，具体定价以楼层及临街面不同进行定位。
3、项目总价值测算
Ø销售收入测算如下（按建筑面积测算）：
住宅由于有19754.11平方米还房，因此，在测算销售收入时，首先将住宅还房面积扣除，因此，住宅实际可售面积为：
25915.68平方米
项目
单价（元/平）
可售面积
销售总额（万元）
备注
住宅
6800
25915.68
17623
商业门面
20000
30040.41
60080
综合办公楼
13800
68920.32
95110
车位
180000
1188个
21384
合计总额
194197
注：
以上销售价格主要根据目前市场调研，并结合遵义市地方房地产发展规律预测估算，具体销售价格将根据市场的发展作出一定的调整。
通过上述测算，项目二期整体可售面积为：
144888平方米，其中住宅可售面积为：
25915.68平方米，商业可售面积为：
30040.41平方米，综合办公楼可售面积68920.32平方米，车位可售1188个，总体销售收入达到194197万元；其中住宅总收入为：
17623万元，商业60080万元，综合大楼95110万元，车位销售21384万元。
4、项目开发费用成本估算
1）管理、财务及推广：
（单位：
万元）
序号
项目
预计数万元）
参数（万元
备注
一
管理费
970
194197
按总销售额的0.5%
二
财务费用
2251
75037
按工程开发资金的3%计算
三
销售推广费用
1942
194197
销售收入的1.0%
四
营销代理费用
3884
194197
按销售收入的2.0%
五
合计
9047
2）开发税费
在本财务测算中，房地产开发、交易税费主要考虑项目如下：
序号
类别
税率
计算基数（万元）
测算数（万元）
1
营业税
5.0%
总销售额
9710
2
城市建设维护费
及教育附加
10%
营业税额
971
3
印花税
0.05%
总销售额
97
4
土地使用税
6元/平
32144.26平方米
19
合计总金额
10797
（六）项目开发总成本
序号
项目
测算数（万元）
比例
1
土地成本
33100
33.3%
2
前期费用
5907
6%
3
建筑成本
41937
42.3%
4
开发税费
10797
9.7%
5
管理费
9047
8.7%
6
开发总成本
100788
100%
7
单位总成本
5172元/平米
（七）项目经济效益分析
损益表
序号
项目名称
测算数（万元）
1
总费用成本
100788
2
总收入
194197
3
所得额
93409
4
企业所得税25%
23352
5
税后利润
70057
按照企业所得税25％计算，实际净利润能够达到70000万以上；并且在此测算过程中，没有考虑房地产市场销售价格的年涨幅，同时销售收入中的销售均价相对比较保守，如果将市场的年涨幅及其它因素考虑在内，加上本案更有大润发商场26000平方米可以作为产权式进行销售，那样税后所得额将会更高；
（八）财务评价指标
本项目于现金流量分析时，作出如下假设：
本次没有考虑土地费用，相关费用按照开发商提供信息另行计算。
1）工程建设成本根据贵州遵义市同类项目开发情况及有关取费标准进行估算作为参考指标，需要按照设计及施工情况进行修订；
2）项目工期以同类建设工程合理（平均）开发时间预计，不包含资金或管理及其他以外因素引起的不合理延迟；
3）项目销售价格以现时公开市场价值参考，项目销售以当地市场行情预测和房地产行业发展前景估计。
4）项目应交纳税费按照国家公布标准预测．
5）贴现率是经济评价中的一个最重要的参数，是投资者对资金时间价值的最低期望值，贴现率一般取资本市场中长期贷款的实际利率，或等于借款者支付的利率
6）项目最终净现值（ＦＮＰＶ）贴现自开发商投入土地成本日期2013年3月开始至项目销售回收资金还贷；
（七）项目财务指标汇总表
指标
测算数（万元）
总成本费用
100788
最大投入资金量（元）
75037
总收入（元）
194197
总利润额（元））
70057
总成本利润率
69.5%
静态指标
最大投入资金利润率
93.4%
静态投资回收期*2
30个月
财务净现值（FNPV）
70057
动态指标
动态成本利润率
49.7%
最大投入资金动态利润率
66.7%
财务内部收益率（FIRR）
47.6%
动态投资回收期
42个月
从2013年3月项目土地使用权获得之日开始计算
总利润额中还房部分及扣除开发税费、开发过程中的财务管理费用、企业所得税，为企业的税后利润。
投资回收期以项目一期正式开工开始（含建设期），从项目用地取得之日开始计算，计算中已考虑所有税收。
（七）赢亏平衡分析
盈亏平衡分析是通过对业务量、成本、利润相互关系的分析，判断企业对市场需求变化适应能力的一种不确定性分析方法。
在房地产投资项目评价中，这种方法的作用是找出投资项目的盈亏临界，以下将通过对项目销售价格盈亏临界点，销售盈亏点的计算，了解项目承担风险的能力。
项目
盈亏平衡点
销售价格盈亏临界点（元/平方米）
住宅商业的平均价格:
5923元/平方米（还房部分以1:
1比例进行面积偿还，并且在成本计算中已经考虑计算了拆迁过渡补偿
销售额盈亏临界点（%）
住宅和商业面积均衡销售65%
对本项目来讲，整体开发体量大，投资周期长，因此，在评估项目的整体赢亏临界点的时，项目住宅商业没有分开计算，以项目整体可销售面积194888平方米计算，住宅还房部分19754.11平方米没有计算销售收入，在销售过程中，当整体销售均价达到5923元/平方米时，销售面积65%，即可收回项目的整体投资。
说明：
本经济效益分析是在以下假设条件下进行的，特作说明如下：
1、本可行性分析中项目开始销售的时间为完成二期地下室部分，同时地面建筑部分出正负零三层后即开始销售，销售期为30个月，销售收入均匀回收。
2、本可行性分析研究是对项目的开发的整体经济效益分析,本案商业体量大，因此，在计算销售收入时，是将住宅和商业部分分开计算销售收入，没有考虑公司将部分资产持有，或将持有资产进行租
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