房地产估价师考试经营与管理串讲.docx
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房地产估价师考试经营与管理串讲
2011年房地产估价师考试经营与管理串讲
第一章房地产投资及其风险
一、重点（掌握）
（一）房地产投资的概念
房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的资金或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。
（二）房地产投资的分类（※重要考点）
易混淆点：
在房地产投资的物业类型中，高尔夫球场既属于“酒店与休闲娱乐设施物业”，也属于“特殊物业”。
（三）房地产投资的特性（※重要考点）
受制于房地产的不可移动性、异质性和弱流动性等特性，形成了房地产投资区别于其他类型投资的重要特性。
1．区位选择异常重要（受房地产的不可移动性影响）
2．适于进行长期投资
土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上，而且拥有该权益的期限还可以依法延长；地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久性。
因此，房地产投资非常适合作为一种长期投资。
（※重要考点:
经济寿命和自然寿命）
房地产同时具有经济寿命和自然寿命。
经济寿命是指地上建筑物对房地产价值持续产生贡献的时间周期。
对于收益性房地产来说，其经济寿命就是从地上建筑物竣工之日开始，在正常市场和运营状态下，出租经营收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。
自然寿命是指从地上建筑物竣工之日开始，到建筑物的主要结构构件和设备因自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的持续时间。
自然寿命一般要比经济寿命长得多。
从理论上来说，当房地产的维护费用高到没有租户问津时，干脆就让它空置在那里。
但实际情况是，如果房地产的维护状况良好，其较长的自然寿命可以使投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命，因为如果对建筑物进行一些更新改造，改变建筑物的使用性质或目标租户的类型，投资者就可以用比重新购置另外一宗房地产少得多的投资，继续获取可观的收益。
因此，许多房地产投资者都把房地产投资作为一项长期投资，从开发建设开始，就重视其长期投资价值的创造、维护和保持，以使得房地产投资项目的全寿命周期利益最大化。
3．需要适时的更新改造投资
4．易产生资本价值风险
（预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险，在很大程度上影响着置业投资的绩效。
）
异质性是房地产的重要特性，市场上没有两宗完全相同的房地产。
由于受区位和周围环境的影响，土地不可能完全相同；两幢建筑物也不可能完全一样，即使是在同一条街道两旁同时建设的两幢采用相同设计形式的建筑物，也会由于其内部附属设备、临街状况、物业管理情况等的差异而有所不同，而这种差异往往最终反映在两宗物业的租金水平和出租率等方面。
房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。
这就为房地产市场价值和投资价值的判断带来了许多困难，使投资者面临着资本价值风险。
因此，房地产投资者除了需要聘请专业房地产估价师帮助其进行价值判断以外，还要结合自身的眼光、能力和经验进行独立判断，因为相同市场价值的房地产却有着因人而异的投资价值。
5．变现性差
变现性差是指房地产投资在短期内无损变现的能力差，这与房地产资产的弱流动性特征密切相关。
虽然房地产资产证券化水平在逐渐提高，但也不能从根本上改变房地产资产流动性差的弱点。
房地产资产流动性差的原因，与房地产和房地产市场的本质特性密切关联。
一方面，由于房地产的各种特征因素存在显著差异，购买者也会存在对种种特征因素的特定偏好，因此通常需要进行多次搜寻才能实现物业与购买者偏好的匹配；另一方面，对于同一物业而言，不同卖方和买方的心理承受价格都存在差异，因此只有经过一段时间的搜寻和议价，实现买卖双方心理承受价格的匹配，才有可能达成交易。
而房地产价值量大所导致的买卖双方交易行为的谨慎，以及房地产市场中交易分散、信息不完备程度高等特点，又进一步延长了搜寻时间。
房地产的变现性差往往会使房地产投资者因为无力及时偿还债务而破产。
6．易受政策影响
7．依赖专业管理
8．存在效益外溢和转移
（四）房地产投资的作用
房地产投资的作用，可以从全社会及投资者自身两个角度来理解。
从社会的角度看，房地产投资尤其是房地产开发投资，对一个国家或地区的经济增长、就业机会创造以及相关产业的发展，均具有重要的带动作用，对增加政府财政和税收收入、改善人民居住水平和社会福利、提高城市公共品质量和城市空间使用效率等，均能做出重要贡献。
（※重要考点）从投资者的角度看，由于房地产投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性，投资者就可以通过房地产投资，获得经常性的收益和资本增值，降低其投资组合的总体风险，抵御通货膨胀的影响。
因此，房地产投资通常被投资者视为进行财富积累、实现财富价值最大化的重要途径，是最理想的投资工具之一。
此外，投资者通过房地产投资，还可以获得作为房地产业主的荣誉。
（五）房地产直接投资（※重要考点）
形式
分类
说明
直接投资
房地产开发投资
通常属于中短期投资，形成增量供给
包括商品房建设投资和土地开发投资
房地产置业投资
缺乏经验的：
买价高成熟物业、收益水平低，风险也低
有经验的：
买价低新竣工或尚未竣工物业、初始价低、收益低，但具备升值潜力
（六）房地产间接投资
形式
分类
说明
间接投资
投资房地产企业股票或债券
炒股（专指持有房地产类股票的投资）
投资房地产投资信托基金
优越性：
收益稳定；流动性好。
类型：
权益型、抵押型、混合型
主要投资人群：
个人投资者和大型机构投资者
购买住宅抵押支持证券
尚未正式上市，建行进行了“建元2005-1”试点
（1）投资房地产投资信托基金
房地产投资信托基金（REITs），是购买、开发、管理和出售房地产资产的金融工具。
REITs的出现，使投资者可以把资金投入到由专业房地产投资管理者经营管理的房地产投资组合中，REITs将其收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东，而本身仅起到一个投资代理的作用。
投资者将资金投入REITs有很多优越性：
第一，收益相对稳定，因为REITs的投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入；第二，REITs投资的流动性很好，投资者很容易将持有的REITs股份转换为现金，因为REITs股份可在主要的证券交易所交易，这就使得买卖REITs的资产或股份比在市场上买卖房地产更容易。
按资产投资的类型划分，REITs分为权益型、抵押型和混合型三种形式。
REITs选择投资的领域非常广泛，其投资涉及许多地区的各种不同类型的房地产权益和抵押资产。
由于有专业投资管理者负责经营管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益，因而REITs股票往往成为个人投资者以及大型机构投资者（包括退休基金、慈善基金、保险公司、银行信托部门和共同基金等）间接投资房地产的重要工具。
中国房地产市场的发展急需拓展房地产直接融资渠道，以摆脱过分依赖商业银行间接融资的局面。
而REITs作为一种创新的房地产金融工具，越来越得到政府和产业界的认同。
2008年12月20日《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》中明确表示要“开展房地产投资信托基金试点”。
随着中国相关法律制度和房地产市场体系的完善，REITs将会逐渐成为中国投资者现实的投资工具。
（七）房地产投资的系统风险（※重要考点,经常以单选、多选、判断题的类型出现）
系统风险又称为不可分散风险或市场风险，即个别投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。
房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和无法控制，主要有通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。
（1）通货膨胀风险（购买力风险）
通货膨胀风险又称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。
（2）市场供求风险
（3）周期风险
房地产市场周期波动可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。
（4）变现风险
（5）利率风险
利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：
一是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。
利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。
（6）政策风险
（7）政治风险
房地产的不可移动性，使房地产投资者要承担相当程度的政治风险。
政治风险主要由政变、战争、经济制裁、罢工、骚乱等因素造成。
政治风险一旦发生，不仅会直接给建筑物造成损害，而且会引起一系列其他风险，是房地产投资中危害最大的一种风险。
（8）或然损失风险
（八）房地产投资的个别风险（※重要考点）
（1）收益现金流风险
（实际收益现金流＜预期目标要求）
（2）未来运营费用风险
（未来运营费用＞预期）
（3）资本价值风险
即使收益和运营费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化。
（4）机会成本风险（比较风险）
（5）时间风险
时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。
房地产投资强调在适当的时间、选择合适的地点和物业类型进行投资，这样才能使其在获得最大投资收益的同时使风险降到最低限度。
时间风险的含义不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短、物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择、物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短等。
（6）持有期风险
置业投资的实际收益和预期收益之间的差异是随着持有期的延长而加大的。
时间风险内涵中蕴含持有期风险，持有期风险是时间风险的一种，是从一个具体的特定角度说的；而时间风险的内涵更丰富。
二、考点（熟悉）
（一）房地产投资的利弊（※重要考点）
利
1、相对较高的收益水平
开发类：
成本利润率>20%，权益收益率会更高；
置业类：
10%-12%的权益收益率*
2、易于获得金融机构的支持
可以抵押贷款
3、能抵消通货膨胀的影响
是投资置业者能容忍较低投资收益率的原因（易考单选）
净租金收益+（增值部分-通货膨胀）>贷款利率
4、提高投资者的资信等级
弊
1、投资数额巨大
2、投资回收周期较长
开发类：
3-5年；
置业类：
8-10年或20-30年
3、需要专门的知识和经验
第二章 房地产市场与市场运行
一、房地产市场的含义（掌握）
传统意义上的房地产市场，是指从事房地产交易活动的场所。
随着电子商务时代的到来，交易双方不再需要到一个特定的场所去交易，因此市场的概念就进一步扩大为一切途径和形式的交易活动安排。
房地产开发经营及管理活动中涉及的房地产市场，则采用了房地产经济学中对房地产市场的定义，指潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。
房地产市场由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、交易组织机构等构成。
这些反映着房地产市场运行中的种种现象，影响着房地产市场的运行质量和发展趋势。
二、房地产市场的运行环境（掌握）
房地产市场的运行环境是指影响房地产市场运行的各种因素的总和。
房地产市场的运行环境分为以下八类：
社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。
房地产市场的运行环境
主要影响因素
社会环境
人口数量和结构、家庭结构及其变化、家庭生命周期、传统观念及消费心理、社会福利、社区和城市发展形态等
政治环境
政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性，政府及公众对待外资的态度等
经济环境
经济发展状况、产业与结构布局、基础设施状况、工资及就业水平、家庭收入及其分布、支付能力与物价水平等
金融环境
宏观金融政策、金融工具完善程度、资本市场发育程度等
房地产业的运行环境
主要影响因素
法律制度环境
土地制度、产权制度、税收制度、住房制度、交易制度和城市发展政策等
技术环境
建筑材料、建筑施工技术和工艺、建筑设备的进步，信息技术和节能减排技术、可持续发展技术的发展和应用等
资源环境
土地、环境和能源等资源约束
国际环境
经济全球化和国际资本流动
三、影响房地产市场转变的社会经济力量（掌握）
（6大力量）【金星（金融、信息）生人自治】
（一）金融业的发展
（二）信息、通讯技术水平的提高和交通条件的改善
（三）生产和工作方式的转变
（四）人文环境的变化
（五）自然环境的变化
（六）政治制度的变迁
四、房地产市场的参与者（掌握）
房地产市场的参与者主要由市场中的交易双方以及为其提供支持和服务的人员或机构组成。
（一）土地所有者或当前的土地使用者
（二）开发商
开发商的主要区别在于其开发的物业是销售还是作为一项长期投资。
许多中小型开发商是将开发的物业销售，以迅速积累资本，而随着其资本的扩大，这些开发商也会逐渐成为物业的拥有者或投资者，即经历所谓的“资产固化”过程，逐渐向中型、大型开发商过渡。
当然，对于居住物业来说，不管开发商的规模大小，开发完毕后一般都用来销售，这是由居住物业的消费特性所决定的。
开发商所承担的开发项目类型也有很大差别。
有些开发商对某些特定的物业类型（如写字楼或住宅）或在某一特定的地区进行开发有专长，而另外一些开发商则可能宁愿将其开发风险分散于不同的物业类型和地点上，还有些开发商所开发的物业类型很专一但地域分布却很广甚至是国际性的。
总之，开发商根据自己的特点、实力和经验，所选择的经营方针有很大差别。
开发商的经营管理风格也有较大差异：
有些开发商从规划设计到房屋租售以及物业管理，均聘请专业顾问机构提供服务;而有些开发商则均由自己负责。
（三）政府及政府机构
政府及政府机构在参与房地产运行的过程中，既有制定规则的权力，又有监督、管理的职能，在有些方面还会提供有关服务。
房地产业常常被政府用来作为“经济调节器”，需要不时的“加速”或“制动”;与房地产有关的土地出让和税费收入数额巨大，是地方政府财政的一个重要来源，对物业的不同占有、拥有形式又反映了一个国家的政治取向。
（四）金融机构
房地产开发过程中需要两类资金，即用于支付开发费用的中短期资金或“建设贷款”，以及项目建成后用于支持消费者与置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款”。
（五）建筑承包商
房地产开发商往往需要将其建设过程的工程施工发包给建筑承包商。
但承包商也能将其承包建安工程的业务扩展并同时承担附加的一些开发风险，如取得建设用地使用权、参与项目的资金筹措和市场营销等。
但承包商仅作为营造商时，其利润仅与建造成本及施工周期有关，承担的风险相对较少。
如果承包商将其业务扩展到整个开发过程并承担与之相应的风险时，它就要求有一个更高的收益水平。
但即便承包商同时兼做开发商的角色，其对房地产开发项目利润水平的要求也相对较低，因为其承担工程建设工作也能为企业带来一定的收益。
专家
主要职责
建筑师
规划方案设计、建筑设计；
组织定期技术工作会议、签发与合同有关的任务、提供施工所需的图纸、协助解决施工中的技术问题。
工程师（结构工程师、建筑设备工程师、电气工程师）
结构、供暖、给排水、照明、空调或高级电气设备的设计；
负责合同签订、建筑材料与设备采购、施工监理、协助解决施工中的技术问题。
会计师
财务预算、工程预算、付税与清账、合同监督、提供付款方式、通报财务状况。
造价师或经济师
建设前：
开发成本估算、工程成本预算；
招标阶段：
编制工程标底
施工过程：
成本控制、成本管理和合同管理
竣工后：
工程结算
估价师和经纪人
估价师：
租售前，确定最可能的租金和售价水平；
经纪人：
促进双方交易、办理交易手续服务
租售服务时（房地产代理）：
制定营销与租售策略、确定租售对象与方法、预测租售价格、实施租售过程。
律师
获取过程中:
提供“法律审慎调查报告”；*
合同和协议的事先审查。
（六）专业顾问
专家
主要职责
建筑师
规划方案设计、建筑设计；
组织定期技术工作会议、签发与合同有关的任务、提供施工所需的图纸、协助解决施工中的技术问题。
工程师（结构工程师、建筑设备工程师、电气工程师）
结构、供暖、给排水、照明、空调或高级电气设备的设计；
负责合同签订、建筑材料与设备采购、施工监理、协助解决施工中的技术问题。
会计师
财务预算、工程预算、付税与清账、合同监督、提供付款方式、通报财务状况。
造价师或经济师
建设前：
开发成本估算、工程成本预算；
招标阶段：
编制工程标底
施工过程：
成本控制、成本管理和合同管理
竣工后：
工程结算
估价师和经纪人
估价师：
租售前，确定最可能的租金和售价水平；
经纪人：
促进双方交易、办理交易手续服务
租售服务时（房地产代理）：
制定营销与租售策略、确定租售对象与方法、预测租售价格、实施租售过程。
律师
获取过程中:
提供“法律审慎调查报告”；*
合同和协议的事先审查。
五、房地产市场结构（掌握）
（一）房产市场的垄断竞争关系（新增内容，重要考点）
市场结构，是指某一市场中各种要素之间的内在联系及其特征。
按照某行业内部的生产者或企业数目、产品差别程度和进入障碍大小，可以将市场划分为完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场四种结构类型。
四种市场结构中，完全竞争市场竞争最为充分，完全垄断市场不存在竞争，垄断竞争和寡头垄断具有竞争但竞争不充分。
按照某行业内部的生产者或企业数目、产品差别程度和进入障碍大小
类 型
特 点
完全竞争市场
竞争最为充分
垄断竞争市场
具有竞争但竞争不充分
寡头垄断市场
具有竞争但竞争不充分
完全垄断市场
不存在竞争
由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。
房地产市场的垄断竞争特征，给予房地产供给者一定程度的销售控制能力，包括销售时间、销售数量控制和销售价格控制等。
以住房地产市场为例，由于存量房市场的交易双方主要为分散的家庭，因此存量房市场的垄断竞争市场结构特征表现为竞争多于垄断;而在新建住房市场上，由于房地产开发企业集中开发建设商品住房项目是市场供应的主要组成部分，如果同期在某一区域市场的新建住房开发项目较少，就容易形成区域性垄断，导致垄断多于竞争。
此外，房地产市场的垄断竞争特征，除受到子市场分割的影响外，还受到供给者或需求者市场势力的影响，进一步加大了垄断竞争特征分析的复杂性。
（二）房地产市场的数量比例关系
从宏观上说，房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构和租买结构。
（重要考点，每年都会以多选的形式出现）
六、房地产市场指标（掌握）
反映和描述房地产市场状况的指标包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型。
（重要考点）
供给、需求、交易、监测与预警四大类指标
（注意四大指标下的分指标不要混淆!
）
可以采用表格或者框架图的方式强化记忆。
（一）供给指标（重要考点）
（1）新竣工量（New Completions，NCt），是指报告期（如第t年或半年、季度、月，下同）内新竣工房屋的数量，单位为建筑面积或套数，可按物业类型分别统计。
中国新竣工量统计指标是竣工面积，指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验收标准），可正式移交使用的各幢房屋建筑面积的总和。
（2）灭失量（δt），是指房屋存量在报告期期末由于各种原因（毁损、拆迁等）灭失掉的部分。
（3）存量（Stock，St），是指报告期内已占用和空置的物业空间总量，单位为建筑面积或套数;在数值上，报告期存量=上期存量+报告期新竣工量-报告期灭失量（St=St-1+NCt-δt）;可按物业类型分别统计。
（重要考点，以单选形式出现的计算）
（4）空置量（Vacancy，VCt），是指报告期期末房屋存量中没有被占用的部分。
由于市场分析过程中空置量通常指存量房屋中可供市场吸纳的部分，并与新竣工量共同形成当前的市场供给，所以严格意义上的空置量，还应该从从没有被占用的房屋数量中扣除季节性使用或由于各种原因不能用于市场供给的房屋数量。
中国目前空置量是指“报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。
”
（5）空置率（VacancyRate，VRt），是指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VR：
=VCt/S。
在实际应用中，可以根据房屋的类型特征和空置特征分别进行统计，包括不同类型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。
（重要考点，以单选形式出现的计算）
（6）可供租售量（HousesforSale/Rental，HSRt），是指报告期可供销售或出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数。
可供租售量=上期可供租售数量一上期吸纳量+本期新竣工量（HSRt=HSRt-1-AVt-1+NCt）;实际统计过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别统计。
因为并非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某时点的空置量通常大于该时点可供租售的数量。
（重要考点，以单选形式出现的计算）
（7）房屋施工面积（BuildingsUnderConstruction，BUCt）是指报告期内、施工的全部房屋建筑面积。
包括本期新开工的面积和上期开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。
本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应为各层建筑面积之和。
（易错）
（8）房屋新开工面积（ConstructionStarts，CSt），是指在报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工的房屋面积。
房屋的开工日期应以房屋正式开始破土刨槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。
（9）平均建设周期（ConstructionPeriod，CPt），指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。
在数值上，平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积（CPt=BUCt/NCt）。
（10）竣工房屋价值（ValueofBuildingsCompleted，VBCt），指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。
竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。
包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备（如电梯、通风设备等）的购置和安装费用;不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装、工艺设备基础的建造、办公和生活家具的购置等费用，购置土地的费用，拆迁补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投资。
竣工房屋价值一般按工程施工结算价格计算。
（二）需求指标
（三）市场交易指标（重要考点）
（1）销售量（HousesSold，HSt），是指报告期内销售房屋的数量，单位为建筑面积或套数。
在统计过程中，可按存量房屋和新建房屋、不同物业类型分别统计。
我国房地产开发统计中采用的销售面积包括当期增量房屋预售面积和当期增量房屋现房销售面积。
（2）出租量（HousesRented，HRt），是指报告期内出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数。
在统计过程中，可按房屋类型和新建房屋分别统计。
我国房地产开发统计中的出租面积，是指在报告期期末房屋开发单位出租的商品房屋的全部面积。
（3）吸纳量（AbsorptionVolume，AVt），指报告期内销售和出租房屋的数量之和（AVt=HSt+HRt），单位为建筑面积或套数。
实际统计过程中，可按销售或出租、存
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