资产评估形成性考核册答案.docx

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资产评估形成性考核册答案

资产评估形成性考核册答案

一、单项选择题1、关于土地使用权出让年限的说法错误的是（教育、科技、文化、卫生、体育用地40年）

2、处于不同区域、不同城市的具有同一用途的房地产，其价格往往差别较大，这体现了房地产价格特点中的（区域性特点）3、建筑物是指与土地组合的，人工建筑而成的物体，总体上可划分为两大类，即（房屋和构筑物）

4、一般认为，交易实例的交易日期相差（5年以上）的不宜采用，因此时即使进行交易日期修正仍会出现较大偏差

5、收益还原法适用于（租赁或企业用）地产6、设备成新率是指（设备有形损耗率与1的差异）

7、房屋建筑物的梁柱、房面板、楼板均已刚进混凝土制作，墙体用砖或其他材料制作，这种建筑属于（钢筋混凝土结构）8、对某不改变用途持续使用的房屋建筑物进行评估，应运用的评估方法最好是（重置成本法）

9、再市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，再正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地再一定使用年限内的价格叫做（标定地价）10、设备的到岸价是（FOB+海外运杂费+境外保险费）一、单项选择题

1、企业整体资产评估中不能运用的方法是（成本法）

2、商誉，作为一种不可确指的资产，是按照资产的（是否独立）进行分类的结果

3、某企业外购一项无形资产，法定年限为15年，已使用了3年，经评估其重置成本全价为100万元，则此无形资产的重置成本（80万元）4、商誉评估值指的是企业超额收益的（本金化价格）

5、再进行无形资产评估时，应该确定无形资产存在的前提，即她的（有效期限）

6、销售收入分成率的计算公式是（销售收入分成率=销售利润分成率*销售利润率）

7、企业整体资产评估的基本假设是（企业可持续经营）8、下列几种评估方法中属于市场法的是（市盈率成数法）

9、再企业整体评估应考虑的因素中，一向非常重要的指标是（企业的获利能力）

10、再资产评估报告正文中，应注明评估结果的有效期，按现行规定，有效期为（12各月）

二、多项选择题1、可以用于土地使用权评估的几种方法包括（成本法、收益法、市场法、假设开发法）

2、影响房地产价格的因素有（自然因素、经济因素、社会因素、行政因素、区域因素）

3、运用市场比较法评估房地产的价值时，选取比较参照的交易实例时应遵循的原则有（交易实例应是正常交易或者可修正为正常交易、与带故房地产用途结构相同、与待故房地产价格类型相同、与待估房地产估价日期接近、与待估房地产属同一供需圈内的相同地区或类似地区）

4、下列项目中适宜采用成本估价法进行资产评估的房地产又有（独立或狭小市场上难以运用市场比较法的房地产、无收益或无潜在收益或很少买卖的房地产、房地产抵押中对房地产的评估、房地产拍卖底价的评估、待拆迁房地产补偿价的评估）5、建筑物按照其使用功能的不同分类，可以划分为（商业用建筑物、民用建筑）

6、确定设备实体性贬值的方法有（使用年限法、修复费用法、技术鉴定法）

7、进口设备的重置成本包括（设备购置价格、设备运杂费、关税、银行手续费、安装调试费）

8、机器设备评估中，常用的重置成本全价的测定方法有（重置核算法、物价指数法、规模经济效益指数法）

9、机器设备的原始成本应包括（大修费用、日常维修费用、安装调试费用）

10、我国的土地使用权价格体系包括下列选项中的（抵押价格、出租价格、土地使用权出让底价、土地交易成交价格）

1、适用于企业整体资产评估的方法主要有（成本加和法、市盈率成数法、收益法）

2、与其他资产相比，无形资产的特点表现在（无实体性、效益性、排他性、投资风险大）

3、自创无形资产的成本是有创制该资产所消耗的物化劳动和活劳动费用构成的，它往往没有账面价格，需要进行评估，其方法主要有（财务核算法、市价调整法）

4、影响无形资产评估价值的因素有（成本因素、效益因素、使用期限因素、技术成熟程度、市场供求状况）

5、编写评估报告应遵循的基本要求是（内容全面准确而简练、实事求是、报告要及时）

6、下列属于评估报告正文内容的有（评估范围和对象、评估结果有效期、评估基准日后的调整事项、资产评估报告书的适用范围、评估报告提出日期）7、商誉评估的方法有（割差法、超额收益法）

8、自创专利技术的成本的构成因素一般包括（研制成本、交易成本）9、专利权的特点是（独占性、地域性、时间性、可转让性）10、估算折现率和本金化率时，需要估算风险报酬率，风险报酬率的估算方法有（B系数法、风险累加法）

三、判断题

1、决定设备成新率的关键因素是设备的购置时间（错）2、设备的使用年限直接体现设备的有形损耗（错）

3、进行机器设备评估时，资产评估的三种基本方法，即市场法、成本法、收益法都是同样适用的（错）

4、适用残余估价法评估建筑物的前提条件是建筑物能获得超额收益（错）

5、对于一些难以获得市场价格的机器设备，再计算重置成本时应选用物价指数法（对）

6、机器设备类资产一般不具备独立获利的能力（对）

7、钢筋混泥土结构的建筑物，全部的构建均是由钢筋混泥土浇筑而成的（错）

8、为了准确客观的评价房地产价值和建筑物价值，有必要吧建筑物与其所占用的土地分开，针对其价值影响特性进行分别评估（对）9、房地产的总收益是土地和建筑物等因素共同作用的结果（对）

10、预决算调整法是以建筑物原工程量是合理的为假设前提的（对）

1、从本质上来讲，企业估算的真正对象是企业的全部资产（错）

2、资产评估报告是评估管理机构对评估机构进行资格审查和日常监督管理的手段之一（对）

3、商誉的评估值肯定是正值（错）4、无形资产只存在无形损耗，不存在有形损耗（对）

5、无形资产的有效期也就是他们的法定保护期（错）

6、再确定企业资产评估值时，最好不要采用单项资产评估的方式，而要尽可能的采用企业整体资产评估方式（错）

7、商誉和商标是截然不同的两种无形资产，他们之间不存在任何关联（错）

8、在现阶段，市盈率乘数法再我国企业整体评估中已得到了广泛的应用（错）9、在编制资产评估报告时，必须先对评估资料进行分类管理（对）10、在资产评估报告中，要求必须使用同意的货币计量单位（对）

五、计算题：

每小题10分，共50分

1、某企业从美国进口了一台设备，离岸价为50万美元。

国外运杂费为1万美元，途中保险费为2.5万美元，关税税率为30%。

该企业进口设备已使用了3年，还可以继续使用7年，外汇汇率美元比人民币为1：

8.5，进口过程中的银行及外贸手续费3万美元，国内运杂费为5万美元，安装调试费为7万美元。

要求评估该设备的价值。

解：

CIF价格（FOB+国外运杂费+保险费）×8.5=（50+1+2.5）×8.5=454.75（万元）

进口关税=CIF×30%=136.425（万元）

增值税=（进口关税完税价格+关税）×17%=100.5（万元）

银行及外贸手续费=3万元

国内运杂费=5万元

安装调试费=7万元

该设备的重置完全价格=454.75+136.425+100.5+3+5+7=706.675（万元）

该设备的成新率=7/（7+3）=70%

该设备的评估值=706.675×70%=494.6725（万元）人民币。

2、被评估设备购建于1999年11月，账面原值为100万元，其中设备购置价80万元，基础及安装费用18万元，运杂费2万元。

2021年11月对该设备进行评估，现收集到以下数据资料：

（1）2021年该类设备的购置价比1999年上涨了50%，基础及安装费的物价上涨了30%，该设备的运杂费用达到3万元。

（2）由于开工不足，该设备的实际利用率仅为正常利用率的60%，尚可使用5年。

（3）与同类技术先进设备相比，该设备预计每月工人成本超支额为1000元。

（4）该企业的正常投资报酬率为10%，所得税率为33%。

要求：

（1）根据上述资料，分别计算机器设备的重置成本和各项贬值指标。

（2）计算被评估设备的评估值。

解：

（1）重置成本=80×150%+18×130%+3=146.4（万元）

（2）实体性贬值率=100%=26.47%

实体性贬值额=146.4×26.47%=38.75（万元）

（3）功有性贬值=0.1×12×（1-33%）×3.7908=3.05（万元）

（4）评估值=146.4-38.75-3.05=104.5（万元）

3、待估土地为一待开发建设的“七通一平”空地，面积1000平方米，允许用途为商住混合，允许建筑物容积率为7，覆盖率≤50％，土地使用年限50年，1996年8月出售，根据规划要求和市场调查，设计建筑面积7000平方米，共14层，1－2层为商业用房，共1000平方米，3－14层用于住宅，共6000平方米，预计建设期2年，到1998年8月完工，第一年投入60％的总建筑费，第二年投入40％的总建筑费，总建筑费为500万元，专业费用为总建筑费的6％，利息率为10％，利润率为20％，租售费用及税金为总楼价的5％，假定该楼建成后即可全部售出，预计商业楼4000元/平方米，住宅楼2000元/平方米，折现率为10％，用假设开发法求该土地的价格。

解：

（1）卖楼价=1000×4000/（1+10%）2+6000×2000/（1+10%）2=***-*****（元）

（2）总建筑费用=***-*****×60%/（1+10%）0.5+***-*****×40%/（1+10%）1.5

=***-*****（元）

（3）专业费用=***-*****×6%=*****.9（元）

（4）税费=***-*****×5%=*****（元）

（5）投资利润=（***-*****+*****.9+地价）×20%

（6）地价=***-*****－***-*****－*****.9－*****－（***-*****+*****.9+地价）×20%

求得地价=***-*****.1（元）

单位地价=***-*****.1/1000=5599.24（元/平方米）

4、某待评地块为一商业用途的空地，面积1000平方米，要求评估其1998年5月的公平市场交易价格，评估人员通过搜集有关资料选出三个参照物，参照物的有关情况如下表所示：

每年纯收益逐年递增0.1万元，资本化率为10%。

试评估该宗土地在1993年1月1日的价格。

A

从评估人员的调查中未发现参照物交易有什么特殊情况，均为正常交易。

据调查，1997年5月到1998年5月土地价格平均每

月上涨1%。

参照物A与待评对象处于同一地区，B、C的区域因素修正系数分别为1.136和1.042。

由于待评对象的面积大于三个参照物，对于商业用地而言便于充分利用，故判定待评地块面积因素对价格的影响较各参照物高5%。

试运用市场比较法评估该土地的价格（折现率为6%）。

解：

（1）计算交易实例的修正价格：

修正价格=参照物价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数

（1）交易情况修正：

由于参照物均为正常交易，故无需修正。

（2）交易时间的修正：

参照物A时间修正系数=107÷100=1.07参照物B时间修正系数=112÷100=1.12

参照物C时间修正系数=109÷100=1.09

（3）区域因素修正：

A、B、C的区域修正系数分别为1、1.136、1.042

（4）个别因素修正：

参照物A及C的使用年限修正系数=〔1－1/（1+6%）30〕÷〔1－1/（1+6%）35〕

=（1－0.1741）÷（1－0.1301）

=（0.8259÷0.8699）

=0.9494

参照物A个别因素修正系数=1.05×0.9494=0.9969参照物B个别因素修正系数=1.05

参照物C个别因素修正系数=1.05×0.9494=0.9969

（2）计算修正价格A=1700×1×1.07×1×0.9969=1813.36（元/米2）

B=1500×1×1.12×1.136×1.05=2003.90（元/米2）C=1600×1×1.09×1.042×0.9969=1811.61（元/米2）

待评估土地的单位评估值=（1813.36+2003.90+1811.61）÷3=1876.29

评估总价值=1876.29×1000=***-*****（元）

5、某宗土地从1993年1月1日至1998年1月1日5年中，每年的纯收益为10万元，预计从1998年1月1日起，以每年纯收益逐年递增0.1万元，资本化率为10%。

试评估该宗土地在1993年1月1日的价格。

解：

（1）计算该宗地98年1月1日的价格为:

PV=R1/r+b/r2=10/10%+0.1/10%2=110（万元）

（2）计算该宗地93年1月1日的价格为:

PV=10×1－（1+10%）-5/10%+110/（1+10%）5=106.21（万元）

1、某企业有一种已经使用10年的注册商标。

根据历史资料，该企业近5年使用这一商标的产品的比同类产品的价格高0.7元，该企业每年生产100万件产品。

该商标目前在市场上有良好趋势，产品基本上供不应求。

根据预测估计，如果在生产能力足够的情况下，这种商标的产品每年可生产150万件，每件可获超额利润0.5元，预计该商标能够继续获取超额利润的时间是10年。

前5年保持目前超额获利水平，后5年每年可获取的超额利润为32万元。

折现率为10%。

评估该项商标权的价值。

（15分）利率为10%的复利现值系数列表如下：

期数（年）复利现值系数

10.90920.82630.75140.68350.62060.56470.51380.46690.424100.385解：

（1）计算预测期内前5年中每年的超额利润为：

150×0.5=75（万元）

（2）计算该商标权价值：

商标权价值=75×[（1+10%）-1+（1+10%）-2+（1+10%）-3+（1+10%）-4+（1+10%）-5]+32×[（1+10%）-6+（1+10%）-7+（1+10%）-8+（1+10%）-9+（1+10%）-10]=75×3.7909+32×2.3536=284.3+75.3167=359.6167（万元）

2、某企业以自有的一项无形资产向另一企业投资，该无形资产的重置成本为200万元，接受投资的企业拟投入合营的所有资产的重置成本为8000万元，投资企业无形资产成本利润率为600％，接受投资的企业拟合作的资产原利润率为20％。

试评估这一投资的无形资产的利润分成率。

（10分）

解：

无形资产约当投资额＝200×（1+600%）=1400（万元）、

受让方约当投资额＝8000×（1+20%）=9600（万元）无形资产利润分成率＝1400/（1400+9600）=13%

3、某企业为两年前刚刚转产的一个企业，由于产权变动需要进行评估，预计该企业生产经营活动将在未来的五年内逐步趋于稳定，由评估人员和相关专家通过市场预测和分析，未来五年的净现金流量分别为200万元、400万元、500万元、580万元和585万元。

已知社会平均收益率为20％。

国库券利率为15％，该企业的风险系数为1.2，试确定企业的整体资产价格。

（10分）

解：

（1）本金化率＝15%+1.2×（20%－15%）=21%

（2）PV=200/（1+21%）+400/（1+21%）2+500/（1+21%）3+580/（1+21%）4+585/（1+21%）5+585/21%×（1+21%）-5＝2291（万元）

4、评估人员对某一企业进行整体评估，通过对该企业历史经营状况的分析及国内外市场的调查了解，收集到下列数据资料：

（1）预计该企业第一年的收益额为200万元，以后每年的收益额比上年增长10%，自第6年企业将进入稳定发展时期，收益额将保持在300万元的水平上；

（2）社会平均收益率为12%，国库券利率为8%，被评估企业所在行业风险系数为1.5；（3）该企业各单项资产经评估后的价值之和为1600万元。

要求：

（1）确定该企业整体资产评估值。

（2）企业整体资产评估结果与各单项资产评估值之和的差额如何处理?

（15分）

解：

（1）企业未来5年的预期收益额分别为：

第1年：

200万元第2年：

200×（1+10%）=220万元

第3年：

220×（1+10%）=242万元第4年：

242×（1+10%）=266.2万元

第5年：

266.2×（1+10%）=292.82万元

（2）折现率=8%+（12%-8%）×1.5=14%

（3）企业整体评估值=200（1+14%）-1+220（1+14%）-2+242（1+14%）-3+266.2（1+14%）-4

+292.82（1+14%）-5+300÷14%×（1+14%）-5=1930.79万元

或者：

前5年收益现值=200（1+14%）-1+220（1+14%）-2+242（1+14%）-3+266.2（1+14%）-4

+292.82（1+14%）-5=817.79（万元）

第6年后的永续收益现值=300÷14%×（1+14%）-5=1113（万元）

企业整体资产评估值=817.79+1113=1930.79（万元）

（4）企业整体资产评估结果与各单项资产评估值之和的差额330.79万元，作为该企业的商誉处理。

一、单项选择题

1、对货币资产进行评估时，其评估依据是（账面价值）

2、某企业对其应收账款进行评估，评估基准日应收账款账面余额为36万元，根据前五年的有关数据的得知，前五年应收账款总额为50万元，坏账发生额为2.5万元，并已知企业应收账款的变现成本为0.3万元，则企业应收账款的评估值为（339.000元）

3、应收账款、应收票据等流动资产评估只只用于按（可变现价值）进行评估

4、对实物流动类资产的评估更多的采用（成本法和市场法）

5、按应收账款拖欠时间的长短，分析判断可收回的金额和坏账。

这种方法叫做（账龄分析法）

6、对可上市交易的债券和股票进行评估时，一般采用个评估方法是（市场法）

7、非上市普通股股票的折现率，大体上可参照非上市优先股票的折现率再加上与被评估的普通股股票相适应的（风险报酬率）

8、对普通股进行评估时，如果是一支经营比较稳定，红利分配相当稳定的普通股，最好采用（固定红利模型）

9、递延资产能否作为评估多想就看其是否（再评估基准日后带来经济效益）

10、某企业拥有另一企业发行的债券100万元，五年期，年利率为17%，评估时债券购入时间已满二年，评估时国库券利率为8%，发行债券企业的风险报酬率为2%，则该债券的评估值为（117.41万元）

二、多项选择

1、对流动资产进行评估时用的假设条件有（继续使用假设、强制清偿假设、公开出售假设）

2、债券类流动资产包括（应收账款、应收票据、预付账款）

3、下列说法正确的是（对于十分畅销的产品，根据其销售价格减去销售费用和全部税金确定评估值、对于正常销售的产品，根据其销售价格减去销售费用全部税金和适用的税后净利润确定评估值、对于勉强能销售出去的产品，根据其销售价格减去销售费用全部税金和税后净利润确定评估值）

4、货币类流定资产包括（现金、银行存款、其他货币资金）

5、下列项目中不应该列为企业流动资产评估对象的有（借入材料包装物等、租入的包装物、错发到企业或解：

产成品的评估值=*****×（500×62+20×15）=***-*****0（元）料评估该产成品的价值。

2、某企业评估某项低值易耗品。

原价700元，预计使用1年，现已使用6个月，会计账面上已摊销300元，经调查了解，该低值易耗品的现行价格为1100元。

评估该低值易耗品的价值。

解：

该低值易耗品的成新率=（1－6÷12）×100%=50%

该低值易耗品的评估值=1100×50%=550（元）

3、某制药厂生产的胃得安片，在市场上比较畅销，账面价值为*****.65，评估基准日胃得安片的库存数量为*****瓶，账面单价3.03元/瓶，出厂价3.95元/瓶（含增值税）。

该厂产品销售费用率为2.33%，销售税金及附加占销售收入的1.4%，利润率为14.48%，求该厂胃得安片的评估值。

解：

胃得安片的评估值＝库存数量×（不含税出厂单价－销售税金－销售费用－所得税）

=*****×（3.95/1.17）×（1－2.33%－1.4%－14.48%×33%）

=*****（元）

4、某企业拥有其他企业非上市普通股股票20万股，持有股票期间，每年股票收益率在12%左右。

股票发行单位每年以净利润的60%发放股利，其他40%用于追加投资。

经发展趋势分析，认为该单位将保持3%的经济发展速度，净资产利润率将保持在16%的水平上，无风险收益率为10%，风险收益率为4%。

试评估该股票的价格。

解：

PV=A1/（r－g）

=*****×1×12%/｛（10%+4%）－40%×16%｝

=*****（元）

5、某企业进行资产评估，账面债券投资为50，000元，系另一企业发行的三年期一次性还本付息债券，年利率15%，单利计息，评估时点距到期日两年，当时国库券利率为12%，经评估人员分析调查，发行企业经营业绩较好，两年后有还本付息的能力，风险不大，故取2%风险报酬率以国库券利率作为无风险报酬率，该种债券没有上市交易，求该债券的评估值。

解：

债券到期值＝*****×（1+3×15%）=*****（元）

债券评估值＝*****×（1+14%）-2=*****（元）