涵璧湾接待流程话述.docx
《涵璧湾接待流程话述.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《涵璧湾接待流程话述.docx（11页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
涵璧湾接待流程话述
涵璧湾接待流程话述
世联地产上海涵璧湾项目组
2010.10.23
区位讲解
1、上海
要求：
突出上海的城市竞争力，未来的发展价值
上海，中国第一大城市，上海港是世界第一大海港和亚洲第一大航空港。
继世博会之后到2020年，上海将发展成为集国际经济、金融、贸易和航运中心为一体的国际型大都市。
此外，中国将把以上海为中心的长三角地区打造成为世界第六大经济体系。
届时，上海也将成为继英国伦敦、日本东京、美国纽约之后的世界第四大经济城市。
社科院发布的《2010年中国城市竞争力蓝皮书》显示，中国前十名最具竞争力城市中上海排名第三，依次是：
香港、深圳、上海、北京、台北、广州、天津、高雄、大连、青岛。
人才本体竞争力前10名城市中排名第5；企业本体竞争力前10名城市中排名第一；生活环境竞争力前10名城市中排名第2；商务环境竞争力前10名城市中排名第2。
2009年，上海经济总量达14900.93亿元，位居大中华地区第一名，香港14375.11亿元位居第二。
2、大虹桥
要求：
突出涵璧湾所在区域的资源优势、未来发展潜力
“大虹桥”是一个综合概念，包括交通、产业、空间、结构、布局等多个层次方面。
“大虹桥”空间范围确定为虹桥综合枢纽10公里圈内商务产业相对聚集的范围，重点包括长宁区全部以及华漕镇、徐泾镇、九亭镇、七宝镇、虹桥镇、新泾镇、江桥镇、长风街道等。
虹桥综合交通枢纽具有高速铁路、磁悬浮、城际铁路、高速公路客运、城市轨道交通、公共交通、民用航空等各种运输方式的集中换乘功能，整个交通枢纽集散客流量为48万人次/日。
“大虹桥”将成为上海“后世博”阶段重要的经济亮点，上海未来发展将形成东有“大浦东”，西有“大虹桥”的“双引擎”格局。
涵璧湾正位于虹桥枢纽辐射到的青浦区域内。
到达虹桥枢纽仅需20分钟车程，50分钟便可直达市区人民广场。
（由此带动城市化进程，青浦发展进入快速通道。
）
3、青浦
青浦，“上风上水”之地，位处上海西大门，太湖下游，黄浦江上游。
6000年就有人居住，前上海本土人居住的地方，上海范围内最适宜人居住的区域
拥有4个AAAA级景区，集休闲、旅游、度假为一体，占地6300平方公里，绿化覆盖率41.2%，绿地率41.6%，国家水利部授予“上海淀山湖风景区"为国家级水利风景区，囊括上海所有22个天然湖泊的地方，水面积占全区总面积的22.1%
青浦历来就是水乡泽国，鱼米之乡；有朱家角等自然迷人风光，古色生香的江南水乡特色的古镇文化；现已被上海定为“旅游城”。
上海共有三大自然资源——“一江、一山、一湖”，一江是指黄浦江，目前黄浦江边的建筑密度较高，几近饱和，以汤臣一品为例，2008年开盘时出售均在8万元每平方米，如今已达20万元每平方米，可以说是寸土寸金；一山便是指佘山，佘山近年来的房价也有明显的上涨，自2005年均价15000元每平方米到2010年的均价近5万元每平方米，开发也已基本趋于成熟；而目前，上海仅剩的（具有开发别墅潜质的）待开发的资源，便是一湖——淀山湖。
淀山湖是黄浦江上游的水源地，决定着3分之1的上海饮用水，因此上海在多年来一直未开发，保留其原生态性。
而随着上海的高速发展，大虹桥交通枢纽规划，将带动整个青浦城区的发展，这份宝贵的资源也已纳入开发规划，我们不难推测出，淀山湖周边的房产有着很高的升值潜力。
淀山湖——上海最大的淡水湖泊。
淀山湖占地63平方公里，上海占75%,昆山占25%，是著名的旅游风景区，经过多年的扩建，现在已成为上海最大的旅游胜地。
景区内建有红楼胜景大观园，淀山湖畔建有远东最大的水上游乐园。
此外还有世人皆知的“三多”，就是名人多，明清建筑多，河埠、缆石、茶馆多。
如明代的报国寺、放生桥和清代的曲水园、万寿塔等。
未来环淀山湖经济圈的发展，将会成为世界著名的六大湖区之一。
4、“一城两翼”规划
为全面推动青浦经济、城市建设新一轮发展，发挥承东启西、东连西进的重要作用，青浦区制定了“一城两翼”的发展战略。
“一城两翼”规划就是东面依托虹桥发展经济，西面依托淀山湖发展旅游、生态等。
“一城”，是指淀山湖新城。
它已与嘉定新城和南桥新城一起被确定为上海郊区新一轮重点发展的三个新城。
新城向西延伸至淀山湖东岸，凸显淀山湖等自然湖泊的资源禀赋和湖滨特色，充分发挥水资源优势，打造江南绿色水都，让人们更能享受到宜居休闲的自然环境。
“两翼”是指东翼的大虹桥区域及西翼的淀山湖区域，东西两翼将分别依托虹桥枢纽港和湖区资源，加快推进产业结构调整，成为青浦经济发展方式转变的两大增长极。
青浦东翼19平方公里已纳入虹桥现代商务区86平方公里规划范围，由大虹桥辐射带动整个地区。
一个集交通换乘、现代办公、生态居住于一体的商贸区规划蓝图已经绘就。
与此同时，接受大虹桥辐射，青浦区东翼将重点发展与之配套适应的大型现代服务产业集聚区，包括生产性服务行业、总部经济、设计、信息服务、创业园区、特色展示等。
青浦西翼主要包括含淀山湖在内的22个天然淡水湖泊，利用上海国际大都市独一无二的自然水资源优势，将大力发展湖区经济。
重点开发度假休闲旅游、会务会展、创意研发和生态居住，力争把这一地区打造成世界著名的六大湖区之一。
5、交通状况
项目位于青浦区西岑尚地（练西公路3585弄）。
距虹桥交通枢纽40公里，约25分钟车程。
开车过来可沿G50（原沪清平高速A9又称沪渝高速过来），到西岑出口下来，第二个红绿灯左转至练西公路再直行约2公里，即达涵璧湾主大门。
项目位于的青西地区，位处上海西接江浙两省的链接核心，伴随虹桥综合交通枢纽建成，青浦的一小时经济圈扩大到了长三角大部，两小时经济圈扩展到华东主要中心城市，六小时将可以与北京对接。
2010年8月9日，上海市规划和国土资源管理局公布了轨道交通20号线（虹桥火车站—东方绿舟）专项规划。
目前，20号线的环境影响评价公示已经完成，土建招标进行中，红线保留工作完成，预计可能在2011年4月开工，2013年4月建成，5月1日通车试运营。
涵璧湾距离最近的地铁东方绿舟站约10分钟车程。
沙盘讲解
要求：
突出青西湿地、建筑规划、中式大宅、顶级团队
1、项目位置
您看到的是我们项目的沙盘模型，您刚才沿原沪清平高速A9（又称沪渝高速）过来，到西岑出口下来，左转弯，再直走过两个路口可以看到有指示牌子再左转直走（大约2公里左右），到达练西公路左转就到达项目大门口。
练西公路：
青浦的主要乡镇道路之一，服务于青浦区域内部的重要公路；针对青浦打造生态旅游城，练西公路将围绕着青西湿地打造成绿化景观道路，届时该道路上将不得行驶重型车辆，只能走小车，未来道路两侧建造隔离绿化带等。
包括现在项目对面的木材厂等将会迁移，目前其迁移地址已选好，废弃的旧砖厂也将移除。
青西湿地：
根据青浦未来总体规划及朱家角、金泽、练塘三镇的详规看，朱家角、金泽、练塘三镇将打造历史文化名镇，而涵璧湾项目位于三镇形成的三角核心区域——青西湿地旁。
届时青西湿地作为整个青浦旅游资源的龙头项目，将整合朱家角、金泽、练塘三镇的旅游资源于一身，形成完善的、立体的旅游服务网络。
青西湿地规划区域四周为朱天公路、沈西公路、练西公路和谢庄公路所包围的范围，总面积14.6平方公里。
目前以青西湿地中心大莲湖为中心的4.6平方公里范围已完成第一阶段的修复改造，下一步规划将在10月出台。
青西湿地作为“上海之肾”，是黄浦江上游的取水口水质的重要保障，未来青西湿地的打造完成，将使上海三成饮用水水质长久获益。
2、项目规划:
项目总占地88万方，一半为水，一半为陆，由13座原生态岛屿和一个白鹭湖组成，其中湖面占40万方，整体容积率含湖面0.09，可以说是目前上海别墅市场最低的容积率。
整个涵璧湾规划可以归结为三个字“隐、雅、静”
从主大门进入，可以看到的一片竹林峡谷，长达230米，耗资1千万元，采用68000株竹子打造而成。
（古话说：
宁可食无肉，不可居无竹。
竹子→具有高雅的气质，传统中式建筑在庭院环境的营造上，竹是不可缺少的元素。
）经过幽静的竹林隧道，便进入鸟语风声相闻的宁静天籁，让人身心放松舒畅——这里就是世外桃源。
项目分三期开发，一期由5座天然岛屿组成，占地14万平方米，建面积4.5万平方米，容积力0.09（不计水面0.2）,绿化率62%，共41户，分别由29栋独立别墅和12套双拼别墅构成。
分别为有A岛的2栋，B岛20栋，C岛6栋，J岛的独岛独栋和会所岛12栋双拼。
售楼处所在岛屿与东南方的岛屿属二期规划，剩余的属于三期规划。
会所岛由7座漂浮水上的玻璃外墙建筑，及6栋双拼别墅组成，会所在水上犹如水立方的会所（计划引进兰会所经营），配套基本能满足业主日常生活所需，有恒温游泳池、健身中心，生态SUP馆，休闲茶婵，娱乐，宴会厅，中西餐厅，超市、游艇码头等。
将会在2010年12月完成封顶，2011年底投入使用。
3、设计团队：
景观设计：
美国SWA集团，SWA是享誉世界的三大景观和规划设计公司之一，曾获国际、国内400余项大奖，40年来致力于构筑原生态环境与建筑的和谐关系，做过的作品有香港海洋公园、谷歌总部、LG总部、东京大学、西湖国际名品街、世茂佘山别墅等。
建筑设计：
1、张永和，美国麻省理工学院（MIT）建筑系主任，出身建筑世家，是著名的以现代手法演绎传统居住哲学的建筑师。
其父张开济被称作“设计了半个北京城”。
是和贝聿铭父子齐名的当代设计师父子。
作为上海世博会企业联合馆建筑设计师，全球唯有十件作品，国内仅有三件住宅作品（北京—二分宅；深圳—天麓九区；上海—涵璧湾）。
2、AdeleNaudeSantos，现任美国麻省理工学院建筑学院院长，美国建筑双年展发起人之一，在美国享有很高的学术地位；
室内设计：
李玮珉，中国台湾首席室内设计师，美国哥伦比亚大学建筑硕士，美国哈佛大学建筑暨都市设计硕士，主要打造现代简约风格。
开发商：
上海青晨房地产开发有限公司是由鼎晖基金和青岛银都房地产集团合资组建而成。
CEO蔡程，地产完美主义者，开发中秉持着尊重土地属性、融合东方元素、生态领军，有着20对年的房产开发经验，主要致力豪宅项目，是中国最早一批进军房产的开发商，曾与王石一同创立的万科，担任副总。
4、建筑理念：
项目景观:
一副”小桥，流水，人家“的美丽水墨画卷，表达了对于完美居住理想的憧憬。
给顶级的高端圈层人仕提供另一种生活方式----大隐，隐于涵璧湾。
“在城市一处隐逸的世外居所，把自己藏起来。
”
“天人合一”的环境构想，注入了鲜活的生命力与标志性的生态景观效果。
竹林峡谷与水岸环境，园区的周界效果既富于实践意义，又饱含创造力，令人深刻体会“人与自然的和谐相处之道”。
户户临水的岛屿别墅，运用大量鹅卵石和枕木，同时搭配大面积竹林，为整个特色住宅建筑创造了低碳健康的居住环境。
现代中式建筑，充满底蕴和文化沉淀，加入斜坡屋顶、白墙灰瓦、漏窗、马头墙、回廊等中式建筑符号，“黑、白、灰”三色调的运用，使产品低调的同自然融合，勾勒出了一幅中国传统江南的水墨画卷。
建筑外观以低调简洁的形象展现，而室内则以超大的舒适尺度，极尽奢华为主，充分满足高端人群的各种生活，商务活动，宴会等需求。
项目户型设计遵循中式建筑“进、院”布局特点，表现为2-3进的院落式形式，公共区域，如客厅，位于第一进，其次为客房、餐厅等，最后一进为家庭区，如主卧、家庭室等，越往内，私密性越强，层层递进的形式，充分体现业主尊贵身份。
户型面积范围：
760~1323㎡，B1户型面积：
770㎡（地上548㎡地下213㎡），B2户型面积：
1028㎡（地上758㎡地下270㎡），B3户型面积：
968（地上686㎡地下282㎡），B4户型面积：
1086㎡（地上786㎡地下300㎡）花园面积：
2340㎡，B5户型面积：
1323㎡（地上998㎡地下325㎡），花园面积：
3200㎡。
价格根据占地，花园、湖面视野、地理位置不同而定，总价在1900万至1亿元之间。
游湖讲解
要求：
重点突出私家大湖、原生态资源
您现在看到是占地40万平方米的私家内湖——白鹭湖。
白鹭湖，占项目总面积的50%，白鹭湖与淀山湖同属太湖水系，和淀浦河相连（淀浦河是淀山湖的分支），形成了一个天然独立的自然生态体系，湖水呈现绿色是因为白鹭湖平均水深达到4米，经中科院测定水质达到国家2级标准，可以直接饮用，是目前上海临湖别墅中水质最佳的项目。
白鹭湖也是上海为数不多的候鸟迁徙地，到秋末冬初的时候，就会看到成片的白鹭从水上飞过，使这里成为秋冬季节各种候鸟的栖息地，白鹭湖也正是因此得名，涵璧湾在开发过程中，湖上除了开发的13做岛屿，还有很多的保留的湿地岛，湿地岛上面都有鸟巢，就是为了保证将来候鸟的栖息地不被破坏。
目前岛上有30多种鸟类，也有长期栖息在岛上的候鸟，鸟类以涉禽类为主（如：
白鹭、灰鹭、苍鹭、还有野鸭等，）有10多种鱼种如：
白水鱼、乌青鱼、草鱼等，主要的觅食区在湖中湿地岛的浅滩区、这些湿地岛将保持现在的野生状态，让这些鸟可以在这里作巢，让更多的鸟类在此安家。
蔡总对低碳、环保的执着“鸟不能飞走，鱼不能死，水不能混。
”无论是现在的施工过程，还是以后的居住我们都在按照这一标准执行。
在涵璧湾我们是按照1800棵/公顷的树木密度进行了设计，而原始森林树木密度约2500棵/公顷，。
岛上种植各种各样的水生植物，如乔木、黄参蒲、荷花等、水中也有水生植物，达到净化水质的作用。
湖底是天然的泥底这样的底可以生长出水生植物，帮助水质净化。
雨水的过滤：
雨水进湖先经过石笼网的卵石过滤泥沙，湖中的湿地岛再次隔离泥沙，起到双重过滤的作用。
白鹭湖四周建造了8个泵闸，用来控制白鹭湖的整体湖面水位。
涵璧湾的内湖和外湖不直接连接，所以内湖的水质不会收到污染。
所以相比周边的水系我们的水质明显优质很多，为了保持良好的水质以后会在环湖边再增加一些水泵，让平常流动性慢的水加速循环增加水的氧气供给。
我们现在正在推售的B岛南向的部分单位就可享受到坐在家里观赏白天鹅浮游水面的优雅、孔雀开屏的高贵和鸳鸯戏水的深情画面。
或是闲暇时分三五知己畅游湖面，鸟儿伴随着一起欣赏朝阳晚霞，岂非人生一大乐事？
碧湖、翠竹、杨柳，也能让您感受到湖居生活的惬意。
我们卖的不是房子，而是湖上的一条船。
前方即将抵达样板房后院与湖面相连的游艇码头，接下来我们将进入大师的作品，慢慢品味赏析！
3、毛坯房说辞
样板房建材介绍：
结构形式：
钢筋混凝土框架结构（28#、26#、25#、23#、22#、21#、20#、19#、17#、16#、11#）；钢筋混凝土剪力墙结构（15#、12#）；
外墙：
局部涂料，局部黑洞石（28#、25#、22#、20#、17#、15#、11#）；
局部涂料，砂岩天然石材（26#、23#、21#、19#、16#）；
局部涂料，烧制固件砖（12#）；
外保温：
采用膨胀聚苯板（外墙面）聚氨酯喷涂（屋面）外保温系统；
屋面：
金属屋面（铝锰镁合金板）；
车库门：
铝木复合自动翻转门；
进户门：
实木进户门；
门窗：
铝合金中空玻璃门窗系统（28#、26#、25#、23#、22#、21#、20#、19#、17#、16#、11#）；实木中空玻璃门窗系统（15#、12#）；
庭院围栏：
绿篱或围墙+庭院门；
厨卫：
给水管到位，预留排水管；
雨、污水提升泵：
内庭院雨水由雨水泵提升；地下室污水预留污水提升坑；室外污水采用污水泵提升至道路污水管道，排入市政管网；
地源热泵系统：
“美意”或同等品牌地源热泵主机；室外换热气管道完成；
花园配置：
草皮及点缀乔木；
通讯系统：
每户预留两路直线电话线路；
对讲系统：
采用美国“霍尼维尔”或同等品牌彩色可视对讲；
有线电视：
每户有线电视一根进线；
水电燃气配套：
每户户外水、电表计量，户内天燃气计量（小业主自己申请），户内照明、插座分布线路；
安全防范系统：
社区五重安全防范系统：
周界、访客对讲、电视监控、家庭报警、巡更
电梯：
德国蒂森克虏伯电梯品牌或同等品牌；
活水器：
日本雅酷灵品牌或同等品牌；
物业管理：
上海紫泰物业管理有限公司。
公司为国家物业管理一级资质企业、中国物业管理协会常务理事单位、全国重质量守合同AAA信用单位、上海市物业管理行业协会理事单位、上海市A类财务会计信用单位和上海市工商年检免检企业。
物业管理费8.8元每平方米/月。
景观物业讲解
环湖大道：
涵璧湾拥有长达4.5公里的环湖大道，这条道是人车分流的，有行车道也有业主健身道。
现在路两边因为绿化还没有完全做好，植被也还没长好，将来建成以后，从路边隔离带到围墙，再到围墙内的堆坡竹林，到草坡，再到大道绿化带共分五级景观隔离，保证业主的绝对私密性。
整个社区，包括的河岸边，路口竹林的灯光设计都是遵循环保原理，防止光污染，只看见光而看不见灯，充分体现开发商的人性化关怀。
环路绿化带：
由生态绿化带、混交林组成，主要营造自然生态的感觉，外环绿化带种植乔木、灌木树种。
环路景观：
本案挡土墙周边都用种植了植物的石笼网围合而成，业主入住以后开车看不到外面的路，只看见爬藤类的植物，像森林峡谷，时间久了墙体就会变成绿化墙。
领里岛：
有竹林、岛的标志性树种、入口处的竹林峡谷和邻里岛的竹林有呼。
并且在每个岛都有一个独立的树种作为象征标志、例如海棠、玉兰、桃花等让业主更容易看见自己的住所。
河岸：
卵石笼增加了内湖与外湖之间的联系，用共同的材质时间久了以后会在石笼中长出水生植物、卵石坡：
河底为开放式的联系用碎石做底。
社区植物有樱花、枫树、柳树、桃花、桂花（岸边湖区种植水生植物、芦苇、菖蒲、低墙灌木）香樟树、广玉兰、白玉兰、乔木、层次分明景致分布错落有致。
物业管理：
涵璧湾项目此次引进的物业管理公司系上海紫泰物业管理有限公司。
物业管理费8.8元/m2
周边配套讲解
重点突出：
轨道交通20号线。
教育：
淀山湖幼儿园：
金泽镇西岑社区岑扬路169号，占地面积12886平方米（12班）公立幼儿园
金泽中学：
位于金泽镇培育路东侧，建设规模22500平方米，全区唯一有寄宿生的初级中学
白鹤中学：
位于外青松公路西、老白石路北侧，建设规模15043平方米（32班）
实验中学：
位于青赵公路北侧，建设规模22000平方米（54班）
锦绣园贵族中学：
金泽镇西岑社区莲龚路8号，学校占地130亩，上海市教委批准，国家承认学历的民办寄宿制完全中学（沪教委基95第28号）内设初、高中部，附设小学部。
每学期学费：
高中5500元，住宿费900元。
青浦高级中学：
青浦区公园东路500号，占地150亩。
豫才学校：
位于沪青平公路北，华青南路东侧，包括一个建筑面积约18343平方米的36班9年一贯制学校和一个建筑面积约14543平方米的9班幼儿园。
目前在建，8月桩基施工已完成
医疗：
金泽医院：
离本案5分钟路程
朱家角人民医院：
建设规模21600平方米，2010年底竣工，三甲医院，主要服务于青西地区
中山医院青浦分院：
二级升三级，扩增至建设规模62000平方米，已于8月开工，2012年7月完工
20号线：
2010年8月9日，上海市规划和国土资源管理局公布了轨道交通20号线（虹桥火车站—东方绿舟）专项规划，根据规划，东起虹桥综合交通枢纽、西至青浦东方绿舟的20号线将与2号线一起形成贯通全市东西向的客运通道，是配合虹桥综合交通枢纽的开发建设的重要工程之一。
目前，20号线的环境影响评价公示已经完成，土建招标进行中，红线保留工作完成，预计可能在2011年4月开工，2013年4月建成，5月1日通车试运营！
涵璧湾距离最近的地铁东方绿洲站6公里，约10分钟车程。
岑卜饭庄、开心农场（绿地集团开发）：
金泽镇岑卜村220号，共20亩菜地，每亩地收取年租金6000元（租金包括租地、蔬菜种子、肥料、人工等费用）。
每年种植期内，租户可在几十类时令农作物中选种并于收获时有专人通知。
距涵璧湾约3分钟车程。
三、抗性问题解答话术
抗性问题一：
你们这边太远了？
虽然我们项目位于青浦，上海的西部，但是受大虹桥交通枢纽辐射，高速、轨交、水运、磁悬浮等交通线路，给青浦带来无限机遇。
届时，涵璧湾到虹桥机场仅20分钟车程，至上海市中心人民广场仅50分钟车程，轨道交通20号线至东方绿舟站的开通，起到聚集人气的作用，涵璧湾切实做到“离城市不远、离自然很近”。
抗性问题二：
你们的价格太高了？
虽然我们总价听起来比较高，但是您要算一下所得收益，760-1320平米的建筑，再加上绝无仅有的原生态资源、顶级团队打造的现代中式经典、各种高科技产品的运用，这些都是您在其他项目很难享受到的独有特色，为了您喜欢的东西付出这点价钱还是很值得的。
抗性问题三：
你们项目周边配套太少了？
您现在所看到的是暂时的现状。
上海市政府已经着手启动大青浦规划，青浦新城、一城两翼、大虹桥枢纽、环淀山湖规划圈等等，力图将青浦打造成为上海的后花园、是集休闲、旅游、度假于一体的绿色青浦，项目对面占地14.6平方公里的青西湿地是华东地区最大的湿地公园，将担负起为整个上海调节空气的重任。
抗性问题四：
房产调控对涵璧湾的影响？
Ø自房地产宏观调控政策出台以来，对购房客的心理产生一定影响，客户对此都有一定顾虑；
Ø凡是来涵璧湾的客户都很喜欢涵璧湾，这就说明我们的项目是好的，是有很大市场的。
Ø涵璧湾稀有的资源+现代中式风格决定了项目本身房源就不多，我们一期共29套独栋+12套联排，卖一套少一套；
Ø涵璧湾的客户都是身价过亿，乃至过10亿的社会顶层阶级，除却纯投资客户会考虑一些贷款政策问题外，对其他客户的影响还是很小的。
政策面
1、2010年政策宗旨:
温家宝总理：
抑制房价过快上涨。
言下之意房价可以涨，但要慢慢涨，小幅涨，半句未提打压房价，因此今年所有已出台或即将出台的政策目的都是为了防止去年那样疯狂上涨的现象，现在您听到外面降价的楼盘，都是去年过份提价的少数开发商，价格泡沫太多自然要破裂。
中国房地产才发展了10多年，犹如新生婴儿容易“感冒发烧”，时不时打针吃药是司空见惯的，政府也在累计经验。
说辞：
政府目的是抑制房价过快上涨，而非下跌。
2、新政出台背景：
前期调控政策效果不佳，未达预期，力度必须加强。
政府从去年底就有心控制房价，但“国四条”、“国十一条”等政策如隔靴搔痒，春节后竟然又出现一波热潮，在这样的形势下新政才最终出台，而效果也立竿见影，房价不涨了，目的达到了，政府也要考虑收手了，因为继续调控的动机也没有了。
说辞：
调控手段不会无止境，见效后仍将回暖，买房等不得。
3、政策对冲：
国土部：
严禁供应别墅用地。
国土部今年3月11日表示“今年确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，要严格控制大套型住房建设用地，严禁别墅供地。
也就是说，今后不但别墅卖一套少一套，像洋房这样的大套型也会越来越少，如果说新政如锋利的长矛投掷过来，那我们有同样坚固的盾可以抵挡住，部分公寓楼盘可能会降价，但我们这些洋房、别墅绝不会，因为稀缺！
说辞：
涵璧湾稀缺资源，卖一套少一套，不属于政策调控范围内
4、利率并未上浮：
10年新政对比07年政策看似更严，但仔细分析不难发现，07年贷款利率为7.83，而目前银行利率为5.94，即使二套房利率上浮10%，仍低于3年前，再说远点，哪怕今后利率上调，短期内要超过3年前利率也没有可能，人民群众的收入比以前提高了，没有理由不接受比以前更低的贷款利率，只是前期的7折利率太低，恢复之后需要一段时间心理调整而已。
说辞：
非常时期下的7折利率成为过去，新利率依然划算。
5、物业税开征的难点：
a地方税收标准不一b房地产评估困难c评估人员不足d土地类型复杂
说辞：
短期很难开征，更不会与当前政策一起执行
经济面
1、GDP死任务：
中国政府将2010年增速目标设定为8%左右，与09年目标一致。
今年GDP仍需”保八“，您知道09年上海房地产行业对
升级会员 