如何解决房屋买卖纠纷及案例.docx
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如何解决房屋买卖纠纷及案例
如何解决房屋买卖纠纷及案例
在二手房屋买卖合同签订后的履行的过程中，有时可能会遇到纠纷，买卖双方一旦遇到纠纷，双方不能协商解决时，最终只能通过诉讼或仲裁渠道解决。
本章列举了近几年在商品房买卖合同履行过程当中容易发生的案例，这些案例都来源于法院的真实判决，其中有一部分是笔者本人亲自处理过的。
这些案例主要包括二手房屋买卖合同效力问题、退定金、签订二手房买卖合同代理权问题、回迁房上市交易问题、中介公司参与二手房买卖引起的纠纷、抵押及查封房屋过户争议、房价上涨一方反悔单方不履行合同、各类共有房屋出售纠纷、政策变化导致交易不能继续进行引发的纠纷等各类常见的纠纷。
为了读者能自己能独立处理涉及到诉讼的纠纷，本章在前面对诉讼及仲裁的基本知识、流程及程序做了一个简要介绍，以期读者能自己掌握诉讼技巧，直接维护自己的权益。
第一节 二手房买卖诉讼基本知识
1．二手房诉讼的基本流程及注意事项
第一步：
遇到二手房买卖纠纷当事人各方如果不能协商解决首先了解相关起诉的法律知识，一是通过一定的信息渠道，最好是向专业律师咨询，明确所遇到的问题通过诉讼能否解决，如果能通过诉讼解决，需要准备哪些相关的证据材料，自己或委托律师起诉或申请仲裁，在诉讼前应基本收集齐全证据材料，写好起诉书，准备证据清单及身份证复印件。
向法院提起诉讼的，必须符合下列条件：
（1）原告是与本案有直接利害关系的公民，法人和其他组织；
（2）有明确的被告；
（3）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（4）属于人民法院受理诉讼的范围和法院管辖。
向仲裁机构申请仲裁需事先约定解决争议的仲裁机构或发生纠纷后双方同意将争议提交仲裁机构的协议。
第二步、到房屋所在地法院起诉。
起诉审查、立案由立案庭（室）负责，立案庭受理后开具交费通知单，到农业银行交费，交费后持农业银行开具的交费凭据到法院的财务部门换诉讼费收据，然后再将该收据交立案窗口，至此立案完成。
在起诉之前，原告为了执行的方便，也可以申请诉前财产保全。
第三步、立案后，法院的内勤将案件分到具体的承办法官，由承办法官根据自己的时间安排，由书记员负责将起诉书送达被告或电话通知开庭时间或其它事项。
被告应在收到起诉状副本后15日内提出答辩状。
不提出答辩状的，不影响人民法院审理。
第四步：
准备证据并注意法院的证据规则的规定。
法院审理案件实行“谁主张、谁举证”的原则，举证不能，将承担败诉或审判结果与己不利的后果，法律另有规定的除外。
如果当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集并已提出调取证据的申请和该证据线索的，法院可以根据当事人申请，依职权取证；当事人提出申请可由人民法院勘验或者委托鉴定。
第五步：
法院确定的开庭时间和地点，所有诉讼参加人均应严格遵守，无正当理由不按时到庭的，不得再入庭参加诉讼。
原告不到庭或未经法庭许可中途退庭的，按自动撤诉处理；被告不到庭或未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第六步：
开庭审理。
民事、经济案件开庭审理的顺序为：
核实双方当事人的身份及代理人身份、宣布合议庭组成人员交询问是否回避，然后开始审理。
首先原告陈述事实，然后被告答辩，法庭调查、法庭辩论、法庭调解、最后陈述，然后休庭，一般不当庭宣判，等判决书做出来后通知当事人取判决，一般法院不宣读判决书，签字后自己看结果。
适用普通程序审理的民事、经济案件，审限为6个月；有特殊情况需延长的，由法院院长批准，可延长6个月；还需延长的，报请上级法院批准。
适用简易程序审理的案件，审限为3个月。
目前一般的案件均适用简易程序，由一个审判员独任审理，三个月内结案。
三个月不能审结的，转为普通程序。
第七步：
二审审理。
当事人任何一方不服一审判决的，在判决书送达之日起15日内向上一级法院提起上诉。
不服一审裁定的，应当在裁定书送达之日起10日内提起上诉。
上诉应当递交上诉状，同时交纳上诉费，并通过原审法院提出。
原审法院收到上诉状后将上诉状交给被上诉方，被上诉方提交答辩状，一审法院将答辩状再转交上诉方，然后连同全部案卷和证据，移送第二审法院。
第二审法院只对上诉人请求的有关事实和适用法律进行审理。
现在的二审案件一般不开庭审理，一般法院通知说“谈话”，只针对有争议的部分进行审理，没有争议的则不再审理。
人民法院审理对判决的上诉案件，应当在二审立案之日起3个月内审结。
有特殊情况需要延长的，由法院院长批准。
对裁定的上诉案件，应当在二审立案之日起30日内做出终审裁定。
第八步：
申请再审。
当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可向原审人民法院或上一级法院申请再审，但不停止判决、裁定的执行。
当事人申请再审的，应当在判决、裁定发生法律效力后两年内提出。
第九步：
申请执行。
发生法律效力的判决，当事人必须履行。
一方拒绝履行的，对方当事人可向有管辖权的法院执行机构提出书面申请，申请法院执行。
申请执行的期限，双方或一方当事人是公民的为一年，双方是法人或其他组织的为6个月。
法院发生法律效力的判决、裁定和调解书，由原第一审人民法院执行。
执行案件，简单案件3个月内执结；普通案件6个月内执结；重大疑难案件1年内执结；特殊情况需延长的必须办理批准手续。
下面是民事案件的流程图的简单说明。
说明民事案件的整个过程，供参考。
2．法院诉讼费用
诉讼即人们口头所称的打官司大致有下列几方面支出：
一是法院的诉讼费，二是诉讼过程当中发生的费用，比如鉴定费、翻译费等，三是申请费，比如申请财产保全等，四是律师费。
当然上述费用并不是每一个案件都实际发生且必须全部交纳，只是具体案件当中涉及到了才会交纳该费用，比如不委托律师就不用交纳律师费，案子简单，不涉及外文证据或当事人就没有翻译费，但至少应交纳法院的案件受理费，但有些情况下诉讼费是可以减免或缓交的。
下面简单介绍一下涉及房地产的案件各项费用的收费情况。
（1）案件受理费
房地产案件大多数属于民事案件，也有少量涉及到行政案件，还有一些涉及到刑事案件，每一类案件收费是不一样的，涉及到刑事案件的房地产案件法院不向涉案的当事人收费，这类案件一般是当事人被骗，属于刑事案件的受害人。
法院决定将房地产案件作为民事案件受理时，起诉方当事人按照法律规定应向法院交纳的费用就是案件受理费。
法院的案件受理费是按照争议财产数额的一定比例来收取。
也就是说，您请求的财产数额越高，为此支付的诉讼费也就越高。
具体标准如下：
诉讼标的额不满1千元的，每件交50元；
诉讼标的额超过1千元至5万元的部分，按4%交纳；
诉讼标的额超过5万元至10万元的部分，按3%交纳；
诉讼标的额超过10万元至20万元的部分，按2%交纳；
诉讼标的额超过20万元至50万元的部分，按1.5%交纳；
诉讼标的额超过50万元至100万元的部分，按1%交纳；
诉讼标的额超过100万元的部分，按0.5%交纳。
房产案件不涉及标的额的按件收取诉讼费。
对于上述收费标准，法院是按段收取的，最后累加得出应交诉讼费的数额，但为了计费方便，法院收费有一个速算法，具体如下：
财产案件受理费速算法
1千元以下50元
1千元－5万元×0.04＋10
5万元－10万元×0.03＋510
超过10万元－20万元×0.02＋1510
超过20万元－50万元×0.015＋2510
超过50万元－100万元×0.01＋5010
一百万元以上×0.005＋10010
法院就是按照这个速算法来收费的。
但是对于离婚案件每件交纳10元至50元；涉及房地产而需要分割的，财产总额不超过1万元的，不再另行收费；超过1万元的，超过部分按1%交纳；涉及房地产行政诉讼诉讼的，按照每件80元来收取。
（2）申请费
申请费是指当事人向人民法院申请执行、采取财产保全措施，按规定应交纳的费用。
申请财产保全的，保全财产的金额或价额不满1千元的，每件交纳申请费30元；超过1千元至10万元的部分，按1%交纳；超过10万元的部分，按0.5%交纳。
申请财产保全，交纳费用速算方法如下：
1千元以下30元/件
1千--10万元×0.01+20元
10万元以上×0.005+520元
申请执行的，执行金额在1万元以下的，每件交纳50元；超过1万元至50万元的部分，按0.5%交纳；超过50万元的部分，按0.1%交纳。
现在执行立案不收费，待执行时一并向被执行人收取。
（3）其他诉讼费用
只限于财产案件，包括：
勘验费、鉴定费、公告费、翻译费，依照国家有关部门规定的收费标准交纳；复制本案有关材料或法律文书，按实际成本收费；采取财产保全措施所支出的费用，按实际支出收取；先予执行中实际支出的费用，按实际支出收取；证人、鉴定人、翻译人员在法院规定日期出庭的交通费、食宿费、生活费和误工补贴，由法院根据国家有关规定和实际情况决定。
法院认为应当由当事人负担的其他诉讼费用，由人民法院根据国家的有关规定和实际情况确定当事人应当交纳的金额。
（4）律师费
律师收费一般是律师与当事人双方通过协商确定，所以各律师事务所及律师之间的收费差距较大，当事人一般很难判断。
律师收费的标准与几个因素有关，一是律师的业务能力及经验、专业知识，二是案件的难易程度，一般经验丰富的律师收费相对来说高一些，经验少的业务能力不强的收费低一些，但也有一些收费较高能力一般或能力差的律师。
这点请当事人一定要选择高水平但收费比较合理的律师。
3．仲裁费用的标准
每一个仲裁机构的收费并不相同，如购房人想选择仲裁机构，应先了解其收费标准，以其公布的收费标准为准。
下面列举北京仲裁委员会的收费标准：
收费标准分两部分，一部分是案件受理费，另一部分是案件处理费。
北京仲裁委员会仲裁案件受理费收费标准如下：
争议金额（人民币）
收费标准
案件受理费
1千元以下部分（含1千元）
100元
1千元至5万元（含5万元）
5%
100元加争议金额1000元以上部分的5%
5万元至10万元（含10万元）
4%
2550元加争议金额50000元以上部分的4%
10万元至20万元（含20万元）
3%
4550元加争议金额100000元以上部分的3%
20万元至50万元（含50万元）
2%
7550元加争议金额200000元加上部分的2%
50万元至100万元（含100万元）
1%
13550元加争议金额500000元以上部分的1%
100万元以上
0.3%
18550元加争议金额1000000元以上部分的0.3%
争议金额为50万元至100万元的案件，适用简易程序审理的，以上表中所列争议金额50万元为收费基数，对其以上部分的受理费减收50％。
争议金额以申请人请求的金额为准，请求的金额与争议金额不一致的，以实际争议金额为准。
北京仲裁委员会仲裁案件处理费收费标准如下：
争议金额（人民币）
收费标准
案件处理费
20万元以下（含20万元）
5000元
20万元至50万元（含50万元）
2%
5000元加争议金额20万元以上部分的2%
50万元至100万元（含100万元）
1%
11000元加争议金额50万元以上部分的1%
100万元至500万元（含500万元）
0.4%
16000元加争议金额100万元以上部分的0.4%
500万元至1000万元（含1000万元）
0.3%
32000元加争议金额500万元以上部分的0.3%
1000万元至2000万元（含2000万元）
0.25%
47000元加争议金额1000万元以上部分的0.25%
2000万元至4000万元（含4000万元）
0.2%
72000元加争议金额2000万元以上部分的0.2%
4000万元以上
0.1%
112000元加争议金额4000万元以上部分的0.1%
争议金额为50万元至100万元的案件，适用简易程序审理的，以上表中所列争议金额50万元收费为基数，对其以上部分的处理费减收50％。
争议金额以申请人请求的金额为准，请求的金额与争议金额不一致的，以实际争议金额为准。
4．诉讼费或仲裁费交纳的时间
法院收取的诉讼费或仲裁机构收取的仲裁费用都是预交。
审理结束后，法院或仲裁机构根据判决结果决定由谁承担诉讼费用，该笔费用一般由败诉方承担。
如果不按照规定如期交纳诉讼费，法院或仲裁机构将按撤诉处理，这样的话案件将不能继续审理。
同样，上诉案件的受理费，由上诉人预交，双方均上诉的，由双方当事人分别预交。
申请费由申请人在提出申请时预交。
5．房地产诉讼的管辖法院
房地产案件适用法律规定的专属管辖，由房地产所在地法院管辖。
所在地法院可能由基层法院管辖，也可能由中级法院管辖，还有可能由高级法院管辖，根据争议数额的大小，每一个地方的法院对一定数额的案件由哪一级法院管辖都有明确的规定。
比如北京市规定争议金额在500万元以上不满1亿元的房地产案件由中级法院管辖，争议金额在1亿元以上的房地产案件由北京市高院管辖。
6．诉讼与仲裁的异同
诉讼和仲裁都是裁决机构依照我国相关法律进行裁决的司法解决方式，其生效裁决均具有法律效力，如果当事人拒绝执行，另一方均可申请人民法院强制执行。
仲裁机构是依据法律设立的，但其属于解决争议的民间机构，争议的双方必须共同选定仲裁机构，该仲裁机构才能对该争议有管辖权。
具体区别如下：
（1）当事人可以自由选择仲裁机构或仲裁员，而当事人却不能选择法院或法官。
仲裁充分尊重当事人的意愿，是否运用仲裁方式解决纠纷、到哪家仲裁机构解决都可以由双方协商确定，在北京的纠纷可以选择北京的仲裁机构也可以选择上海的仲裁机构或其它地区的仲裁机构，选定仲裁机构后由谁来主持解决当事人之间的纠纷，当事人也可自主选择。
而法院诉讼则实行级别、地域管辖、专属管辖等，当事人无权选择，法院诉讼不必得到另一方当事人的同意或者双方达成诉讼协议，只要一方当事人向有管辖权的法院起诉，法院就可以依法受理争议案件，只能根据法律规定确定管辖的法院，审判庭的组成也由人民法院指定，当事人无权选择。
仲裁的审限是三个月，而人民法院规定普通程序审理的一审案件应当在立案之日起6个月审结，适用简易程序审理案件应当在3个月内审结。
（2）仲裁实行一裁终局制度，裁决书自做出之日起就发生法律效力，当事人不能上诉。
当事人只有提出证据证明裁决确实存在《中华人民共和国仲裁法》第五十八条所列情形之一的，经仲裁机构所在地中级人民法院审查核实，方可依法裁定撤销仲裁裁决。
诉讼则不同，当事人如对一审判决不服，可以在15日内向上一级法院提起上诉要求，二审即为终审。
（3）仲裁以不公开审理为原则，仲裁庭审理案件具有“保密性”，案情不公开，裁决不公开。
人民法院实行案件公开审理原则，但依法不应公开审理的除外。
（4）在裁决的执行方面，如一方当事人不主动履行裁决，另一方当事人可以申请人民法院强制执行。
第二节 如何解决二手房纠纷
1．如何退定金
在二手房交易中，中介公司一般要求买方先交定金，先把要买的房子定下来，一般是交一万元或二万元，也有要求交五万元的，数额不等。
如果买房人因自己或卖方或中介公司的原因想退定金，那么是相当困难的，因为中介公司往往在定金方面做文章，设置陷阱。
产生定金纠纷主要有四个方面的原因，第一个方面就是中介公司说假话，不披露房屋交易方面的真实信息，引买方上钩，待买方交了定金，发现问题后想退定金中介公司说买方违约，不想要这套房了，因此定金不退。
二是房主方面的原因。
房主有时觉得房子的价格卖低了，不想卖了，找理由提高交易的成本或提交买方的支出，这样导致交易不成，三是房主自己的原因，交定金时一时冲动，冷静下来后不想买了，想退定金。
四是买卖双方或买卖双方与中介公司三方对买卖合同的履行方式达不成一致意见，比如是付款在前还是过户在先，最终合同不能签订。
这四种情况，无论出现什么情况，定金都是很难退的。
在这四种情况当中，大多数是中介公司的问题，中介公司利用二手房交易的经验，占有定金可谓屡屡得手，中介公司一般采用下列方式套取定金：
一是以不存在假房屋诈骗，收取定金。
这种情况属于刑事犯罪。
二是签订的合同对中介公司非常有利，一旦买房人与卖房人不能签订买卖合同，则中介公司就说买房人没有来签合同，是买房人单方不想要房了，属于买房违约，定金当然要扣了。
三是在签订买卖合同时中介公司对买房人的合理要求不同意写在合同中，导致不能签订合同，如果购房人起诉到法院，在购房人陈述完不能签订合同的理由时中介公司马上会说合同的条款我们全同意，签订不了合同的原因不在中介公司，中介公司完全可以把这套房子卖给你，但起诉到法院买房人一般不会再买这套房屋了，也可能买了别的房子了，中介公司正是抓住这点说购房人不想买了，属于单方违约。
四是中介公司与卖方串通，一般中介公司与卖方都有一个约定，如买方违约，买方的定金不退，卖方与中介公司一人一半，这样卖方就与中介公司结成了利益方面的“统一战线”。
五是一般定金都由中介公司收取，如果买房人要求退定金时，中介公司说定金已经交给房主了，你找房主，中介公司又不把业主的住址及联系方式给买房人，即使找到房主，买房人也不能确定该定金就是房主收了，即使起诉到法院，房主说我没收，那买房人没有证据肯定会败诉。
如何解决定金陷阱并能顺利退回定金呢？
笔者建议采用下列方式：
一是将交给中介公司或房主的钱约定为预付款，比如“买方缴纳卖方（或中介公司）1万元，属于预付款，如果买卖双方没有签订协议了，此款全部退还买方”。
按照法律规定，预付款与定金的法律性质不同，无论什么原因，只要合同没有签成，预付款都是可以退的，而定金则不同，如果一方单方悔约，不想买房了，则定金不退，有时并非买方不想买房了，而是没有证据证明。
二是不与中介公司签订居间协议或委托代理协议，而是直接签订买方、卖方及中介公司的三方协议，因为交纳定金并不是签订买卖合同的必经程序。
三是如果交定金，控制在一千元以下，这样做一是表明诚意，二是一旦有纠纷，定金退不回来这样损失会小。
四是如果交了定金，写明一定时间之内（比如30天），买卖双方或者买卖双方与中介方没有签署正式的房屋买卖协议，定金交给谁谁退还。
五是签订定金协议前一定据理力争，将对自己有利的条款写入协议或合同，购买二手房在签订认购协议时与一手房存在很大不同，一手房的定金协议很难改，但二手房的认购协议比较好改，只要购房人坚持基本都能成功，因为中介公司有几千元利润也想赚，不想让这笔钱跑掉，因此会在协议的内容上让步，购房人正可以抓住中介公司想赚钱的弱点，签订对自己有利的协议，如果没有这方面的专业知识，可以聘请专业人士帮助。
2．集体土地所建房屋上市再出售问题
集体土地上所建的房屋有两类，一是没有任何审批手续违法建设的房屋，二是有规划许可证的房屋，是旧村改造项目或者农村集体集资建房，没有产权证。
第一类房屋因没有合法的审批手续，是非法的房屋，是违章建筑；第二类虽然有合法的审批手续，但没有房屋所有权证。
无论是哪类房屋，都因为没有房屋所有权证而不能买卖。
如果买卖双方签订了房屋买卖合同，标的物属于法律规定禁止转让或非法的标的物，是不受法律保护的，因此所签订的合同也属于无效合同，买方是可以退房的。
3．中介公司与售房人采取欺诈、胁迫手段与购房人签订的合同如何处理
中介公司或售房人采取：
（一）欺诈、胁迫手段；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；四种方式签订的买卖合同是无效合同，购房人可以向人民法院或仲裁机构申请确认合同无效。
如果购房人在签订合同时对合同有重大误解或者在订立合同时显失公司的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
如果法院确定合同无效或者合同被撤销，则购房人就可退房，售房人应将房款返还购房人。
4．一房两售如何处理
售房人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致购房人无法取得房屋，购房人可以退房。
5．在签订合同时存在重大误解的解决办法
购房人与售房人或中介公司所签合同显失公平，存在重大误解，购房者可以请求法院或仲裁机构予以撤消，要求退房。
就目前而言，在二手房买卖合同的签署过程中，购房者与中介公司相比由于知识及经验的不足往往处在一个弱者的地位，而中介公司则凭借其自身实力及优势与购房者签订显失公平的合同，比如购房者想通过按揭贷款付款的，在签订合同时以为该房屋能办理个人住房公积金贷款，而事实上该房屋不能办理贷款，购房人又不能通过其它方式支付房款，导致合同无法继续履行。
再比如购房人签订合同时认为购买的是甲房屋，而实际上是购买的却是乙房屋。
又比如中介公司在合同中约定，无论中介公司或卖方是否存在违约行为、存在何种违约行为，购房人都不能提出解除合同的请求。
从以上这些条款中，可以明显看出合同中买卖双方或中介公司之间的权利、义务明显不对等，显失公平，或者购房人对合同有重大误解。
对这种合同，购房者可在合同订立起一年内，请求法院或仲裁机构予以撤消。
合同撤消后，双方应恢复到合同订立前的状态，即购房者将房屋退还，售房人或中介公司应返还购房者的房价款和相应的利息。
6．逾期交房的解决办法
目前二手房买卖合同并没有格式合同，因此在签订合同时应约定卖方于规定的日期交付房屋，逾期超过一定期限仍未交付的，购房者有权解除合同，有权退房，并要求返还房价款及相应的利息，并要求售房人承担相应的违约责任。
这里需要明确一点，即只有逾期交房超过了合同约定的期限，在售房人构成根本违约的条件下，售心人才承担退房的义务；如果逾期交房没有超过合同的期限，那么售房人不构成根本违反合同，购房人不能解除合同，只能要求售房人承担逾期交房的义务。
如果双方在买卖合同中没有约定具体的交房日期，那么处理起来相对来说比较困难，因为构成逾期交房的时间长短与根本违约有着直接的联系，究竟多长时间算是根本违约，足以导致解除合同，双方可能会存在争议，在没有约定的情况下，只能按法律规定的时间确定。
《合同法》并没有规定多长时间可解除合同，只规定了守约方在催告的情况下，违约方在合理的期限内应履行合同，如果不履行合同，守约方可提出解除合同。
虽然《合同法》并没有规定具体的期限，但在司法实践中“合理的期限”一般是三个月，也就是说，过了交房的日期三个月售房人仍不交房的，买房人可以解除合同，要求退房款及相应违约赔偿。
7．不能按期办理产权过户的解决办法
在合同约定的期限或法律规定期限内仍不能办理完毕房产证的，买方是可以解除的。
在正常情况下，办理过户手续有一天的时间就足够了，比如海淀区当天就可以拿到房产证，有些区办理手续有半天或一天的时间足够，但取得房产证的时间相对来说长一些，一般承诺二十个工作日，也
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