贵视酒店投资可行性分析报告模板.docx
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一、项目基本情况
1、地理位置
贵视酒店位于遵义路与神奇路交叉口〔贵州电视台后院〕，距离贵阳火车站1.5公里，距离体育馆长途汽车站1公里，距离龙洞堡机场约15公里；酒店距人民广场100米，距河滨公园300米左右。
2、基本结构及容积
酒店为框架式砖混结构，建筑占地面积米2，楼高米，地面共25层，地下室2层。
总建筑面积2万多平方米，酒店可使用经营面积1万6千多平方米。
共有客用电梯三部，职工专用梯一部。
酒店一楼〔面向电视台大院一侧〕为大堂，层高米，面积约为230平方米；
五楼为餐饮包房、厨房，其中包房共计六个，平均面积为26平方米，中餐厅一个，面积约为140平方米，厨房面积约为278平方米；
六楼为会议楼层，总计面积约为550平方米。
其中一个为140平方米的小型会议室，另外两个为可移动隔断式会议室，面积在360平方米左右；
七楼为行政办公楼层，共11间办公室〔平均面积为35平方米〕，1间会议室〔面积为100平方米〕；
八楼为健身中心，总面积为550平方米左右，有独立的淋浴间〔约70平方米〕；
九楼至二十五楼为客房楼层，共有客房206间〔标间115间，套房91间〕其中：
九至十一楼〔合计3层〕共有客房42间，每层各有14间房〔其中套房2间，标准间12间〕，标准间面积为35平方米左右，套房面积在62平方米左右；十二至二十三楼〔合计12层〕共有客房144间，每层各有12间房〔其中套房6间，标准间6间〕；二十四楼共有11间房〔套房7间，标准间4间〕；二十五楼共有9间房〔套房6间，标准间3间〕，二十五楼设有行政楼层接待处〔面积约为100平方米〕；
负一楼为职工宿舍、职工更衣室、职工餐厅、布草房、配电房等设备层；
负二层为地下车库，面积约为1500平方米，可用车位约100个；
3、目前项目现状
该项目全资所有者是贵州电视台。
目前项目已进入内装饰阶段，但由于资金预算原因，业主不考虑投资进行酒店开办筹建。
业主首选对外承包经营。
希望有相关档次酒店经营管理及有经济实力的企业机构与之洽谈承包经营合作。
4、项目优势与劣势分析
项目优势分析
〔1〕酒店位于贵阳市城市中心交通枢纽新路口，是遵义路与神奇路交叉路口，可从遵义路和神奇路两端进入酒店，车流量、人流量大。
酒店距离体育馆长途客运站1公里，距火车站1.5公里，距龙洞堡机场15公里，地理位置优越，交通极为便利；
〔2〕酒店比邻喜来登、圣沣两家贵阳顶级的五星酒店，同时在本区域内还有贵龙、民族宫两家四星酒店，处于贵阳高端酒店区域内，酒店氛围和客源市场较好；
〔3〕位于贵州和贵阳电视台文艺圈内，邻近神奇路电脑市场、贵州省展览馆、民航售票中心，沃尔玛超市距酒店仅50米之遥，商务活动、文化交流较为便利。
〔4〕酒店目前可售客房206间，餐饮、会议、停车等配套设施相对较为齐备，可提供相应的商务客源接待。
〔5〕酒店全新开业，设施设备相对先进，与正在快速拉升的贵阳旅游业的发展和需求相吻合，能够满足中高档次商务、旅游客源的需求。
酒店企业的生命期与其他行业有显著的不同，酒店企业通常经历三个阶段：
起步期、中期以及衰退期，并且生命期都较短，根据国外的经验说明，一家酒店的平均生命期为40年，通常只有少数企业由于不断创新的缘故使得企业生命期延长到80到90年。
酒店的入住率和收益在起初的5到10年之间，也就是起步期阶段基本上增长都非常迅速，并且在开业后8到15年之间〔中期〕收益都会维持相当高的水平，之后创利能力逐渐下降〔衰退期〕。
贵视酒店作为即将落成的酒店，其装修、设施、设备更能够符合客人的需要，其对酒店经营的前6年将均处于该酒店高收益、高出租率时期，相对于建成时间较长的同档次酒店能够取得更好的收益。
项目劣势分析
〔1〕酒店位于新路口菜场旁边，周边商业整体形象档次受影响，不利于表达酒店的建筑气势，对营造酒店氛围和提升品质有一定负面影响。
〔2〕酒店位于电视台大院内，周围被高楼包围，一定程度上影响了从外部更好的视觉接触识别酒店和整体形象的全面展示。
〔3〕酒店后部人流复杂，车流量大，卫生环境及噪音问题需要得到有效的控制。
〔4〕酒店目前停车位及周边景观方面相对较差，如不能与租赁方就车场管理、景观绿化等达成共识，后期势必将影响酒店的正常运作。
〔5〕酒店大堂面积狭小，较难显出高档酒店的气派和整体装修装饰效果，对提升酒店品质具有一定影响。
〔6〕酒店2、3、4楼层为非酒店经营所用，如果后期相关楼层用途与酒店经营氛围相差太大，沟通不畅也会在一定程度影响酒店品质。
〔7〕酒店会议楼层形状偏狭长，不利于大型会议的接待。
酒店时机分析
〔1〕 近年来贵阳市旅游业保持着较高的增长发展水平，酒店作为旅游业重要的组成部分，也将随着旅游业的发展而拥有良好的市场发展空间。
〔2〕贵阳市作为省会城市，其在省内的政治、经济、文化中心无可替代，每年都将吸引大批的外地人士至贵阳市进行公务、商务活动和旅游消费，这些都将带动贵阳市商务旅游市场的快速发展。
〔3〕从分市场调研分析得出，贵阳市商务、会务、旅游是酒店市场具有较大的挖掘潜力，市场仍处于求大于供的理想业态，此时切入，只要定位准确，就一定能够获得较为理想的投资回报。
〔4〕如果定位准确，能与其他同档次酒店的产品有明显差异化，将会受到中高档商务和旅游客人的欢送。
酒店威胁分析
〔1〕酒店业是一个市场化程度很高的行业，始终存在激烈的市场竞争。
如出现阶段性、区域性酒店供给过剩，则竞争程度将更为激烈，有可能出现通过降价竞争，争夺客源。
同行业的竞争将始终是酒店经营面临的主要威胁。
酒店所在地方圆1公里以内，有喜来登酒店、圣沣酒店、贵龙酒店、民族宫酒店、都市怡景酒店等中高端酒店，这些酒店在功能定位上与酒店定位相仿，有的具有品牌优势、有的具有规模优势、有的具有价格及行业背景优势，且在营业的酒店目前经营状况良好，有相对稳定的消费群体，这些都将是酒店开业后的直接竞争对手，其任何程度上的调整都将直接影响酒店的价格策略和市场推广。
〔2〕相较仅提高住宿功能和简单餐饮功能的周边酒店而言，酒店现在提供的套房服务将会产生超出这些竞争对手平均水平的经营成本，因此，控制营业成本将是酒店是否能有良好的
均衡盈利能力关键。
任何事物都有其矛盾的对立面，在看到酒店的优势和时机的同时，认清酒店的劣势与威胁，将有助于酒店在经营策略上躲避风险，通过服务效率、服务质量、产品组合以及产品价格等经营要素的排列组合，到达最正确的经营业绩。
从对酒店的综合分析来看，酒店在地理位置、市场空间、目标消费者等方面均具有一定的优势，存在的劣势和威胁均可以通过酒店自身努力和正确的经营策略加以弥补。
二、本地市场情况
1、贵阳市宏观经济数据
2006年，贵阳全年生产总值到达亿元，比上年增长14.7%，是多年来增幅最高的一年。
从2002年的亿元到2006年的亿元，按可比价格计算，年均增长14.1%；人均GDP从10123元增加到17025元；财政总收入从亿元增加到亿元，年均增长18.8%；城市居民人均可支配收入从7306元提高到11222元，年均实际增长10%；农民人均纯收入从2352元提高到3465元，年均实际增长7.8%。
2、贵阳旅游业发展现状
据统计，2006年，贵阳市共接待国内外游客1853万人次，比上年增加395万人次；旅游收入超过80亿元，同比净增20多亿元；全市旅游接待人数占全省总接待人数的25%，旅游收入占全省旅游总收入的21%。
同比增长20%以上，旅游经济占全年GDP的12%。
2007年贵阳市连续四届在香港入选中国十大避暑旅游城市、三连冠排名第一而独获“中国避暑之都”城市品牌形象美誉，并跻身“全球避暑旅游名城2007口碑金榜”位居第九，以及作为避暑旅游城市研究评价的参考基准指标体系“贵阳指数”在京发布以后，8月31日，再次锦上添花，国家最高气象学术机构中国气象学会，在中国气象局开会再次授予贵阳市“中国避暑之都”荣誉称号。
“避暑之都”带来的品牌效应催生了“清凉经济”，贵阳的生态环境优势正在转变为经济优势，旅游业已成为贵阳市的重要产业。
广州到贵阳的高速铁路和高速公路的建设利好消息，直接将贵阳打造成了珠三角的后花园，大批的商务和旅游者将更为快速、便捷的进入贵阳。
据统计，今年上半年，贵阳的旅游收入已到达去年一年总收入的63%。
共接待海外旅游者万人次，创汇万美元。
国内旅游者万人次，旅游收入亿元，旅游总收入亿元。
占全省上半年旅游总收32.03%，全省排名第一。
3、贵阳酒店业市场分析
有资料说明，随着贵阳市旅游业的快速发展，在旅游旺季贵阳每天需要提供近20000张床位，而目前贵阳酒店业的整体接待能力远不能满足这一巨大的市场需求，这使得市场资本纷纷看好贵阳的酒店市场，出现了前所未有投资热潮。
一时间国际、国内酒店品牌纷纷抢滩贵阳酒店市场，先有国内经济型酒店品牌MOTEL168率先出现在贵阳市中心，紧接着国际著名酒店品牌喜来登、凯宾司基、希尔顿、香格里拉等将陆续登陆贵阳，近期两家如家经济快捷酒店、七天假日又将粉墨登场。
而一些介于高星级酒店与经济型酒店之间、有一定地理环境优势、硬件设施优势的本地酒店也纷纷开张大吉，其中具有一定代表性天豪系就一连开了三家酒店，第四家酒店也在紧锣密鼓的筹建中。
据调查了解，自进入夏季以来，贵阳市的酒店会议室的出租率就出奇的高，会议日期甚至排到了9月份，其中，以重庆、北京、广州、上海等地的会议旅游团为多。
贵阳酒店业客房平均出租率均在90%以上，商务团队大约就70%—80%。
在市区，一些地理位置好、有一定档次的宾馆酒店，经常出现下午以后就无房可订的火爆现象。
4、贵阳市酒店业目标群体分析
从具体调研中发现，贵阳市酒店业目标群体基本上可分为三种类型：
〔1〕以喜来登、圣沣、天怡豪生等五星级酒店以及部分有一定市场影响力、地理位置优越、设备设施齐全的四星级酒店，如华美达神奇酒店、丽豪、栢顿酒店等为代表的四星级酒店基本以高端商务旅客、旅行团队以及各大公司、企业为主要客源，该类顾客对酒店档次、配套设施、服务质量有极高的要求，对价格关注程度相对较低；
〔2〕以华联、神奇星岛等三星级酒店和林都、泰洋、林顿等介于高星级与经济型酒店之间的商务旅游酒店以及MOTEL168等为代表的酒店以中端商务客户、国内标准旅游团队及本地中小企业、公司为主要客源，此类顾客表现为有对酒店居住环境、服务质量有较高要求，同时对价格较为关注。
〔3〕市内各小酒店、小旅馆、招待所,其客户群体以中低端客户为主，此类顾客非常看重价格实惠程度，要求酒店能提供基本的住宿条件，同时对安全性和私密性也比较看重。
三、投资概算
根据目前得到的贵视酒店综合信息反馈，业主对酒店的投入会进行到以下情况：
中央空调、电梯、水暖、煤气、强电设施设备、消防、安全监控、弱电、厨房设备等设施设备，客房及餐饮等区域将对六面进行装修，客房卫生间卫浴设备将全部到位。
作为承包投资合伙人需要如下项目的投入：
〔一〕、房务物资〔115间标间、91间套房、大堂及行政楼层接待间〕：
电器、布草、杂件、家具、易耗品约计605万左右；
〔二〕、餐饮物资：
家具、瓷器、布草、电器、工具约计115万左右；
〔三〕、会议〔宴会〕物资：
家具、布草、电器、杂件约计55万；
〔四〕、后勤设施物资：
员餐物资、职工更衣室物资、人事培训物资、职工宿舍物资、职工服装、印刷品等约计60万左右；
〔五〕、工具类：
工程工具、PA工具、保安工具、办公设施设备约计50万左右：
〔六〕、开业筹备办公费用约计100万；
〔七〕、市场开拓费用30万；
〔八〕、备用金100万。
总计承包开办费用约计1115万元。
四、收益及回报概算
〔一〕、收入预测：
1、住宿收入预测
〔1〕电视台内部住宿收入预测：
力争与电视台签订内部接待协议，在取得酒店经营权的15年中仍然将按照协议价格接待电视台内部接待。
预计其内部接待住宿收入每年为22。
1万元。
详见表1.1。
表1.1电视台内部接待年住宿收入估算表
项目
处以下
县处级
副地级
地厅级以上
合计
收入（元）
150000
60000
40000
25000
221000
标准（元/人）
150
150
200
250
均价400/间
住宿量（人夜）
1000
400
200
100
1700
住宿量（间夜）
500
200
200
100
1000
房间类别
标准间·床
标准间·床
套间
套间
⑵外部接待住宿收入预测
根据贵阳市相关星级酒店的一般情况，预计标准间在旺季、平季、淡季的出租率分别为95％、65％和40％，考虑到入住客人对套间的需求相对较少，估计套间在旺季、平季、淡季的出租率分别为90％、60％和35％。
则年住宿收入可到达2032万元，详见详见表1.2。
表1.2年住宿收入估算表
序号
项目
旺季
平季
淡季
合计
1
标准间
收入（元）
5086680
4014075
1399320
10500075
单价（元）
388
358
338
均价361。
33
住宿量（人夜）
13110
11212。
5
4140
28462。
5
出租率
95%
65%
40%
66．6%
天数
120
150
90
360
房间数
115
115
115
115
2
套间
收入（元）
4796064
3832920
1198197
9827181
单价（元）
488
468
418
均价458
住宿量（人夜）
9828
8190
2866．5
20884。
5
出租率
90%
60%
35%
-
天数
120
150
90
360
房间数
91
91
91
91
3
住宿量（人夜）合计
49347〔66%〕
4
收入合计
20327256
⑶年住宿收入预测
根据以上对内部、外部接待的收入估算，预计贵视酒店年住宿收入应为20548256万元，住宿量为5.03万人／夜，全部房间年平均价格为404.5元，平均住房率67。
9%。
详见详见表1.3。
表1.3年住宿收入估算表
项目
收入（元）
住宿量（人夜）
外部接待
20327256
49347
内部接待
221000
1000
合计
20548256
50347〔67。
9%〕
2.餐饮收入预测
〔1〕中餐厅收入预测：
根据贵阳市四星级酒店的餐饮的一般状况和贵视酒店餐饮的定位，预计平均每日餐饮收入可达8140元，全年餐饮收入可达293万元。
详见表2.1。
表2.1每日餐饮收入估算表
序号
项目
数量
每桌人数
人均消费
上座率
每日收入
1
包厢
总收入
3780
午餐
6
10
50
30%
900
晚餐
6
10
60
80%
2880
2
散台
总收入
3360
午餐
12
10
40
20%
960
晚餐
12
10
40
50%
2400
3
餐饮收入（不含酒水）
7140
4
酒水收入
1000
5
餐饮收入（含酒水）
8140
〔2〕会议〔宴会〕收入预测：
根据贵阳市四星级的会议收入的一般状况及酒店餐饮的定位，预计每月会议〔宴会〕收入可达272220元，全年会议〔宴会〕收入可达326。
6万元。
详见表2。
2
表2.2每月会议〔宴会〕收入估算表
序号
项目
数量
可容人数
价格
使用率
每月收入
1
会议
总收入
77100
大会议室
1
380
5000元/天
15%
22500
中型会议室
1
180
3000元/天
30%
27000
小会议室
2
100
1500元/天
40%
18000
投影仪租借
1
800元/天
40%
9600
2
宴会
总收入
195120
宴会厅〔午餐〕
1
200
40
16%
30000
宴会厅〔晚餐〕
1
400
68．8
20%
165120
3
总收入（不含酒水）
272220
⑶年餐饮会议收入预测
根据以上对中餐、会议〔宴会〕接待的收入估算，预计贵视酒店年餐饮收入应为619万元。
详见详见表2.3。
表1.3年餐饮收入估算表
项目
收入（元）
接待量（人次）
中餐
2930000
会议〔宴会〕
3266640
合计
6196640
3.物业租赁收入预测
为将酒店业务集中于客房、餐饮主业，计划将八楼健身房〔550㎡〕、七楼部分办公室〔210㎡〕通过出租方式承包经营，预计年租赁费分别为29.7万元、12.6万元，年总租赁收入可达42.3万元。
4.总收入预测
预计年实现总收入2716万元，年缴纳销售税金及附加177万元，详见详见表4.1。
表4.1年销售收入及税金附加情况表
项目
收入（元）
税金及附加
住宿收入
20548256
餐饮收入
6196640
租赁收入
423000
合计
27167896
1771009。
6
〔二〕成本费用预测
1、成本预测：
因酒店餐饮业成本费用构成庞杂，详细分项计算反而容易出现比较大的偏差，故根据国内酒店行业通常的成本费用结构进行测算，预计项目总成本费用第一年为1881万元，第二至第五年为每年万元，第六至第十五年为万元。
详见表5.1。
表5。
1总成本费用估算表〔单位：
元〕
成本项目
第一年
第二到五年
六到十五年
估算依据
折旧
投资额和经营期限
经营租金
6000000
经营协议
管理行政费用
2608118
收入的9。
6%
市场推广费用〔含工资〕
1086715。
8
收入的4%
能源消耗〔水电气消耗〕
907500
55元/年/米2
物业保养
495000
30元/年/米2
客房成本〔含人工〕
4109651。
2
客房收入的20%
餐饮〔含人工〕
2788488
餐饮〔不含酒水〕45%酒水收入的35%
其他支出
815036
收入3%
总计
18810508
2、利润预测
预计在贵视酒店运营的15年中，前五年每年可实现税前利润650万元，后面每年可实现税前利润万元。
详见损益估算表。
损益估算表〔单位：
人民币元〕
项目
第一年
第二年
第三年
销售收入
27167896
28167890
29167890
税金附加
1771009。
6
成本费用
18810508
利润总额
6586379
所得税
税后利润
折旧
盈余公积
可分配利润
〔三〕投资回报概算
承包经营总投资：
1115万元；
每年收益测算：
658万
承包经营回报周期：
2年
五、风险分析
1、风险
1.1.客源影响带来的风险
酒店业的发展是以客源为依托的，由于决定旅游市场环境的变化受到政治、经济、文化、自然条件和季节等多方面因素的限制，有可能引起酒店客源数量和结构向不利方向变化，从而影响公司的发展和盈利。
1.2.人力资源风险
现代酒店具有知识密集和劳动密集的特点，对酒店从业人员尤其是酒店管理人员具有较高的要求。
从而管理人员的管理能力，从业人员的技能水平、服务质量和人员素质都直接会影响经营业绩。
如出现不合理的人员流动，特别是管理和业务骨干的流失可能会导致客源的减少和客户的不稳定，给公司效益带来不利影响。
1.3.市场竞争风险
由于市场需求的剧增，目前在贵阳掀起了一股酒店业投资热潮，随着酒店数量和规模的增长，行业内部竞争将会在未来2-4年内出现高潮，酒店在价格和客源方面将面临激烈的竞争。
1.4.行业特点决定的风险
酒店业具有比较强的依托性，任何一种不利条件都可能使酒店业的发展受到制约，特别是重大的国内外政治、经济形势变化、突发事件、自然灾害和急性传染病等因素，如2003年的“非典”对当时酒店业造成了很大的影响。
2、客源影响对策
针对酒店业的经营特点，主要实施三项对策：
一是通过各种公关宣传，扩大酒店的知名度和美誉度，树立酒店的品牌；二是通过加强管理，提高服务质量，为酒店客人提供精品服务，提高客人的“回头率”；三是客源多元化，与旅行社、商业订房网站、会议会展公司等多种相关机构合作，降低酒店对某一渠道的依赖度。
3、人力资源风险对策：
酒店将提供有竞争力的薪酬和事业发展空间吸引酒店行业高级管理人才加盟酒店，为提高酒店管理水平打下人力资源基础。
同时，酒店将本着“以人为本”的经营理念，努力到达以职工满意为基础，以客人满意为导向，以经济效益满意为标准，通过全面、科学的人力资源管理，发挥激励机制的作用，培育职工对酒店的忠诚和敬业精神，增强酒店的凝聚力。
4、市场竞争风险对策
酒店将密切关注同行业竞争对手的动向，了解竞争对手的情况，提出有针对性、有效的竞争策略，以使酒店取得竞争优势地位。
5、行业特点风险对策
酒店针对有可能出现行业特点风险，将评估、制定应急预案，当出现该类风险，可以按照应急预案妥善应对，以尽量减少不必要的损失。
六、项目定位
1、市场定位
城市时尚商务旅游酒店。
2、目标客户
根据同类型酒店的调查和酒店市场定位，确定目标客户如下：
（1）散客：
省内外中偏高档消费的商务、公务散客；
（2）团队：
会议团队、旅行社组织的标准团体客人；
（3）本地消费：
本地讲究居住品质居民也是酒店的主要客源之一。
3、主要服务产品
主要提供餐饮、住宿、会议、健身服务以及必须的基本商务服务
4、项目目标定位。
根据地区经济和旅游发展状况、区域环境及发展趋势，项目定位于四星级标准酒店，设置客房、餐饮和各种相关商务设施。
酒店客户群主要定位于参加各类会议、进行公务、商务活动，外省市来筑旅游的人员，即酒店根据客户群体定位于商务散客、会议旅游为主，观光旅游为辅的酒店。
本市高星级酒店由于房价高，相当部分客源来自省外，其经营受全国经济影响较大。
此外，经营高星级酒店需要更高的经营技巧和管理手段，也具有较大经营风险。
以国内客户为主要服务对象的一、二、四星级档次酒店，随着我国宏观经济向好，各行业发展迅速，国内游客、因商因公出差的国内客户的需求将是其的主流，尤其是在本区域内，交通便利，市场前景较好；同时，随着，人民生活水平的提高，更多的国内旅游团体和自助旅游者将来到贵阳市，而项目地处本市繁华商务区，毗邻人民广场等人文景观，再加上价位适当、具有吸引力，将形成价格和入住率的良好配合，提高经营效率。
对于某些特殊标准的要求，可以设置假设干高于四星级标准的套间以备使用。
此外，通过加强管理和服务，酒店的整体水平将不仅仅表达在硬件的星级标准上，更表达在配套软件、管理的高星级水平。
、
七、其他
1、酒
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