温泉度假酒店项目可行性研究报告.docx
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温泉度假酒店项目可行性研究报告
温泉度假酒店项目
可行性研究报告
附件
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
温泉度假酒店项目
1.1.2承办单位概况
项目承办单位：
表1-1企业近三年企业经营状况单位：
万元
序号
指标名称
2012年
2013年
2014年
1
主营业务收入
2
所得税
4
利润总额
5
净利润
1.1.3项目提出的背景
项目的政策优势明显，《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》（国发〔2014〕31号）提出大力发展乡村旅游。
依托当地区位条件、资源特色和市场需求，挖掘文化内涵，发挥生态优势，突出乡村特点，开发一批形式多样、特色鲜明的乡村旅游产品。
《省政府关于全面构建“畅游江苏”体系促进旅游业改革发展的实施意见》（苏政发〔2014〕85号）提出加快推进旅游业与农业融合发展，充分发挥乡村旅游在带动创业就业、增加农民收入、销售农副产品、改善农村环境等方面的重要作用。
围绕大中城市及重点景区、环湖、沿江、沿海地区，发展一批休闲观光农业基地（景点）、农家乐专业村、魅力休闲乡村，支持有条件的地区打造乡村旅游集聚区。
创新乡村旅游经营发展模式，保持传统乡村风貌，加强基础设施建设，完善乡村旅游服务体系，打造乡村旅游精品。
创建一批休闲观光农业与乡村旅游示范县（示范点）、乡村旅游示范区、特色景观旅游名镇（村）。
近年来##镇一直致力于乡村旅游发展，凭借##得天独厚的生态优势、资源优势，把特色化发展与##生态文化旅游发展相结合，已将乡村旅游打造成##产业结构调整的新亮点。
由此也造成相应的旅游接待能力明显不足。
##集团有限公司作为##镇的大型企业肩负更多社会责任，企业从自身发展出发，充分利用##市横山水库、佛光祖庭##大觉寺以及义源茶叶生产各种中高档绿茶、红茶，打造特色禅茶文化温泉度假酒店项目。
1.1.4建设地址
##温泉度假酒店项目位于##。
1.1.5建设内容与规模
本项目总用地面积为388亩，总建筑面积48741㎡，其中计容面积为47621㎡。
主要技术经济指标详见下表：
表1-2项目建设内容或规模一览表
项目分区
编号
子项名称
首层面积
（㎡）
地上面积
（㎡）
地下面积
（㎡）
层数
酒店配套区
1
大堂及娱乐服务中心
6075
6075
3
2
会议配套中心
1634
6536
5
3
连廊构架
900
900
1
4
庭院式客房
2630
5260
2
5
花园式客房
2400
4800
2
6
后勤
4600
-1
水疗配套区
7
水疗中心
3620
10240
1000
6
8
贵宾服务中心
1120
1120
1
9
室外泡池配套
600
600
1
10
休息厅
120
120
1
11
水上木屋
400
400
1
VIP区
12
水上套间
1200
1200
1
13
景观别院1
1200
1200
1
14
景观别院2
625
1250
2
15
茶院
300
600
2
16
禅修庭
60
60
1
17
vip服务中心
180
180
1
商业配套区
18
商业配套用房
2600
2600
1
出让地块——酒店配套区指标
地上建筑面积
34931
架空建筑面积
5600
总建筑面积
40531
占地面积
14329
酒店区用地面积
34076.2
容积率
1.03
建筑密度
0.42
出让地块——商业配套区指标
地上建筑面积
2600
地下建筑面积
0
总建筑面积
2600
占地面积
2600
酒店区用地面积
5468.5
容积率
0.46
建筑密度
0.46
绿化率
0.209
项目总指标
地上建筑面积
43141
地下建筑面积
5600
总建筑面积
48741
计容总建筑面积
47621
建筑占地面积
21614
1.1.6投资估算与资金来源
本项目总投资估算为45000万元。
项目资金来源为企业自筹
1.1.7拟建项目的主要经济技术指标
项目总投资收益率：
14.2%；
项目财务净现值（所得税后）：
16676.6万元；
财务内部收益率（所得税后）：
13.48%；
静态投资回收期（所得税后）：
8.59；
动态投资回收期（所得税后）：
11.12。
项目盈亏平衡点为：
38.6%。
1.2可行性研究报告编制的依据
1、《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》（国发[2014]31号）；
2、《省政府关于全面构建“畅游江苏”体系促进旅游业改革发展的实施意见》（苏政发[2014]85号）；
3、《江苏省国民休闲纲要（2013－2020）》；
4《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》（国发[2014]31号）；
5、《江苏省乡村旅游点等级划分与评定》；
6、《##市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
7、《2014年加快促进##旅游业又好又快发展的意见》（西发[2014]42号）；
8、《关于进一步加强宜南山区开发项目和农业配套设施建设管理工作的通知》（宜政发[2012]157号文）；
9、《##市2015年政府工作报告》；
10、《##镇2015年政府工作报告》；
11、《##镇镇域土地利用规划图（2010-2030）》；
12、《##市旅游发展总体规划（2005—2025年）》；
13、《##市宜南山区生态保护与发展规划》；
14、当地的现行建材等价格信息；
15、《建设项目可行性研究指南（试用版）》；
16、《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
17、其他相关资料。
1.3可行性研究报告的范围
本报告的研究范围为：
项目建设背景、投资环境与市场分析、场址选择与建设条件、工程技术方案、环境影响评价、节能节水措施、劳动安全卫生与消防、项目实施进度安排、项目招投标、投资估算与资金筹措、财务评价、社会效益评价等。
1.4结论
1、项目得到了当地政府和各级主管部门的大力支持，各项基础设施均可满足项目施工和建成后的需要，本项目经过了项目建设单位的充分酝酿，已经进入了可实施操作阶段，因此本项目建设条件已经成熟。
2、本项目提出的建设目标、任务和规模充分考虑了项目所在地现状以及温泉旅游的发展特点，可操作性强，组织管理措施到位，切实可行。
3、本项目的社会效益显著，具有较高的实施价值。
本项目的建设对完善西##镇##景区服务功能、提高旅游服务水平、提升##宾馆温泉度假酒店旅游项目建设品味和档次具有极大的推动作用，为实现“综合性五星级茶禅温泉休闲酒店”的战略定位夯实基础，
综上所述，该项目的建设是必要的，工程方案切实可行，具有明显的社会效益。
项目的实施，将有力的促进##镇的旅游事业发展，积极带动旅游相关产业的发展。
1.5建议
鉴于本项目的自身状况，对本项目建设提出以下建议：
1、项目所处地区旅游休闲度假市场竞争日趋激烈，旅游者的心态也越来越成熟，良好的规划、设计、建设品质及人文环境已成为高档休闲体现必备的前提条件，因此，建议投资者根据项目用地的实际情况，做好规划，突出项目的特点，按照规划设计尽快完成项目的景观、建筑的详细设计。
2、因项目所在地的污水主管网受客观条件控制，尚未铺设到位，建议积极与##市公用事业局协调，争取项目所在地管网列入年度项目计划。
3、建议在施工过程中设置安全标志，加大宣传安全施工力度，增强安全防护意识，认真落实好相关安全措施，并将项目施工给附近居民正常的工作、生活所带来的各种干扰降至最低限度。
4、鉴于该工程项目意义重大，建议建设单位组建一支精干、高效、专业配套齐全的管理队伍，加强工程管理，统一调度指挥，并与工程施工单位、监理单位密切合作，认真将项目建设作为一个综合系统过程认真筹划和研究，并切实解决好各种问题。
第二章旅游市场分析
2.1旅游市场前景展望
2.1.1旅游市场前景展望综述
随着我国全面建设小康社会不断推进，旅游业面临重大发展机遇：
经济持续快速增长，必将对旅游需求增长发挥基础性的支撑作用；城乡居民收入将稳定增长，到2020年人均GDP将达3500美元左右甚至更多，这将进入世界旅游界公认的旅游业爆发性增长阶段；国家扩大内需的经济发展方略和加快推动服务业的发展，将为旅游业进一步发展创造新的机遇；对外开放的进一步扩大，将为我国旅游业在国际市场和世界舞台更好地发挥作用，创造更为有利的条件；我国政通人和，社会安定，将成为世界上最安全的旅游目的地之一；随着对现行休假制度的完善和带薪休假制度的落实，将形成巨大的国内旅游消费市场。
2.1.2温泉旅游前景展望
目前，我国旅游业正处于转型期，旅游产品的升级，由观光旅游转为休闲旅游，进而上升为度假旅游便成为此关键时期的突出特点。
与此同时，我国旅游市场也从观光旅游形态向休闲度假旅游形态过渡。
在这种新的市场需求催生下，现代温泉旅游一改传统的单纯“泡汤”式，逐步演变为以健康为主题的休闲度假旅游时尚，成为转型期炙手可热的一种新型旅游产品，从而极大的满足了旅游者文化和精神层面的需求，适应了现代旅游市场消费的特点。
温泉旅游将温泉的养生、保健功能与度假休闲完美的融合在一起，集养生、保健、美容、休闲、度假、商务会展等多功能于一体，通过提供系列化的服务使消费者获得一种全新的体验和感受。
巨大的吸引力促使我国温泉旅游消费群体不断得到扩大，焕发出新的生命力。
温泉旅游作为一种休闲养生、解压和治疗身心疲惫的方式，是一种高级的享受，符合人们的休闲、养生和度假需求，很自然地它开始受到了越来越多人士的青睐。
温泉旅游者正从专门化、特殊化的消费群体向大众化发展。
正是基于这种需求的变化，“医疗保健文化”和“休闲文化”逐渐成为了现代社会温泉旅游的核心主题。
温泉休闲度假旅游的一类消费群体是商务旅游者和会展旅游者。
随着经济的发展和对外开放的不断深化，国内国际的商务旅游和会展旅游必将日渐增多。
这两部分旅游者的共同特点是，消费水平高、逗留时间长、非基本旅游消费支出比例大，同时比较注重文化品位。
商务会展旅游者的消费能力是一般旅游者的4-5倍。
商务旅游者公务之余最喜欢的活动就是购物、观光、美食、保健和娱乐等。
南方的商界人士则更注重修心养性，往往喜欢在休假、运动、养生保健活动中谈生意。
这些正是温泉度假旅游的特长所在，这里同样潜藏着温泉旅游的巨大商机。
温泉旅游是以感受温泉沐浴文化为目的，将原先单一疗养的物化享受，提升到符合现代消费的文化和精神层面，以健康为主题，达到养生和休闲效果的时尚体验旅游，是温泉与旅游相结合的产物，是休闲度假旅游的重要组成，是适应我国从观光旅游为主向观光与休闲度假旅游并重转化需求的重要旅游产品。
2.2旅游业发展现状分析
旅游休闲产业是近代工业文明的产物，或者更确切地说，它是现代社会的产物。
旅游休闲产业是指与人的休闲生活、休闲行为、休闲需求（物质的与精神的）密切相关的产业领域，特别是以旅游业、娱乐业、服务业为龙头形成的经济形态和产业系统，已成为国家经济发展的重要的支柱产业。
在欧美国家，旅游休闲产业十分发达，据有关数据表明，美国的旅游休闲产业已处于国民生产总值第一的位置，其就业人口占全部劳动力的四分之一。
近十几年来，发达国家的休闲产业进入高速发展的新时期，随着工作时间的减少，共享工作已应运而生。
比如，在美国、法国、德国等国家目前正普遍实行各种工作制。
政府认为：
缩短工作时间，可以减少失业，政府以较少的财政支出争取公众和个人的更大支持，使休闲产业发展更快。
据中国旅游研究院的数据显示：
2014年我国旅游市场实现平稳增长，国内旅游36.11亿人次，同比增长10.67%。
一方面，旅游人次在增加，国民的旅游消费水平也在不断攀升。
2014年国内旅游总收入达到30312亿元，同比增长15.40%。
从全年形势来看，我国旅游业已经进入“大众旅游”阶段，人们的出游意愿不断高涨，国内旅游市场可以继续保持相对乐观的预期。
本节将从江苏省、##市旅游市场发展现状等方面对项目市场进行分析。
2.2.1江苏省旅游发展现状
江苏风光秀丽，名胜古迹众多，物产富饶，交通便捷，自古以来就是旅游胜地。
江苏省确立了建设“畅游江苏”体系、推进旅游强省的战略目标，将旅游业作为现代服务业的龙头加快培育。
省政府出台《关于全面构建“畅游江苏”体系、促进旅游业改革发展的实施意见》，推动全省在经济社会新常态中积极发展旅游业，各级旅游部门和涉旅企业以转型升级、提质增效为主线，积极拓展旅游惠民和公共服务渠道，推动旅游产品向观光、休闲、度假并重转变，推动产业开发向资源节约、生态环保和文化传承转变，推动旅游经营向国际标准、优质服务转变，促进“畅游江苏”品牌破茧化蝶。
2014年，江苏旅游业再一次刷新发展业绩，全年接待国内游客超过5.7亿人次,实现国内旅游总收入超过7863.51亿元人民币，同比分别增长10.8%与13.3%。
按照新的入境旅游统计规范，全省接待入境过夜游客297万人次，实现旅游外汇收入30亿美元，同比分别增长3%与9%。
与此同时，旅游产业对稳定经济增长、调整产业结构、提高民生水平、建设生态文明等方面的促进作用也为社会各界所关注，去年全省旅游投资达1534.2亿元，同比增长17.6%。
图3-109-14年江苏省接待国内游客人次图3-209-14年江苏省国内旅游总收入
2.2.2##市旅游发展现状
1、旅游市场现状
##古称阳羡，位于苏、浙、皖三省交界的太湖西岸，沪、宁杭大交通的中心，是长江三角洲的一颗璀璨明珠。
2039平方公里的土地物华天宝，人杰地灵，至今已有5000多年的历史。
它不仅是一个古老而神奇的文化名城，也是“中国著名的陶都，太湖风景区的旅游城市”。
更以“教授之乡”、“书画之乡”、“环保之乡”的美誉名而扬天下。
##秀美的自然山水风光和人文资源相交融的特色旅游，为##生态旅游业的发展打下了坚实的基础。
##自然条件优越，物产资源丰富，山水秀丽焕彩，景观丛生神奇，素以“陶的古都、洞的世界、茶的绿洲、竹的海洋”而享誉海内外，其溪山之秀，鱼米之丰，资源之富，独步江南。
##气候温和，四季分明，雨量充沛，规划面积55.79平方公里的“阳羡风景区”是国家级太湖风景区的重要组成部分，每年吸引了大批中外游客前来旅游观光。
注：
数据来源于##统计年鉴。
图3-32007-2014年##市旅游接待人数统计图表
此外，旅游业成为##经济版图的重要增长带，与先进制造业、现代服务业形成“三足鼎立”的产业发展新格局，成为##国民经济中服务业的重要支柱产业之一。
##市旅游经济一路看好。
注：
数据来源于##统计年鉴。
图3-42007-2014年##市旅游总收入统计图表
2.3旅游业预测分析
社会指标的数量化预测模型一般都以指标的历史数据序列为样本，从中探索其自身发展规律，即一般建立的是以年份为自变量的时间序列模型。
本项目预测采用##市统计数据为基准，经统计软件试验，采用基年（2007年）为数据点1，其它根据年限递增，更符合实际，且数据更为精确。
因此在报告统计分析中，在进行一元回归与指数平滑法进行预测时，自变量（X）均采用基年2007数值为1，以后逐年增加。
##作为客源地的一级市场即以沪宁杭为区域，包括苏锡常、宁镇扬及上海，兼及杭嘉湖，这些地方经济发达，生活条件比较高，当地居民的闲暇时间也比较多，随着生态旅游的流行，以及私家车的增加，越来越多的游客青睐于自然风光条件突出的##。
根据2007-2014年旅游接待人数，做线性趋势线相关系数最高达0.9958，详见图3-3，y=186.2892857143x+301.23；R2=0.9957933731预计到2020年约2723万人次（因基础数据较少，预测值可能会有少许偏差）。
图3-5##市未来旅游接待人数预测
2.4项目旅游接待容量估算
2.4.1估算原则
1、舒适性原则。
为游客提供一个优美、舒适的休闲环境，能从容、自在、舒心享受温泉产品。
2、安全性原则。
充分考虑到客人的人身安全，提供舒适的服务。
2.4.2估算依据
1、《旅游规划通则》GB/T18971-2003；
2、《旅游区（点）质量等级划分与评定》（GB/T17775-2003）；
3、《旅游饭店星级的划分及评定》（GB/T14308-2010）；
4、《饮食建筑设计规范》（JGJ64-1989）；
5、《旅馆建筑设计规范》（JGJ62-2014）；
6、温泉度假行业相关管理经验数据。
2.4.3容量估算
（一）测算公式：
日空间合理容量（人次）=中心温泉区总面积（㎡）×日周转率/人均占用的合理面积（㎡/人）
日周转率=全天开放时间/客人平均滞留时间
年空间接待容量（人次）=日空间合理容量（人次）×全年宜游天数×客人系数。
（二）估算参数选择：
1、度假酒店以《旅游饭店星级的划分及评定》（GB/T14308-2010）五星级度假酒店作为估算依据；
2、餐饮设施人均占用面积参考《饮食建筑设计规范》（JGJ64-89）；
3、全年宜游天数考虑##的气候条件，平均宜游天数为300天。
（三）估算结果
（1）餐饮容量估算
表3-1餐饮日接待容量估算表
项目名称
建筑面积
（㎡）
餐位/接待容量
（个）
周转系数
日接待容量
（人次）
备注
温泉酒店区
宴会厅
1400
600
2
1200
正餐厅
水疗中心
自助餐厅
2100
700
2
1400
小吃、特色餐饮
合计
——
1300
--------
2600
------------
经估算，其规模能满足游客就餐的需求。
（2）住宿容量估算
表3-2住宿日接待容量估算表
项目名称
数量
床位/接待容量
（床）
出租率
（%）
周转率
日接待量
（人次）
年接待量（人次）
温泉酒店
庭院式客房
100
225
60
1.2
162
48600
花园式客房
130
270
60
1.2
195
58500
VIP区
水上套间
4
8
60
1
5
1500
1#景观别院
7
28
60
1
17
5100
2#景观别院
5
40
60
1
24
7200
合计
571
-------
------
403
120900
2.5本项目定位
修身、静心、禅修、品茶
2.5.1项目定位分析
1、项目形象定位
本项目的整体风格定位和文化定位锁定在与之当地文化背景、低于生态环境相吻合的江南风格上，融入“茶禅文化”成为“闲逸野趣的山村格调、世外逍遥的别样江南”。
借鉴和吸取徽州古建“三绝”，江南园林周庄、宏村等古建名居、园林建设的基本元素；提炼和挖掘江南古建园林的形态、神似和内在韵味，用现代的空间概念、审美视角去加以延伸、渗透和传承，使我们所追寻的设计风格定位在有机的融合中得到升华，最终呈现一个完美的自然生态人文休闲境地。
2.5.2项目特色分析
1、茶禅文化
禅”是心的妙悟,“茶”则是物质的灵芽，“一味”就是心与茶、心与心的相通。
“茶禅一味”的禅茶文化，是中国传统文化史上的一种独特现象，也是中国对世界文明的一大贡献。
茶与禅本是两种文化，在其各自漫长的历史发展中发生接触并逐渐相互渗入、相互影响，最终融合成一种新的文化形式，即禅茶文化。
禅茶文化精神概括为“正、清、和、雅”，也就是结合了是儒家的正气、道家的清气、佛家的和气、茶家的雅气。
这一种精神决定了禅茶文化具有一种不同于哲学和伦理学的社会化育功能。
茶”字拆开即为“人”在“草木”间，“人在草木间”就是崇尚自然，返朴归真，就是放下当下的一切，这对深奥的“禅学”做了最通俗易懂的注解，这个注解也与禅的精髓“正清和雅”是一致的。
“感恩、包容、分享、结缘”是禅提倡的生活方式，既理事圆融，又雅俗同归，具有在人生日用事中普遍落实和操作的现实意义。
禅茶文化离不开人文关怀，离不开人生日用，离不开禅的关照与感悟，离不开茶的精清、淡洁、涤烦、致和修养功夫。
项目紧邻##市横山水库佛光祖庭##大觉寺，现园区内全年生产各种中高档绿茶、红茶、白茶，其中生产的神山牌阳羡雪芽茶多次参加陆羽杯、市级评比，并屡获大奖。
禅茶将是##镇旅游的重要文化内容和旅游产品，包括禅茶的茶艺表演、品茶参禅、禅茶SPA等。
##温泉度假酒店项目禅茶文化的开发，就是“以禅作为灵魂、以茶作为媒介、以天然景观作为身躯”，进行大创意和精规划。
把##风景区的茶文化与禅文化介绍给中国乃至世界的人民，用正清和雅的禅茶文化来烘托##景区的禅宗圣境，同时，让人们在领略司##奇丽山水景观的同时，也能重新认识和了解博大精深的禅文化。
2、温泉特色
##温泉度假酒店项目，酒店内部提供天然温泉入户，温泉水直接输送到客房浴室。
室外有温泉按摩池、药浴、足疗等，健康品味生活。
2.6营销策略分析
2.6.1项目营销理念
根据本项目的特点，本项目的营销将分四步走：
①准备期：
树立产品形象
现场和户外广告先行，按照形象统一发布，让消费者关注并期待本项目的推出。
②概念导入、升级期：
建立影响力
突出本项目的特点，导入项目建设的概念，吸引消费者对项目的持续关注。
③核心卖点传播期：
精准渠道，拓展客户，保证项目产品短期内的热销。
营销活动结合推广主题深度开展，运用公关、新闻、促销、展会等方式聚焦大众目光。
同时，分析潜在的客户群，对项目产品内涵进行深度解析。
整合多种推广手段，不断掀起市场热潮。
④品牌生活体验期：
强势推广，极致展示，保证持续热销
一方面发挥项目独有的资源优势，将项目带入销售忠诚期，另一方面，直接的生活体验会给项目带来良好的口碑。
同时，运用外界形成的强大视觉漩涡，持续性的挖掘客户资源，保证项目的销售业绩。
2.6.2项目营销手段
①广告策略建议：
整个广告活动的宣传应贯穿于整个项目的前期，奠基及后期。
前期的广告宣传主要为市场造势，引起市场关注，扩大影响力。
项目奠基期主要以庆典活动和电视广告为主要宣传媒介，在该阶段，力将信息全面覆盖到主要目标和潜在客户所在区域。
后期广告宣传主要为了增加受众的记忆度，提升项目的品牌度。
在整个广告宣传活动中，应与##市、##镇的旅游宣传媒体进行良好的合作。
②户外媒体
户外媒体能迅速，有效的提高产品知名度，建立产品品牌度。
比如大型广告牌和路灯POP或灯箱广告。
大型广告牌可以很好的体现项目的档次，有利于项目品牌形象的建立。
路灯POP或灯箱广告信息覆盖面广，可以迅速提高项目的知名度。
③电视媒体
电视媒体历来是注目率最高，覆盖面最广的一种大众媒介。
电视广告能够使信息量的到达率达到最高，是快速提高产品知名度最适合的媒体。
④互联网
互联网做为一种新型的传播媒体，已越来越多的运用于商业活动中，互联网主要特点为没有地域传播的限制，信息可以通过网络传输到达任何一个地区和国家，而且还可以用来进行商务活动。
第三章场址选择与建设条件
3.1场址选择
##温泉度假酒店项目位于##，总用地面积为388亩。
项目用地现状南侧茶园，中部为密集植被，北侧少部分为荒地。
项目坡度缓和，地形丰富，山丘上布置有大面积的茶园，冲沟有水潭和植被，植被丰富，周边景观良好，适宜开发和建设。
项目土地来源于出让用地、农村集体流转土地、租赁农村个人用地三项。
其中酒店配套区地块面积
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