答疑纪要上海土地场.docx

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答疑纪要上海土地场

答疑纪要

地块名称：

杨浦区平凉街道18街坊地块

地块公告号：

201405801

问题解答：

第一部分：

关于出让人方面的问题解答

答疑人及单位：

上海市杨浦区规划和土地管理局

问题一：

请提供通北路以东及霍山路以北已有详规的地块的用地性质、规划指标及拟出让时间。

解答：

该地块为规划保留地块，不出让。

问题二：

请提供惠民路以南、辽阳路以西未出详规的地块规划意向。

解答：

根据《杨浦区平凉社区（C090101、C090102、C090103单元）控制性详细规划修编》（沪府规[2013]194号），13街坊开发地块规划情况如下：

商业办公用地面积9164平方米，容积率3.0，高度80米。

三类住宅组团用地面积23756平方米，容积率2.3，高度60米。

问题三：

地块周边道路拓宽改造（包括通北路）由谁负责实施并承担相关费用？

何时能拓宽建成？

解答：

该地块周边市政道路目前没有拓宽计划。

问题四：

地块西侧通北路（惠民路以南段）与控规不符，未来是否按照控规进行建设？

解答：

未来将按照《杨浦区平凉社区（C090101、C090102、C090103单元）控制性详细规划修编》（沪府规[2013]194号）规划红线实施道路。

问题五：

东侧通北路界线和宽度不明确，能否提供四至规划道路的宽度和边界？

解答：

规划红线宽度：

霍山路15.2米；辽阳路16米；惠民路15.2米；通北路24米。

边界详见出让文件所附《杨浦区平凉社区（C090101、C090102、C090103单元）控制性详细规划（01A3、01A6、01B1、01B2、01B3、01B4街坊）》图则。

问题六：

周边道路是否有拓宽计划？

解答：

同问题三。

问题七：

地铁南面正在拆迁的居民未来规划为何种性质用地？

何时推出市场挂牌交易？

解答：

沿长阳路轨交12号线南面的22、23街坊地块已拆平并出让。

问题八：

地块原来为厂房，是否有地下基础？

是否由政府移除？

解答：

地下部分以受让人实际勘察为准，若有,按出让须知第三条第10款的规定执行。

出让人只拆除地上部分建筑。

问题九：

地块土壤有无污染问题？

解答：

本地块尚未进入环评阶段。

受让人在委托环评机构编制项目环境影响评价文件时，应对场地土壤进行现状调查。

问题十：

配套保障性住房建筑面积应占该宗规划总住宅建筑面积的百分之五，核定时规划总住宅建筑面积按照容积率建筑面积82518平米还是规划部门审批的扣除配套商业及配套公建后的纯住宅建筑面积？

解答：

根据预合同第十五条约定：

“本合同项下宗地范围内配建保障性住房建筑面积应占该宗地规划总住宅建筑面积的5%以上。

”

问题十一：

配套的保障性住宅性质为经济适用房、廉租房还是公租房？

保障性住宅为全装修住房，其装修标准具体要求如何？

解答：

根据沪府办发（2012）61号文的规定：

配建的保障性住房应根据本地区住房保障工作实际，用作廉租房、公租房、经适房。

配建保障房的房型、装修标准均应与小区内的其他商品房的房型、装修标准一致。

配建的保障性住房应与商品房住宅建设项目一并规划设计，其建筑外形，风格、色彩与商品房一致，并共享公共配套设施和公共通道。

问题十二：

保障房的机动车位按何种标准配置？

文件中仅“机动车位按每户不少于1.0个配置”的要求是否仅仅适用于商品房？

解答：

出让文件中“机动车位按每户不少于1.0个配置”同时适用于本地块的商品房和保障房。

问题十三：

如果商品房是全装修的标准，保障房是否也必须都是全装修？

解答：

同问题十一。

问题十四：

保障房是成本价回收还是无偿交付给政府？

解答：

根据沪府办发（2012）61号文的规定：

配建的保障性住房应无偿移交政府用于住房保障。

配建的保障性住房应以实物房源移交。

问题十五：

保障房是否也要每户安排一个车位。

解答：

同问题十二。

问题十六：

保障房的定位是经济适用房还是公租房？

对房型有何要求？

解答：

同问题十一。

问题十七：

保障房是否需要装修？

装修标准如何？

解答：

同问题十一。

问题十八：

该地块是否可以规划配套商业设施？

商业建筑面积的比例是否有要求？

解答：

不能。

考虑到整个地块周边已配建配套商业，且运营环境相对成熟，为提升住宅品质，要求在地块内不得设置商业设施。

问题十九：

该地块未来正式的供水、雨污水、供电、煤气等市政配套管线接驳从哪条道路接入？

解答：

该区域市政配套建设已实现全覆盖。

本地块的市政配套管线具体接驳请竞得人在方案设计阶段征询水、电、燃气等专业配套单位意见。

问题二十：

规划条件里明确退红线距离“沿霍山路、辽阳路、惠民路、通北路低、多、高层建筑退红线为3米”又在退基地边界距离中表述为“按规划管理技术规定”能否理解为若基地边界于红线重合时，退以上道路退距为3米？

解答：

是。

根据《上海市城市规划管理技术规定》，详规中有明确退界要求的按控制性详细规划实施；若未明确退界要求，按《技术规定》实施退界要求。

问题二十一：

该地块代建幼儿园方案是否已经确定？

是否需要建设单位委托设计？

解答：

方案未确定。

方案应由竞得人委托设计，具体方案须由杨浦区教育局审定确认。

问题二十二：

关于配建幼儿园，区政府是否已有意向幼儿园，若无，是否可由竞得人负责引进知名幼儿园？

解答：

幼儿园名称未确定，无需竞得人引进知名幼儿园。

问题二十三：

未来地块建成项目是否对口市东初中，市东小学及市东幼儿园？

解答：

地块对口依据上海市《中小学建设04标准》、《幼儿园建设05标准》服务半径确定。

问题二十四：

幼儿园所在的土地是否不计入出让地块的面积？

解答：

幼儿园不在出让范围内，因此其占地面积不计入出让地块的面积。

问题二十五：

东南角的幼儿园是否也为开发商设计？

能否提供幼儿园周边规划（01B4-01及其南侧规划），方便计算日照？

解答：

幼儿园方案应由竞得人委托设计，具体方案须由杨浦区教育局审定确认。

出让地块周边开发地块规划情况详见问题二的答复。

问题二十六：

幼儿园将引进何品牌的幼儿园？

解答：

未确定。

问题二十七：

幼儿园是开发商出设计方案后由教育局审核，还是教育局已有现成的设计方案，如有可否提供。

解答：

同问题二十一。

问题二十八：

幼儿园的交付标准是否精装修，若是，精装修的标准如何？

解答：

根据预合同第四十二条第1款约定：

“建设费用不低于每平方米建筑面积8000元，主要包括建安费（含二次装修）、室外总体（绿化、运动场地、道路、围墙等）、弱电系统（含各系统的终端设备）、空调系统（含全部设备）、厨房全部设备等，由受让人按照区教育局确定的设计方案出资建设。

”

建筑内装修材料应符合《民用建筑工程室内环境污染控制规范GB50325-2010》对幼儿园的标准。

须按杨浦区教育局确定的施工图进行施工。

问题二十九：

除合同里规定的居委会、物业用房、业委会用房、压缩式垃圾房及变电站外，是否还需按《城市居住地区和居住区公共服务设施设置标准》配建其他公共服务设置？

解答：

设置成建制居委会780平方米，居委会设置应与住宅明显区分、集中配置，建成后产权移交给杨浦区人民政府指定的相关部门；物业办公用房为项目总建筑面积的2‰；业委会用房不低于30平方米；物业办公用房及业委会用房应独立配置，为全体业主共有。

配置其他公共服务设施按详规和其他专业部门意见执行，杨浦区住房保障和房屋管理局负责设施的落实。

问题三十：

未来项目出入口设置有无明确规定或倾向？

解答：

根据出让文件中《上海市国有建设用地使用权招拍挂出让地块出让条件及建设要求汇总》的规定：

“出入口沿霍山路、辽阳路、惠民路、通北路设置。

结合项目性质，规模按规范要求设置，出入口位置距交叉口、周边相关公共设施、以及相邻地块出入口的净距应符合规范要求。

”

问题三十一：

该地块是否可建设低层住宅产品（两单元并联和四面临空的独立别墅除外）？

解答：

不能；根据地区控制性详细规划，该地块用地性质为高层居住用地，鉴此地块内不得建设低层住宅。

问题三十二：

标书中提及地块原民防工程设计补偿费及补建问题，可否详细说明？

解答：

同问题三十九、问题四十。

问题三十三：

地上地下是否还有未拆迁的建筑或其他东西？

解答：

至交地日地上无未拆除建筑物。

地下部分同问题八。

问题三十四：

装配式住宅实施比例50%，是指全部采用装配式工艺的住宅的建筑面积占总建筑面积的50%？

还是有部分采用装配式工艺的住宅的总建面占整个项目总建面的50%？

或有其他的界定方法？

解答：

装配式住宅实施比例是指，在单体住宅预制装配率满足指标要求的前提下，实施装配工艺的每幢住宅建筑面积之和占项目总住宅建筑面积的比例。

问题三十五：

预制装配率25%，是指预制件部分的总建筑面积占整个项目总建面的比例吗？

如是，则墙体等部分怎么计算比例？

还是有其他界定的方法？

解答：

根据《<关于本市进一步推进装配式建筑发展的若干意见>实施细则》（沪建交联〔2013〕1243号）相关规定：

1、预制装配率是按每幢单体住宅为计算对象的，即每幢实施装配工艺的单体住宅，其预制装配率都不低于指标要求。

例如：

有两幢单体住宅需实施装配式的，预制装配率要求不低于25%，那么两幢住宅必须同时满足最低指标要求，而不能一幢预制装配率10%，另一幢预制装配率40%，统筹得出25%的比例。

2、预制装配率计算范围是标高±0.000以上，并以每幢单体住宅为计算单元。

计算公式：

预制装配率=预制混凝土构件体积÷（预制混凝土构件体积+现浇混凝土体积）。

问题三十六：

装配式住宅的定义是什么？

解答：

装配式建筑定义应按国家、上海市有关法规的规定，如沪府办[2013]52号、沪建交联[2013]1243号及其他设计标准规范等。

问题三十七：

已成交的周边地块并未采用这种方式，以后是否都会采用？

解答：

建设要求以具体地块出让时的出让文件要求为准。

问题三十八：

如何衡量实施比例和预制装配率？

解答：

实施比例和预制装配率的计算详见问题三十四、问题三十五。

应通过以下六方面措施控制装配式建筑实施比率：

一是竞得人在项目前期尽快与有关设计咨询单位或预制构配件厂商沟通联系，制定初步实施方案，使得专业单位在项目前期设计阶段即能介入优化方案；二是组织专家评审通过；三是总体设计文件审查阶段确认；四是通过施工图审图把关；五是施工过程检查抽查；六是竣工验收阶段予以把关。

同时应执行市相关部门后续出台的相关文件要求。

装配式住宅实施比例和单体预制装配率的建设指标必须同时满足。

问题三十九：

原民防工程拆除费是否由中标人支付，若另代建是否是在原小区人防标准基础上另增加1307平米民防工程，具体民防等级如何规定？

解答：

根据《上海市民防工程建设和使用管理办法》第十七条，任何单位和个人不得擅自拆除民防工程，确因市政建设、旧城改造等需要拆除民防工程的，应当办理审批手续，经批准后方可拆除。

因此，拆除单位应为因市政建设、旧城改造等需要拆除民防工程的单位，即本地块竞得人。

因此办理民防工程拆除审批手续（缴纳民防工程拆除补偿费或者补建相应等级的民防工程），也应为拆除单位办理。

根据《上海市民防工程建设和使用管理办法》第十八条，拆除公用民防工程或者国家投资修建的其他民防工程的，拆除单位应当按照下列规定负责补建：

1、拆除等级民防工程，应当按照原工程的建筑面积和等级要求补建；2、拆除钢筋混凝土结构的非等级民防工程，应当按照不低于最低等级民防工程的要求补建，补建的面积不得少于原面积的三分之二；3、拆除砖结构或者其他的非等级民防工程，应当按照不低于最低等级民防工程的要求补建，补建的面积不得少于原面积的三分之一。

因此，补建民防工程是按照最低等级民防工程的要求补建，现有最低等级民防工程是防核武器抗力级别6级，防常规武器抗力级别6级。

原有项目仍应按相关规定配建民防工程。

问题四十：

缴纳民房工程拆除补偿费4509150元后是否还需要自己配建民防工程？

解答：

根据《上海市民防工程建设和使用管理办法》第十八条，拆除公用民防工程或者国家投资修建的其他民防工程，经市或者区、县民防办认定无法按照前款规定补建的，拆除单位应当向市或者区、县民防办缴纳民防工程拆除补偿费。

拆除本条第一款规定以外的民防工程的，拆除单位应当与该民防工程的所有权人协商补偿。

经认定无法补建民防工程的，才能缴纳民防工程拆除补偿费，缴费后无需对拆除的民防工程再进行补建，但项目本身应配建的民防工程仍按相关规定办理。

问题四十一：

能否提供翡丽云邸和南侧住宅高层的CAD，方便计算日照。

解答：

不能。

周边已建成的建筑建议通过实地测绘取得技术参数；未建成的建筑，竞得人可通过信息公开向杨浦区规划和土地管理局申请地块的总平面图等（未包含CAD图纸），以协助完成日照分析的初步计算。

问题四十二：

项目未来不低于绿色二星标准，是含二星还是必须三星标准？

解答：

包含绿色建筑二星级。

问题四十三：

该项目还是按照计容总建筑面积的10%安排配套面积吗？

能否规划一部分的沿街商铺？

如可以，则能否分割销售？

对商铺的分割最小面积有什么限制条件？

10%的配套面积中是否要包含幼儿园的面积？

对配套用房的车位配比有什么要求？

解答：

同问题十八、问题二十四的答复。

问题四十四：

出让文件中提“地下空间进行经营性开发，需签订补充出让合同，补缴土地出让金。

”请问，补缴土地出让金的标准是如何的。

解答：

根据预合同第十三条的约定：

“地下空间中，除住宅配套类地下车库外，商业、办公、工业、仓储、其它配套类地下车库等经营性用途建筑面积为0.00平方米；本合同未约定并在建设阶段需进行地下空间经营性开发的，受让人应在办理建设工程规划许可证之前，与出让人签订补充出让合同，补缴土地出让金。

”补交土地出让金数额具体以评估为准。

问题四十五：

出让文件中提到该地块“住宅建设标准应与大连路总部集聚区定位相匹配，适合相关人员的置业居住要求，建筑风格与周边相适应。

”因此，请提供大连路总部聚集区的规划定位。

解答：

根据杨浦区“十二五”规划：

依托西门子、大陆集团等世界知名企业，进一步引进跨国公司和国内行业龙头企业地区总部、研发中心、营销中心，形成高端资源、创新主体集聚发展的良好格局，使之成为联动浦东、对接长三角和全国、面向国际的总部研发集聚区。

优化商务环境。

围绕大连路绿地和市东教育小区，建设性保留和挖掘一批历史建筑，配套建设国际化社区，完善周边区域高端商务人士的居住、休闲、子女就学、家政服务等软硬件上商业商务和居住配套环境，打造国内外高素质人才创新创意创业、工作生活休闲的理想栖息地和高档商务休闲区。

问题四十六：

地块出让文件平凉社区控制性详细规划图比较模糊看不清楚具体参数等信息，请提供清晰的控制性详细规划。

解答：

本地块控制性详细规划图则已作为出让文件的附录文件，可放大后查看。

第二部分：

关于挂牌人方面的问题解答

答疑人及单位：

上海市土地交易事务中心

问题四十七：

保证金是否可以在竞拍结束后抵充部分的定金？

解答：

根据出让须知第十一条第（七）款第2项的规定：

“境内之竞得人凭有效的国有建设用地使用权出让价款交纳凭证及填写完整的《受让人保证金退还申请表》申请办理保证金退还手续”。