收购加油站可行性分析报告.docx
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收购加油站可行性分析报告
中国石油河北销售分公司
收购廊坊胜芳建华加油站
可行性研究报告
哈尔滨天源石化工程设计有限责任公司
二00九年九月
项目名称:
收购廊坊胜芳建华加油站
项目建设单位:
中国石油河北销售分公司
可研编制单位:
哈尔滨天源石化工程设计有限责任公司
项目经理:
王海旺
市场调查负责人:
刘红艳
安全环保负责人:
鲁博
项目工程负责人:
王海旺
项目经济负责人:
王松毅
项目法律负责人:
李素梅
1总论
1.1项目概述
为完善中国石油河北销售分公司在廊坊地区的零售网络布局,提升公司竞争能力和经济效益,拟收购廊坊胜芳建华区加油站。
该项目性质为租赁转收购,合作方李洪昆。
业主方负责加油站的独立变压器供电、市政供水、道路开口、电力线缆通信线缆的拆移、网络连接、市政管网连接等工作,以及施工期间地方关系的协调,并负责办理加油站经营所需一切证照,所发生的一切费用(包含契税)由业主方承担,中油方负责工程改造,达到中油标准。
胜芳加油站为于廊大路与芳青道交叉口北50米路西。
经测算第1年可研销量为14.00吨,第2年可研销量为15.00吨,第3年可研销量为15.50吨,第4年可研销量为16.00吨,第5年可研销量为17.00吨,柴汽比1。
总投资1616.55万元,其中合同价1508.00万元,工程款92.02万元,建设期利息14.55万元,可研编制等费用2.00万元。
经测算该项目税后投资回收期11.96年,税后内部收益率8.35%,财务净现值53.81万元,吨油投资97.27万元,经济评价指标符合规定。
具体见下表:
表1.1-1收购廊坊胜芳建华加油站项目概况表
地理位置:
胜芳加油站座落于廊大路与芳青道交叉口北50米路西
道路类型:
市区:
■主干道□快速路□街道
道路:
□高速内□高速口□国道
建设性质:
收购
产权隶属:
自然人李洪昆
投资情况
总投资1616.55万元
其中:
合同价1508.00万元
工程建设费92.02万元
建设期利息14.53万元
可研编制费用1.50万元
律师费0.50万元
可研销量:
17吨/日
柴汽比:
1
经济指标
投资回收期:
11.96年
内部收益率:
8.35%
10.24%
财务净现值:
53.81万元
BEP(%):
44.99%
主要设施
占地面积:
1950m2
建筑面积:
420.71m2
罩棚面积:
660m2
进出口数量:
2个
储罐数量:
30m3x5具
储罐总容积:
150m3
150m3
加油机数:
7台
加油枪数:
7枪
土地情况
土地面积:
2270m2
使用年限:
40年
发证时间:
办理中
土地性质:
国有出让
证件情况
□立项批复
□房屋产权
■营业执照
□计量合格
■土地证
■零售许可
■国税登记
□其它1
■用地规划
■危经许可
■地税登记
□其它2
■工程规划
■消防许可
■环保合格
□其它3
其它服务
经营项目
■便利店
□洗车
□TBA
□快餐
注:
TBA包括汽车维修、更换机油配件等。
1.2编制原则
1)严格遵循和执行国家、行业、地方的有关法律法规及规范标准,严把“规划关、效益关、安全关、质量关、法律关”,在确保投资安全的前提下,实现投资效益最大化,为销售业务又好又快发展奠定坚实的基础。
2)以中国石油河北销售分公司网络发展规划为依据,以地方政府行业发展规划为前提,根据所在地成品油的供需关系,分析当前,预测未来,认真研究项目可行性,为投资决策提供可靠依据。
1.3编制依据
1.3.1遵循的行业规范、标准
1)《汽车加油加气站设计与施工规范》(GB50156-2002)(2006版);
2)《建筑设计防火规范》(GB/T50016-2006);
3)《建筑物防雷设计规范(2000版)》(GB50057-94,);
4)《建筑灭火器配置设计规范》(GB50140-2005);
5)《建筑物给水排水设计规范》(GB50015-2003);
6)《室外给水设计规范》(GB50013-2006);
7)《室外排水设计规范》(GB50014-2006);
8)《爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范》(GB50058-92);
9)《采暖通风与空气调节设计规范》(GB50019-2003);
10)《石油化工企业职业安全卫生设计规范》(SH3047-1993);
11)《工业企业总平面设计规范》(GB50187-93);
12)《钢质管道及储罐腐蚀控制工程设计规范》(SY0007-1999);
13)国家发展和改革委员会、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)(发改投资[2006]1325号)。
1.3.2执行的企业管理规定、标准
1)《石油建设项目可行性研究投资估算编制规定》(石油计字[2006]945号);
2)《石油建设工程其他费用补充规定》(石油计字[2005]71号);
3)《工程勘察设计收费标准》(计价格[2002]10号);
4)《中国石油天然气集团公司油库和加油(气)站建设项目经济评价方法与参数》(中油计字[2007]455号);
5)《中国石油天然气集团公司建设项目经济评价参数(2008)》(中油计字[2007]455号);
6)《成品油销售网络建设项目可行性研究报告编制规定》(石油计字[2003]144号)。
7)中国石油销售分公司《加油站建设标准设计》(2008版)
1.3.3相关资料
1)中国石油河北销售分公司“可行性研究报告编制委托书”;
2)收购廊坊胜芳建华区加油站市场调研报告;
2市场分析
根据市场环境及企业网络发展规划,对项目进行横向对比和综合研究,判断项目对销售业务发展的影响,从规划的角度,分析判断项目实施的必要性和可行性。
2.1市场环境分析
2.1.1地区经济
2009年,廊坊市地区生产总值完成1160亿元,同比增长10.8%;全部财政收入143.4亿元,增长17.4%,其中地方一般预算收入69.3亿元,增长19.5%;规模以上工业增加值392.4亿元,增长14.7%;城镇固定资产投资1172.5亿元,增长39%;社会消费品零售总额354.5亿元,增长18.1%;城镇居民人均可支配收入18333元,农民人均纯收入6834元,分别增长12.5%和11%。
主要指标增速保持全省前列,规模以上工业增加值居第一位,地方一般预算收入居第二位,全部财政收入、城镇居民人均可支配收入和社会消费品零售总额均居第三位。
全市用电量增速全省第一,贷款增幅、增量分居第一位和第三位。
胜芳作为首批“国家级综合改革试点镇”,多年以来,按照“经济强镇、文化名城”的总体发展定位,不断加快小城镇建设步伐,特别是2008年以来,霸州市委、市政府提出构筑“一市双城”城市化发展框架,胜芳镇定位为霸州市东市区,确定重点建设项目20项,项目总投资48. 26亿元,其中投资亿元以上项目10个,总投资达41.79亿元,5000万元至1亿元项目8个,总投资达5.74亿元,目前全镇已累计完成投资13.12亿元。
投资8.5亿元的河北国际家具博览城、投资3.2亿元的胜芳城市中心广场、投资1.2亿元的丽华四星级酒店、投资7810万元的污水处理厂等项目均已开工建设,这些重点项目的相继建设投产,将为胜芳经济实现更大跨越奠定坚实的基础。
2.1.2交通状况
廊坊市位于河北省中部偏东,北临京都,东与津门交界,南接沧州,西和古城保定毗连,地处京津两大城市之间,环渤海腹地。
1989年4月,经国务院批准为省辖地级市,现辖广阳、安次两个区,三河、霸州两个县级市,大厂、香河、永清、固安、文安、大城六个县。
90个乡镇3222个行政村,幅员面积6429平方公里。
据户籍统计,2009年末全市总人口为413.3万人。
项目所在地交通便捷,112国道毗邻胜芳,省级廊大公路南北向贯穿全镇,保津高速公路在胜芳设有出口,距津霸铁路货站13公里,区位优势明显。
交通环境图
2.2资源供需
胜芳市成品油需求量为5.9万吨,其中:
中石化加油站供应比例约为38.7%,中石油加油站供应比例为43.54%,社会加油站供应比例17.76%。
2.3网络发展规划
1)地区销售网络。
胜芳市中心区现共有加油站8座,其中:
中石化加油站2座,中石油加油站3座,社会加油站3座。
2)项目发展前景
经过规划论证,该项目对该区域的网络整体布局具有战略意义,符合发展规划定位要求,已经纳入整体销售网络发展规划。
3销量预测
3.1所临道路状况
胜芳加油站座落于廊大路与芳青道交叉口北处。
廊大路为胜芳镇南北走向的主要交通干道之一,向北通向通往廊坊,向南通向大城、沧州;芳青道是高阳市区东西走向的交通干道,向东通向静海,向西通向霸州。
廊大路、芳青道道路中间均无隔离带,廊大路为双向6车道,芳青道为双向四车道。
3.2车流量测算
经2009年9月20日-9月22日对车流量进行实测,该站平均双向日交通流量为11073辆,其中大型车6%,预计进站率1.2%;中型车45%,预计进站率1.2%;小型车49%,预计进站率1.2%。
具体见下表。
表3.2-1车流量测算表
调研时间
大型车
中型车
小型车
合计
2009-9-20
(星期四)
7:
25-7:
35
9
95
121
225
9:
03-9:
13
14
90
128
232
11:
08-11:
18
15
106
113
234
13:
11-13:
21
16
123
105
244
15:
15-15:
25
17
124
128
269
17:
10-17:
20
14
121
120
255
19:
30-19:
40
13
118
108
239
2009-9-21(星期五)
7:
20-7:
30
12
94
108
214
9:
30-9:
40
16
123
126
265
11:
25-11:
35
17
83
123
223
14:
20-13:
30
15
128
127
270
15:
32-15:
42
16
118
129
263
17:
13-17:
23
16
121
128
265
19:
12-19:
22
13
95
108
216
2009-9-22(星期六)
7:
45-7:
55
10
83
96
189
9:
20-9:
30
14
94
125
233
11:
24-11:
34
16
125
131
272
14:
20-14:
30
11
127
111
249
15:
12-15:
22
18
120
129
267
17:
23-17:
33
17
116
129
262
19:
09-19:
19
13
92
135
240
该路段平均车速为60km/h。
依据道路重要性和城市发展速度,预计车流量3年内平均增长速度超过5%。
3.3依托环境
3.3.1周边车辆保有情况
该站北侧毗邻胜芳镇江家具厂,该厂是胜芳镇最大的家具销售企业,专业生产餐桌椅,床垫,被褥,上下床,上下铺,宿舍床,铁柜,铁皮文件柜,双层单人床,床板,课桌椅,排椅,铁皮柜等。
该厂生产的产品供应全国及国外众多用户,河北,山西,北京,天津,内蒙,山东等。
南侧毗邻兴达商务酒店.兴达酒店为二星级酒店,现有员工300人,营业额在2000多万元,是集商务、住宿、餐饮为一体的大型酒店。
内部设有40套客房,15套豪华客房。
另外配有乒乓球、棋牌室等娱乐设施。
酒店将努力打造成4星级酒店,成为胜芳的一个亮点。
该酒店每日吸收流动人口均在200人以上,因此必能稳步带动提高该站销量。
该站项目以北2.4公里为胜芳国际家具采购中心,该中心总建设面积达到50万平方米,29座展馆的展览面积达21万平方米,除展出金属玻璃家具外,还包括实木家具、软体家具、塑料家具,板式家具、儿童家具等多个系列;除家用家具外,还包括校具、办公家具、商用家具、户外家具和家具材料;除国内产品外,还包括马来西亚、印尼、日本、意大利等国家的产品。
胜芳国际家具采购中心全面展示金属家具的种类和最新动态,力求促进金属家具及环渤海地区家具企业的交流和贸易往来,以扩大胜芳国际家具博览城的品牌影响力,努力塑造“全球金属家具采购中心”。
该项目南侧有大型居民小区“领世郡”和“新城华府”,两座小区共计包括1600家住户,车辆保有量在300辆左右。
经统计站址三公里范围内的车辆保有辆为500辆(不含公交车),其中私家车430辆,机构用车45辆,出租车25辆,这些车辆可以发展为固定客户。
3.3.2相邻站情况
该站商务区内有5座加油站。
其中社会站3座(含一座在建站),中石油、中石化加油站各一座,中油第31加油站(面积:
60m*50m,加油机6台,4台单抢2台双枪,距新项目2公里)销量为:
16吨,中石化加油站(面积:
96m*55m,加油机6台,6台双枪,距新项目1.5公里)销量为:
20吨。
社会站顺发加油站(面积:
100m*45m,加油机11台,单枪,距新项目2公里)销量为:
2吨。
社会站胜大加油站(面积:
80m*40m,加油机9台,单枪,距新项目1公里)销量为:
1.7吨。
3.3.3竞争力分析
1.设施竞争力:
该加油站为收购加油站项目,将依据中国石油天然气股份有限公司《油站建设标准设计》(2008年版)进行设计,设有监控系统、液位计量,与周边站比较设施处于先进水平。
2.品牌竞争力:
中国石油是国内最大的油气生产商和供应商,除了有可靠的油气生产和供应能力外,更有以诚信为己任的市场信誉。
3.服务竞争力:
中国石油加油站的运作比较成熟,在成本控制及服务质量方面处于优势。
4.位置好:
该项目所在地霸州市胜芳镇地处环渤海经济圈,京、津、保三角中心,经济发展水平较快,地理位置优越,该区域车流量较大。
5.环境佳:
该站周边企事业单位众多,区域固定用户资源丰富,有较好的发展潜力。
3.4销售量预测
总销量=过路车销量+周边车销量
过路车销量=各型车流量×各型车进站率×单车加油(气)量
周边车销量=周边车辆油品总需求×预计本站消费比例
大型车每次加油量为140升,中型车每次加油量为70升,小型车每次加油量为40升。
该站站前公路车流量经测算,平均双向流动车为23624辆/日。
预计第一年日销量14.0吨,其中汽油7吨,柴油7吨;
预测五年后加油站项目流动车流量将达到27200辆,其中大型车1700辆,中型车11500辆,小型车14000辆。
届时周边企事业单位和小区将拥有车550辆;其中小车辆占65%,平均每五天加一次油。
预计本站消费比例为17.67%。
经测算第五年销量将达到17吨。
五年达标见下表:
表3.4-1收购廊坊胜芳建华区加油站可研销量表
第1年
第2年
第3年
第4年
第5年
14吨
15吨
15.5吨
16吨
17吨
4油源分析
该站由宝隆油库供油,资源配给有保障,运距57公里,运输较为便。
5工程内容
按照《汽车加油加气站设计与施工规范》GB50156-2002(2006年版)及中国石油天然气股份有限公司《加油站建设标准设计》(2008年版),对加油站工程进行评价,提出建设方案及工程投资估算。
5.1工程建设方案
详见附件《收购廊坊胜芳建华区加油站工程建设方案》(具体建设方案和平面布置图见附件)
5.2工程投资估算
根据工程方案,该站工程款92.02万元。
表5.2-1工程直接费估算表
(一)
工程费用
92.02
1
总图工程
4.13
2
建筑物工程
2.01
3
构筑物工程
3.30
4
结构装修工程
13.04
5
工艺设备工程
64.39
6
电气设备及安装工程
2.75
7
消防
1.89
8
暖通
0.52
9
拆除费用
0.92
6法律风险分析
该项目为中国石油河北销售分公司经转让土地后,收购加油站,现出转让方为李洪昆。
目前已有证照:
该项目目前土地证、道路开口、环保初审意见表、消防审核意见书、消防验收意见书、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、成品油零售经营批准证书、营业执照、税务登记证。
危险化学品经营许可证、以上手续除资产性证照土地证、房产证、规划证外其他手续都办到了河北公司名下。
业主承诺负责办齐中油要求的证照,并负责变更到中油公司方名下,同时承担所需费用。
因此不存在法律风险。
中石油河北销售分公司应办理的证照包括但不限于:
1、营业执照;2、组织机构代码证;3、成品油零售经营批准证书;4、建设用地规划许可证;5、建设工程规划许可证;6、施工许可证;7、税务登记证(国税、地税);8、国有出让土地使用证;9、房屋所有权证;10、建设工程消防设计审核意见书;11、建设工程消防验收意见书;12、道路开口手续;13、树立站号牌、广告牌许可证;14、计量合格证;15、取水许可证;16、环保许可手续;17、加油站立项批复;18、化学危险品经营许可证;19、一般纳税人资格证书;20、避雷检测合格证;21、防爆检测合格证。
7项目投资估算
7.1编制范围
中国石油河北销售分公司油拟收购加油站项目,投资估算编制范围包括:
站房、油罐区、地面硬化、办公楼工程等土建部分,罩棚、油罐、工艺管线等油建部分,液位、监控系统等自控部分。
7.2投资估算编制依据
1)各个专业提出的工程量及设备询价。
2)石油计字[2003]144号文《成品油销售网络建设项目可行性研究报告编制规定》。
3)石油计字[2001]305号文《中国石油天然气股份有限公司石油建设安装工程概算指标》;《石油建设安装工程费用定额》(石油计字[2005]519号文);《石油建设工程其他费用补充规定》(石油计字[2003]71号文)。
4)国家计委计投资[1999]1340号《国家计委关于加强对基本建设大中型项目概算中“价差预备费”管理有关问题的通知》。
5)国家计委、建设部计价格[2002]10号文《工程勘察设计收费标准》、计价格[1999]1283号文《建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知》。
6)中国石油天然气股份公司石油工程造价管理中心编制的《石油建设工程投资参考指标(第一册修订版)》。
7)财政部、国家税务总局、国家计委《关于暂停征收固定资产投资方向调节税的通知》(计投资[1999]299号)。
7.3投资估算编制方法
1)工程费用估算
根据各专业提供的工程量按工程量法和相关系数法估算工程费用。
建构筑物工程费用参照2009年河北省建设工程预算定额及相应取费估算。
工程费用估算采用的设备、材料价格及施工费达到2010年第二季度价格水平。
2)固定资产其他费用估算
依据石油计字[2005]519号文《石油建设安装工程费用定额》、石油计字[2003]71号文计列了建设单位管理费、工程勘察设计费、可研报告编制费等。
根据国家计委、建设中计价格[2002]10号文《工程勘察设计收费标准》计取勘察设计费。
3)无形资产和递延资产按规定计算
4)预备费
预备费包括基本预备费和差价预备费。
本项目基本预备费按工程建设费的5%计取。
根据国家政策暂停计列价差预备费。
5)固定资产投资方向调节税
依据国家政策暂停征收固定资产投资方向调节税。
7.4流动资金估算
流动资金主要是公司维持正常生产经营所占用的全部周转资金,流动资金估算采用分项详细估算法估算。
7.5自有资金筹措
本项目建设投资资金按65%自有、35%贷款考虑,贷款年有效利率为5.184%;流动资金全部为银行贷款,贷款年有效利率为4.374%。
根据以上内容、估算依据及方法估算工程投资,详见加油站投资估算表。
8经济评价
本项目的经济评价是经过市场调查、资料收集、分析整理,得出相应的经济数据进行评价。
评价方法依据中石油计字[2007]455号文《中国石油天然气股份有限公司建设项目经济评价参数(2008)》及石油计字[2003]144号《成品油销售网络建设项目可行性研究报告编制规定》。
8.1财务评价主要参数标准
1)基准收益率:
按参数规定基准收益率为Ic=8%。
2)项目计算期:
本项目计算期为21年(其中建设期1年,经营期为20年)。
3)折旧:
按直线折旧法折旧,期末资产残值率按3%考虑。
4)销售规模:
按五年达标预测年销售规模为6120吨,
汽油:
3060吨
柴油:
3060吨。
5)油品差价(不含税):
汽油:
500元/吨;
柴油:
300元/吨。
6)非油品收入:
按10元/吨油计算。
7)增值税:
17%。
城市维护建设税:
按增值税的7%计取;
教育税附加:
按增值税的3%计取。
8)所得税;企业所得税率为25%。
9)其他:
盈余公积金:
税后利润的10%。
8.2费用估算参数
表8.2-1费用估算一览表
序号
项目名称
参数
1
油品(气)损耗率
1.1
汽油(%)
0.20
1.2
柴油(%)
0.10
2
水、电价(元/吨油)
6.00
3
汽油价差(元/吨)
500.00
4
柴油价差(元/吨)
300.00
5
定员:
人
15
6
工资及福利费用(元/人年)
22800
7
折旧年限(年)
15
8
摊销年限(年)
10
9
修理费率(%)
1
10
运费(元/吨公里)
0.65
8.3财务评价结果
经财务评价测算,该项目税后投资回收期为11.96年;税后财务内部收益率8.35%,大于基准收益率Ic=8%;税后财务净现值(Ic=8%)53.81万元;生产能力利用率44.99%。
各项财务评价指标均优于基准指标,具有财务可行性。
8.4盈亏平衡分析
通过对该项目的产品营业收入、成本费用、营业税金等方面的数据进行分析来确定该项目的盈亏平衡点(BEP),分析生产能力利用率对项目盈亏的影响程度见下图:
以该项目正常年度测算:
年盈亏平衡点(以生产能力利用率表示)为44.99%,年BEP收入(万元)为116.03万元。
8.5敏感性分析
对本项目的三个主要敏感性因素作单因素敏感性分析,选择经营成本、建设投资、销售量作为敏感性因素,变化的百分率为±5%、±10%、±15%、±20%。
对项目财务内部收益率的影响程度见下图:
敏感性分析图
通过“敏感性分析图”可以看出,销售量是最敏感的因素,其次为建设投资、经营成本。
9结论及建议
9.1评价结论
该项目位置优越,符合网络发展规划;安全环保满足企业和社会要求;经济指标符合规定;综合各方面因素分析,该项目投资是可行的。
9.2项目建议
按照可研制定的相关措施,要严把合同关,把项目的风险降到最低;严把施工关,做好过程管理,严格控制工程质量;严把运营关,加快项目实施进度,实现效益最大化。
10附件
10.1附表:
附表1:
投资使用计划与资金筹措表
附表2:
流动资金估算表
附表3:
营业收入、营业税金及附加估算表
附表4:
总成本费用估算表
附表4.1:
外购油(气)品、燃料、动力费估算表
附表4.2:
折旧与摊销计算表
附表5:
利润及利润分配表
附表6:
项目投资现金流量表
附表7:
资产负债表
附表8:
借款还本付息估算表
附表9:
资