香山路保障性住房一期建设工程可行性报告.docx
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香山路保障性住房一期建设工程可行性报告
香山路保障性住房一期建设工程可行性研究报告
第1章总论1
1.1项目概况1
1.2项目单位概况3
1.3编制依据4
1.4编制原则4
1.5编制范围5
1.6可行性研究结论6
1.7主要技术经济指标7
第2章项目背景及必要性8
2.1项目建设的背景8
2.2项目建设的必要性12
第3章建设规模及内容16
3.1拆迁安置方案16
3.2建设内容与规模17
第4章项目选址及建设条件19
4.1项目选址19
4.2建设条件分析19
第5章工程方案24
5.1总体布局规划设计24
5.2建筑设计30
5.3结构与抗震设计32
5.4给排水设计35
5.5电气设计39
5.6弱电设计43
5.7暖通设计46
5.8燃气供应48
5.9环保设计49
5.10卫生设计50
5.11节能设计50
第6章环境保护与劳动安全52
6.1环境保护52
6.2劳动安全措施66
第7章节能方案68
7.1用能标准和节能规范68
7.2能耗状况和能耗指标分析70
7.3节能措施和节能效果分析71
第8章项目组织管理与进度安排74
8.1项目组织管理74
8.2项目实施进度计划79
第9章项目投资与资金筹措81
9.1投资估算81
9.2资金筹措85
第10章财务评价86
10.1评价说明86
10.2成本估算86
10.3收入及税金估算86
第11章经济影响与社会评价87
11.1经济影响分析87
11.2社会评价88
第12章结论与建议89
12.1结论89
12.2建议90
第1章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
某某县香山路保障性住房一期建设工程
1.1.2项目建设单位
某某县城市建设投资发展有限责任公司
1.1.3建设地点
项目选址位于××镇××村，建设地点北临香山路，南接××路，西连××路，东靠××路。
1.1.4建设背景
为加快某某县工业园区建设发展，经政府批准，并落实拆迁安置方案后，在某某县××镇段×××高速以东××村范围内共拆除房屋面积5万余平方米，拆迁户数201户。
拆迁后，拆迁户一直在外租房居住，亟待安置。
经方案比较，选址在××镇××村（××村北）建设拆迁户安置区。
同时，为配合县城区改造，安置区还计划建设部分公租房、廉租房和经济适用房，通过政府保障，解决低收入群体的住房需求。
根据《某某县香山路保障性住房（公租房•廉租房）详细规划》，安置区工程拟分两期建设，一期建设内容以安置房为主，二期建设以公租房、廉租房和经济适用房为主。
1.1.5项目目标
本项目为安置区的一期建设工程，通过项目的实施，加快某某县工业发展及城市建设步伐，解决某某县××镇高速以东范围内拆迁户的安置问题，使每个拆迁户享有良好的居住，能够安居乐业。
1.1.6建设内容及规模
本项目规划用地面积76.5亩，建设总建筑面积为83388平方米的安置区，安置区拟建工程包括安置房70788平方米、商业用房12600平方米，以及必要的给排水、供配电、道路、通信等基础设施，用于安置××镇××村201户村民。
1.1.7项目投资及资金来源
项目总投资12539万元，资金来源为某某县政府财政划拨。
1.1.8建设期限
项目建设期22个月，自2011年11月至2013年8月。
1.1.9项目进展情况
项目用地76.5亩，现已完成征地38亩，另38.5亩用地正在土地预审中。
《某某县香山路保障性住房（公租房•廉租房）详细规划》由××省某某县规划建筑设计院编制完成。
1.1.10拆迁安置与补偿
依据某某县房屋拆迁安置工作方案，拆迁户采用就近异地安置的方式，统一按照约1.3倍面积进行安置还房，除了安排安置房以外，还按照相关规定给予装修补偿、附属物补偿、搬迁补助、临时安置补助（过渡费）等补偿。
对于安置还房后仍然住房困难的极个别家庭预留廉租房和公租房。
在拆迁过程中依法保证拆迁户的合法权益，做到项目实施能给群众带来实际利益，改善民众生活质量。
1.1.11可研编制单位
××阶梯咨询设计有限公司。
1.2项目单位概况
某某县城市建设投资发展有限责任公司于××××年××月××日经过县政府批准成立，为政府出资的国有独资公司，公司注册资本2亿元人民币，具有一级法人资格，是某某县城市发展经济的投资、建设平台，受县财政局监督管理。
公司设董事会，成员为5人，由某某县人民政府委派。
董事任期3年，任期届满，可连任。
董事会设董事长1人，副董事长1人。
董事长、副董事长由某某县人民政府从委派的董事会成员中指定。
公司设监事会，成员3人，监事会设主席1人。
监事会成员由某某县人民政府委派。
监事任期3年，任期届满，可连任。
公司依托政府有效资产，多渠道筹措城市建设资金，根据城乡建设总体规划和年度规划，对县政府交办的重大城乡基础设施和市政公共设施进行投资、建设；盘活城乡基础设施存量资产，经营管理授权范围内的国有资产。
1.3编制依据
1.《中华人民共和国城乡规划法》
2.《中华人民共和国土地管理法》
3.《中华人民共和国房地产管理法》
4.《城市房屋拆迁管理条例》
5.《××省城市房屋拆迁管理办法》
6.《××市城市房屋拆迁管理办法》
7.《中华人民共和国环境保护法》
8.《某某县城市总体规划》（修改）
9.《×××承接产业转移示范区规划》
10.《某某县香山路保障性住房（公租房•廉租房）详细规划》
11.《某某县国民经济和社会发展“十二五”规划》
12.《投资项目可行性研究指南》
13.《某某县统计年鉴》
14.国家相关设计规范、标准
15.项目单位委托书及提供的相关资料
1.4编制原则
1、本着“客观、公正、科学、可靠”的原则，编写可研报告，为业主决策和政府审批提供依据。
严格执行有关标准规范。
2、从当地社会与经济发展、城市化进程等角度，分析项目目标与宏观规划发展目标的一致性。
3、贯彻落实科学发展观，坚持以人为本，促进促进经济社会和人的全面发展，统筹人与自然的和谐发展，推进资源节约型、环境友好型社会建设。
4、严格贯彻执行国家对环境保护、劳动安全、卫生、消防、节能减排等方面的法律法规、规范及标准。
5、严格遵循国家有关设计规范，推广新技术、新材料、新产品，将安置区建成安全、舒适、环境优美、功能配套的居民栖息地。
6、认真调查和研究项目的基本条件，做到最佳地利用基础条件，避免不利因素对工程产生的影响。
7、在满足各项目经济技术指标要求的前提下，优化设计，降低工程造价。
8、依据自身条件和财力，量力而行，把握好建设节奏，制订切实可行的实施方案，规避社会风险，保证项目可持续健康协调发展。
1.5编制范围
本报告编制是根据项目的特点、任务与要求，研究项目的背景及需求，分析项目的选址、建设条件、工程规模、工程方案、投资估算、环境保护与节能、经济影响与社会影响等内容，论证项目建设的必要性、建设规模及工程经济的合理性、工程方案及建设实施的可行性。
1.6可行性研究结论
我们受项目单位委托，对某某县香山路保障性住房一期建设工程进行可行性研究，主要结论如下：
1、为加快某某县工业园区建设以及城市化进程，发展工业及××。
某某县委、县政府对县城规划建设范围内的××镇××村约1500人的居民建筑进行拆迁，建设统一规划的居住改善、安全卫生、环境优美、配套齐全等的安置小区，是十分必要的。
2、某某县××镇××村有201户拆迁户，被拆迁房屋546套，拆除房屋面积5万余平方米，经与拆迁户协议，按照约1.3倍面积进行安置还房，建设70788平方米住宅和12600平方米商业用房，合情合理，合法合适。
项目用地76.5亩，总建筑面积83388平方米，小区容积率1.64，绿化率31.3%，土地利用合理，建设规模合理。
3、项目选址符合某某县城市总体规划和土地利用规划，拟建安置区环境、交通、市政配套、水文地质等建设条件均符合项目建设要求。
4、项目规划建筑设计方案符合国家有关法规、规范和标准，符合以人为本的原则，符合经济社会可持续发展的要求。
5、本项目建设与运营期间设计了较为完善有效的环境保护措施，能基本克服项目对环境的消极影响。
同时，项目设计提出了较为全面和可行的节能措施，能取得较好的节能效果。
环境保护和节能方案的设计符合国家有关法律、法规、规范和标准。
6、本项目估算总投资为12539万元，其中工程费用为10643.55万元，其他费用1895.76万元。
计算项目工程单位投资为1504元平方米建筑，基本属于合理范围。
7、本项目实施可促进某某县××镇经济社会的发展，改善居民的生活环境和从业环境，整体提升××区形象，从而带来良好的经济效益和社会效益。
分析论证结果表明，本项目建设是必要的，建设规模及工程经济是合理的，工程方案及建设实施是可行的。
1.7主要技术经济指标
表1-1主要经济技术指标一览表
序号
项目
单位
指标
1
基地总用地面积
㎡
51000
2
总建筑面积
㎡
83388
2.1
其中：
住宅
㎡
70788
2.2
商业用房
㎡
12600
3
绿化率
%
31.3
4
容积率
1.64
5
安置户数
户
201
6
安置人口
人
1500
7
住宅数量
套
546
8
项目总投资
万元
12539
第2章项目背景及必要性
2.1项目建设的背景
2.1.1某某县县情
某某县位于×××南岸、×××北部，南依×××，北枕×××，面积×××平方公里，耕地2.8万公顷，林地9.5万公顷。
辖15个乡镇，150个村，总人口30.5万，其中农业人口26.5万人。
县境地势南高北低，南部群峰峭拔，中部丘陵绵延，北部以平原、圩区为主，素有“×××，×××”之称。
某某山灵水秀，景色怡人。
某某县地处×××内，生态自然环境优美，气候温润宜人，属亚热带季风湿润气候。
境内山、水、洞、林等自然景观×××余处，拥有一座国家级森林公园——×××国家森林公园。
县境内山峦重迭，奇峰怪石千姿百态，×××幽深奇妙，云海松涛令人神往，××十景闻名遐迩。
某某物华天宝，资源丰富。
境内盛产稻、茶、麻、蚕茧、油料、竹木等农副产品，森林覆盖率达51.3%。
矿产蕴藏十分丰富，现已探明有8类42种，其中×××资源量达××亿吨，×××资源量××亿吨，×××资源量××亿吨，××矿床为“中国最大”的×××矿床。
近年来，某某县立足资源优势和产业特点，大力实施×××战略，抢抓机遇，提速争先，加快崛起，全县经济社会各项事业取得持续快速发展，县域工业经济不断壮大，某某经济开发区（某某县工业园区）框架全面拉开，面积达到××平方公里，以×××加工、×××材料、×××制造为主的四大工业主导产业初步形成。
农业经济稳步发展，×××、×××、×××等四大农业主导产业规模不断扩大。
××经济方兴未艾，2010年年接待游客突破××万人次，连续5年保持××%以上增幅。
各项基础设施日臻完善，城乡面貌日新月异，人民生活水平逐步提高，全县经济社会进入了赶超发展的时期。
交通：
某某县交通便捷，区位优越。
距×××机场仅28公里；×××水运直通××；××铁路过境设有客货站；×××国道横贯东西，×××省道直穿南北；×××高速公路穿镜而过，在县城东部设有进出口立交；“村村通”公路全面覆盖；县乡道路四通八达；快速、便捷、立体化的交通网络已基本形成。
供电：
全县现有110KV变电所两座，35KV变电所8座；城乡电网四通八达，35千伏双电源网架布局完善，保障了电力供应。
通信：
通讯设施日益完善，电信、移动、联通信号覆盖全县。
“数字某某”框架体系不断完善，服务水平全方位提升，政府网站建设较为规范，电子政务逐步推行，电子商务有序推进。
供水：
县内现有自来水厂两座，供水能力为每日3万吨，源水取自无污染的生态保护区×××水库。
医疗：
全县现有医疗卫生机构×××个，其中二级甲等医院一所，医疗床位×××张；
教育：
全县现有省师范高中1所，市师范高中2所，初中22所，小学125所，幼儿园24所。
城市规划：
调整后的县城规划区范围界定为东至×××高速公路，北至×××国道，南、西以××镇行政辖区范围为界线，调整后的城市规划区总面积为×××平方公里。
城市近期建设目标，到2015年，县城总面积达到××平方公里、人口突破××万人，基本建成×××城市。
2.1.2某某经济开发区（某某县工业园区）
某某县工业园区×××年启动建设，×××年××月经××省政府批准正式建设省级××经济开发区，座落在某某县城以东、×××国道××至××镇段两侧，总规划面积××平方公里。
开发区全长约××公里，跨××、××、××三镇，“一区四园”的结构布局，即××工业园、××工业园、××工业园、××工业园四个园区。
×××年底，国务院正式批准×××承接产业转移示范区建设，某某经济开发区地处×××承接产业转移示范区规划区域，为强抓×××承接产业转移示范区建设的难得机遇，增强开发区承载能力，开发区规划面积扩规调整为×××平方公里。
截止目前，已拉开×××平方公里的道路框架，建成区面积×××平方公里，落户企业达×××余家。
×××、×××、×××及×××四大主导产业初具规模。
今年1-8月份，开发区实现工业产值××亿元，实现工业增加值××亿元。
某某经济开发区将紧紧抓住国务院正式批准实施×××承接产业转移示范区建设的难得机遇，继续加大投入，抓紧做好××平方公里的开发区扩区升级规划，把承接产业转移的平台建设好。
力争到“十二五”末，×××、×××、×××、×××四大主导产业产值均突破百亿元，把开发区建成高新技术水平达到全市第一，省内一流，低碳、环保经济在全国有影响的开发区。
存在问题：
土地要素资源的制约越来越明显，企业批量用工紧缺，已严重影响了承接产业转移和园区企业的发展。
2.1.3项目由来
为加快某某县工业园区建设，根据工业园区调整规划，经县政府有关部门批准（×××字[×××]第××号），并落实居民安置方案后，对某某县××镇段×××高速以东范围××村的建筑物进行了拆除。
至2011年6月底，201户拆迁户已全部签订拆迁协议，房屋基本拆除，共拆除房屋面积5万余平方米。
拆迁后拆迁户一直在外租房居住，生活不便，约1000余人亟待安置，经方案比较，选址在××镇××村（××村北）建设拆迁户安置区。
同时，为配合县城区改造，安置区除建设安置房，还计划建设部分公租房、廉租房和，推进保障性住房建设，通过政府保障，解决低收入群体的住房需求。
根据《某某县香山路保障性住房（公租房•廉租房）详细规划》，安置区工程拟分两期建设，一期建设内容以安置房为主，二期建设以公租房、廉租房和经济适用房为主。
安置区工程一期建设，即某某县香山路保障性住房一期建设规划用地76.5亩，现已完成土地预审。
2.2项目建设的必要性
2.2.1项目实施是加快某某县工业园区建设发展的需要
某某县工业园区是某某县工业的战略支点、经济崛起的重要增长极，是某某县承接产业转移的重要平台。
中国共产党某某县十四大报告提出：
今后五年要全力推进园区扩容升级，按照建设“工业新城”的要求，推进×××主园区与×××、××辅园区融为一体，确保每年园区建设投入4亿元，新增园区框架8平方公里。
今后5年，某某县工业园区的主要任务是打造四大百亿产业，构建现代产业体系。
一是依托现有××××、××××、××××、××××、××××等产业基础，承接东部地区×××制造企业集群转移，着力打造百亿×××制造产业，建设××重要的×××产业基地；二是大力引进×××、×××、×××、×××、×××等相关产业，加快推进×××加工、×××加工等项目建设，着力打造百亿×××加工产业，建设省内重要的×××加工基地；三是深入推进“××××××”，加快×××产业向下游、终端产品，×××、×××等精深加工延伸，着力打造百亿×××产业，建设全国重要的×××加工基地。
为了实现上述发展目标，必须加快园区规划的实施，扩大园区土地供应，解决园区发展的制约。
对某某县××镇段×××高速以东范围××村的建筑物进行拆除，全面拉开工业园区布局框架，是扩大某某县承载产业转移能力，实施“工业强县”战略的需要。
2.1.2项目实施是对拆迁户妥善安置的需要
××镇××村房屋拆除涉及201户拆迁户，拆迁后，拆迁户一直在外租房居住，分散各处，生活不便，从业困难，还存在子女就学、人群管理等种种问题，约1000余人亟待妥善安置，必须尽快建设安置房，让拆迁户早日入住安置区。
2.1.3项目实施是推进城市化和发展××的需要
按照某某县城市总体规划、国民经济和社会发展“十二五”规划，某某县已进入追赶跨越、富民强县的关键时期，全面转型、全面小康的攻坚阶段。
确立了以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观为统领，实施“××××、××××、××××、××××、××××”五大战略的发展思路。
在城市建设方面，一是全面推进南部新城区建设，强化城乡创建，加快建设××××名城；二是加快老城区改造，提升城市形象，优化城市环境，完善城市功能。
在××建设方面，一是统筹城乡经济社会协调发展，努力打造“××××××××”的××城市，建设经济发展、生活富裕、环境优美、社会和谐的新某某；二是整合××资源，延长××产业链，大力发展××××、××××、××××和××××经济，推进某某由××××向××××的转变，着力打造百亿××××业，建设××××基地。
无论是城市化建设的老城区改造，还是发展××产业，必将涉及大量的拆迁与安置工作，腾让土地，建设安置区，是城市化建设和发展××的必要条件和基本任务。
2.1.4项目实施是促进人口集中和集约利用土地的需要
在拆迁前，位于某某县城规划区边缘的××镇××村处于人居分散状态，人居分散是土地资源的一种浪费。
我国的国情是人多地少，决定了我国必须走上集约利用土地，合村并寨以及城市化道路。
合理利用每一寸土地、提高土地利用效率是我国土地管理的基本原则，对处于城市边缘，在某某县工业区规划范围内的分散建筑物进行拆迁，不仅是工业建设发展的需要，也是人口集中，发挥土地资源价值的需要，通过拆迁及社区再造，为发展带来空间，为民众带来利益。
3.2.5项目实施是改善民生，改变农村落后面貌的需要
本项目安置区工程是与社会主义新农村建设相结合，建设社会主义新农村是新形势下促进农村经济社会全面发展的重大战略部署，是实现全面建设小康社会目标的必然要求，是贯彻落实科学发展观和构建和谐社会的重大举措，是改变我国农村落后面貌的根本途径，是系统解决“三农”问题的综合性措施。
农村的环境卫生恶劣，村容村貌散乱差，道路不良，消防不通，供水不畅，排水无序，公共安全缺失，医疗文化教育得不到保障，与城市差距巨大，一直是党和政府高度关注的问题。
为了缩小城乡差距，改善农村的生产生活条件和人居环境，促进农村经济社会全面进步，××村拆迁后，必须尽快实施社区再造安置区建设工程。
第3章建设规模及内容
3.1拆迁安置方案
3.1.1拆迁补偿方式
《××市人民政府××市城市房屋拆迁管理办法》（××市人民政府令第20号）第二十五条规定：
拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。
除法律、法规、规章另有规定外，被拆迁人有权选择拆迁补偿方式。
货币补偿是指拆迁补偿中，经拆迁人与被拆迁人协商，被拆迁人放弃产权，由拆迁人按市场经济规则确定的市场评估价为标准，对被拆除房屋的所有权人以货币方式给予补偿的形式。
实行货币补偿后，拆迁人就不必另行交付房屋给被拆迁人的一种补偿方式。
房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的房屋产权与被拆迁人的房屋进行产权调换，并按被拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行差价结算的行为。
产权调换是房屋拆迁补偿安置的方式之一，其特点是以实物形态来体现拆迁人对被拆迁人的补偿。
3.1.2补偿方式选择
房屋拆迁是采用货币补偿还是产权调换，应当根据大多数群众的意愿。
本项目借鉴某某县成功经验，并经过与群众协议，拆迁户愿意接受产权调换、统建新房的方式得到拆迁安置与补偿。
具体拆迁安置工作方案为：
拆迁户采用就近异地安置的方式，统一按照约1.3倍面积进行安置还房，除了安排安置房以外，还按照相关规定给予搬迁补助、临时安置补助费（过渡费）等补偿。
对于安置还房后仍然住房困难的极个别家庭预留廉租房和公租房。
在拆迁过程中依法保证拆迁户的合法权益，做到项目实施能给群众带来实际利益，改善民众生活质量。
3.2建设内容与规模
3.2.1项目建设规模
本项目安置区安置人口为××镇××村为建设某某县工业区而需要搬迁的201户拆迁户。
根据项目拆迁安置工作方案以及拆迁户数量、拆迁房屋面积确定本项目建筑规模为：
项目占地76.5亩（51000平方米），总建筑面积83388平方米，安置户数201户，住宅套数546套。
3.2.2建设内容
本项目建设主要包括以下建设内容：
根据项目规划设计方案和拆迁安置的要求，结合未来发展的需要，本项目主要建设包括如下：
（1）住宅建筑面积70788平方米；
（2）商业用房建筑面积12600平方米；
（3）道路工程11520平方米，其中主干道7200平方米、小区道路4320平方米；
（4）公共绿化面积15963平方米；
（5）公用配套设施，包括给排水设施、供配电设施、通信设施、卫生环保设施等。
表3-1安置房建设内容一览表
住宅
户型
户型结构
每套面积
（㎡）
套数
面积合计
（㎡）
A
二室二厅一卫
69.60
30
2088
B
二室二厅一卫
74.01
50
3700.5
C
二室二厅一卫
85.57
70
5989.9
D
三室二厅一卫
95.44
108
10307.52
E
三室二厅二卫
109.73
120
13167.6
F
三室二厅二卫
115.82
120
13898.4
H
三室二厅一卫
117.42
48
5636.16
架空层
10000
跃层
6000
小计
546
70788
商业
12600
合计
83388
第4章项目选址及建设条件
4.1项目选址
4.1.1选址原则
（1）符合某某县总体规划；
（2）合理利用土地的原则；
（3）环境良好，有水、电、通讯配套条件；
（4）防洪、防震、防地质灾害；
（5）注意保护环境，减少对生态和环境的影响。
4.1.2项目选址
根据××镇东面村庄情况，经考察，对项目选址提出了××村和××村两个可备选方案。
××村位于××村北向，两村相距约1.26公里，比较靠近某某县工业园区。
××村位于××村东向，两村相距约2.88公里，离某某县工业园区稍远。
两个选址均有符合拆迁户安置的条件，但从便于工业园用工，增加拆迁户更多从业选择，以及市政基础设施城乡共享方面考虑，最终确定将本项目安置区建在××村。
选址符合某某县总体规划布局。
4.2建设条件分析
项目选址位于××镇××村，建设地点北临香山路，南接××路，西连××路，东靠××路。
基地内有两条排洪渠贯穿南北，用地现状较为规整，区内有一定高差，整体呈西低东高，南低北高。
4.2.1自然条件
某某属亚热带季风湿润气候区。
夏热冬冷，春秋温和，雨量充沛，日照时长，无霜期短，梅雨期40天左右，秋季干燥，冬有冰雪。
（1）气温
历年来平均气温16.1度，极端最高温度为40.6度，极端最低温度为-16度。
××、南阳等
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