绿地停车场建设项目可行性研究报告.docx

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绿地停车场建设项目可行性研究报告

停车场建设项目

附表

附表1建设投资估算表（概算法）

附表2项目总投资使用计划与资金筹措表

附表3营业收入、营业税金及附加估算表

附表4总成本费用估算表

附表5项目投资现金流量表

附表6项目资本金现金流量表

附表7利润与利润分配表

附表8资产负债表

附表9财务计划现金流量表

附表10主要财务数据及评价指标表

附图

附图1**新城控制性详细规划图

附件

附件1企业营业执照

附件2关于**新城**绿地等四个停车场建设项目建议书的批复

第一章总论

项目名称：

绿地停车场建设项目

建设单位：

**

项目联系人：

联系地址：

****新城管委会

联系电话：

邮编：

第一节概述

一、建设单位概况

本项目建设单位为**，是经****区政府研究决定成立的有限公司，是具有独立法人资格的资产、资本经营公司。

公司直属于****新城管委会，主要负责该项目建设及运营期间的所有事务。

**，注册资本10亿元，主要经营范围为城市建设项目投资，销售建筑材料、装潢材料等。

**的宗旨是贯彻**委、市政府关于加快城市化进程及深化投融资体制改革的精神，按照城市规划、市政府的可持续发展战略决策，负责重大城建基础设施项目建设，通过建立和完善**建设投融资体制，更好地发挥政府在资本运作和资产经营活动中的导向和调控作用，促进资本、资产跨地区、跨行业、跨部门、跨所有制的流动，提升资本运作和资产经营的层次、能级和效益，促进城市建设资金的合理配置和滚动增值，为加快**新城的城市化进程服务。

二、项目建设背景

自2003年**新城开发建设的全面启动以来，新城的各项事业呈现了蓬勃发展的势头，**新城政府围绕建设现代化商务商贸区的目标，按照先“地下”后“地上”、“先规划”后“开发”、先“框架”后“建筑”的建设原则，坚持“高起点规划、高标准建设、高水平管理”的开发理念，加速推进各项基础、公建配套设施建设，致力于把**新城打造为**最重要的交通枢纽中心和市域次级商务商贸中心。

随着近年来****新城经济的快速增长，私家车数量的增多，城市停车设施建设滞后使停车供求矛盾日益尖锐，城市停车难的问题日益凸显。

尤其在中心商务区，由于很多公共建筑配建泊位严重不足，停车位更是一位难求。

停车难已经成为制约城市交通发展和汽车消费的重要瓶颈之一。

**新城政府为了配合新城的发展规划以及满足人们驾车出行的需求，杜绝停车难给城市发展带来的制约，进一步完善**新城的基础配套建设，实现**新城的和谐发展，使基础设施建设与城市发展同步而行、协调一致。

三、项目基本情况

（一）项目建设地点

本项目包含四个地块的停车场建设工程。

1、**绿地及地下停车场：

位于**新城**东、石曲街北。

2、**绿地及地下停车场：

位于平门塘与312国道交叉处西北角。

3、**绿地及地下停车场：

位于江乾路与312国道交叉口西北角。

4、**停车场：

位于**新城平川路北、善根小学西。

（二）项目建设目标

本项目是为配合**新城的发展规划，完善**新城的基础设施建设，杜绝停车难给城市发展带来的制约，保证**新城持续健康的发展。

（三）项目建设内容与规模

本项目的建设内容包含4个停车场工程的建设。

1、**绿地及地下停车场：

本项目占地面积9524平方米，规划为居住区级绿地，拟以培植花坛、草坪和乔、灌木为主，并利用地下空间建设两层停车场及服务物管、配电间等配套设施，总建筑面积约14000平方米。

2、**绿地及地下停车场：

本项目占地面积10638平方米，规划为广场用地，拟在地面种植生态绿化，并利用地下空间建设两层停车场及服务物管、配电间等服务设施，总建筑面积约16000平方米。

3、**绿地及地下停车场：

本项目占地面积10506平方米，规划为绿地公园，拟在地面建绿化公园、种植生态绿化，并利用地下空间建设两层停车场及服务物管、配电间等服务设施，总建筑面积约16000平方米。

4、**停车场：

本项目占地面积7207平方米，规划为停车场用地，拟建设地上停车场及服务物管等配套设施。

（四）项目建设期

本项目按实施计划，建设期控制在2年内，其中前期策划与决策阶段及项目准备阶段约为6个月，项目具体施工阶段时间安排如下：

1、**绿地及地下停车场：

2012年9—2013年1月。

2、**绿地及地下停车场：

2013年2月—2013年6月。

3、**绿地及地下停车场：

2013年7月—2013年11月。

4、**停车场：

2013年11月—2014年1月。

（五）项目总投资

1、**绿地及地下停车场：

本项目总投资为12300万元。

2、**绿地及地下停车场：

本项目总投资为15580万元。

3、**绿地及地下停车场：

本项目总投资为11110万元。

4、**停车场：

本项目总投资为4400万元。

本项目总投资为43390万元，其中项目资本金14135.04万元，占项目总投资的比例为32.58%，由财政拨款解决；债务资金为长期银行借款，共计29254.92万元，包括长期贷款本金27300万元以及建设期利息1954.92万元，占项目总投资的67.42%。

第二节可行性研究报告的编制依据与研究范围

一、编制依据

1、国家、江苏省和**关于城市地下空间开发利用管理规定；

2、**地下空间总体规划布局；

3、****新城地下空间规划；

4、****新城控制性详细规划；

5、**发改委《关于**新城**绿地等四个停车场建设项目建议书的批复》（苏发改中心[2012]59号）；

6、**规划设计研究院有限责任公司的《****新城绿地地下停车厂规划方案》；

7、国家发展计划委员会委托中国国际工程咨询公司组织编写的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；

8、《江苏省城市规划管理技术规定》（2004年版）；

9、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；

10、《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）（2001年版）；

11、《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）；

12、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）；

13、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）；

14、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）（2002年版）；

15、国家发改委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》第三版；

16、建设单位提供的相关资料；

17、建设单位与**时代工程咨询设计管理有限公司签定的技术咨询合同书。

二、研究范围

1、项目所在地概况、规划及建设条件

2、项目建设的必要性

3、需求分析与建设规模

4、工程建设方案

5、环境影响与劳动安全卫生

6、节能分析

7、组织机构与项目管理

8、项目实施计划

9、投资估算和融资方案

10、财务评价

11、社会评价和风险分析

第三节研究结论与建议

一、研究结论

（一）项目建设的必要性

本项目的建设是实现**新城发展的需求；是解决城市停车难问题的需要；是符合**新城规划建设的需要；是提高区域服务质量的需要，是解决城市发展与土地紧缺矛盾的需要，因此本项目的建设具有一定的必要性。

（二）项目概况及建设条件

本项目符合《****新城控制性详细规划》的要求；项目所在地有良好自然条件、配套条件，以及政府的高度重视及支持、当地坚实的经济实力等均是本项目建设的有利条件。

项目场址建设环境良好，具备建设条件。

（三）项目建设内容与规模

本项目是为配合**新城的发展规划，完善**新城的基础设施建设，杜绝停车难给城市发展带来的制约，保证**新城持续健康的发展而建设的。

具体建设包括4个停车场项目的建设，其中三个为地下两层停车场，建筑面积共计4.6万平方米，并拟在地上培植花坛、草坪和乔灌木等；一个为地下停车场，占地面积为7207平方米。

（四）工程建设方案

对本项目的工程建筑方案、结构工程、电气工程、给排水工程等进行了分析，符合相关设计规范及要求。

（五）环境保护与节能

本项目在建设过程中及建成后，通过实施废气污染防治措施、废水污染防治措施、噪声污染防治措施、固体废弃物防治措施，可以将对环境的不利影响降至可接受范围内。

本项目将严格按照国家节能要求，采用符合节能标准的设计标准、设计规范，并具体从建筑节能、设备节能等方面采取节能措施，项目环境保护及节能良好。

（六）项目投资及财务分析

本项目总投资为43390万元，其中建设投资为41435.04万元，建设期借款利息为1954.92万元。

经测算，项目内部收益率为8.68%（ic=7.00%），投资回收期为（含建设期）8.68年，借款偿还期为（含建设期）7.28年，项目在财务上是可行的，并且具备一定的清偿能力。

（七）项目社会评价

本项目具有十分显著的社会效益，通过项目的实施不但能带动**新城的发展，还有利于土地资源的节约使用。

同时，该项目的发展，能为社会提供巨大的就业机会，能带动周边区域的消费，扩大内需，进一步加快城市化水平进程。

该项目的建设，为**新城的发展起到了积极的作用，使**地区的经济水平进一步提高。

二、主要建议

（一）建议建设单位继续做好本项目的前期工作，进一步优化设计，以节约投资，提高效益。

（二）本项目债务资金共29254.92万元，包括长期贷款本金27300万元以及建设期利息1954.92万元，占项目总投资的67.42%。

建议建设单位进一步落实筹措方案，加大财政拨款力度，保证建设资金及时足额到位。

（三）在建设过程中，项目单位仍应加强与当地有关部门的联系，包括规划、园林旅游、交通、供水、排水、供电、供气等部门，多方征求相关职能单位对本项目建设的建议和意见，确保项目在操作过程中严格按照程序办事，从而保证整个项目建设的顺利实施。

（四）在项目建设过程中，建议项目建设单位及上级主管部门加强组织领导，建立和落实有关制度，包括项目建设行政领导责任制、项目法人责任制、参建单位工程质量领导人责任制、工程质量终身责任制、招投标制度、工程合同管理制度等，建议项目建设资金设立专户存储、专款专用。

第二章项目所在地概况、规划及建设条件

第一节项目所在地概况

一、**概况

（一）地理位置

**位于长江三角洲中部、江苏省南部，东临上海，南接浙江省嘉兴、湖州两市，西傍太湖，与无锡相接，北依长江，是中国重点风景旅游城市，江苏省第二大城市，也是经济最发达的城市之一，是全省重要的金融、文化、艺术、教育中心城市和交通枢纽城市。

（二）行政区划和人口

**实行市管县体制，**区包括吴中、相城、**、沧浪、金阊、**工业园区和**高新区七个区，下辖张家港、常熟、太仓、昆山、吴江5个县级市，这5个县级市的经济实力均列全国百强县（市）前五位。

**总面积为8488.42平方公里，其中市区1649.72平方公里，市区建成区面积为317.72平方公里，张家港面积为772.40平方公里，常熟1094.00平方公里，太仓620.00平方公里，昆山864.90平方公里，吴江1092.90平方公里。

根据人口年报数据显示，截至2011年年末，全市户籍总人口642.3万人，比上年增加4.64万人，其中市区245.24万人，比上年增加2.72万人。

2011年，全市户籍人口出生5.71万人，出生率为8.92‰，人口自然增长率为2.54‰。

2011年，全市人口数量详细分布情况如下：

市辖区245.24万人、张家港90.79万人、常熟106.72万人、太仓47.04万人、昆山72.36万人、吴江80.18万人。

伴随着**经济的快速发展，以及我国户籍制度的改革，**将吸引更多的海内外人才。

可以预测，**人口在今后一段时间内仍将保持增长的态势。

（三）经济概况

改革开放以来，**坚持以经济建设为中心，大力实施科教兴市、经济国际化、可持续发展和城市化战略，积极推进体制和科技创新，国民经济保持了持续快速健康发展。

2011年全市实现地区生产总值10716.99亿元，按可比价计算比上年增长12%；全市实现地方一般预算收入1100.9亿元，比上年增长22.2%；全年地方一般预算支出996.81亿元，比上年增长21.5%，其中用于社会保障与就业、科技、教育、文化、医疗卫生和环境保护等方面的财政投入为372.7亿元，比上年增长26.1%。

全市各级财政用于民生方面的支出占财政支出的50.2%。

全市完成社会固定资产投资4502.02亿元，比上年增长24.4%。

投资结构继续优化，其中第一产业完成投资8.8亿元，增长5.7%；第二产业完成投资1891.90亿元，增长20.9%；第三产业完成投资2601.32亿元，增长27.2%，占全社会投资的比重达到57.8%，比上年提高1.3个百分点。

2011年年末，城乡居民人民币储蓄存款余额5078.59亿元，比年初增加426.34亿元。

农民人均纯收入17226元，比上年增长17.5%。

市区居民人均可支配收入33243元，比上年增长13.8%。

收入结构逐步优化，非工资性收入继续保持较快增长，市区居民人均经营性收入、财产性收入和转移性收入比上年分别增长14.5%、28.8%和11.6%。

民生保障日益加强，发展成果惠及城乡。

全市通过实行积极的就业政策，优化收入增长机制，增加转移性收入，努力增加居民收入。

住房保障受益面扩大。

全市2011年新建公共租赁房24549套，新建经济适用房2081套，限价商品住房12393套，新增廉租住房501套。

市区完成123万平方米老住宅小区、14万平方米零星居民楼综合整治任务，解危修缮危旧住房235万平方米。

实施城区居民家庭“改厕”工程7942户，改造城中村22个，完成3.28万户天然气置换工程。

新增住房公积金缴存人数52.6万人，职工使用住房公积金116.17亿元。

全市新建、改建城乡农贸市场89家，重要民生商品价格采集系统上线运行，肉菜流通追溯体系初步建成。

二、**区概况

**区得名于宋时**古名“**府”，位于**古城区东北隅，东沿东环路西侧与工业园区相连；南以相门塘、干将河与沧浪区为界；西以殷家荡西口、十字洋河、西护城河与金阊区为邻；北与相城区相接；总面积约22.5平方公里。

**区户籍人口约23.2万人，流动人口约8.4万人，下辖观前、**路、苏锦、娄门、桃花坞、城北6个街道和**新城管委会，42个社区居委会。

**区历来是**最重要的经济文化中心。

进入21世纪以来，**区率先提出了区域经济发展思路，紧抓市“退二进三”的历史机遇，以服务业发展为重点，以城市建设为突破口，加快转变产业结构，全力推动经济快速增长，综合实力有了显著提升，区域经济新活力不断迸发。

2007年，全区实现地区生产总值83.95亿元、地方财政一般预算收入8.11亿元，分别同比增长15.16%、18.3%，其中实现三产增加值67.37亿元，同比增长19.2%。

完成批发零售贸易业销售总额304.75亿元，同比增长19.8%，实现社会消费品零售总额123.62亿元，同比增长18.4%。

**区正全面加快建设占地10平方公里的**新城，并着力将**新城打造成为“商务商贸之都、人居创业天堂”。

**新城，位于****区北部。

南接**古城，北依沪宁高速，东靠**工业园区，西邻**国家高新技术产业开发区，为**最重要的交通枢纽中心和市域次级商务商贸中心。

图2-1-1**新城区位图

**新城内京沪铁路、沪宁城际铁路、沪宁高速公路穿城而过，**火车站、汽车北站、轨道交通换乘站汇聚其中。

依托得天独厚的地理区位优势，通过周边发达的高速公路、铁路、水路及航空网，**新城与国内各主要城市紧密相连。

区域内道路网络采用“方格网”布局，一横两纵快速路系统和四横四纵主干道系统，共同构成**新城道路交通的主骨架，规划建设中的市域S2、S4轻轨线南北纵贯新城。

四通八达的交通网络，便捷、大容量的交通系统奠定了**新城无可争议的交通枢纽地位。

自开发建设全面启动以来，**新城围绕建设现代化商务商贸区的目标，按照先“地下”后“地上”、先“基础”后“开发”、先“框架”后“建筑”的建设原则，坚持“高起点规划、高标准建设、高水平管理”的开发理念，加速推进各项基础、公建配套设施建设。

第二节**新城控制性详细规划

2011年**新城控制性详细规划进行了优化调整，以更好的指导**新城未来的建设，不断提高控规的科学性、权威性与可操作性，为下一步健康有序地开发提供依据和方向。

图2-2-1**新城控制性详细规划调整优化

《规划调整》主要包括总则，规划依据、原则、目标，规划范围、功能定位、人口容量，土地使用和建筑规划管理通则，六线控制，综合交通体系规划，河道整治规划，绿地系统规划，城市设计导引，地下空间组织，市政公用设施规划，综合防灾规划，地块划分及控制指标，更新时序及政策建议，附则共十五个部分。

规划中确定了地下空间沿人民路和平泷路两条轴开发，中心商务区各地块之间通道地下通道连接。

第三节建设条件

一、地理位置

本项目所包含的四个停车场工程均位于**新城内，具体地址如下：

1、**绿地及地下停车场：

位于**新城**东、石曲街北。

2、**绿地及地下停车场：

位于平门塘与312国道交叉处西北角。

3、**绿地及地下停车场：

位于江乾路与312国道交叉口西北角。

4、**停车场：

位于**新城平川路北、善根小学西。

二、场址自然条件

（一）地质地貌

项目所在地地势西高东低，土质粘性，地耐力强，地质稳定。

地面以下30米内土体具有多层结构类型，去除表层建筑地面覆盖层后，自上而下大体分布有六个地质层：

表土层（硬壳层）、第一软土层、第一硬土层、第二软土层、第二硬土层、非粘土沙层。

（二）水文

**区年平均水位2.82米，最高年平均水位3.27米（1954年），最低年平均水位2.28米（1934年）；历史最高水位4.37米（1954年7月28日），历史最低水位1.89米（1934年8月27日）。

城内河道常年水位在2.2米至2.8米之间。

地下水位受季节、运河水位涨落发生变化，也与排水情况有关。

渗水层一般见于±0.01米至1.00米之间。

本项目中三个地下停车场项目的建设过程中要注意工程的排水，以及地下建筑的防水工程。

（三）气象

**属亚热带湿润性季风海洋性气候，四季分明，气候温和，雨量充沛。

气温：

年平均气温15.7℃，最高年平均气温17.3℃（2002年），最低年平均气温14.9℃（1980年）；历史最高气温39.3℃（2007年7月28日），历史最低气温-9.8℃（1958年1月16日）。

风向风速：

年平均风速3.4米/秒，年最大平均风速4.7米/秒（1970年、1971年、1972年），年最小平均风速2.0米/秒（1952年）；最大风力等级8级。

年常年主导风向为东南风（夏季居多），其次为西北风（冬季）。

降水量：

年平均降水量1099.6毫米，年最大降水量1544.7毫米（1957年），年最小降水量600.2毫米（1978年）；年最多降水日为154天（1980年）；日最大降水量343.1毫米（1962年9月6日）。

年平均相对湿度为80.8%。

雪：

降雪次数平均1～3次/年，最大积雪厚度26厘米（1984年1月19日）。

霜：

平均年无霜期321天，最早初霜期10月21日（1984年），最迟终霜期4月18日（1962年）。

（四）地震

根据国家地震局1990年颁布的《中国地震烈度区划图》和2001年2月国家质量技术监督局发布的《中国地震动参数区划图》，本项目一般构（建）筑物的抗震设防标准按6度设防，重要的构（建）筑物提高一度设防。

三、其它配套条件

**新城自开发建设以来就高效推进基础设施建设、不断完善公建配套设施。

建设项目所在地区所需的给水、排水、供电等条件均能较好地满足。

（一）给水、排水

**新城内给水主干管东西向由312国道及北环路从白洋湾自来水厂接入，管径DN1000；南北向由苏虞张连接线及创新路、金光路从相城水厂接入，管径DN1400，两路输水干管在区内环通，形成联网供水。

同时在主干道下布置DN600给水管形成环状管网，能够满足供水可靠性。

项目所在地周围有市政雨污水次支管，项目产生的污水可通过污水专用管道收集后纳入市政污水管网进入娄江污水处理厂集中处理，道路上设雨水管，排入市政管网和河道，其中污水进入仅需在建设前办妥相关许可手续。

（二）供电

项目所在地区目前具备10KV的高压线及380/220V低压电缆的供电条件。

本工程由市政电网引入10KV四路专用电源作为地下空间（商业）的主供电源，三个地下停车场各拟建设两个变电室，每层各一个，地上停车场设置一个变电室。

经过变压降为380V/220V低压电源为整个停车场供电。

（三）交通条件

项目四个停车场工程均在城市道路旁，交通十分便利。

项目设计时应注意考虑本项目对周围道路交通的影响。

第三章项目建设的必要性

一、项目建设是**新城发展的需要

自2003年**新城开发建设的全面启动以来，新城的各项事业呈现了蓬勃发展的势头，**新城政府围绕建设现代化商务商贸区的目标，按照先“地下”后“地上”、“先规划”后“开发”、先“框架”后“建筑”的建设原则，坚持“高起点规划、高标准建设、高水平管理”的开发理念，加速推进各项基础、公建配套设施建设，致力于把**新城打造为**最重要的交通枢纽中心和市域次级商务商贸中心。

随着**新城的快速发展，城市基础配套设施的建设也要同步推进，杜绝配套设施不完善而给城市发展带来的制约问题，保证**新城持续健康的发展，真正成为**重要的交通枢纽中心和市域次级的商务商贸中心。

二、项目建设是解决城市停车难问题的需要

近年来，随着**城市经济的快速增长，汽车进家庭的步伐加快，城市机动车发展迅猛，截至到2011年8月底，**全市机动车保有量已达到198万辆，其中私家车87.4万辆。

平均每天上牌近400辆，年增长率高达20%左右，私家车数量突破百万大关已是指日可待。

相比之下，城市停车设施建设明显滞后，使停车供求矛盾日益尖锐，停车难的问题日益凸显。

尤其在中心商业商务区，由于很多公用建筑配建泊位严重不足，停车位更是一位难求。

停车难，已经成为我市交通发展、汽车消费的瓶颈之一。

通过本项目的实施，可以有效的解决城市停车难这一问题。

三、项目建设是符合**新城规划建设的需要

**新城的发展秉持着“先规划、后开发”的理念，加速推进各项基础、公建配套设施建设，致力于把**新城打造为**最重要的交通枢纽中心和市域次级商务商贸中心。

根据《****新城控制性详细规划》的内容，对于本项目早有规划，启动本项目是为了适应**新城又快又好发展的迫切需求。

四、项目建设是提高区域服务质量的需要

本项目的建设将有助于改善**新城地区交通和停车的环境，缓解区域内的停车位不足的问题，尤其是中心商业商务区一位难求的现象，从而大大提高了**新城的环境档次，改善了新城的停车和交通的状况，缓解**新城停车位不足的问题，大大提**新城区域的服务水平和服务质量，对于提升**新城的知名度和美誉度以及提高**新城的区域竞争力和影响力影响深远。

五、解决城市发展与土地紧缺矛盾的有效途径

现代社会城市已经变得十分拥挤，土地不断被占用，空气污染在加剧，生态环境遭到破坏，以及战争与自然灾害等，这一切都构成了对人类自身生存的威胁。

城市地面空间及上空被高层建筑和高架路挤占，给自然环境带来很大的威胁，开发地下空间将是城市可持续发展，解决城市土地紧缺的有效途径。

耕地资源是一个国家最重要的战略资源之一，土地资源的可持续利用是我国实施可持续发展战略的基础。

我国土地最多能供应17亿人口的粮食是以人均耕地基本维持目前水平为前提的，正规耕地资源极其有限并将继续减少的严峻现实，成为目前中国政府和人民关注的最重大和最迫切的问题之一。

城市地下空间资源的开发利用，可保护现在耕地不被破坏，有利于减少环境污染，提高城市化水平。

我国城市地下空间开