技术经济学2班第8组.docx
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技术经济学2班第8组
学号125******/12********/12********
技术经济学课程设计
设计说明书
住宅开发项目财务评价
起止日期:
2014年12月22日至2014年12月26日
学生姓名
魏长伟/牛宇堃/徐超
班级
12信息2班
成绩
指导教师(签字)
经济与管理学院
2014年12月26日
分工明晰
学号
姓名
主要负责的任务
1205030202
魏长伟
成本估算表的填写,借款还本息表的填写,盈利能力分析,清偿能力分析,不确定性分析,报告编写
1205030203
牛宇堃
资金筹措表的编写,收入和税金表的填写,成本估算表的填写,清偿能力分析。
1205030206
徐超
成本估算表的填写,借款还本息表的填写,盈利能力分析,清偿能力分析,不确定性分析,报告编写
评分表
学号
姓名
报告成绩
答辩
40%
合计
内容全面
30%
计算准确
20%
格式规范
10%
1205030202
1205030203
1205030206
1项目概况
1.1项目名称与内容
1.1.1项目名称
住宅开发项目财务评价
1.1.2项目内容
某房地产开发项目,计算期共5年,前3年生产,从第二年开始一边生产一边销售。
1.2项目背景资料
(一)项目概况
某房地产开发公司获得一开发项目,该项目征地面积为7.5亩,土地费用为510万元,用地性质为建造商品住宅(其中包括代征地1.97亩)拟建项目容积率为2.61,面积为13050平方米。
该土地上有拆迁户数84户,共计面积为2462平方米。
返迁面积是原面积的1.65倍。
该项目拟从土地再开发,前期准备工作开始需要3年才能竣工。
(二)投资估算及资金筹措
1.该公司有资本金1000万元,公司将全部用来启动该项目。
第一年公司将其全部用完,主要包括土地费用510万元,勘察设计费用28万元,进行前期准备工作432万元和开发公司每年都有的管理费用40万元。
2.工程款按预算为650万元。
甲方与施工单位签订合同,工程款由施工单位垫至项目预售前,共需80万元,施工单位拟借款,利息率为6.14%,这部分费用由房地产开发公司还款时支付。
同时这部分费用第一年用于工程的为20万元,其他60万元用于第二年的工程建设。
3.把每年预售房屋的款项用于工程建设及其他一些费用,余下的部分则用于施工单位工程借款的偿还。
第二年工程建设款还需300万元,第三年还需投资270万元。
(三)销售计划、进度安排
1.返迁部分:
拆迁户返迁在第4年,偿还面积部分按当地政府规定的价格,房地产开发公司可收取360元/平方米,而超过部分按成本价格500元/m2收取。
2.销售部分:
拟在第二年对项目投资超过25%,并且工程基础部分完工后开始销售,在第五年年末将房屋销售完毕,房屋售价为2400元/m2(均价)。
每年销售任务按总面积扣除返迁面积计算,第二年的任务为18%,以后各年任务分别依次为27%,35%,20%。
并且对第二年购房者优惠10%,对第三年购房者优惠5%,第四年,第五年按现房价格销售。
(四)税费
根据规定该项目需要缴纳以下税费:
营业税5%,城市维护建设税7%,教育费附加3%。
房地产税按销售收入的12%计。
本项目的基准内部收益率为12%。
2费用和效益估算
2.1投资估算
该公司有资本金1000万元,公司将全部用来启动该项目。
第一年公司将其全部用完,主要包括土地费用510万元,勘察设计费用28万元,进行前期准备工作432万元和开发公司每年都有的管理费用40万元,并借款10万元。
工程款按预算为650万元。
甲方与施工单位签订合同,工程款由施工单位垫至项目预售前,共需80万元,施工单位拟借款,利息率为6.14%,这部分费用由房地产开发公司还款时支付。
同时这部分费用第一年用于工程的为20万元,其他60万元用于第二年的工程建设。
把每年预售房屋的款项用于工程建设及其他一些费用,余下的部分则用于施工单位工程借款的偿还。
第二年工程建设款还需300万元,第三年还需投资270万元。
根据以上材料得出投资估算表
2.2基本费用估算
该公司有资本金1000万元。
第一年公司将其全部用完,主要包括土地费用510万元,勘察设计费用28万元,进行前期准备工作432万元和开发公司每年都有的管理费用40万元。
把每年预售房屋的款项用于工程建设及其他一些费用,余下的部分则用于施工单位工程借款的偿还。
第二年工程建设款还需300万元,第三年还需投资270万元。
工程款按预算为650万元。
甲方与施工单位签订合同,工程款由施工单位垫至项目预售前,共需80万元,施工单位拟借款,利息率为6.14%,这部分费用由房地产开发公司还款时支付。
同时这部分费用第一年用于工程的为20万元,其他60万元用于第二年的工程建设。
并将贷款按照6.14%利息率计算利息。
从第二年开始还借款,采用第三年本金等额加当年利息偿还方案,前三年贷款每年利息=(年初借款本息累计+当年借款/2)×年利率。
年利率为6.14%,复利计算;第一年总的借款为20+10=30;第一年的利息为:
(第一年总共借款)30*(1+6.14%)-30=1.84;
第二年应计利息=年初借款累积*利率+本年借款*利率/2,
第三年应计利息=年初借款累积*利率,年底借款累计=年初借款累积+本年借款+本年应计利息-本年还本付息。
总成本估算表
2.3收入和税金估算
返迁部分:
拆迁户返迁在第4年,偿还面积部分按当地政府规定的价格,房地产开发公司可收取360元/平方米,而超过部分按成本价格500元/m2收取。
销售部分:
拟在第二年对项目投资超过25%,并且工程基础部分完工后开始销售,在第五年年末将房屋销售完毕,房屋售价为2400元/m2(均价)。
每年销售任务按总面积扣除返迁面积计算,第二年的任务为18%,以后各年任务分别依次为27%,35%,20%。
并且对第二年购房者优惠10%,对第三年购房者优惠5%,第四年,第五年按现房价格销售。
按照题目中给出数据,算出每年的销售面积,再乘以销售单价。
计算出销售总计。
营业首位营业收入的5%。
建设维护税为营业税的7%,教育费附税为营业税的3%,扣除掉以上税金,即得到税后收入。
返迁面积总共为2462*1.65=4062平方米,其余面积为13050-4062=8988平方米
第二年销售任务为8988*18%=1617.79
第三年销售任务为8988*27%=2426.68
第四年销售任务为8988*35%=3145.7
第五年销售任务为8988*20%=1797.54
营业收入和营业税金及附加如图:
自有资金1000万,建设期利息的计算:
第一年应付利息=本年借款*利率/2=1.84万元;
第二年应付利息=年初借款累积*利率+本年借款*利率/2=6.24万元;
第三年利息=年初借款累积*利率=6.62万元。
项目在第一年的净现金流量为-1001.84万元,以后四年分别为-1017.86、-911.41、-78.6、214.36万元,NPV为-136万元,IRR为0,06.静态投资回收期为4.09年。
根据之前算出的第2至5年的销售任务,以及不同的优惠政策,计算出各年的营业收入分别为349.44、553.28、923.61、431.41万元。
按照营业税5%,城市维护建设税7%,教育费附加3%。
房地产税按销售收入的12%计。
得出营业税金及附加分别问19.22、30.43、50.80、23.73万元。
3、资金筹措表
在第二年对项目投资超过25%,并且工程基础部分完工后开始销售,在第五年年末将房屋销售完毕,房屋售价为2400元/m2(均价)。
每年销售任务按总面积扣除返迁面积计算,第二年的任务为18%,以后各年任务分别依次为27%,35%,20%。
并且对第二年购房者优惠10%,对第三年购房者优惠5%,第四年,第五年按现房价格销售。
经计算得到第二年至第五年的销售收入分别为349.4、553.3、755、431.4万元。
并将贷款按照6.14%利息率计算利息。
4.财务分析
4.1盈利能力分析
根据项目投资现金流量表可知:
税后全部投资的财务净现值NPV为-128.27万元,小于零,财务内部收益率为7%,静态投资回收期为4.18年,动态投资回收期大于基准投资回收期5年,从全部投资角度来看该项目不可行。
从资本金财务现金流量表可知:
资本金的财务净现值为-136.00万,财务内部收益率为6%,静态投资回收期为4.27年,动态投资回收期为大于年,从资本金角度来看该项目不可行。
投资利润率=年利润总额/总投资*100%=20.04%
资本金利润率=年利润总额/资本金总额*100%=36.77%
项目的财务净现值均小于零,且各项财务指标均小于行业基准水平,盈利能力不满足行业要求
4.2偿债能力分析
由财务报表可以看出,项目筹措资金和项目净收益可以支付项目的各项支出,不需要通过借款方式弥补资金不足。
借款还本付息表如下:
由借款还本付息表可知,项目可筹措足够资金按约定方式偿还银行贷款。
各年的资产负债率能较好的满足项目要求。
根据“资产负债表”中“资产负债率”看出,企业资产负债率在50%以下。
从整体上看出,该企业项目比较强的偿债能力。
5.项目财务不确定性分析
根据“利润及利润分配表”、“项目总投资使用计划与资金筹措表”,提取出一部分数据,完成下表
变化率
-10%
-5%
0%
5%
10%
销售收入
-278.68
-203.68
-128.27
-53.06
22.15
经营成本
-117.42
-122.84
-128.27
-133.69
-139.11
建设投资
-80.35
-104.31
-128.27
-152.22
-176.18
通过财务净现值敏感性分析可知,该项目中销售价格因素为最敏感性因素,建设投资因素为较敏感性因素,经营成本为最不敏感因素,在项目实施过程当中,应重点分析和研究产品市场价格的变化规律,避免或减小由于市场价格变动给项目带来的不利影响,从而保证项目的顺利进行。
6.结论
从以上数据及报表得出结论:
项目投资财务内部收益率(iRR)税后为7%,内部收益率均小于于基准收益率,说明盈利能力均不满足行业最低需求;项目投资财务净现值(i0=12%)税后为-128.17万元,均小于零,说明项目财务上不可行;项目投资回收期(静态)TP=4.18年,项目投资回收期(动态)TP*大于5年,静态投资回收期小于基准投资回收期,表明项目投资在静态上能按时收回,但动态投资回收期大于基准投资回收期,表明项目在动态上不能按时收回。
由资金来源与运用表可以看出,项目筹措资金和项目净收益大致可以支付项目的各项支出,如果无其他投资变动,无需向银行要求借款。
由借款还本付息表可知,项目可筹措足够资金按约定方式偿还银行贷款。
从银行资产负债表中可以看知,各年的资产负债率处于适中数值(资产负债率在50%以下),不会出现资不抵债后果。
综上所述,最终结论为该项目具有较强的资本偿债能力。