技术经济学2班第8组.docx

1、技术经济学2班第8组学 号 125*/12*/12*技术经济学课程设计设计说明书住宅开发项目财务评价起止日期： 2014 年 12 月 22 日 至 2014 年 12 月 26 日学生姓名魏长伟/牛宇堃/徐超 班级12信息2班成绩指导教师(签字)经济与管理学院2014年 12 月 26日分工明晰学号姓名主要负责的任务1205030202魏长伟成本估算表的填写，借款还本息表的填写，盈利能力分析，清偿能力分析，不确定性分析，报告编写1205030203牛宇堃资金筹措表的编写，收入和税金表的填写，成本估算表的填写，清偿能力分析。 1205030206徐超成本估算表的填写，借款还本息表的填写，盈利能

2、力分析，清偿能力分析，不确定性分析，报告编写评 分 表学号姓名报告成绩答辩40%合计内容全面30%计算准确20%格式规范10%1205030202120503020312050302061 项目概况1.1项目名称与内容1.1.1项目名称住宅开发项目财务评价1.1.2项目内容某房地产开发项目，计算期共5年，前3年生产，从第二年开始一边生产一边销售。1.2项目背景资料（一）项目概况某房地产开发公司获得一开发项目，该项目征地面积为7.5亩，土地费用为510万元，用地性质为建造商品住宅（其中包括代征地1.97亩）拟建项目容积率为2.61，面积为13050平方米。该土地上有拆迁户数84户，共计面积为24

3、62平方米。返迁面积是原面积的1.65倍。该项目拟从土地再开发，前期准备工作开始需要3年才能竣工。（二）投资估算及资金筹措1该公司有资本金1000万元，公司将全部用来启动该项目。第一年公司将其全部用完，主要包括土地费用510万元，勘察设计费用28万元，进行前期准备工作432万元和开发公司每年都有的管理费用40万元。2工程款按预算为650万元。甲方与施工单位签订合同，工程款由施工单位垫至项目预售前，共需80万元，施工单位拟借款，利息率为6.14%，这部分费用由房地产开发公司还款时支付。同时这部分费用第一年用于工程的为20万元，其他60万元用于第二年的工程建设。3把每年预售房屋的款项用于工程建设及

4、其他一些费用，余下的部分则用于施工单位工程借款的偿还。第二年工程建设款还需300万元，第三年还需投资270万元。（三）销售计划、进度安排1返迁部分：拆迁户返迁在第4年，偿还面积部分按当地政府规定的价格，房地产开发公司可收取360元平方米，而超过部分按成本价格500元m2收取。2销售部分：拟在第二年对项目投资超过25%，并且工程基础部分完工后开始销售，在第五年年末将房屋销售完毕，房屋售价为2400元m2(均价)。每年销售任务按总面积扣除返迁面积计算，第二年的任务为18%，以后各年任务分别依次为27%，35%，20%。并且对第二年购房者优惠10%，对第三年购房者优惠5%，第四年，第五年按现房价格销

5、售。（四）税费根据规定该项目需要缴纳以下税费：营业税5%，城市维护建设税7%，教育费附加3%。房地产税按销售收入的12%计。本项目的基准内部收益率为12%。2费用和效益估算2.1投资估算该公司有资本金1000万元，公司将全部用来启动该项目。第一年公司将其全部用完，主要包括土地费用510万元，勘察设计费用28万元，进行前期准备工作432万元和开发公司每年都有的管理费用40万元，并借款10万元。工程款按预算为650万元。甲方与施工单位签订合同，工程款由施工单位垫至项目预售前，共需80万元，施工单位拟借款，利息率为6.14%，这部分费用由房地产开发公司还款时支付。同时这部分费用第一年用于工程的为20

6、万元，其他60万元用于第二年的工程建设。把每年预售房屋的款项用于工程建设及其他一些费用，余下的部分则用于施工单位工程借款的偿还。第二年工程建设款还需300万元，第三年还需投资270万元。根据以上材料得出投资估算表2.2 基本费用估算该公司有资本金1000万元。第一年公司将其全部用完，主要包括土地费用510万元，勘察设计费用28万元，进行前期准备工作432万元和开发公司每年都有的管理费用40万元。把每年预售房屋的款项用于工程建设及其他一些费用，余下的部分则用于施工单位工程借款的偿还。第二年工程建设款还需300万元，第三年还需投资270万元。工程款按预算为650万元。甲方与施工单位签订合同，工程款

7、由施工单位垫至项目预售前，共需80万元，施工单位拟借款，利息率为6.14%，这部分费用由房地产开发公司还款时支付。同时这部分费用第一年用于工程的为20万元，其他60万元用于第二年的工程建设。并将贷款按照6.14%利息率计算利息。从第二年开始还借款，采用第三年本金等额加当年利息偿还方案，前三年贷款每年利息=（年初借款本息累计+当年借款/2）年利率。年利率为6.14%，复利计算；第一年总的借款为20+10=30；第一年的利息为：（第一年总共借款）30*(1+6.14%)-30=1.84；第二年应计利息=年初借款累积*利率+本年借款*利率/2,第三年应计利息=年初借款累积*利率， 年底借款累计=年初

8、借款累积+本年借款+本年应计利息-本年还本付息。总成本估算表2.3 收入和税金估算返迁部分：拆迁户返迁在第4年，偿还面积部分按当地政府规定的价格，房地产开发公司可收取360元平方米，而超过部分按成本价格500元m2收取。销售部分：拟在第二年对项目投资超过25%，并且工程基础部分完工后开始销售，在第五年年末将房屋销售完毕，房屋售价为2400元m2(均价)。每年销售任务按总面积扣除返迁面积计算，第二年的任务为18%，以后各年任务分别依次为27%，35%，20%。并且对第二年购房者优惠10%，对第三年购房者优惠5%，第四年，第五年按现房价格销售。按照题目中给出数据，算出每年的销售面积，再乘以销售单价

9、。计算出销售总计。营业首位营业收入的5%。建设维护税为营业税的7%，教育费附税为营业税的3%，扣除掉以上税金，即得到税后收入。返迁面积总共为2462*1.65=4062平方米，其余面积为13050-4062=8988平方米第二年销售任务为8988*18%=1617.79第三年销售任务为8988*27%=2426.68第四年销售任务为8988*35%=3145.7第五年销售任务为8988*20%=1797.54营业收入和营业税金及附加如图：自有资金1000万，建设期利息的计算：第一年应付利息=本年借款*利率/2=1.84 万元；第二年应付利息=年初借款累积*利率+本年借款*利率/2=6.24万元

10、；第三年利息=年初借款累积*利率=6.62 万元。项目在第一年的净现金流量为-1001.84万元，以后四年分别为-1017.86、-911.41、-78.6、214.36万元，NPV为-136万元，IRR为0,06.静态投资回收期为4.09年。根据之前算出的第2至5年的销售任务，以及不同的优惠政策，计算出各年的营业收入分别为349.44、553.28、923.61、431.41万元。按照营业税5%，城市维护建设税7%，教育费附加3%。房地产税按销售收入的12%计。得出营业税金及附加分别问19.22、30.43、50.80、23.73万元。3、资金筹措表在第二年对项目投资超过25%，并且工程基础

11、部分完工后开始销售，在第五年年末将房屋销售完毕，房屋售价为2400元m2(均价)。每年销售任务按总面积扣除返迁面积计算，第二年的任务为18%，以后各年任务分别依次为27%，35%，20%。并且对第二年购房者优惠10%，对第三年购房者优惠5%，第四年，第五年按现房价格销售。经计算得到第二年至第五年的销售收入分别为349.4、553.3、755、431.4万元。并将贷款按照6.14%利息率计算利息。4. 财务分析4.1盈利能力分析根据项目投资现金流量表可知：税后全部投资的财务净现值NPV为-128.27万元，小于零，财务内部收益率为7%，静态投资回收期为4.18年，动态投资回收期大于基准投资回收期

12、5年，从全部投资角度来看该项目不可行。从资本金财务现金流量表可知：资本金的财务净现值为-136.00万，财务内部收益率为6%，静态投资回收期为4.27年，动态投资回收期为大于年，从资本金角度来看该项目不可行。投资利润率=年利润总额 / 总投资 * 100%=20.04%资本金利润率=年利润总额 / 资本金总额 * 100%=36.77%项目的财务净现值均小于零，且各项财务指标均小于行业基准水平，盈利能力不满足行业要求4.2偿债能力分析 由财务报表可以看出，项目筹措资金和项目净收益可以支付项目的各项支出，不需要通过借款方式弥补资金不足。借款还本付息表如下：由借款还本付息表可知，项目可筹措足够资金

13、按约定方式偿还银行贷款。各年的资产负债率能较好的满足项目要求。根据“资产负债表”中“资产负债率”看出，企业资产负债率在50%以下。从整体上看出，该企业项目比较强的偿债能力。5.项目财务不确定性分析根据“利润及利润分配表”、“项目总投资使用计划与资金筹措表”，提取出一部分数据，完成下表 变化率-10%-5%0%5%10%销售收入-278.68-203.68-128.27-53.0622.15经营成本-117.42-122.84-128.27-133.69-139.11建设投资-80.35-104.31-128.27-152.22-176.18通过财务净现值敏感性分析可知，该项目中销售价格因素为最

14、敏感性因素，建设投资因素为较敏感性因素，经营成本为最不敏感因素，在项目实施过程当中，应重点分析和研究产品市场价格的变化规律，避免或减小由于市场价格变动给项目带来的不利影响，从而保证项目的顺利进行。6结论从以上数据及报表得出结论：项目投资财务内部收益率（iRR）税后为7%，内部收益率均小于于基准收益率，说明盈利能力均不满足行业最低需求；项目投资财务净现值（i0=12%）税后为-128.17万元，均小于零，说明项目财务上不可行；项目投资回收期（静态）TP=4.18年，项目投资回收期（动态）TP*大于5年，静态投资回收期小于基准投资回收期，表明项目投资在静态上能按时收回，但动态投资回收期大于基准投资回收期，表明项目在动态上不能按时收回。由资金来源与运用表可以看出，项目筹措资金和项目净收益大致可以支付项目的各项支出，如果无其他投资变动，无需向银行要求借款。由借款还本付息表可知，项目可筹措足够资金按约定方式偿还银行贷款。从银行资产负债表中可以看知，各年的资产负债率处于适中数值（资产负债率在50%以下），不会出现资不抵债后果。综上所述，最终结论为该项目具有较强的资本偿债能力。