西湖国际大酒店可研报告.docx
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西湖国际大酒店可研报告
第一章总论
第一节项目背景
一、项目概况
项目名称：
西湖国际大酒店
建设单位：
湖北鑫诚房地产开发有限公司
建设性质：
新建
项目法人：
王传兴
二、项目建设单位基本情况
湖北鑫诚房地产开发有限公司成立于2003年10月21日，企业法人代表王传兴，公司注册资本壹仟万元，主要从事房地产开发、房屋销售、烟酒、食品销售、园林绿化等。
三、项目可研报告编写依据
1、汉川市西湖国际大酒店可研项目报告编制委托书；
2、国家和地方以及酒店行业的建设政策、法令和法规；
3、汉川市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要；
4、国家发展和改革委员会、建设部颁布的《建设项目经济审评方法与参数》（第三版）及建设部有关设计规范、标准；
5、根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料，以及湖北鑫诚房地产开发有限公司提供的有关技术、经济资料。
四、项目可研报告编制原则
1、编制的全过程贯彻安全、规范、完善和经济的原则；编制的成果需符合国家相关法规、标准、规范和规划；
2、坚持技术可靠、经济合理、运行稳定、节能降耗、便于管理、降低成本的原则；
3、在汉川市总体规划的指导下，以发展、提高为中心，满足汉川市政策、环境、建筑与城区建设规划整体要求的协调统一；
4、以人为本，精心设计，通过该工程项目建设，逐步完善汉川市城区的基础设施，进一步带动汉川市的经济建设，促进汉川酒店服务业的全面发展。
五、项目可研报告编制范围
本项目可研报告主要介绍汉川市水产大市场规划方案中七号楼西湖国际大酒店建设项目的可行性研究，对该项目在市场需求、市场分析及建设规模、经济效益等诸方面可行与否的研究，并作出结论。
六、项目提出的理由
为了认真贯彻落实汉川市委、市政府提出的“加快旅游兴市”战略部署，打造武汉城市后花园的目标，更好地促进汉川市“两型”社会的建设，提升汉川旅游接待服务设施层次不高等实际问题，打造独具特色的高档商务大酒店，打造汉川市高规格接待服务平台。
第二节项目概况
一、项目简介
西湖国际大酒店位于汉川市滨湖大道以东，泵站路以北。
本项目为汉川市西湖水产市场规划中的一部分，西湖水产市场总用地面积为24660.6平方米，该地块属于汉川市国有土地使用权挂牌出让用地，宗地编号为0010450311号地块。
土地使用权证号为川国用（2010）第0337号，详见后附图。
西湖国际大酒店是汉川市西湖水产市场规划中的七号楼建设项目。
大楼为26层高层建筑，层高为86米，框架剪力墙结构，总建筑面积为32128.81平方米。
大楼一、二层为整体，建筑面积3684.14平方米，三层以上分三个单元楼。
其中第一、二单元均为3—20层住宅楼，建筑面积17925.23平方米；第三单元为3—26层酒店客房，建筑面积为10519.4平方米。
。
酒店总建筑面积14203.5平方米。
大楼一、二层全部为酒店餐饮、商务、休闲区，第三单元3—26层为酒店客房。
本可行性研究报告重点分析西湖国际大酒店建设项目的可行性分析、论证和结论。
西湖国际大酒店主要技术经济指标表
序号
结构
布局
建筑
结构
层高
建筑
面积
客房
套数
功能
1
架空层
框剪
4m
水、电设施和停车场
2
1层
框剪
4.8m
1842.07㎡
餐饮
3
2层
框剪
4.2m
1842.07㎡
商务、足疗、棋牌等
4
一、二单元
3—20层
框剪
均3m
17925.23㎡
商品房住宅楼
6
三单元
3—26层
框剪
均3m
10519.4㎡
168
豪华客房
顶棚
8m
合计
86m
32128.81㎡
168套
二、周围环境与设施
该地块处于汉川市城区核心地段，主要出入口为滨湖大道和泵站路，项目地北边紧邻风景秀丽汉川公园，西连刁汊湖旅游区。
项目附近有汉川市卫生局、汉川市工商局、汉川市地方税务局、汉川市中医院、汉川市实验小学、城关中学等单位及活动场所。
另外项目附近还有金山公园华府、汉川福星城等高档住宅区。
片区以汉川公园为亮点，以汊湖旅游区为依托，交通便利，在此建造大酒店是应势所需，此地是酒店开发的黄金宝地。
三、主要建设内容
1、主要建设西湖国际大酒店一座，建筑面积约14203.58平方米（不含住宅楼面积），土建工程、酒店装修及设备，其他配套工程等。
2、项目建设进度
项目建设期12个月，于2010年5—6月底完成项目的可行性研究、勘探、设计工作，于2011年7月完成工程发包工作，确定工程施工队伍与设备供应商，确保2010年8月—2011年4月底全部完成施工任务，并申请竣工验收。
截止目前，大楼已完成主体工程5层，施工仍在有序进行。
3、投资估算和资金筹措
项目总投资：
估算为5560.35万元。
其中建设投资5460.35万元（其中工程费用4411.07万元，工程建设其他费用789.26万元，工程预备费260.02万元），无建设期利息，流动资金100万元。
建设资金来源：
全部由建设单位自筹。
（1）目前已投入资金
已投入资金汇总表
序号
费用
金额
1
规费
205
2
土地款
550
3
土地税费
25
4
7#楼已开票桩基
100
5
7#楼已开票毛渣
8.4
6
后期桩基开票
50
7
后期土建开票（到第10层）
900
8
投入货币资金
128
9
合计
1966.4
（2）一、二单元住宅楼商品房销售收入约1200万元
（3）还需要自筹资金764.55万元
3930.95-1966.4-1200=764.55万元
4、项目财务和经济评价
本项目年均营业收入为3268.69万元，年均利润总额1044.61万元，所得税后年均净利润总额为783.46万元，总投资收益率18.79%，所得税后全部投资财务内部收益率为16.32%，投资回收期6.54年（含建设期1年），税后财务净现值2381.73万元，大于零。
主要财务指标均高于行业基准指标，经济效益较好，因此在财务上是可行的。
项目财务评价指标表
序号
名称
单位
数量
备注
1
项目营业收入
3268.69
1.1
年均休闲度假中的餐饮收入
万元
931.20
1.2
年均住宿收入
万元
1133.52
1.3
年均商铺租赁收入
万元
0.00
1.4
年均娱乐项目收入
万元
382.57
1.5
年均会务会展收入
万元
45.40
1.6
年均旅游商品销售收入
万元
776.00
2
年均营业税金与附加
万元
186.32
3
年均总成本费用
万元
2037.76
4
年均经营成本
万元
1889.54
5
总定员
人
80.00
6
投入总资金
万元
5560.35
6.1
建设投资
万元
5460.35
6.2
建设期利息
万元
0.00
6.3
流动资金
万元
100.00
7
项目经济效益数据与指标
7.1
项目税前财务内部收益率
%
22.32%
7.2
项目税前财务净现值
万元
4055.04
ic=8%
7.3
项目税前静态投资回收期
年
5.13
年
7.4
项目税后财务内部收益率
%
16.32%
7.5
项目税后财务净现值
万元
2381.73
ic=8%
7.6
项目税后静态投资回收期
年
6.54
年
7.7
资本金内部收益率
%
16.32%
7.8
资本金财务净现值
万元
2381.73
7.9
总投资收益率
万元
18.79%
第三节存在问题及建议
项目属于高档高档商务酒店，经营过程中，在消费能力、服务水准、运营管理等方面存在一定的风险。
建议加强员工岗前培训，强化服务意识，提高服务质量，聘请知名的酒店管理机构进行专业化、规范化管理，并根据当地市场的实际情况，对目标市场进行深度细分，拿出切实可行的营销策略和市场运作方案，以规避项目运营期间的投资风险，保证项目的财务安全。
第二章市场分析
一、酒店业发展状况
1、中国酒店业现状
我国酒店业目前发展十分迅速，2004年我国住宿与餐饮业营业总额1万亿元人民币，历史上首次突破万亿元大关，约占国民生产总值的7.3%左右，成为我国国民经济的重要产业。
随着我国改革开放的进一步深入，国民经济的持续快速发展，人民生活水平的不断提高，我国国际化进程的逐步加快，北京奥运会、上海世博会、乃至广州的亚运会大型活动的成功举办、2020年我国将成为世界最大的旅游目的地等众多利好因素，我国酒店业无疑将有进一步的发展和新的动向，目前来看，酒店业发展呈现以下几个特点：
（1）酒店产品功能不断完善，酒店市场进一步细分
经过20多年的发展，我国酒店业已从一般的酒店细分为商务酒店、旅游酒店、度假酒店、会议酒店、经济型酒店、主题型酒店和一般旅馆等，这是一个不断满足市场多样化需求的过程；
（2）酒店集团化步伐加快，国内外品牌酒店管理公司逐鹿中国市场
目前，我国酒店集团已经有100多家，连锁酒店近1000家。
酒店联合重组还在不断推进，特许加盟也开始兴起，国际酒店集团从高端市场向中低客源市场推进，国内市场国际化步伐正在加快；
（3）酒店个性化服务更加突出，信息技术进入中国酒店业
以电子信息技术和连锁经营为代表的现代科技正加速进入我国酒店业并向客人提供全新服务，如人工智能对技术温度，光线的自动调节，在客房能有宽带上网、客房电视机能接收卫星网络信号、远程网络预定等，一句话，酒店业的发展越来越离不开科技进步；
（4）绿色、环保、节能、安全、健康将成为酒店业发展的新时尚。
绿色、环保、节能、安全、健康是经济发展的必然要求，21世纪酒店业发展的新趋势也离不开这个方向。
顺应这种趋势、积极创建绿色酒店、推动中国酒店业进入以“安全、健康、环保、节能”为主题的新时代，将是国内酒店业的必然选择。
2、汉川市酒店业现状
（1）从汉川现有酒店的绝对数及容纳能力来看
汉川市目前有高档标准酒店1家,二星级酒店2家，再加上一些小型宾馆总数不超过15家。
全市客房平均开房率为75%以上，节假日开房率为100%。
从这个角度来看，汉川酒店市场无疑是个值得投资的市场。
（2）从利好因素对汉川酒店业的支撑来看
汉川市属武汉城市圈内的卫星城市，现已形成纺织服装、食品加工、金属制品、建材包装、光纤光缆等五大支柱产业，2005年、2006年连续两年被湖北省委、省政府授予“全省县域经济发展先进县”称号，同时还荣获“全国最具投资潜力中小城市百强”，有湖北县域经济“四小虎的称号”,2008年3月入选湖北省纺织服装产业集群地。
伴随着汉川市“工业强市”战略的实施，汉川每年将会有数量庞大的各种类型的招商团、考察团前来汉川投资、考察，另外随着刁汊湖、马口白石湖旅游资源的不断开发，也会有大批游客来汉川观光旅游，这些团体频频光顾汉川，将会给汉川的酒店带来的滚滚客源。
其次，工商业的快速发展，衍生出繁荣的会展业和工业旅游，这也是汉川酒店业得以蓬勃发展的重要原因之一。
另外，汉川居民的收入近年来明显增加，消费水平提高，消费观念更新很快，红、白喜事、交友聚会不再局限于家中和小宾馆，中、高档次和环境优美的宾馆更能吸引消费者。
正是这些利好消息，吸引了大批投资者投身于汉川酒店行业。
（3）从酒店经营状况来看
从经营的角度来看，汉川酒店市场收入中，客房、餐饮和娱乐休闲三大收入三国鼎立，特别是娱乐业，它已成为汉川一种产业化的经济，其规模之大、层次之丰富已经成为了汉川一个主要的创收经营项目。
（4）从酒店竞争能力来看
汉川现有酒店规划相对周边县市还有待完善和发展。
汉川酒店大多独体建设、散点布落，环境较差，缺乏真正意义上的多元化、规模化、具有较高美誉度的品牌酒店，主题特色酒店几乎为市场空白。
这是由汉川酒店业的发展历史所决定的：
一方面，汉川酒店业发展才不过五、六年的时间；另一方面，汉川酒店的投资者一般都不是酒店业出身，再者缺乏经验丰富的本土管理人才；这些因素决定了汉川酒店还不具备长远眼光和规划能力，还没有形成深厚的企业文化内涵，所以真正意义上具有强大竞争力的酒店还没形成。
二、汉川酒店消费者研究
1、消费者对商务酒店和度假酒店的需求差异
经过详细的调查，就汉川范围来说，商务酒店最为重要的是要能尽可能地为客户带来便利：
2、就酒店位置来说，最好临近商务区或重要交通枢纽（例如主干公路）附近，在这些地方住宿，方便与客户洽谈业务，便于参加各种商务活动；
3、商务酒店本身提供的条件要便利，如商务中心的设施是否齐全，通讯、网络设备是否齐全，能否满足小型会议甚至远程会议种种需求等；
4、完成一天的任务之后，客户需要的是放松自己，释放一下一天的工作压力，好的酒店要能够满足消费者的一切需要-----健身、游泳、桑拿、KTV、美体、球类等等；
5、商务酒店对价格因素很敏感，因为商务酒店数量比较多，相互之间的竞争比较激烈；
6、商务酒店存在一定的辐射商圈，核心商圈是5分钟车程，次级商圈为10分钟车程，三级商圈半小时车程。
度假酒店主要接待度假休闲的客户，并为他们提供各种相关服务。
所以对它的要求有所不同：
1、从自然条件来说，度假酒店最好位于滨海、山川、湖泊等自然风景区的附近，位置与气候最好具有非常独特的特点；
2、度假酒店因为远离客源地，其知名度对酒店的影响非常重要；
3、度假客人的需求与商务客人的需求有所不同，他们主要选择旅游、休养、度假、运动等活动项目，而且客人的结构相对复杂，所以，针对不同的客户群，在不同的季节，营造不同的配套，如高尔夫、中医养生、儿童娱乐等，就显得十分重要；
4、度假酒店业务对时令、季节非常敏感，在节假日火爆，但平时比较泠淡。
为了熨平这种波动，很多度假酒店都特别注意营造本身的建筑特色与配套特色，例如有些度假酒店配备了各种会议；
5、度假酒店基本上没有商圈的概念，但度假客户对度假城市的旅游资源、文化底蕴、生态环境、休闲配套的要求很高。
三、汉川酒店消费者特征
调查表明：
1、从职业角度看，汉川酒店的消费者主要来自两大块：
第一种是来自所在区域的企业。
他们大多数是周边企业、工厂的高管、老板和所有者，这些人因为商务和业务的需要而与其业务伙伴成为酒店最重要的消费群体，这些人约占酒店客人总量的65%；第二种是来自机关和事业单位的客人，他们除了自己有一定的消费能力之外，也因为工作需要而成为酒店的消费者。
2、从籍贯角度看，汉川酒店消费者主要是来自汉川企事业单位的高级管理人员；而来自外地的客户一般都是作为上述公司的业务伙伴而来汉川作商务逗留的；而且近年来受汉川酒店的吸引，这部分人越来越多，并逐渐成为汉川酒店消费市场一支不可忽视的力量。
3、从入住酒店的时间上看，来自外地的客户入住的时间相对来说长一点，一般是三天左右，而且这种入住都带有非常强的季节性；他们去酒店消费时往往在餐饮、娱乐方面消费的比较多而住店的时候少，而且他们在酒店里面消费这些项目的频率非常高。
4、从消费偏好来看，一般来说，客户更注重保健、休闲、棋牌等，他们对房间的空间要求比较多一些；外地客户大多比较喜欢娱乐（桑拿、KTV、酒吧）以及相关服务。
5、另外，平均来讲，汉川酒店所接待的业务中，有20%左右的业务为政府部门的会议、考察、度假、旅游，这些客户主要来自江、浙、沪、粤等沿海地带，汉川本地也占有一定比例，他们大都喜欢选择幽雅、安静的环境，而且基本上每年他们平均都有两次以上这种消费机会。
6、从文化层次来看，这些酒店消费者一般都具备较好的文化素养，其中大专和本科学历的占据50%以上，也有少部分客户只接受过中学文化教育。
7、从收入角度来看，汉川酒店消费者特征比较独特：
中、高收入人群占客户总数的绝对多数，而低收入阶层在总数中所占比例非常少。
第三章项目分析与定位
一、项目资源分析
1、项目自然资源分析
本项目地处汉川公园旁，面临刁汊湖风景旅游区的入口附近。
汉川公园是目前汉川市唯一一个集民众锻炼，休闲，娱乐，园艺等多种功能于一体的综合性大型游乐场所。
它位于汉川市西湖路与新北公路交汇处,由福星科技汉川银湖房地产有限公司承建，采取资产置换的方式进行建设，总投资8600万元，于2007年9月28日开工兴建，建设期2年，总占地面积41万平方米，呈三角形状，由“雄关迈步”、“枫林红霞”、“仙女济世”等八大景点构成，是一处集传播传统文化和观光为一体的乐园。
汉川公园汉川汈汊湖旅游风景区
汉川汈汊湖旅游风景区位于江汉平原东部，汉水之滨，汉川市西13公里，距武汉市60公里。
该湖是我国第一个封闭式湖泊，素有“江汉明珠”之称。
该湖长16公里，宽6公里。
汈汊湖是湖北省十大湖泊之一，清人曾希天曾赋诗盛赞：
“小憩晴天倦眼开，菱菏香里雨声摧，湖气百里澄如镜，唯见渔舟自往来。
”汉川汈汊湖养殖基地位于汉川市境内，汈汊湖素有“江汉明珠”之美称，是湖北省五大淡水湖泊之一。
位于江汉平原腹地，属亚热带季风气候，1989年被国家农业部确定为唯一的淡水水域渔业经济体制改革试验区。
1997年列为全国水产品产业化示范区。
汈汊湖水域辽阔，蕴藏有丰富的水生资源。
水生动物中有各种淡水鱼类和野禽类，如龟、鳖、虾、蟹、螺、蚌、野鸭等，水生植物中有莲、藕、芡实、菱角、茭白、蒿草、蒲草等，这些动植物有的是营养丰富的食品，有的是优质的轻材料，都具有较高的经济价值和观赏价值。
1996年，汈汊湖依托湖区丰富的水资源，定位于生态观光、鱼类观赏、休闲旅游及民俗风情的开发思路，成立汈汊湖绿色生态旅游公司。
改造后的风景区一时荷花连片、廊亭水榭，芦荷伴微风起舞，湖水共长天一色的美景尽收眼底。
景区现建有仿古门楼、湖心酒楼各一座、300米九曲长廊、湖心竹楼四座、假山一座，垂钓包厢10个，游船50条，停车场两处，年接待游客近10万人次，年营业额达500万元。
2、项目政府资源分析
到目前为止，汉川市城区能提供高水平接待能力的酒店太少，而其他县市基本上城区都拥有二家高档以上大酒店。
从其他县市的情况来看，兴建一家高档以上酒店不仅能为当地政府创造可观的国民收入，更为重要的是，它能为当地的经济发展提供良好的润滑作用。
正是因为这个原因，汉川市政府对本项目建设非常支持，这也是本项目一项非常重要的资源。
3、项目区位分析
根据汉川市城区规划方案，本项目与汉川市行政服务中心距离仅三分钟左右车程，同时，本项目所在地正好是汉川城区的商业地段，主干道路——滨湖大道为四车道，交通便利，距汉川市经济开发区不超过十分钟车程。
从区位上看，一方面，本项目建成之后，能同时为这两个办事机构提供急需的服务；另一方面，这两个机构也能对本项目的经营产生一个强大的支托。
另外，从汉川市范围来看，汉川市未来的产业结构还会以劳动密集型产业和资本密集型产业为主，其中资本密集型产业主要就是房地产业，本项目的建成，将能对全汉川市区的房地产发展起到抛砖引玉的作用。
二、项目定位
1、项目总体定位
酒店的总体定位：
集度假、商务、会议、娱乐为一体的大型绿色生态酒店。
定位说明：
（1）度假——以刁汊湖、白石湖为依托。
同时也注重商务与娱乐。
打造外来游客的栖息场所。
从地理位置来看，项目做成纯粹商务酒店没有便利性优势，而且以项目所在地为核心在10分钟车程的区域内，包含了周边地区众多的商务酒店，竞争十分激烈，以本方向为思路，可以有效避开这种竞争；
（2）商务——完善电子信息系统，成为企业交流、会议、会展的场所。
随着汉川经济开发区的飞速发展，项目周边的企业数量将越来越多，酒店的商务及娱乐的需求量也会随之增长，从既有经验来看，商务与娱乐是汉川酒店市场的重要收入来源，所以不可忽视这些市场的需求量；
近年来，随着政府工作的不断深入，汉川市招商引资力度的加大，全市硬、软件环境都得到了飞速的提升。
每年都有众多企业考察团前来学习、考察，这部分客户同时也具有旅游、度假、会议等需要，本项目多方面入手，做好宣传，能更好地满足该类客户的需求；
综合考虑，项目不能忽略棋牌、休闲、娱乐的存在；在项目的整体规划设计过程中，要充分考虑商务、娱乐与度假功能的相互影响；
（3）绿色、生态、自然是人的需求发展到一定阶段后的必然选择，酒店也是如此，无论是度假酒店还是商务酒店，注重酒店内外自然生态环境的营造，体现人与自然的和谐，将是一种潮流。
本项目本身就具备天然的绿色自然生态环境，再经过营造，这些条件将会有力地保证本项目在未来的竞争中不落人后；
（4）项目在本地人文历史底蕴的依托下，从酒店的建筑风格及园林艺术等方面多加考虑，将更有利于提升酒店的文化内涵。
汉川现有酒店的设计基本上都是以欧陆风格或东南亚风格为主题。
为使项目不入俗套，独树一帜，可以考虑走差异化道路，选择古典园林建筑为主题风格。
2、项目档次定位
项目定位：
高档
（1）从汉川其他县市酒店营运经验来看，就汉川以及周边地区的社会经济条件以及其自然、人文、政治等资源而言，汉川完全有能力支撑一个高档大酒店的正常运作并盈利；
（2）到目前为止，汉川周围县市基本上都拥有本地的几个高档大酒店，汉川在兴建一座高档大酒店能弥补这个缺憾，可以把外出其他县市消费的客人留在汉川，为汉川创造价值；
（3）就项目地块综合素质而言，一座低于高档的酒店与该地的环境极不相称，这不仅会削弱地块本身的利用价值，更重要的是，它还会破坏项目地块所在片区的可持续开发和利用。
3、项目客户群定位
属性
具体描述
年龄
30-55岁
职业
外企高管与所有者及其业务伙伴、私企老板、公务员
文化层次
以大专和本科学历者为主、高中和研究生学历次之
经济能力
月收入在5000-2万RMB左右者为主、其他收入层次者次之
消费时关注因素
保健、休闲、安全、保密
主要消费项目
娱乐、康体、餐饮、商务相关服务
消费目的
商务需要、释放工作压力
第四章项目选址与建设条件
第一节项目地理位置
西湖国际大酒店位于汉川市滨湖大道以东，泵站路以北。
项目地势平坦开阔，交通极为便利，毗邻汉川公园，风景宜人，空气质量较好，适宜该项目的建设。
第二节汉川市政治经济条件
一、汉川市独特而重要的战略地位
汉川市位于湖北省中部偏东、孝感市西南，东经113°55′，北纬30°39′，东临汉水与武汉为界，东北与孝南区、北与应城、云梦毗连，西与天门市接壤，南与仙桃为邻。
汉川市位于江汉平原腹地，紧邻九省通着的特大城市武汉，距国际天河机场仅45公里，距武汉57公里、距孝感52公里。
长江最大支流——汉江横穿全境，107、318国道，宜黄、武荆高速公路及汉丹铁路穿境而过，汉川汉江大桥连通107国道和宜黄高速公路，区位优势明显，水陆交通发达。
全市国土面积1632平方公里，人口112万。
汉川市是“1十8”城市圈内核心圈层的唯一县级城市，汉川城区是全市的中心，武汉的卫星城，武汉城市圈层内具有良好的生态影响和水乡园林特色的新型工业城市，武汉市辐射省西部城市群的战略支点。
其主城区（仙女山办事处和市经济开发区）。
是全市的政治、经济、文化中心，以发展食品医药、金属制品加工产业为主的工业基地，马口为纺织基地，以发展纺织、服装、光纤电缆等为主，协调发展休闲旅游业。
汉川市现有高档宾馆l座，二星级宾馆2座，中高档宾馆12个，其它小型餐馆、旅店近千个，融食宿、娱乐于一体。
汉川市天赋“旅游胜地”景色。
乌龙山、龙门山、蔡家嘴、神灵台、城陛台等古遗址
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