精品酒店管理导论论述酒店初步战略规划与可研报告.docx

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精品酒店管理导论论述酒店初步战略规划与可研报告

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酒店管理导论

论述酒店初步战略规划与可行性分析报告

在选址与定位的基础上，结合投（融）资分析和经营预测财务分析，形成酒店初步战略规划。

1、酒店初步战略规划主要内容包括：

店初步战略规划

一、酒店定位

二、客源市场分析

1、本地经济状况分析

2、竞争对手分析

3、本地旅游业分析

4、客源定位

三、酒店服务项目

四、功能平面布局、规模

五、设计建议

六、成本控制

七、预算

→投资预算

→月度经营预算

八、资金回报分析

2、建设可行性分析

1、摘要

2、项目规划

3、地区环境评估

4、酒店行业概括

5、市场、竞争和项目定位

6、发展规划

7、市场影响

8、营运和管理

9、投资与财务分析

10、风险与对策分析

11、融资计划

12、结论

项目规划报批又划分成五个步骤：

一、资源；二、文件；三、设计（建设工程规划设计方案）；四、审查；五、报建（为了做好后期设计做准备）。

一、资源：

获得土地

第一步合法获得土地所有权或占有权、使用权。

办事流程：

一、土地使用者，应依法进行土地登记。

经过土地使用者申报、权属审核、地籍调查、登记注册、按规定缴费，最后发放土地使用证。

二、初始登记的土地使用者，应提供土地权属证件，房屋所有权证或建筑执照等相关的证明材料，填写土地部门统一的表格。

三、土地变更登记

1、买卖房屋：

该申报人应提供房屋所有权证，商品房买卖契约（统一格式），商品房销售许可证，卖方的土地使用证，该幢分配窗口表等。

2、析产、继承、转让：

该申报人应提供房屋所有权证，原使用人土地使用证，公证书等。

填写土地部门统一的表格。

四、每周本科负责将上述申报资料上交市局地政地籍处。

等制证返回后10个工作日内立即通知使用者领证。

五、在登记过程中，现场需勘查、测量、设标。

土地使用者应给予和配合。

土地部门应将办事情况及时知土地使用者。

六、土地使用者登记后，其地块进行地籍调查，经办事人初审，科长复审，经领导批准，方可领取土地使用证。

领取土地使用证时，须提交土地登记收件单。

注：

获得《国有土地使用权出出让（转让）合同》

第二步做好勘查设计

办事流程：

申请地质勘查资格的单位，应向地质矿产主管部门的资格管理机关提交下列文件：

（一）地质勘查单位资格申请书；

（二）法人资格证明文件复制件；

（三）主管机关关于法定代表人、技术负责人及专业技术人员的证明文件；

（四）固定资产、流动资金证明材料复制件。

资格管理机关自收到地质勘查单位资格申请书之日起三十日内，依照本办法的规定进行复核，并作出是否批准发证的决定。

对符合要求的发给地质勘查单位资格证，并收取证费；对不符合要求的不予发证，并向申请者说明理由。

地质勘查单位有下列情形之一者，可以申请办理换证手续：

（一）经审查批准需要改变业务范围的；

（二）单位分立、合并、更名的；

（三）法律、行政法规和规章规定需要注销原证换领新证的。

凡申请勘查项目登记的单位，应持有省地质矿产主管部门颁发的地质勘查资格证，并按照规定取得工商行政管理部门发给的营业执照，方能从事批准业务范围的勘查。

注：

形成《工程地质勘查报告》

二、文件：

完成以下文件报批审查：

1、《建设项目选址意见书》

申__________请《建设项目选址意见书》需报送哪些图纸、文件和资料？

取得哪些审批文件？

并应注意哪些事项？

（一）建设单位应报送下列图纸、文件：

1、《建设项目选址意见书》申请表1份。

2、土地权属证明文件：

（1）出让、转让或划拨土地，需提供征地批准文件或供地单位供地文件（县级以上国土部门土地出让、转让或划拨意见书）1份；

（2）自有、招标、拍卖、挂牌土地，需提供相关土地权属文件（国土证、国土出让合同或划拨决定书）复印件1份（提供原件核验确认后退回）。

3、扩建项目需提供产权证复印件1份。

4、联建项目需提交联建协议1份。

5、1:

500地形图6份，其中一份用蓝笔标注拟建用地范围示意图，并由供地单位或自有用地单位加盖公章。

6、其它需要说明的图纸、文件等。

（二）建设单位送齐上述图纸、文件，经规划管理部门受理申请后，将在法定工作日六天审批完毕，由规划管理部门发给建设单位下列审批文件：

1、经审核同意的，核发盖有“成都市规划管理局”章的《建设项目选址意见书》1份；

2、经审核不同意的，将予以书面答复（盖有“xx市规划管理局技术管理专用章”的函复意见书1份）。

（三）建设单位在办理《建设项目选址意见书》应注意下列事项：

1、如属工业项目或其他对周围环境有特殊要求的项目，在向规划管理部门申请建设项目选址意见书的同时，应征询消防、环保、卫生防疫等相关管理部门的选址意见。

2、改建、扩建、拼建项目用地存在两个或两个以上权利人的，应征得所有权利人同意。

3、凡已（在）建的建设项目需补办规划手续的，应先到成都市勘测院实测竣工图。

4、加、更名建设项目，建设单位应持成都市国土管理部门的土地批文及相关文件重新申请“一书两证”的相关手续，报建时应退还原已取得所有审批的文件及图纸。

因遗失等原因无法全部退还时，应登报声明（15日）。

5、建设单位在收到市勘测院的勘测放线资料后，应及时向规划管理部门申请办理规划设计条件（或规划设计要求）和《建设用地规划许可证》。

6、涉及规划地铁控制线的建设项目，应征求市地铁管理部门意见；

7、涉及规划紫线范围内的建设项目，应征求市文化部门意见；

8、涉及土地整合的建设用地，应征求市国土部门意见。

2、《建设工程规划设计要求》

《建设工程规划设计要求》范本

城市建设工程规划设计要求通知书

（）号（存根）:

经领导研究，同意你单位申请建设的工程进行设计。

根据《中华人民共和国规划法》和《xx省<城市规划法>实施办法》，工程设计必须符合以下规划设计要求：

七、必须委托具有相应资质等级的设计单位在批准的规划经线内进行设计。

八、必须使用城市规划行政主管部门统一提供的座标、高程和按国家规范测绘的1：

500（或l：

200）地形图。

九、总图必须包括室外道路、堡坎、绿化、化粪池、阳台、雨蓬等悬挑物水平投影，管线等内容，必须注明拟建建筑室内外地坪标高、控制轴线尺寸。

一十、设计必须符合国家防火、消防安全、环卫、环保及其专业规范，用地范围内涉及到给水、排水、电力、电信、天然气管线、人防工程、市政、交通、绿化和文物古迹等，应征求有关部门意见。

一十一、建筑物临街面外墙凸出部分，包括外包柱，门廊、雨棚、踏步、阳台、橱窗及其它地下设施（含基础）等均不得超出设计红线。

一十二、工程设计必须满足以下规划要求：

1、用地性质：

2、容积率：

3、建筑密度：

4、绿地率：

5、建筑高度：

6、建筑间距：

7、建筑后退：

8、立面造型：

9、建筑色彩：

10.工程附属设施：

11.地块编号：

12.其它：

一十三、建设工程初步设计方案经过城市规划行政主管部门审查同意后，方可转入施工图设计、建设单位或个人提交建设工程施工图，经城市规划行政主管部门审查，确认符合城市规划要求后方可核民》建设工程规划许可证》。

建设单位或个人持《建设工程规划许可证》和其它有关批准文件，办理开工手续，经城市规划行政主管部门现场放验线后，方可施工。

年月日

3、《国有土地使用权出让（转让）合同》（此部分略）。

三、设计：

投资人（申请单位）根据①《建设项目选址意见书》

②《建设工程规划设计要求》③《国有土地使用权出让（转让）合同》委托设计单位进行建设工程设计或进行设计修改后，向城市规划主管部门送审建设工程规划设计方案，送审以下文件、图纸：

1、《xx市建设工程规划设计方案申请表》（原件一份）；

2、1/500或1/1000（郊区1/2000）地形图（一份），地形图上应由设计单位用≤0.3mm的红色或蓝色实线标明下列内容并盖章：

①建设基地用地界限；②周边地形（包括现状和待建建筑位置）；③各项规划控制线；④拟建建筑位置（包括地下和地上建筑）、建筑物角点轴线标号；⑤基地内外的建筑间距、建筑退界距离、后退建筑控制线距离、建筑物层数、绿化、车位、道路交通等；（地形图划示要求参见《报送建设工程规划设计方案、建设工程规划许可证地形图示意图》）；

3、1/500或1/1000建筑设计方案总平面图（图纸二份，电子盘片一份；市局审批三份），总平面图上应标明的内容及要求同地形图，总平面图应符合国家和本市方案出图标准，并加盖建筑设计单位的建筑设计方案出图章和设计负责人、注册建筑师印章；

4、建筑设计方案图（含平面、立面、剖面）及设计说明文本（二套），图纸应符合国家和本市设计方案出图、文本制作标准，并加盖建筑设计方案出图章和设计负责人、注册建筑师印章；

5、分层面积表（二份）；

6、属高层建筑项目，周边有文教卫生建筑的，须加送有相应资质部门编制的日照分析报告（原件二份）；日照分析报告详见：

附1。

7、可行性研究报告或其他计划批准文件（原件及复印件各一份）；

8、《建设项目选址意见书的通知》或《建设工程规划设计要求通知单》或《国有土地使用权出让（转让）合同》文本及附图（复印件各一份）；

9、《建设项目选址意见书的通知》或《建筑工程规划设计要求通知单》或《国有土地使用权有偿出让合同》等文件中，要求申请单位送审的其它相关文件、图纸；

10、设计方案修改后再次送审所需的文件、图纸以城市规划管理部门前次审核意见要求为准；

11、因建设项目的特殊性需要提交的其它相关材料。

审查：

完成以下七项审查工作

1、土地审查

申请材料说明：

以下材料为报文时必须提供的一般材料，申请单位（人）还应按所申请办文事项提供相应材料（详见相应事项栏）：

⒈申请表《建设用地方案审批申请表》；

⒉身份证明材料：

⑴属个人的，提供身份证（复印件）；

⑵属企业的，提供工商营业执照复印件（加盖工商部门复印专用章）及法定代表人或负责人证明；

⑶事业单位或其它社团组织提供政府批准成立的批文复印件（核原件）或核准登记证明、法定代表人或单位负责人证明；

⑷国家机关的，提供法定代表人或单位负责人证明；

⑸单位授权他人代理的，提供授权委托书及委托代理人个人身份证明；

⑹个人授权他人代理的，提供公证的授权委托书及委托代理人个人身份证明；

⑺境外企业、组织及个人提交的身份证明按规定需经过见证或认证，香港和澳门的需经司法部授权的律师见证。

新申请协议用地（备注：

在规划选址阶段已经提供计划立项、环保批复等材料，且没有发生改变的，不再提供，由申请单位注明原来的办文编号即可）

⑴《建设项目选址意见书》；

⑵国土房产部门关于该项目的用地资格和用地政策的初审意见；

⑶规划选址意见书中明确要求的其他部门审查意见或批件。

注：

对已建成建筑物的，还应提交宗地及建筑物测绘资料。

2、资金审查

（略）

3、方案审查

申请建筑方案审查须知

一、申请建筑方案审查需报送哪些图纸、文件和资料？

1、建筑设计总平面图（1:

500或1:

1000）4份；

2、建筑设计方案（含平、立、剖面图）2套；

3、规划设计条件（或规划设计要求）中要求报送效果图的，方案中应含效果图（A3幅面）。

4、当新建建筑或用地周边现状建筑对日照有要求时，总平图的设计说明中应有日照分析的结论。

5、其它需要说明的图纸、文件等。

二、建设单位应取得哪些审批文件？

建设单位在送齐上述图纸、文件，经规划管理部门受理申请后，将在法定工作日八天审批完毕，由规划管理部门发给建设单位下列审批文件：

1、经审核同意的，核发以下资料：

（1）盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的建筑方案总平面图3份、方案1套；

（2）工程项目坐标放线通知单1份。

2、经审核需要修改的，则退回设计方案1套、建筑方案总平图3份，并附《建筑方案审查意见单》1份。

三、建设单位在办理建筑方案审查应注意哪些事项？

1、总平面图必需在1/500地形蓝图上以AUTOCAD形式绘制（大型或特殊建设项目绘制比例可放宽至1/1000）。

2、总平面图需加盖相应资质的设计单位出图章和注册建筑师章以及标注综合技术经济指标。

3、总平面图中需注明用地周边道路及红线及道路中线、绿化分隔带和用地红线及坐标（以勘测院放线成果坐标为准）。

4、建筑设计方案总平图表达信息应全面准确，具体内容如下：

（3）建设项目各项经济技术指标：

除标明规划设计条件中规定的内容外，还须将该项目中不同使用功能及附属用房的面积标注在总平图中；

（4）用地红线，规划道路的红线位置、道路名称及宽度，相邻现状建筑、拟拆除的现状建筑、相邻单位名称；

（5）拟建建筑的外轮廓尺寸、建筑间距、建筑后退道路红线距离、建筑后退用地红线距离、至现状建筑的距离、建筑高度、层数；

（6）标明跃层部份、跃层范围；

（7）准确标明架空层位置、范围和功能；

（8）机动车、人行出入口的位置、宽度，用地内部的交通组织；

（9）绿地布置及集中绿地位置；

（10）配套设施位置及面积；

（11）居住建筑和对用地周边现状居住建筑有影响的建设项目，总平图的设计说明中应有日照分析的结论。

5、建筑设计方案应符合规划设计条件、《成都市规划管理技术规定》及有关规划法规，主要包括以下几个方面：

（12）建筑性质、容积率、建筑密度、建设规模、建筑高度、层数、停车数量、绿地率、集中绿地、配套设施；

（13）建筑间距、建筑后退道路红线距离、建筑后退用地红线距离；

（14）地下建（构）筑物（包括汽车坡道）外墙后退道路、用地红线的距离、人行出入口及机动车开口后退道路红线的距离、位置、宽度；

（15）各层平面图都应明确标明使用功能，且名称应该规范。

6、临街及重要节点建筑需报效果图的，要求效果图实景嵌入，反映与周边建筑或环境的关系，不得以绿化效果虚化。

效果图应反映所有主要立面，且不得仅以夜景效果反映。

7、在建筑方案确定后，建议建设单位持审批通过的建筑方案，在施工图报审前到市勘测院坐标放线。

8、报送我局的建筑方案应真实有效，如因内容不实而发生的一切矛盾、纠纷，均由建设单位负责。

9、如属特别地区范围的建设项目，不受本时限限制。

4、人防、消防审查

消防审查：

一、建设工程消防设计审核申报表2份，审核表封面及表内第一页工程名称处加盖建设单位公章。

二、建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件，加盖建设单位公章；（营业执照副本复印件加盖公章）

三、新建、扩建工程的建设工程规划许可证明文件；（如装修工程则不需提供）

四、设计单位资质证明文件，加盖设计单位公章；（营业执照副本复印件加盖公章）

五、建设单位的授权委托书（加盖建设单位公章）和受委托人的身份证复印件。

六、消防设计文件：

1、设计说明书：

（A4白纸打印，每页加盖设计单位报审专用章）

1）封面：

项目名称、设计单位、设计日期；

2）扉页：

设计单位法定代表人、技术总负责人、项目总负责人、装修专业负责人、电气专业负责人、消防专业负责人的姓名，并经上述人员签署或授权盖章

3）设计文件目录；

4）设计说明书：

①工程设计依据。

包括设计所执行的主要法规和所采用的主要标准（包括标准的名称、编号、年号和版本号），建设单位提供的有关使用要求或生产工艺等资料。

②建设规模和设计范围。

包括工程的设计规模及项目组成，承担的设计范围与分工。

③改建或装修设计的面积等指标。

④工程原已设置（或新增）的主要消防设备、消防产品及有防火性能要求的建筑构件、建筑材料等。

⑤采用新技术、新材料、新设备和新结构的情况。

⑥具有特殊火灾危险性的消防设计和需要设计审批时解决或确定的问题。

⑦装修专业。

包括原工程用途、分类和耐火等级等概况以及本工程概况；本工程使用功能和工艺要求、功能分区、平面布局以及对原工程改建情况；装修各部位采用的装修材料燃烧性能等级，除用文字说明以外亦可用表格形式表达。

七、设计图纸：

要求1：

100或1：

150蓝图叠成A4交档案馆标准叠法。

图纸加盖设计单位当年度图纸报审专用章。

八、施工单位准备《施工组织设计》，加盖施工单位公章

九、施工单位准备《消防安全保卫措施》，加盖施工单位公章

十、施工单位准备《施工现场用火用电制度》，加盖施工单位公章

十一、施工单位准备由建设单位、物业单位和施工单位三方共同签署并盖章的《消防安全协议书》复印件。

第二个手续，等到建审意见书拿到后，要到城建档案馆进行图纸的缩微备案（需携带全套图纸及建审意见书的原件）。

第三个手续，在建审意见书拿到之后，可在进行图纸缩微的同时，进行“建设工程现场消防审核”，也就是平常说的消防开工证。

准备材料如下：

1、施工单位填写《建设工程施工现场消防审核申报表》。

（一式两份）

2、相关的《建筑消防设计防火审核意见书》（复印件）。

3、消防安全保卫措施和用火用电制度。

4、甲、乙双方签定的消防安全协议。

5、施工组织设计方案（以施工现场平面图和文字形式表示，标明消防车道和消防器材）。

等拿到开工许可证后，就可以开始消防施工了。

人防审查：

一、事项名称建设项目人防工程施工图设计审查

二、设定行政审批的法定依据（提供电子版本）

1、《中华人民共和国人民防空法》（第22条）；“第二十二条：

城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。

”

2、《中共中央、国务院、中央军委关于加强人民防空工作的决定》中发[2001]9号（第9条）；“9．城市及城市规划区内的新建民用建筑，必须依法同步建设防空地下室。

人民防空主管部门负责防空地下室建设和城市地下空间开发利用兼顾人民防空要求的管理和监督检查，并和规划、计划、建设等部门搞好城市地下空间的规划、开发利用和审批工作。

对应建防空地下室的建设项目，未经人民防空主管部门审核批准，建设、消防等部门不能办理相关手续。

坚持以建为主，确因地质条件限制不能修建防空地下室的项目，由人民防空主管部门审核批准后，按规定交纳易地建设费，具体收费标准由省、自治区、直辖市价格主管部门会同同级财政、人防主管部门按照当地防空地下室的造价制定。

除国家规定的减免项目外，任何部门和个人不得批准减免易地建设费。

”

3、《人民防空工程建设管理规定》（[2003]国人防办字第18号第53条）；

4、《人民防空工程战术技术要求》（国动字[1998]5号第4条）；

5、《关于开展人防工程施工图审查的通知》（[2002]国人防办字第31号）；

6、GB《人民防空地下室设计规范》。

三、行政审批数量及方式:

无审批数量限制，申请方式为直接向本机关申请。

四、行政审批条件（前置条件）:

建设项目必须具备规划局出具的建设项目规划方案审核意见。

五、申请材料

1、《施工图设计概要表》一份；

2、《人防工程施工图审查申请》；一份；

3、人防主管部门行政批文一份；

4、《人防方案设计审查批复意见》一份；

5、《人防工程初步设计审查意见书》一份；

6、规划总平面图一份；

7、人防工程专项施工图设计文件；（包括人防各专业施工图纸、计算书）一份；

8、人防设计文件光盘；（光盘内容包括人防各专业施工图纸、计算书）一份；

9、民用设计文件光盘一份。

六、申请表格（提供电子表格）申请人需提交《人防工程施工图审查申请》、《施工图设计概要表》表格可在市（区）政务中心窗口免费领取，也可在部门政务公开网站或政务中心网站下载。

七、行政审批程序（分为公布给申请人和政府部门内部审批程序）

（一）对外公布给申请人的流程第一步：

申请人持施工图设计文件相关资料向区政务服务中心人防办窗口提出申请，由窗口工作人员进行初审后受理。

第二步：

施工图审查受理后，由区人防办报上级人防主管部门技术审查，审查其是否满足了人防建设法规和标准的要求，建筑、结构、防护、防化等专业是否符合国家颁布的设计规范的规定。

第三步：

经审查符合法定条件及标准，出具《建设项目人防工程设计审查意见书》。

区人防办领导审签。

（二）内部审批流程

第一步：

申请人持施工图设计文件相关资料向区政务服务中心并联审批综合窗口提出申请资料；区政务服务中心并联审批综合窗口向人防办窗口下发申请，由窗口工作人员进行初审后受理。

第二步：

施工图审查受理后，由区人防办报上级人防主管部门技术审查，审查其是否满足了人防建设法规和标准的要求，建筑、结构、防护、防化等专业是否符合国家颁布的设计规范的规定。

第三步：

经审查符合法定条件及标准，出具《建设项目人防工程设计审查意见书》区人防办领导审签盖章；

第三步：

将《建设项目人防工程设计审查意见书》上传和交并联审批综合窗口八、行政审批时限,法定时限：

10个工作日；承诺时限：

5个工作日九、行政审批收费标准及依据,收费标准：

暂不收费

十、行政审批年审或年检:

没有年审或年检

十一、事项类别:

行政许可审批事项

十二、事项类型（即办件、承诺件、上报件、代办件、并联审批件）:

上报件

十三、目前是否在中心办理（填写是或否）:

是

十四、是否网上预审:

否办理机构：

区政务服务中心人防办窗口。

5、环保审查

企业办理环保审批手续办理须知

建设项目环境影响审批实行分级、分类审批管理，根据建设项目对环境的影响程度分三类作出承诺：

一、Ⅲ类项目：

对环境影响很小的建设项目，实行核准审批管理。

流程：

申请受理资料审查核对基本审批原则核准批复。

时限：

非敏感区项目在受理申请后1个工作日内批复；敏感区项目在受理申请后

3个工作日内批复。

二、Ⅱ类项目：

对环境可能造成轻度影响的建设项目，实行环境影响报告表审批管理。

流程：

申请受理资料审查现场勘察编制环境影响报告表正式批复。

时限：

不需要作环境影响报告表的建设项目，受理申请后3个工作日内正式批复；需要作环境影响报告表的建设项目，环境影响报告表报送我局后5个工作日内正式批复。

敏感区项目：

环境影响报告表（专家评审）报送我局后7个工作日内正式批复。

三、Ⅰ类项目：

对环境可能造成重大影响的建设项目，报市环保局审批管理。

办理建设项目环保审批须知

凡申报建设项目环保审批的单位（个人），必须提交如下资料。

资料齐全后到办文窗口报批，否则不受理。

1、《xx市建设项目环境影响审批申请表》一式三份（用不褪色墨水笔填写，不得复印，涂改无效）；附2

2、建设项目类（含饮食娱乐类）：

（1）、项目名称证明（个体项目除外）；

（2）、场地使用证明；（3）、投资500万人民币以上（含500万）的工业项目，提供项目可行性报告；

3、土地开发类项目：

开发单位的营业执照、申请项目的红线图、计划立项批文、平面设计图、规划国土部门的规划设计要点等，如须有环保设施的项目，应附处理工艺设计方案。

（交复印件，审核原件）

4、扩建、改建、迁建的建设项目须交回原环保批复。

5、延期续办的建设项目须提供原环保批复、房屋租赁合同的复印件（审核原件）

注：

不得代办，代办者一经查实，将不给予办理此次环保审批手续。

6、防雷审查（施工图阶段审查）

（略）

7、防震审查（施工图阶段审查）

（略）

报建（为了做好后期设计做准备）

1、《建设工程规划设计要求通知书》

所需资料

1、书面申请（含建设要求和内容）；

2、1:

500现状地形图2份，其中市政管线工程需附1：

500现状地形图加载的现状地下管线资料图；

3、建设项目有效批复、核准、备案文件原件1份；

4、取得土地证的应附土地证复印件1份，已批准详细规划的