分户验收指导手册.docx
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分户验收指导手册
枣庄市住宅工程质量分户验收
指
导
手
册
枣庄市建筑工程质量监督站
二零一三年九月
前言
为了加强住宅工程质量管理，保障竣工房屋使用功能，有效抑制住宅工程质量问题的发生，消除质量通病，北京市建设委员会于2005年发布了《住宅工程质量管理规定》，并于2006年颁布了《关于实施住宅工程质量分户验收工作的指导意见》。
此项举措出后台，立即在全国引起了强烈反响。
建设部工程质量安全监督与行业发展司2006年3月7日向各省、自治区建设厅，直辖市建委转发了北京市建设委员会出台的文件（建质质函[2006]17号），并要求各省市结合本地区实际以及建筑节能工作要求，逐步建立住宅工程"一户一验"制度，进一步推动住宅工程质量（包括建筑节能）整体水平的提高。
各省市相继出台了当地的管理规定。
山东省于2006年8月28日下发了《关于在全省开展住宅工程质量分户验收试点工作的通知》（鲁建建字[2006]27号），并于2006年10月12日—14日在烟台市东山宾馆召开了全省质监、开发、房管系统试点工作动员大会，济南、青岛、烟台、东营、淄博等地市进行了交流。
在总结部分市开展住宅工程质量分户验收试点工作的基础上，省住房和城乡建设厅制定了《山东省住宅工程质量分户验收管理办法》（鲁建发〔2010〕13号），于2010年6月18日发布实施。
全省各地市也相应制定了有关办法和实施细则。
枣庄市也于2009年制定了《枣庄市住宅工程质量分户验收管理办法》和《枣庄市住宅工程质量分户验收实施细则》。
通过近几年来的实践，应该说取得了一定效果，但也暴露出很多问题，如：
分户检验批检查内容比较繁琐、检查表格较多、操作复杂、效果较差；执行力度不够、走过场的现象较多等。
为了规范分户验收的做法，做到既便于操作、又解决问题，使分户验收真正达到让业主满意的效果，本次市质监站通过对其他各省市分户验收执行情况的调研，对原分户验收的内容、表格、检查方法和分户检验批的划分等进行了调整，能否达到良好效果，还需进一步探索、提高。
本手册为工程分户验收工作提供了具体依据，同时也为培训建设、施工、监理单位参加分户验收的工作人员使用。
在使用本手册期间，如发现有疏漏欠妥之处，敬请提出宝贵意见，以便修改。
枣庄市建筑工程质量监督站
二零一三年九月
目录
第一篇概述……………………………………………………………………………1
一、分户验收的概念………………………………………………………………1
二、分户验收的内容………………………………………………………………1
三、分户验收的依据………………………………………………………………1
四、分户验收的组织机构…………………………………………………………1
五、分户验收的责任单位…………………………………………………………2
六、分户验收的程序………………………………………………………………3
七、分户验收的监督管理…………………………………………………………4
八、分户验收的资料………………………………………………………………4
第二篇住宅工程质量分户验收内容及要求…………………………………………5
第三篇住宅工程质量分户验收方案用表……………………………………………9
第四篇住宅工程质量分户验收用表…………………………………………………14
第五篇住宅工程质量分户验收控制要点……………………………………………22
附录1住宅工程竣工验收服务指南…………………………………………………33
附录2关于实行住宅工程外墙（窗）淋水试验的通知………………………………34
第一篇 概 述
一、分户验收的概念
分户验收，是指建设单位组织施工、监理等单位在住宅工程竣工验收前，在住宅工程各检验批、分项、分部工程验收合格的基础上，依据国家有关工程质量验收标准，对每户住宅及相关公共部位的观感质量和使用功能等进行检查验收，并出具验收记录及合格证明的活动。
未经分户验收或分户验收不合格，不得组织工程竣工验收。
二、分户验收的内容
（一）室内主要空间尺寸；
（二）地面、墙面和顶棚质量；
（三）门窗质量；
（四）栏杆、护栏质量；
（五）防水工程质量；
（六）给水排水及采暖工程质量；
（七）建筑电气工程质量；
（八）建筑节能工程质量；
（九）有关合同中约定的其他内容。
三、分户验收的依据
住宅工程质量分户验收应当依据国家和省、市工程质量标准、规范、规定以及经审查合格的施工图设计文件进行。
主要包括《建筑工程施工质量验收统一标准》、《混凝土结构工程施工质量验收规范》、《建筑装饰装修工程质量验收规范》、《建筑地面工程施工质量验收规范》、《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》、《建筑电气工程施工质量验收规范》、《民用建筑节能管理规定》和《山东省新型墙体材料发展应用与建筑节能管理规定》、《枣庄市治理常见工程质量通病提高工程质量的规定》等相关规范标准和规定。
四、分户验收的组织机构
分户验收由建设单位牵头，组织监理单位、施工总承包单位、分包单位共同参加。
已选定物业公司的，物业公司应当参加工程质量分户验收工作。
按专业划分，根据人数和技术力量，一般可分为一个或多个土建项目和安装项目分户验收组。
分户验收组成员应由下列人员构成：
（一）建设单位：
项目负责人、各专业的工程管理人员；
（二）施工单位：
工程项目经理、技术和质量负责人、质量检查员、各相关专业的技术人员（含专业分包项目的项目经理和技术负责人）；
（三）监理单位：
项目总监理工程师、各专业的监理工程师、监理员；
（四）物业管理部门：
部门经理、各专业的物业管理员。
参加分户验收的人员应具备相应的技术能力和资格，并经当地监督机构认可与备案。
五、分户验收的责任单位
（一）建设单位责任
建设单位是分户验收工作的第一责任人。
具体工作包括：
1、组织施工单位编制分户验收方案，研究确定分户检验项目及内容。
2、协调施工单位、监理单位分户验收工作，协助解决分户验收中测量设备、人员、资金等问题。
3、与施工、监理、物业单位有关人员共同参加分户检查验收，并及时确认，签字盖章。
4、住宅工程交付使用时，《住宅工程质量分户验收表》应当作为《住宅质量保证书》的附件一并交给业主。
（二）施工单位责任
1、编制分户验收方案，主要内容有：
①工程概况、分户验收组的人员组成、验收依据、验收时间、验收前的准备工作、验收方式、住宅套内实体状况等。
②确定每户住宅和公共部位的分户检验项目、以及检查内容和数量。
③根据分户检验项目分别绘制抽查点分布图。
2、配备足够的质量检查人员和检测测量工具。
质检人员要具备相应资格，熟悉和掌握分户验收内容及方法。
根据分户验收在工程装修、竣工阶段工作量大的特点，安排和调整质检人员及测量工具。
3、按分户验收方案中确定的分户和公共部位检验批项目和内容，参照户型抽查点分布图，会同建设、监理单位有关人员对分户验收项目检查，并及时记录，签字盖章。
4、分包单位专业技术负责人也应会同总包单位有关人员，参加分包项目的质量检查评定，并完善签字手续。
（三）监理单位责任
1、审查施工单位编制的分户验收方案。
2、参与确定分户验收方案中的每户住宅和公共部分的检验项目以及检查内容和数量。
3、配备一定数量的具有相应资格的监理人员，以及足够的检查验收工具。
4、按分户验收方案中确定的每户住宅和公共部位检验批项目和内容，参照抽查点分布图，验收施工单位分户验收检查评定结果，并记录问题，对不合格项下发不合项处置记录，签署验收意见并签名。
（四）物业单位责任
1、当已选定的物业公司应当参与分户验收。
2、配备一定数量的具有相应资格的检查人员，以及足够的检查工具。
3、按分户验收方案中确定的每户住宅和公共部位检验项目和内容，参照检查点分布图，验收施工单位分户验收检查评定结果。
六、分户验收的程序
（一）工程完工后，施工单位应首先进行全面的自检评定，自检合格后向建设单位提出住宅工程分户质量验收书面申请。
（二）分户验收前准备工作
1、建设单位负责成立分户验收小组，组织制定分户验收方案，对参加分户验收人员进行技术交底；
2、配备好分户验收所需的检测仪器和工具，并经计量检定合格；
3、标识好暗埋的各类管线走向区域和空间尺寸测量的控制点、线；配电控制箱内电气回路标识清楚，并且暗埋的各类管线走向应附图纸。
4、制定好分户验收方案及计划后，建设单位应提前5个工作日向当地工程质量监督机构进行告知。
（三）分户验收时按照国家工程质量验收标准的要求，逐户按照本手册要求的分户验收内容确定检查部位、数量并适时进行检查验收。
其中，屋面蓄（淋）水试验、厨房卫生间有防水要求房间的蓄水试验、外窗淋水试验以及外墙保温检查等应随着施工完成进度做好验收工作。
（四）分户验收应逐户、逐间检查，并做好记录。
分户质量验收不合格的，须经整改符合要求后重新组织验收。
（五）每户住宅和规定的公共部位验收完毕，应填写《住宅工程质量分户验收表》，由建设单位和施工单位项目负责人、监理单位项目总监理工程师等分别签字确认，并加盖公章后，张贴于户内醒目位置。
建设、施工、监理等单位应严格履行分户验收职责，对分户验收的结论进行签认，不得简化分户验收程序和内容。
对于经检查不符合要求的，施工单位应及时进行返修，监理单位负责复查。
返修完成后由建设单位重新组织分户验收。
七、分户验收的监督管理
（一）工程质量监督机构应加强对分户验收工作的监督检查，发现问题及时监督有关方面认真整改，确保分户验收工作质量。
（二）建设单位在申报工程竣工验收监督时，应当将分户验收有关资料一起报送工程质量监督机构，工程质量监督机构对分户验收情况进行监督抽查。
（三）对于在分户验收中弄虚作假、降低质量标准，将不合格工程按合格工程验收的，责令改正，依法对有关单位和责任人进行处罚，并纳入不良行为记录。
八、分户验收的资料
分户验收资料应包括以下内容：
（1）《住宅工程质量分户验收方案》；
（2）《住宅工程质量分户验收表（户内）》；
（3）《住宅工程质量分户验收表（公共部位）》；
（4）《住宅工程质量分户验收汇总表》；
（5）《住宅工程质量分户验收记录表（户内）》：
（6）《住宅工程质量分户验收记录表（公共部位）》；
（7）分户验收小组发出的整改通知及责任方的整改报告等。
分户验收资料应单独装订成册与施工技术资料一并存档，在工程竣工验收前报送质量监督机构审查。
第二篇住宅工程质量分户验收内容及要求
一、户内部分
验收
项目
验收内容
检查方法
验收标准
参照标准、备注
1、楼
地面、
墙面、
顶棚、
面层
楼地面空鼓、裂缝、起砂
小锤轻击和观察检查
空鼓面积不超过400cm2；不得出现裂缝和起砂
GB50209-2002
5.3.4、5.3.6
墙面、顶棚空鼓、裂缝、脱层和爆灰
无空鼓、脱层；距检查面1ｍ处正视无裂缝和爆灰
GB50210-2001
4.3.54.2.5
4.2.11
2、
门窗
外窗台高度
钢尺检查，每个窗台不少于一处
窗台或落地窗防护栏杆高度不低于900mm且不得有负偏差
GB50352-20056.10.3
GB50096-1999（2003版）
3.9.1
外窗渗漏
观察检查
外窗及周边无渗漏
《建筑法》第六十条
门窗开启
开启和关闭检查，手扳检查
开启灵活、关闭严密
GB50210-20015.3.4
GB50210-20015.1.11
安全玻璃认证标识
双层玻璃
观察检查安全认证标识；
对照图纸检查玻璃层数
应使用安全玻璃的不得使用非安全玻璃，玻璃上有安全认证标识（标识不得隐蔽）；
玻璃层数必须与图纸一致。
GB50210-2001
5.6.2
经审查的施工图
3、
栏杆
栏杆高度
钢尺测量，每片栏杆不少于一处
阳台、上人屋面栏杆六层及以下不低于1.05米;七层及以上不低于1.10米,不得有负偏差
GB50368-2005 5.1.5
GB50368-2005 5.2.2
竖杆间距
临空处栏杆净间距不应大于0.11ｍ，正偏差不大于3mm
GB50210-2001 12.5.9
防攀爬措施
观察检查
有水平杆件的栏杆或花式栏杆应设防攀爬措施（金属密网、安全玻璃等）
GB50352-2005 6.6.3
护栏玻璃
观察检查3C安全标识，游标卡尺测量
必须使用钢化玻璃或钢化夹层玻璃，厚度不应小于12mm，当临空高度超过5ｍ时，必须采用钢化夹层玻璃
GB50210-2001 12.5.7
4、
防水
屋面渗漏
雨后或蓄水试验检查
屋面无渗漏、无积水
GB50207-200210.0.5
卫生间等有防水要求的地面渗漏
蓄水24小时后放水，最小蓄水深度不得小于20mm
无渗漏、无积水
GB50209-20024.9.8
外墙渗漏
淋水试验或雨后观察检查
墙面无渗漏、滴水线无爬水
《建筑法》
第六十条
5、
室内
空间、
构件、
尺寸
室内净高
1、使用“激光测距仪”进行测量；
2、偏差为实测值与推算值之差；极差为实测值中最大值与最小值之差；
同一房间最大偏差不超过20mm，极差不超过20mm
GB50203-2002
GB50204-2002
GB50209-2002
室内净高推算值是根据设计层高扣除楼板、天棚饰面层、地坪找平层及面层等厚度后计算得出。
室内净开间
构件尺寸
室内梁、窗台等构件不得出现明显的大小头现象
6、
水暖
安装
管道渗漏
试水检查
给水、排水、采暖管道、散热器、卫生器具、阀门、热表、水表等的接口无渗漏
GB50242-2002
4.2.2、5.2.1
管道堵塞
试水检查
管道无堵塞
GB50242-2002
管道坡度
观察检查
排水管道坡向、坡度正确
GB50242-2002
地漏水封
尺量检查
地漏水封深度不小于50mm。
GB50242-20027.2.1
阻火圈（防火套管）设置
观察检查
高层建筑明设排水塑料管道是否设置阻火圈（防护套管）
GB50242-20025.2.4
安装固定
观察检查
给水、排水、采暖管道、散热器、卫生器具、阀门、热表、水表等安装固定牢固、支架间距位置符合要求
GB50242-2002
7、
电气安装
插座相序、接线、接地
使用“漏电开关测试仪”逐个检查
“漏电开关测试仪”无接错显示，接线正确，接地可靠
GB50303-2002
22.1.2、3.1.7
户内配电箱（盘）
观察和开、关触电保护器动作
照明配电箱（盘）内配线整齐，回路编号齐全，标识正确；箱（盘）内开关动作灵活可靠
GB50303-2002
6.1.9、6.2.8
照明试验
通电检查
照明系统通电试运行正常
GB50303-200223.1.1
等电位
观察检查
等电位连接端子齐全、位置正确
GB50303-2002
27.1.1
8、
建筑
节能
及
其他
保温层厚度
钢针、尺量检查
符合设计要求。
GB50210-2001
保温层的固定措施
观察检查
锚固件数量、位置和锚固深度应符合设计要求。
GB50210-2001
厨卫烟道、通风设置及附件
观察检查
尺量检查
表面无裂纹；排油烟道、通气道必须按规定采用变压式通道。
上人屋面通气孔高度应超过2m
GB50352-2005
6.14.4、
GB50342-2002
空调设施
观察检查
空调开孔应避免破坏外墙保温，无渗漏、反坡。
位置正确，与插座及冷凝水排水管接口位置协调。
空调室外机留设的搁置位置，符合设计要求
二、公共部位部分
验收
项目
验收内容
检查方法
验收标准
参照标准、备注
1、
外墙
窗角斜裂缝，墙面裂缝
在距外墙2.0m范围内平视或仰视观察检查
墙面及窗角无可见裂缝
《建筑法》
第六十条
2、
楼（电）梯、
通道
楼梯踏步梯段及平台净宽，楼梯踏步高差
钢尺或激光测距仪测量检查
1、相邻踏步高差不得超过10mm；
2、楼梯从扶手中心到墙面测量的净宽不小于1.1m（六层及以下或一边设有栏杆的不小于1.0m）；
3、楼梯平台净宽不小于1.2m
GB50209-20025.3.8
GB50096-19994.1.3
GB50352-20056.7.3
GB50368-20055.2.3
电梯候梯厅深度，电梯门净宽
钢尺或激光测距仪测量检查
1、电梯候梯厅深度不得小于1.5m；
2、电梯门净宽不得小于80cm
GB50096-19994.1.9
GB50368-2005
5.3.2
高层首层疏散外门及通道的宽度
钢尺或激光测距仪测量检查
疏散门应外开，其净宽不应小于1.1m；通道宽度不应小于1.2m
GB50045-956.1.9
公用走道净高
钢尺或激光测距仪测量、观察检查
走道等有人员正常活动的净高度不小于2.0m
GB50368-20055.2.1
3、
地下室
通道净高
钢尺或激光测距仪测量
通道的净高度不小于2.0m
GB50368-20055.4.2
墙面及天棚渗漏，裂缝
观察检查
无渗漏、无裂缝
GB50208-20024.1.9
地面裂缝、起砂
观察检查
不得出现空鼓、裂缝和起砂
GB50209-20025.3.6
第三篇
住宅工程质量分户验收方案用表
住宅工程质量分户验收方案
工程名称：
建设单位：
（公章）
施工单位：
（公章）
监理单位：
（公章）
年月日
住宅工程质量分户验收方案的填写说明
1、建设单位作为住宅工程质量分户验收的第一责任人，应根据工程的实际情况组织填写《住宅工程质量分户验收方案》；
2、《住宅工程质量分户验收方案》由工程概况、分户验收组的人员组成、验收依据、验收时间、验收前的准备工作、验收方式、住宅套内实体状况7个部分组成；
3、“工程概况”栏，涉及工程结构安全的地基基础和主体结构分部的验收是分户验收的基础，应在表中填写这2个分部的验收结论和验收时间；
4、“分户验收组人员组成”栏，验收组的组成人员由建设单位、监理单位、施工总承包单位、主要分包单位的有关人员参加，已选定物业管理公司的，物业管理公司应参与分户验收工作；
5、“验收前的准备工作”栏，应填写准备验收的靠尺板、水平仪、测距仪、卷尺、万用表、漏电保护相位检测器等专业检查仪器和工具；对有防水要求的屋面、阳台、厕浴间、厨房等部位应分别按要求提前做好淋水、蓄水试验，以便分户验收时检查有无渗漏情况；为进行套内水电使用运行情况的检查，必须开通户内的上下水、电以及通讯、门禁等系统；
6、“验收方式”栏，一是通过专用检测仪器和工具进行实地检测、测量，获取相关的检测数据，二是通过目测检查外观质量，对其做出观感质量的判定；
7、“套内实体状况”栏，应按照套内实体的实际施工状况和设备配置进行真实填写，并据此采用相应的施工质量验收标准进行套内验收；
8、按照工程实际情况，分户验收涉及的内容，在表中方框内填“√”，否则留空。
9、《住宅工程质量分户验收方案》应在分户验收前5个工作日向工程质量监督机构报送一份留存。
住宅工程质量分户验收方案
工程名称
工程概况
结构
形式
建筑
面积
层数
栋号
总户数
装修情况
已装修□未装修□
地基基础验收情况
主体结构验收
情况
分户验收组人员组成
建设
单位
项目
负责人
专业技术人员
监理
单位
项目总监
专业监理工程师
总监代表
监理员
施工
单位
项目经理
项目技术
负责人
其他验收人员
分包
单位
项目负责人
项目技术负责人
其他验收人员
物业
公司
项目负责人
物业管理员
验收依据
国家现行的建筑工程施工质量验收标准规范、省发布的有关工程质量管理规定及施工合同、设计文件
验收时间
年月日—年月日
验收前的准备工作
实测实量的仪器和工具
防水试验
蓄水试验
平屋面□露台□阳台□厕浴间地面□厨房地面□
淋水试验
坡屋面□外墙□外门窗□厕浴间墙面□
水电系统开通情况
给排水开通情况□强电开通情况□弱电系统开通情况□
验收方式
实测实量、外观检查
住宅套内实体状况
建筑地面、墙面和顶棚
地面
整体面层□板块面层□木、竹面层□
墙面
抹灰工程□饰面板（砖）工程□涂饰工程□裱糊与软包工程□
顶棚
抹灰工程□吊顶工程□
门窗安装
窗
铝合金窗□塑钢窗□幕墙□固定大玻璃□
门
木门□铝合金门□塑钢门□
建筑节能措施
外墙
门窗
屋面
水电管线
保温
电线截面及电阻值
管道保温绝热材料
有防水要求部位设置防水层或防水措施
水平面
屋面□阳台□露台□厨房□厕浴间□
墙面
外墙□门、窗墙交接处□厕浴间墙面□
栏杆、护栏及安全玻璃类型
栏杆、
护栏
全钢□铝合金□木质□钢木□玻璃□
玻璃金属□
玻璃
钢化玻璃□普通玻璃□有机玻璃□
给排水及采暖安装
管道敷设
接至入户总闸□接至各功能间□
管道设备
伸缩节已安装□检查口已安装□
排水口已全部□或部分安装地漏□
洁具及
给水配件
洁具已安装□水龙头全部□或部分□去水器已安装□其它用水设备□
电气工程安装
导线
接至户内配电箱□接至各功能间□
线路设备
户内配电箱□漏电保护器□
开关、插座等
开关已安装□插座已安装□灯具已安装□其它用电设备□
等电位连接
PE、PEN干线□电气装置接地极的接地干线□厨卫间等金属管道□
其他
厨卫烟道□通风设置及附件□空调设施□
分户验收组组长：
电话：
联系人：
电话：
第四篇
住宅工程质量分户验收用表
住宅工程质量分户验收记录表
（1）
（室内空间、构件尺寸）
工程名称
房（户）号
建设单位
验收日期
年月日至年月日
监理单位
施工单位
序号
验收内容
验收结果
1
室内净高度mm
（精确到1mm）
名称
设计
推算值
极差值
实测数据
H1
H2
H3
H4
H5
卧室1
卧室2
卧室3
客厅
餐厅
其他
2
室内净开间、进深mm
（精确到1mm）
名称
净开间设计
推算值
极差值
实测数据
进深
设计
推算值
极差值
实测数据
L11
L12
L21
L22
卧室1
升级会员 