新世界建设项目房地产项目可行性研究报告.docx
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新世界建设项目房地产项目可行性研究报告
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可行性研报告
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项目可行性研究报告编制人员
姓名
职称
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注册建筑师
高级经济师
结构工程师
建筑工程师
设备工程师
经济师
注册咨询师
注册咨询师
注册结构师
注册造价师
校稿负责人
审核负责人
审定负责人
工程咨询有限公司
年月日
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
项目名称：
1.1.2项目性质
项目性质：
新建
1.1.3建设规模及内容
1、建设规模
原拆迁规模：
项目规划拆迁淮北街7号院等13所老家属院及1所幼儿园，总规模约84.1亩，其中住宅总建筑面积95912.98平方米，商业总建筑面积9719平方米，总户数为960户。
新建规模：
项目总规划用地面积53372.43平方米（约80亩），总建筑面积398993.12平方米。
其中住宅建筑面积135173.4平方米，商业建筑面积39083.41平方米，办公楼建筑面积173095.56平方米，幼儿园建筑面积2760.75平方米，地下建筑面积48880.00平方米，停车位2182个。
2、建设内容
本项目主要建设11栋33层住宅楼，5栋26层写字楼，4栋5层商业楼，1栋3层的幼儿园，配套建有供水供电、道路、绿化等公共设施。
3、土地资源利用
土地既是人类赖以生存的物质基础，也是社会经济可持续发展必不可少的条件。
根据市场需求分析及项目开发建设的实际情况，按照《城市用地分类与规划建设用地标准》及郑州市用地控制性规划指标，容积率≤7；绿地率20%～38%。
本项目总规划用地面积53372.43平方米（约80亩），住宅总建筑面积135173.4平方米，商业建筑面积39083.41平方米，办公楼建筑面积173095.56平方米，幼儿园建筑面积2760.75平方米，容积率为6.56；绿地率为28.3%。
因此，本项目在利用土地资源时，按照国家有关节约土地资源的要求，本着因地制宜、经济适用、综合使用的原则进行科学规划、合理布局，完全满足合理利用土地的需要。
1.1.4项目建设期限
建设期限：
本项目统一规划、统一建设，建设期为24个月。
1.1.5总投资及资金来源
本项目总投资为238262.31万元，其中开发成本为202503.07万元，管理费用为12150.18万元，销售费用为12263.24万元，基本预备费用为11345.82万元。
项目资金资金通过自有资金、建筑公司预垫资、销售收入等形式筹集。
1.1.6建设地址及建设条件
本项目建设地址位于郑州市二七区，地势平坦，周围环境状况良好。
二七区交通便利，城市发达。
二七区是中原地区的交通枢纽，京广、陇海两条铁路大动脉在此交汇，素有中国铁路“心脏”之称。
辖区内有全国最大的铁路枢纽站郑州火车站，河南最大的汽车客运中心郑州汽车客运总站、火车站长途汽车客运等。
目前二七区的自来水供水总供给能力能够满足需要，排水采用雨、污分流制；该区域用电由城市10KV高压电源公网电缆供电，周边设有10MVA的电源开闭所；采暖为城市集中供热，采暖热源由郑州热力公司集中供热；气源为郑州天然气中压管网提供的天然气，由天然气次干管引入，支管采用枝状布置，配套管网齐备，方便用户接入；中国电信、中国联通、中国移动等通讯服务商已将电缆接至城区各处。
通信网络信号已实现全区覆盖，通话质量清晰，电信网络运营服务商已将光缆接至区内。
1.2项目的提出背景
城市化进程的加快，人口的增多，部分都市中旧有居住区的生活设施、环境等条件不能满足现代人的使用要求，尤其一些地方的脏、乱、差严重地阻碍了城市精神文明建设的普及与发展，不利于城市整体规划和建设。
郑州市是河南省省会，市区行政面积7446.2平方公里，人口787万，是河南省的政治﹑经济﹑文化﹑教育的中心。
京广铁路与陇海铁路的交汇，加之地处中原腹地使得郑州四通八达，交通便利。
特别是在当前中原经济区建设的大背景下，国内外产业向中西部加速转移，中部地区已经进入开放招商、承接产业转移的“黄金期”作为中原经济区发展中心的郑州市迎来重要战略机遇期。
为进一步加快郑州发展步伐，市政府规划了郑州都市区的宏伟蓝图，并坚持新型城镇化引领郑州都市区建设，但目前除郑东新区、经济技术开发区外，郑州很多城市中心地带都处于老城区范围。
以前老城区的城市建设以发展工业为核心，缺乏合理的功能分区，在土地利用上也以工业企业为中心，居住、商服、文教等围绕工业企业布局，造成工业、居住、文教等各种用地混杂，相互影响。
由于无法实现全面及时的改造，形成目前老功能区布局混乱的局面，整体功能已不能满足社会政治经济发展和人民生活水平的需要。
这些都阻碍了郑州新型都市区目标的实现，进行旧城区改造已迫在眉睫。
项目所在地是郑州市的西部区域，西区作为郑州的老城区本身有着丰富的配套资源，譬如学校、医院、商业、交通这都是60年以上城市建设留给我们的宝贵财富，现在我们需要的只是将西区不符合未来宜居城市功能的经济布局调整，废旧建新。
旧城改造是改善人居环境、提升城市品味、推进城市化进程的必由之路，是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障，是以人为本、科学发展、构建和谐社会的强力举措，是民心工程、德政工程、千秋工程。
旧城改造有利于建设城市新社区；有利于培育现代新市民；有利于构建管理新体制；有利于倡导社会新风尚。
因此，郑州二七区遵循“政府主导、政策扶持、公开透明、公平公正”的原则，将旧城区改造与市场运作结合起来，动员社会力量广泛参与，使居民住宅改造顺利实行。
第二章投资环境分析及建设的必要性
2.1项目建设背景
郑州地处我国的地理中心，是全国重要的铁路、航空、高速公路、电力、邮政电信主枢纽、国家服务业综合改革试点城市，是连接华北地区与中南地区最大的物资集散地，是中西部内陆地区和东部沿海地区经济互动的枢纽。
同时，在中部崛起的政策背景下郑州作为国家重要的综合交通枢纽、新亚欧大陆桥及黄河流域第一大城市和经济中心、中原经济区及中原城市群的中心城市，是中国首个国家级航空港经济综合实验区。
二七区位于郑州市中心偏西南部，东接管城回族区，西与中原区、荥阳市毗邻，南连新密市、新郑市，北邻金水区。
是河南省省会郑州市的商贸中心城区，因纪念1923年2月7日京汉铁路大罢工而得名。
近年来二七区全面推进全域城市化进程，经济社会总体保持了平稳健康发展态势，2013全年地区生产总值363亿元，比上年增长8.8%。
其中第一产业增加值7189万元，比上年增长0.5%；第二产业增加值77亿元，比上年增长6.7%；第三产业增加值285亿元，比上年增长9.6%。
人均生产总值49241元。
三次产业结构由上年的0.2:
22.2:
77.6调整为0.2:
21.4:
78.4。
经济越发达，人们的收入就越高，有效需求也就越大，房地产中的主要领域住宅及商业投资市场的机遇和空间也就越大，因为房地产业的发展离不开国民经济其他部门为之提供产品、市场和服务。
郑州市近年来稳步增长的经济环境为房地产提供了较大的市场空间，在此背景下，公司特提出在郑州市二七区汝河路以南、淮北街以西、民安路以北区域进行旧城改造项目，旨在改善人们生活办公环境，使人们居住办公环境质量和居民生活水平稳步提高，为郑州市的全面发展做贡献。
2.2投资环境分析
2.2.1宏观经济环境
1、国民经济发展状况
2013年，全年国内生产总值568845亿元，比上年增长7.7%。
其中，第一产业增加值56957亿元，增长4.0%；第二产业增加值249684亿元，增长7.8%；第三产业增加值262204亿元，增长8.3%。
第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.0%，第二产业增加值比重为43.9%，第三产业增加值比重为46.1%，第三产业增加值占比首次超过第二产业。
2、固定资产的增长
2013年我国固定资产投资高位运行，全年全社会固定资产投资447074亿元，比上年增长19.3%，扣除价格因素，实际增长18.9%。
其中，固定资产投资（不含农户）436528亿元，增长19.6%；农户投资10547亿元，增长7.2%。
东部地区投资179092亿元，比上年增长17.9%；中部地区投资105894亿元，增长22.2%；西部地区投资109228亿元，增长22.8%；东北地区投资47367亿元，增长18.4%。
3、消费需求的增长
国内市场销售快速增长，居民消费价格继续上涨。
全年社会消费品零售总额237810亿元，比上年增长13.1%，扣除价格因素，实际增长11.5%。
按经营地统计，城镇消费品零售额205858亿元，增长12.9%；乡村消费品零售额31952亿元，增长14.6%。
按消费形态统计，商品零售额212241亿元，增长13.6%；餐饮收入额25569亿元，增长9.0%。
4、城镇居民收入的增长
城乡居民收入大幅度增加，居民得到了较多实惠。
2013年全年农村居民人均纯收入8896元，比上年增长12.4%，扣除价格因素，实际增长9.3%；农村居民人均纯收入中位数为7907元，增长12.7%。
城镇居民人均可支配收入26955元，比上年增长9.7%，扣除价格因素，实际增长7.0%；城镇居民人均可支配收入中位数为24200元，增长10.1%。
根据从2012年四季度起实施的城乡一体化住户调查，全国居民人均可支配收入18311元，比上年增长10.9%，扣除价格因素，实际增长8.1%。
由此可见，我国宏观经济一直在保持稳定增长，宏观经济运行状况决定了房地产的有效需求。
房地产市场有效需求受到消费者（包括单位集团和个人）的实际购买力的限制，所以房屋销售情况好坏取决于消费者的购买能力。
当消费者的购买能力由强变弱时，市场对房屋的有效需求就会减少；相反，消费者的购买能力由弱变强时，房屋的有效需求就会增加。
而消费者的购买力同样取决于宏观经济的运行情况，当宏观经济处于扩张阶段时，国民收入增加，人均收入会相应增加，消费者购买能力就会随之增强；反之亦然。
因此，房地产市场的有效需求水平是随着宏观经济运行状况的变化而变化的。
2.2.2区域经济环境
2011年1月，中原经济区被正式纳入《全国主体功能区规划》，上升到国家战略层面。
《全国主体功能区规划》明确提出，中原经济区作为国家层面重点开发区域，位于中国“两横三纵”城市化战略格局中陆桥通道横轴和京哈、京广通道纵轴的交会处，包括河南省以郑州为中心的中原城市群部分地区。
该区域的功能定位是：
全国重要的高新技术产业、先进制造业和现代服务业基地，能源原材料基地、综合交通枢纽和物流中心，区域性科技创新中心，中部地区人口和经济密集区，支撑全国经济又好又快发展的新的经济增长板块。
这两项措施包含着国家对河南的巨大支持，寄托了国家对中原崛起的殷切希望。
河南地处中原，交通发达，区位优势特殊；经济、教育、科技、基础设施建设等方面相当的基础和水平；是我国第一人口大省，拥有丰富的人力资源、人才资源优势；河南又是农业大省，农业和粮食优势十分突出；河南也是文化大省，是中华文明的重要发祥地。
河南省各级政府紧抓机遇，真抓实干，以“大招商，招大商”树立了河南人的诚信形象，一大批高质量的新能源产业和国家重点支持发展产业重大项目开工建设，为河南引来了资金，增加了就业，促进了经济转型，拓展了发展空间，为河南保持经济平稳较快发展、推动跨越式发展做出了重要贡献。
郑州市是河南省省会，全市总面积7446.2平方公里，其中市区面积1010.3平方公里，人口735.6万，在全国经济发展格局中具有承东启西，贯通南北的重要作用。
悠久的历史、优越的区位和丰富的资源，使郑州成为中国重要的交通枢纽、著名商埠、中国历史文化名城、优秀旅游城市和陇海兰新经济带重要中心城市。
改革开放以来，郑州市的的社会经济就一直持续稳定的发展，综合实力大大增强，社会生产力、国民收入、人民生活水平也有极大的提高和改善。
第三产业特别是文化、旅游、信息和房地产等新兴产业继续快速发展，良好的经济运行环境、持续增长的国民经济、快速提高的国民收入，为郑州市房地产业的发展提供了极好的发展基础、可靠的财政资金支持和巨大的发展空间。
据统计，2013年郑州全年完成生产总值6201.9亿元，比上年增长10%；人均生产总值68070元，比上年增长7.9%。
其中第一产业增加值147亿元，增长3.2%；第二产业增加值3470.5亿元，增长10.4%；第三产业增加值2584.4亿元，增长9.6%。
全年城镇居民人均可支配收入26615元，比上年增长9.8%，扣除价格因素，比上年实际增长6.8%；人均消费性支出18672元，比上年增长12.4%，实际增长9.3%。
农村居民人均纯收入14009元，比上年增长11.8%，扣除价格因素，实际增长9.5%；人均生活消费支出10242元，比上年增长14.2%，实际增长11.9%。
近两年中原经济区的崛起，将使郑州的房地产行业在今后更具投资价值，房地产市场更趋良好。
2.2.3金融政策导向
2013年7月5日国务院办公厅发布《国务院办公厅关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》（国办发〔2013〕67号），提出对房地产行业继续秉持“有保有压”原则，在防控融资风险的前提下，进一步落实差别化信贷政策，加大对居民首套住房的支持力度，同时抑制投资投机需求，促进市场需求结构合理回归。
6月19日国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，明确表示支持居民家庭首套自住购房。
2.3建设的必要性
2.3.1符合城市总体规划
根据《郑州市城市总体规划（2008～2020年）》，郑州未来发展以东西南三各方向为主。
二七区属于西南部地区，规划指出对于西区“要建设新型居住区，老居住区和城中村应逐步实行更新改造”。
本项目就是落实郑州市城市总体规划中的重要环节——新型居住区的建设。
因此，项目建设是实施城市总体规划，促进郑州地区发展的需要。
2.3.2是国民经济发展的需要
当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期。
为促进国民
经济稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设
作为推动国民经济发展的支柱产业之一。
根据国家统计局的分析与研
究，房地产因国民经济的拉动作用增幅约1.5～2个百分点。
郑州市房地产占GDP的比重近几年虽有上升趋势，但对于一个高速发展的城市而言其在国民经济中所占份额仍然偏低。
随着阻碍市场发展因素的消除、人们消费与置业观念的更新，房地产业的发展潜力很大，存量和增量市场启动后，房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。
同时，房地产对相关行业的带动作用很大。
据测算，房地产的生产、流通和消费，将会对几百大类、几万个品种的产品提出新的要求，与几十个产业的经济活动相关联，投资带动系数为1.95。
所以，房地产已成为中央扩大内需、启动消费的重点，是社会广泛看好的消费热点和经济增长点。
根据国家有关部门的分析与预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变。
近期我国居民住宅的发展目标是户均一套、人均一室，力争在2020年达到人均建筑面积50m2，主导户型为三室两厅和两室两厅。
由于房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续、健康、稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一，国家相关部门的领导表示，房地产业目前已成为国民经济的重要支柱产业。
因此，项目的建设是国民经济发展的需要。
2.3.3是提高土地利用率，发挥其综合效益的需要
郑州市在土地利用方面采取的基本方针是：
加快实现土地利用从粗放型向集约型方式的转变，节约和合理高效利用土地，缓解土地的供需矛盾，提高土地利用率和产出率。
充分利用一切可利用的土地资源，保障必要的建设用地，严格控制城镇和农村居民点发展用地规模，鼓励通过土地整理，将其他用地区内零散分布的集体建设用地，按照土地利用总体规划和村镇建设规划的要求，向城镇建设用地区集中。
通过本项目的建设，可以将原有建设用地进行集中，通过将土地合法地引入市场流通，显化土地价值，通过盘活土地资产获得改造所需资金，使政府能够统一、有效地利用土地，使社会繁荣稳定，真正实现农民、政府、社会、企业的“多赢”。
2.3.4是提升郑州人生活品质的需要
国务院将郑州定位为国际航空物流中心、国际化陆港城市，努力将郑州建设为引领中原、服务全国、连通世界的国际化航空大都市。
目前，郑州紧紧抓住有利的发展机遇期，充分利用自身的区位地理优势，正在努力把自身建设成国家区域性中心城市。
随着郑州市建设的扩大，居民收入的日益增长，物质文化生活水平的不断提高，“人与自然和谐发展”的居住观念正在逐渐普及和认同，中高档住宅正在成为人们消费的新趋势。
据郑州市住建部组织的的一次住宅产品需求调研显示：
48%的人对住房面积、户型结构不满意；90%的人对住房的通风采光等不满意；在购房人的消费意愿上，40%的人对三室两厅两卫的需求最大，对住宅配套设施强调最多的是暖气和太阳能热水器。
本项目所在地是老城区，目前项目区的住宅开发规模偏小，不仅比较破旧，后期物业管理不规范，而且商品房大部分为多层砖混结构，布置分散、配套设施不完善，例如多数没有集中供暖设施，缺少花园景观及物业服务，因此，人们对高品质的住宅的追求意愿是非常迫切的。
目前，人们对居住条件的追求已从户内宽敞、舒适转移到住宅的功能、品质、科技含量等方面上来，不仅要求规划合理、质量安全可靠、建筑容积率低、生活设施配套、绿化率要高、居住环境要好，而且还要考虑文化品位、今后改造余地以及升值潜力等。
因此，实施本项目，正是顺应人们对中高档住宅的消费趋势，提升郑州市民住宅品质的需要。
2.3.5解决劳动就业的需要
由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工的下岗
再就业也就在所难免，广开就业渠道、解决下岗职工的生活与再就业
问题已成为当前各级政府的头等大事。
而投资、消费、出口是国民经
济增长的原动力，因此国家今年固定资产投资总的政策仍然是继续保
持投资总量的较快增长，以创造更多的就业机会。
据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，可提供40多万个就业岗位。
因此，房屋建设投资的增加对于提供社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为房地产开发建设项目，将为增加社会就业岗位作出一定的贡献。
目录
第一章总论1
1.1项目概况1
1.2项目的提出背景3
1.3可行性研究编制情况4
1.4经济技术指标6
1.5研究结论及建议7
第二章投资环境分析及建设的必要性9
2.1项目建设背景9
2.2投资环境分析10
2.3建设的必要性14
第三章市场分析及需求预测19
3.1项目市场分析19
3.2市场供需分析24
3.3项目产品目标市场、价格预测26
3.4市场销售30
第四章项目地块环境分析34
4.1场址选择34
4.2建设条件35
4.3地块交通、教育、医疗配套37
4.4项目开发SWOT分析38
第五章项目建设规模及内容40
5.1拆迁规模40
5.2新建规模40
5.3建设内容41
5.4土地资源利用42
5.5拆迁补偿方案43
第六章项目建设方案45
6.1项目总体规划方案45
6.2建筑设计47
6.3结构设计方案50
第七章公用工程52
7.1给排水工程52
7.2电气工程54
7.3弱电工程57
7.4暖通及空调工程59
7.5天燃气60
第八章环境保护与消防62
8.1环境保护62
8.2主要污染物和污染源63
8.3治理方案64
8.4绿化65
8.5消防66
第九章节能、节水67
9.1节能、节水必要性67
9.2节能、节水原则67
9.3节能措施67
9.4节水措施69
第十章项目管理与实施进度71
10.1项目管理71
10.2项目实施进度72
第十一章投资估算与资金筹措74
11.1投资估算74
11.2资金筹措77
第十二章财务经济评价78
12.1财务效益评价78
12.2费用与效益78
12.3利润分析79
第十三章项目招投标方案81
13.1招标原则81
13.2项目招标范围81
13.3投标、开标、评标和中标程序81
13.4评标委员会的人员组成和资格要求83
第十四章社会影响分析84
14.1社会效益84
14.2项目与所在地互适性分析85
14.3社会评价结论85
第十五章风险分析及对策87
15.1风险因素识别87
15.2投资风险的控制88
第十六章结论及建议90
16.1结论90
16.2建议91
附表92
附表1项目总投资估算表93
附表2销售收入及税金估算表96
附表3利润估算表97
附表4项目投资现金流量表98
附图项目区总规划图99
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