特色轻工业园区项目.docx

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特色轻工业园区项目

招商推介书

项目方：

麻江县招商和商务局

联系人：

联系电话：

地址：

电子邮箱：

二零一三年四月

1.项目基本情况3

1.1.项目名称3

1.2.项目实施地点3

1.3.项目简介3

1.4.项目效益3

1.5.投资方式3

2.项目建设背景3

2.1.轻工业发展背景3

2.2.产业园区发展背景4

2.3.政策背景4

3.项目建设区域概况5

4.项目建设优势条件5

4.1.交通便利5

4.2.自然条件适宜5

4.3.配套设施完善6

4.4.已有基础雄厚6

4.5.优惠政策6

5.市场分析7

6.项目建设内容8

7.投资估算及财务分析8

7.1.投资估算8

7.2.财务分析8

8.总论9

9.附表9

特色轻工业园区项目

招商推介书

1.项目基本情况

1.1.项目名称

特色轻工业园区项目。

1.2.项目实施地点

凯里市麻江县碧波工业园区。

1.3.项目简介

碧波工业园区位于麻江县城北面，于2010年12月30日经州编委正式批准建立，总投资12.93亿元，规划面积30平方千米，区内工业用地面积7.735平方千米，建成后可承载80余个工业项目建设。

目前，已有13家涉及制药、食品、制备制造的企业入驻。

依托园区交通便利、自然条件适宜、配套设施完善、已有基础雄厚，以及优惠政策繁多等优势，在园区内拟用地1000亩，建设特色轻工业园区项目，内容包括：

园区道路、绿化、供水、供电、办公、职工公寓等设施。

1.4.项目效益

本项目通过产业园区这个建设平台，用规划的调控手段，以达到土地的集约利用。

特色轻工业园区的建设将为未来企业的入驻提供一个功能齐全的硬件平台，最大化的吸纳入园量，增加社会就业，将取得良好的经济效益和社会效益。

项目总投资149878.55万元，项目年平均租金收入为55780.99万元。

年平均净利润为31697.97万元，投资利润率为21.1%。

项目建设期为2年，投资回收期为5.1年。

内部收益率为19%，按12%的折现率计算的净现值为48774.56万元，项目经济效益显著。

1.5.投资方式

独资、合资、合作

2.项目建设背景

2.1.轻工业发展背景

轻工业承担着服务“三农”的任务，发挥着以增加就业量，提高进口和出口贸易，促进经济和社会发展的重大使命。

我国的轻工业面临严峻挑战，其融资难、结构，技术，质量的矛盾仍然存在，轻工业的比较优势并不明显等，因此发展我国轻工业具有重要的现实意义。

贵州特色轻工业主要有白酒、特色食品、民族医药等，2011年，白酒完成工业增加值231.7亿元，同比增长27.9%；特色食品完成工业增加值41.1亿元，同比增长23%；民族医药完成工业增加值52亿元，同比增长18.2%。

特色轻工业已成为拉动我省工业增长的主要产业。

贵州省作为全国重要的轻工业基地，抓住当前机遇，利用自身的资源优势，就地加工增值转化，从而推动轻工业又快又好的发展。

2.2.产业园区发展背景

产业园区作为产业集群的载体和组成部分，能够有效地创造聚集力，通过共享资源、克服外部负效应，带动关联产业的发展，从而有效地推动产业集群的形成。

产业园区建设与传统房地产开发具有部分替代性。

而当前国家对传统房地产项目不断的进行调控，这也客观上为产业园区建设创造了更大的经营空间，减少了产业地产的投资风险，提高了园区运营的稳定性和可控性，吸引了更多传统住宅房地产开发商的目光。

金融危机之后，大约有12%的传统房地产开发商转投产业园建设项目，从2005年第一次房地产调控开始，则有约30%的传统房地产商转向产业园建设开发，二线城市比例稍低。

除了联东U谷以外，亦有不少企业进军产业园建设。

例如远洋地产近期也在大连高调挺进产业园开发，珠江地产、富力地产等国内知名地产商之前都纷纷试水产业地产，不仅如此，连格力电器、美的集团、海尔集团等国内家电巨子也不约而同地打着产业扩军的旗号大举圈地，建造自己的产业园区，甚至是像浙江的民间资本也开始将资金投向产业园。

2.3.政策背景

《国务院关于进一步促进贵州经济社会又好又快发展的若干意见》国发〔2012〕2号，明确指出“积极发展特色轻工业……培育一批龙头企业，打造一批知名品牌”。

《关于实施工业强省战略的决定》强调“做大做强特色新型工业产业”，并指出“千方百计扩大总量，着力调整产业结构，立足资源优势发展特色新型工业产业”。

王镇义县长在2013年麻江县招商引资工作要点会议上，强调“着力抓好产业招商”，并指出“要着力策划和引进一批企业和项目落户“5个100工程”和“6个20建设”战略发展平台，围绕炉碧经济开发区·碧波工业园区物流园、轻工园、蓝莓生态工业园三个主要承接体，大力引进一批商贸物流、机电装备、服装鞋帽、特色食品、生物医药和蓝莓精深加工项目”。

3.项目建设区域概况

麻江县地处贵州省中部，清水江上游，是黔东南苗族侗族自治州西大门。

位于东经107°18′～107°53′、北纬26°17′～26°37′之间。

全县地势西高东低，南高北低，处于云贵高原向湘桂丘陵过渡的斜坡地带。

境内东西长58.2千米，南北宽36.7千米，总面积1222.2平方千米，辖4镇5乡、129个行政村（有5个行政村由凯里开发区代管）、7个居委会。

人口22.49万人，以苗族为主的少数民族占全县总人口的80.23%。

项目实施地碧波工业园区位于县城北面5千米的碧波乡境内，处于两轴（沪昆发展轴、贵广发展轴）、两圈（黔中经济圈、凯里经济圈）、四县市（凯里、都匀、福泉、贵定）交汇处，距省会贵阳114千米，距凯里41千米，距都匀29千米，距福泉45千米，具有独特的区位优势。

4.项目建设优势条件

4.1.交通便利

碧波工业园区地跨碧波、柿花、五寨、朝阳、白秧坪、又诗6个村。

湘黔铁路、株六复线铁路、沪昆铁路和沪昆高铁横贯其中，并在园区内设有麻江火车站，具有年运输货场20万吨的能力，初期规划扩容到300万吨，近期规划扩容600万吨；贵新高等级公路、凯麻高速公路、沪昆高速、兰海高速在此交汇，主要公路干线为麻江至炉山县道（即将建设成为一级公路并兼顾城市主干道功能）。

园区已融入了黔东南、黔南州府半小时经济圈，融入了省府贵阳一小时经济圈，其在贵州南部经济“大骨架中心”的优势和潜能初步显现。

4.2.自然条件适宜

区内平均海拔900米，属亚热带季风湿润气候，冬无严寒，夏无酷暑，水热同季，四季分明，雨量充沛。

年平均气温14.9℃，日均温稳定10℃，有效积温546.3℃，无霜期283天，年降水量1300mm。

有又诗、柿花、甘溪3条河流，总流域面积80余平方公里，水能资源丰富。

项目建设区气侯适宜，降水、阳光充足。

同时，区内地势坦荡，相对起伏小，地基承载力较强，工程地质良好，宜于建设各类型工业建筑。

4.3.配套设施完善

园区供电、供水、供气、居住等设施齐全。

目前基础设施已全部建成投入使用。

水：

建有供水能力1万m3/d的土桥水厂，处理能力0.3万m3/d的污水处理厂及相应配套的污水管网和截污系统。

还在规划建设4万t/d污水处理厂项目（岩下村，柿花河下游）和供水量1.2万t/d的西牛滩供水项目。

电：

建有110千伏碧波变电站，电力资源富足。

光纤、电缆已全部铺设完毕，网络通讯方便快捷。

　　气：

气源充足，有可供10万户达10万方/小时的输气管道。

园区环网供气。

能满足生产和生活用气需要。

　　物流：

物流业企业有贵阳邮政、顺丰和德邦等，现正依托无水港项目规划建设大型综合性物流中心及物流园区。

　　通讯：

区内有通讯指挥中心，邮政支局（所），光线通信和移动、电信、联通信号覆盖全区，提供用户上网，与全国各地进行数据通信。

4.4.已有基础雄厚

麻江碧波工业园区于2010年12月30日经州编委正式批准建立，总投资12.93亿元，规划面积30平方千米，区内工业用地面积7.735平方千米，建成后可承载80余个工业项目建设。

是集民族医药制造业、电冶工业、化学工业、建材工业、矿产资源加工业、农副产品加工业、物流贸易为一体的综合性工业园区。

2011年1月至今，已有13家涉及制药、食品、制备制造的企业入驻园区，入驻项目协议资金达18.63亿元。

2011年7月，与凯里炉山工业园区一并被省人民政府批准为省级经济开发区。

2011年11月，碧波工业园区所在的炉碧经济开发区被州委、州人民政府列为黔东南州着力培育的3个国家级、千亿级园区之一。

4.5.优惠政策

（1）实现“七通”

根据企业的生产建设实际需要，实现“七通”（即水、电、气、路、通讯、闭路电视、排污管道）。

（2）土地优惠政策

1、现代农业项目（农业科技项目、石漠化治理项目），建设用地和土地流转价格按农业相关政策执行。

2、工业项目，必须落户工业园区，项目用地以5万元/亩的价格进行供地。

（3）产业发展扶持资金

工业项目，根据项目投资强度、科技含量、环保质量、产业链及附加值等具体情况，按照“一事一议”、“一企一策”的原则，可给予项目总投资3%—10%的产业发展扶持资金。

（4）市级规费减免

在项目建设过程中应交纳的所有行政服务性规费（市级所得部分）予以减免（人防异地建设费除外）。

城市配套费的缴纳按相关规定执行。

（5）上级优惠政策

享受西部大开发和贵州省人民政府制定的相关优惠政策。

（6）绿色通道

我市将成立项目建设专项领导小组，为项目的申报、审批和各种手续办理搞好全程跟踪服务，建立企业服务绿色通道。

（7）企业上市奖励扶持

若能够成功上市的，视企业实际情况给予100—2000万元的一次性奖励扶持。

5.市场分析

事实上，产业园建设正如理论分析一样已经驶入了快车道。

截至2011年，我国国家高新区一共88家，上报统计的企业总计5.96万家，实现营业总收入13.16亿元，工业总产值10.49亿元，工业增加值2.74亿元，净利润7672亿元，出口总额3000亿美元，上缴税额6613亿元。

其中，工业增加值占同期全国第二产业增加值的比重达到12.4%。

2012年国家计划再升级16家省级高新区，届时我国国家级高新区总数将破百。

产业园区数量以及园区产业发展均呈飘升之态。

园区是产业集聚的一个载体，通过园区这个建设平台，用规划的调控手段，以达到土地的集约利用。

投资产业园区是顺应时代潮流的明智之举。

通过建设标准厂房及配套设施，如在园区内设计可隔热防水，前后位置设置货运电梯、消防系统、铝合金窗、部分钢化玻璃窗、全区域红外线、电子监控设备等，为企业提供高标准的生产环境；另一方面，通过配建产业工人宿舍楼、综合楼等，引进超市、职工食堂、网吧、医疗卫生服务站、电信营业厅、彩票点等，极大地满足了企业工人的日常需求，并且开设小型的图书馆、棋牌室等，丰富他们的业余生活，解决企业的后顾之忧，从而吸引更多企业入驻，通过企业交纳一定的租金（土地、厂房、设施等）来获利。

特色轻工业园区的建设将为未来企业的入驻提供一个功能齐全的硬件平台，最大化的吸纳入园量，增加社会就业，将取得良好的社会效益和经济效益；同时，政府也大力扶持园区的建设，该项目投资风险将大大减小，市场前景可观。

6.项目建设内容

为了方便企业的入驻，决定建设特色轻工业园区项目，项目占地面积约为1000亩，建设内容包括：

园区道路、绿化、供水、供电、办公、职工公寓等设施。

7.投资估算及财务分析

7.1.投资估算

本项目总投资为149878.55万元，按项目名称具体投资情况如表7.1所示。

表7.1项目投资估算表

项目名称

金额（万元）

备注

固定资产

基础设施建设

122000

设施设备

11500

土地出让金

14000

前期费用

200

小计

147700

铺底流动资金

2178.55

合计

149878.55

7.2.财务分析

1）收入预计

厂房租金与市场价相同，预期年平均租金收入55780.99万元。

2）投资分析

该项目总投资149878.55万元，其中：

土地出让金14000万元，设备设施费用11500万元，厂房和基础工程建设122000万元，前期费用200万元，铺底流动资金2178.55万元。

详见附表1：

固定资产投资及折旧摊销表。

3）成本费用估算

该项目年平均成本10449.07万元，年平均固定成本573.19万元，年平均变动成本9875.88万元。

其中：

第一年工资及福利：

125×4万元/人·年=500万元/年，以后每年按3%递增。

修理费用:

362万元，资产折旧及摊销费:

7240万元

年平均管理费用：

1120.62万元

年平均营业费用：

562.81万元

详见附表2：

成本及费用估算表。

4）税金预测

税金包括：

营业税（税率5%）、城市维护建设税（税率为上交营业税的7%）和教育费附加（税率为上交营业税的3%）。

税金项目

营业税

（万元）

城建税

（万元）

教育附加

（万元）

合计

（万元）

年平均

2789.05

195.23

83.67

3067.95

详见附表3：

税金及附加估算表。

5）利润预测

该项目预期年平均租金收入55780.99万元。

年平均营业税金及附加3067.95万元，年平均所得税（税率25%）10565.99万元，年平均净利润31697.97万元。

详见附表4：

利润估算表。

6）项目投资分析

（1）投资回收期

经测算该项目投资回收期为5.1年。

（2）投资利润率

经测算本项目投资利润率为21.1%，可看出本项目收益较高。

（3）内部收益率

经测算本项目内部收益率为19%。

详见附表5：

现金流量估算表。

7）财务分析结论

本项目建设期为2年，投资回收期为5.1年。

年平均净利润31697.97万元，投资利润率21.1%。

内部收益率为16%，按照12%的折现率计算的净现值为48744.56万元，项目可行。

8.总论

特色轻工业园区项目符合国家相关规定，基础设施良好，建设条件具备，加上市场化运作、滚动式发展的管理模式，逐步形成一个规模大、功能强、机制活、环境优、管理好的高效新型产业园区。

项目的实施，能够解决当地就业问题，实现企业增效、财税增量的良好经济效益和社会效益，是投资产业的很好选择。

9.附表

附表1.固定资产投资及折旧摊销表（单位：

￥万元）

序号

项目

折旧年限

建设期

第1年

第2年

第3年

第4年

第5年

第6年

第7年

第8年

第9年

第10年

固定资产（基建）

20.00

原值

122000.00

折旧费

5856.00

净值

116144.00

110288.00

104432.00

98576.00

92720.00

86864.00

81008.00

75152.00

69296.00

63440.00

固定资产（设备）

10.00

原值

11500.00

折旧费

1104.00

净值

10396.00

9292.00

8188.00

7084.00

5980.00

4876.00

3772.00

2668.00

1564.00

460.00

无形资产

50.00

摊销

14000.00

280.00

净值

13720.00

13440.00

13160.00

12880.00

12600.00

12320.00

12040.00

11760.00

11480.00

11200.00

合计

147500.00

7240.00

附表2：

成本及费用估算表（单位：

￥万元）

序号

项目

第1年

第2年

第3年

第4年

第5年

第6年

第7年

第8年

第9年

第10年

外购燃料及动力

276.00

368.00

460.00

506.00

556.60

612.26

673.49

740.83

814.92

896.41

工资及福利

500.00

515.00

530.45

546.36

562.75

579.64

597.03

614.94

633.39

652.39

3.1

修理费

362.00

3.2

折旧及摊销费

7240.00

管理费用

705.00

775.00

852.00

936.70

1029.87

1132.36

1245.09

1369.10

1505.51

1655.56

营业费用

355.00

390.00

428.50

470.85

517.44

568.68

625.05

687.05

755.26

830.28

总成本费用

9438.00

9650.00

9872.95

10061.91

10268.66

10494.93

10742.65

11013.92

11311.07

11636.64

6.1

固定成本

500.00

515.00

530.45

546.36

562.75

579.64

597.03

614.94

633.39

652.39

6.2

变动成本

8938.00

9135.00

9342.50

9515.55

9705.91

9915.30

10145.63

10398.99

10677.69

10984.25

外购成本

276.00

368.00

460.00

506.00

556.60

612.26

673.49

740.83

814.92

896.41

付现成本

2198.00

2410.00

2632.95

2821.91

3028.66

3254.93

3502.65

3773.92

4071.07

4396.64

工资按每年递增3%

附表3：

税金及附加估算表（单位：

￥万元）

序号

项目

第1年

第2年

第3年

第4年

第5年

第6年

第7年

第8年

第9年

第10年

收入

35000.00

38500.00

42350.00

46585.00

51243.50

56367.85

62004.64

68205.10

75025.61

82528.17

1.1

租金收人

35000.00

38500.00

42350.00

46585.00

51243.50

56367.85

62004.64

68205.10

75025.61

82528.17

营业税

1750.00

1925.00

2117.50

2329.25

2562.18

2818.39

3100.23

3410.25

3751.28

4126.41

附加税

175.00

192.50

211.75

232.93

256.22

281.84

310.02

341.03

375.13

412.64

3.1

城市维护建设税

122.50

134.75

148.23

163.05

179.35

197.29

217.02

238.72

262.59

288.85

3.2

教育费附加

52.50

57.75

63.53

69.88

76.87

84.55

93.01

102.31

112.54

123.79

税金合计

1925.00

2117.50

2329.25

2562.18

2818.39

3100.23

3410.25

3751.28

4126.41

4539.05

附表4：

利润估算表（单位：

￥万元）

序号

指标名称

第1年

第2年

第3年

第4年

第5年

第6年

第7年

第8年

第9年

第10年

合计

平均数

营业收入

35000.00

38500.00

42350.00

46585.00

51243.50

56367.85

62004.64

68205.10

75025.61

82528.17

557809.86

55780.99

总成本

9438.00

9650.00

9872.95

10061.91

10268.66

10494.93

10742.65

11013.92

11311.07

11636.64

104490.74

10449.07

营业税金及附加

1925.00

2117.50

2329.25

2562.18

2818.39

3100.23

3410.25

3751.28

4126.41

4539.05

30679.54

3067.95

应纳税所得额

23637.00

26732.50

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