房地产标杆企业全套成本控制限额标准范例.docx
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房地产标杆企业全套成本控制限额标准范例
1、设计阶段降成本控制点
A
规划方案优化
序号
降本内容
基础指标
降本率
降本措施和细化方案建议
1
总平面设计（路网布置、综合管网、出入口等）
道路/占地面积比
8%
1、优化路网结构，严格控制硬景道路的施工面积；
2、小区内双向车道严格控制在6m宽度。
地库出入口数量
1、停车数量≤50辆，设置一个单车道入口；
2、51~100辆的地下车库或51~150的地上车库（含半地下车库），设一个双车道出入口；
3、>100辆的地下车库或>150辆的地上车库（含半地下车库），设置两个单（双）车道出入口；
4、>500辆地下车库，设置三个单（双）车道出入口。
出入口宽度
1、直线坡道：
单车道宽度为3m；双车道宽度为5.5m；坡度为15%。
2、曲线坡道：
单车道宽度为4m；双车道宽度为7m；坡度为12%。
3、若地方有强制性规定，则必须满足强规的下限值。
小区出入口
1、10万m2以下的小区原则上设置二个出入口（不包括消防通道）；
2、10~40万m2以下的小区原则上最多设置三个出入口（不包括消防通道）；
消防道路的宽度
1、严格按照消防道路的下限规范宽度4m进行设计并取消人行道；若与车行道合并，原则上根据道路级别确定宽度；
2、无其他功能的消防通道，尽可能采用隐形消防车道和登高面的设计；
3、和景观步行道路结合的，严格限制宽度，局部隐形；
4、消防车道宽度只允许做2.5m宽硬质道路，两侧各设0.75m宽的草坪（万科做法）
消防道路的面层材料
1、对于6000元以内楼盘的消防主干道以水泥压模为主一次成型；
2、对于6000元以上楼板的消防主干道以沥青面层为主；
3、与景观步行道路结合的，且在10000元以上的楼盘可适当选用其他块料面层材料结合使用。
2
标准化运用
已批准的规划方案
不低于15%
加大标准户型的研究，针对新开项目采用成熟的户型体系，快速设计，快速开发。
3
土方平衡
土方外运量（外运量/总挖量）
控制率15%
通过对竖向标高的调整，严格控制挖土量和外运量，原则上整个地块控制在15%，每个期块控制在12%。
土方外购量（外购量/总回填量）
控制率5%
除景观种植土或营养土外购外，严格控制土方的外购，必须事先做好土方平衡工作。
纵向标高的控制
按南低北高以1.5%的坡度系数控制室外标高，同时确保南侧比道路标高高30~45cm；正负零提升高度在70cm左右。
4
总高度
单体高度如果在60m左右，原则控制在60m以下；单体高度如果在80m左右，原则控制在80m以下。
5
门楼
根据楼盘档次和规模，由设计中心简化标准大门楼的设计。
6
人车分流
取消5000元以下楼盘人车分流的设计做法。
7
地面停车位布置
适当增加地面停车位的设计，严格控制地下车库的建造规模
1、6000元以下楼盘，地面停车位不少于总车位数的30%；
2、8000元以下楼盘，地面停车位不少于总车位数的20%；
3、8000元以上楼盘原则上不允许设计地面停车位，必须确保人车分流的品质要求。
车位铺装材料应采用植草砖铺装，有地方规定的除外。
8
幼儿园学校配套设施
1、原则上在政府无明确要求配建幼儿园及学校的前提下，最初方案不考虑设计；
2、此类功能的建筑占地要求要充分利用建筑退界及红线之间的用地去满足，类似东南、西北角这样的区域。
9
物业及社区服务用房
1、设置量在地方规范的前提下，做到最小化。
2、在政府无强制性条文约束的情况下，原则结合住宅楼或商业用房设计，不单独占用规划用地；
3、尽可能利用底层架空层，底层环境较差的住宅作为物业和社区服务用房。
4、严格禁止类似常熟项目物业用房的设计；
5、尽可能的选择受日照影响的房间作为物业办公用房；
6、严格控制物业用房的装修标准；
7、明确除业主接待中心以外的用房。
10
居住区内商业布局
1、商业量较大时，以内街式为主，可考虑二层皮以上的模式构成内街，层数以1~2层为主，进深和开间与地下车位经济柱网相协调，一般开间7m~8.1m为宜，进深类似，便于后期割分为30m2左右的小商铺出售；
2、首层层高宜为3.9-4.2米。
B
建筑方案阶段
序号
降本内容
基础指标
降本率
降本措施和细化方案建议
1
建筑风格
1、5000元以下楼盘，为现代简约风格[原CBD项目E区组团风格]；
2、8000元以下楼盘，为artdeco风格；
3、8000元以上楼盘，为简化版西班牙或法式风格；
4、10000元以上楼盘，为现西班牙或法式风格。
2
严格控制公推面积
高层、小高层平均为70%；多层为83%
提升5%
1、高层、小高层不低于78%得房率；
2、多层不低于85%得房率；
3、除物业用房、社区用房外实现100%的计容可售面积；
4、尽可能控制大堂、电梯厅（建议按规范控制在净宽为1.8米）、机房、楼梯间等公摊面积大小。
3
严格控制因偷面积而产生的改造量
赠送面积的比例控制
1、对于4500以下的楼盘，赠送面积的比例原则上不得超过8%；
2、对于8000元以下的楼盘，赠送面积的比例原则上不得超过10%；
3、对于8000元以上的楼盘，赠送面积的比例原则上不得超过15%；
4、根据楼盘档次不同及当地政府规定、竞争对手等市场情况，可在以上比例的基础上上下浮动20%~30%；
5、对于新项目或旅游度假项目，则一事一议，申报审批。
外立面改造
1、强调赠送面积方案的必选、评审机制，杜绝为赠送而赠送的设计；
2、禁止采用改造外立面的手法进行赠送面积设计，凡影响外立面施工的改造，必须按改造后的外立面进行设计、报批和施工；
3、临时窗的窗台应该后填充，方便后期改造；临时窗宽宜与后期改造门的尺寸一致。
厨卫间功能性的调整
严格禁止厨房间、卫生间等功能性异位调整的赠送面积设计。
4
标准化或成熟建筑方案套用
根据已批准的建筑方案
不宜小于20%
1、以首期开发套用为主，按整个地块的套图率考核，不宜低于20%；
2、套用研发标准的户型或成熟户型，降低后期施工图设计周期，以项目运营中心设计部、营销事业部、总公司营销及研发技术中心核定，一经签字不得更改。
5
建筑形式平、立面
结构超限控制
整体提高率不小于5%
1、对于6000元以下（含）的楼盘，严格禁止出现结构超限设计，且高宽比必须控制在规范规定的范围内；
2、对于6000元以上的楼盘，应避免结构超限审查，控制高宽比过大（如六七度时高宽比不大于7；八度时高宽比不大于6），单体不规则等因素，否则结构造价一般会增加10%~15%；
3、对于售价低于6000元/m2的楼盘高宽不宜超出规范要求；售价高于6000元/m2低于10000元/m2的楼盘高宽不宜超出规范要求；售价大于10000元/m2的楼盘高宽不宜超出规范要求的15%。
单体建筑方案
1、根据市场竞争情况及客户接受程度，对5000元以内的楼盘，尽可能采用紧凑型的核心筒结构，控制连廊设计；
6
基础方案
1、强制性推进多方案比选职能要求；
2、强调通过先试桩、再设计的方法，合理选择桩型、长度，减低桩基造价；
3、多层带地下室的，优先采用柱下独立基础或墙下条形基础+防水板方案；
4、小高层带地下室的，优先采用天然地基上的筏板基础
7
地下车库方案
基础的选型
必须采用住下独基+防水板形式，禁止采用梁筏基础；防水板的厚度原则上北方地区不得超过250，南方地区不得超过300；具体以地区地下水位计算为准。
柱网结构面积控制
地下车库应考虑柱网不知的合理性及柱间距和柱截面大小的合理优化。
6000元以上采用寿光城市经典的地库设计方式。
层高的控制
1、地下车库的层高需综合考虑主楼的地下室层高，且需充分考虑双大堂间的关系，选用无梁楼盖还是梁板式结构；
2、通过调整设备管线的走向、位置及梁断面的高度，确保满足净高[6000元以内2.3米、6000元以上2.4米]的前提下严格控制地库的层高；
3、选用梁板结构的必须采用腋梁的方式增加地库的净高，实现地库层高的控制；
4、通过调整主楼与地库的地面高差，采用缓坡做法，实现地库层高的控制。
覆土厚度的控制
1、覆土厚度按1200m设计（冻土深度不满足除外）；
2、地库结构标高尽可能上抬，以减少水浮力和基坑开挖深度，控制抗拔桩的长度，从而实现降低成本；
3、地库底板与城市道路高差小于1.5m时，设计成半地下室形式，且地库应集中布置，半地下车库尽量减少地下部分埋深，并利用顶板上部绿化覆盖荷载，减少或不采用抗拔桩。
地库方案的控制
1、优先敞开式半地下室和一层地下车库的设计；其次考虑双层地下车库来满足车位比；
2、住宅小区，原则上不允许采用机械停车位的设计，如采用必须进行方案申报评审；
3、务必推进自然采光、自然通风的设计理念，严格控制通风设备的投入。
单车位面积须控制在28~32平米/个
1、原则上不允许采用主楼与地库的分离式设计[除启动区外]，如采用分离式设计方案，必须进行方案申报评审，且面积指标在原有标准上下设5~8%；
2、因地库与主楼地下室间的不规则面积，通过将主楼地下室规则调整，划分后以储藏室对外销售或作为设备用房；
3、6000元以下的楼盘，原则上取消围合式主楼的布局，控制主楼与道路见存在的大角度而增加地库的无效面积；
4、地下室的设备用房，如配电箱、机房、消防泵房、水池等房间布置，尽可能不占用车库停车位位置，尽量放在主楼与地库过度空间内。
车行道的宽度
严格控制汽车通道的净宽度[控制在5600mm]如有地方强制性规定，按当地规定执行；
6000元以内的低档楼盘：
综合控制在28平米以内，但允许考虑10%的大车位[30平米左右]，通过大、小车位结合，合理控制成本；按每节约0.5平米奖励150元，超过30平米的按每超过0.5平米给予处罚100元。
6000元~8000元的中档楼盘：
综合控制在29.5平米以内，但允许考虑25%的大车位[30平米左右]，通过大、小车位结合，合理控制成本；按每节约0.5平米奖励150元，超过31平米的按每超过0.5平米给予处罚100元。
8000元~10000元的高档楼盘：
综合控制在30平米以内，但允许考虑50%的大车位[30平米左右]，通过大、小车位结合，合理控制成本；按每节约0.5平米奖励150元，超过31平米的按每超过0.5平米给予处罚100元。
疏散出口数量控制
1、尽可能用剪刀梯等设计手法，减少人防地下室、地下车库的独立疏散出口数量，可以降低造价，提升景观品质；
2、疏散出口尽可能设置在相邻两个防火分区的交界处或边角外，以减少对车位布置的影响；
3、车库的安全疏散设计中，尽可能的利用原住宅下车库的疏散楼梯，在疏散距离或疏散口数量满足不了规范的前提下，再增加独立的疏散出入口；
4、在满足不了规范的前提下增加车库车库独立对外疏散口，此疏散口选在几个防火分区交界的地方，可大大节省其他防火分区的出入口数量；
5、一栋楼的地下自行车库尽量设计一个自行车坡道，位置放在山墙处，如该楼较长可把坡道放在该楼中间部位，减少多余的坡道数量。
地下室排水沟
1、对地下室排水要求不高的，可仅设置地漏；
2、对地下排水要求比较高的，改为在混凝土底板面层上做100宽50深的排水沟；沟向集水井找坡；排水沟后置，尽量避免影响停车；
3、如地下室面积比较大，通过结构找坡可以节约成本，则采用结构找坡。
防火分区的设置
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