房地产项目物业管理.docx

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房地产项目物业管理

房地产项目物业管理

一.物业管理的概念

　　物业管理作为房地产市场的消费环节，实际上是房地产开发的延续和完善，是在房地产开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性经营服务方式。

物业管理既是房地产经营管理的重要组成部分，又是现代化城市管理不可缺少的一环，在国际上十分流行并获得了蓬勃的发展，被人们视作现代化城市的“朝阳”产业。

关于物业管理的定义，一种说法是广义、狭义论。

广义的物业管理是泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及售后的服务；狭义的物业管理，其主要任务是楼宇的维修养护，以及管理好各层的机电设备和公共设施，还包括治安保卫、环境绿化、分送信报、传呼电话、打扫卫生等项目。

　　另一种说法是根据英语的多种译法，概括为“不动产管理”或“房地产管理”。

也有人直接用“物业经营”一词来替代“物业管理”，以示与传统的房地产管理的区别，或与企业管理的区别。

　　现在一般的说法是，物业管理类似于房地产管理，但比房地产管理范围更广泛。

这个范围是向横发展、向后延伸、向周边拓展，如管理范围包括机电设备维修、清扫、治安保卫等服务性的内容，而不包括房地产投资、开发、生产经营。

综上所述，物业管理是指物业管理经营人受物业所有人或使用人的委托，运用现代管理与服务技术，按照委托管理合同，对已投入使用的各类物业实施企业化、社会化、专业化、规范化的管理，为物业的产权人和使用人提供高效、周到的服务，创造安全方便的居住和工作环境，提高物业的使用价值和经济价值。

　　二.物业管理的特点

　　物业管理是一种有别于以往房产管理的一种新型的管理模式，其管理具有社会化、专业化、企业化、经营型的特点。

（一）物业管理的社会化

　　物业管理的社会化是指物业管理将分散的社会分工汇集起来统一管理，诸如房屋、水电、清洁、保安、绿化等。

每位业主只需面对物业管理企业一家就能将所有关于房屋和居住（工作）环境的日常事宜办妥，而不必分别面对各个不同部门，犹如为各业主找到了一个“总管家”，而对政府各职能部门来说，则犹如找到了一个“总代理”。

业主只需根据物业管理部门批准的收费标准按时缴纳管理费和服务费，就可以获得周到的服务，既方便业主，也便于统一管理，有利于提高整个城市管理的社会化程度，以充分发挥各类物业的综合效益和整体功能，实现社会效益、经济效益、环境效益、心理效益的统一和综合改善。

（二）物业管理的专业化

　　物业管理是由专业的管理企业——物业管理公司实施对物业的统一管理。

这种管理是将有关物业的各专业管理都纳入物业管理企业的范畴之内，物业管理企业可以通过设置分专业的管理职能部门来从事相应的管理业务。

随着社会的发展，社会分工渐趋于专业化，物业管理企业也可以将一些专业管理以经济合同的方式交予相应的专业经营服务公司。

例如，机电设备维修承包给专业设备维修企业，物业保安可以向保安公司雇聘保安人员，园林绿化可以承包给专业绿化公司，环境卫生也可以承包给专业清洁公司。

这些专门组织的成立，表明这一行业已从分散型转向了专业型。

这种转向有利于提高城市管理的专业化和社会化程度，并能进一步促进城市管理向现代化的管理方式转换。

　　（三）物业管理的企业化

　　物业管理单位是企业单位，不是事业单位，也不具备政府行为职能。

物业管理企业作为一个独立的法人，应按照《中华人民共和国公司法》的规定运行，不受任何干扰，政、事、企完全分离。

因此，物业管理企业必须依照物业管理市场的运行规则参与市场竞争，依靠自己的经营能力和优质的服务在物业管理市场上争取自己的位置和拓展业务，用管理的业绩去赢得商业信誉。

当然，物业管理企业在运作过程中还要处理好与有关部门，如街道、居委、公安、市政、公用、邮电、交通等行政或事业性单位的关系，以“物业”为中心，相互协调。

这样就能使物业管理企业从管理上、经营上和服务上下功夫，为业主创造一个方便、安全、清静、整洁的居住和工作环境。

　　（四）物业管理的经营型

　　物业管理企业的服务性质是有偿的，即推行有偿服务，合理收费。

物业管理的经营目标是保本微利，量入为出，不以高额利润为目的。

物业管理企业可以通过多种经营，使物业的管理定于“以业养业、自我发展”的道路，从而使物业管理有了造血功能，既减少了政府和各主管部门的压力和负担，又使得房屋维修、养护、环卫、治安、管道维修、设备更新的资金有了来源，还能使业主得到全方位、多层次、多项目的服务。

　　物业管理是一种和房地产综合开发的现代化制度改革的推进而形成的产权多元化格局相衔接的统一管理；是与建设社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、企业化、经营型的管理。

这种集高度统一的管理、全方位多层次的服务、市场化经营为一体的充满生机和活力的物业管理一出现，就越来越显示出其强大的生命力。

　　三.物业管理在当前的地位和作用

（一）促进房地产市场的发展

　　物业管理是深化房地产经济体制改革、实行房屋商品化的客观需要，具有繁荣和完善房地产市场的作用。

　　随着我国经济体制改革的不断推进，房地产经济的体制改革也在向纵深发展。

我国房地产经济体制改革的方向是市场化、商品化和住房自有化。

随着房屋商品化的逐步实施，各类住房分幢、分套出售，大厦分层、分单元出售后形成了一个住宅区内或一幢高层建筑里有着几个、几十个甚至几百个多元产权的毗邻关系。

它不仅使原有的公房所有制为主体的房屋格局被大量共有、共用而又相互毗连的房屋格局所取代，而且也使传统的按产权、按部门分散管理的办法，以及用计划包干的维修管理办法再也不能适应形势发展的需要了，由此形成了产权多元化和管理社会化的新格局。

这种新格局要求有与之相适应的房屋管理的新模式来代替传统的、非市场取向的管理模式。

从对目前公有房屋出售中居民心态的调查可以看出，居民最担心的是公房出售后的管理维修问题，包括经费、权利、责任和如何落实。

所以，物业管理是房地产经济体制改革和住房制度改革不可缺少的配套工程，并且具有深化、促进和完善房地产经济体制改革的意义和作用。

就整个房地产市场来说，物业管理无疑拓宽了房地产市场范围，完善了房地产投资，促进了房地产市场向健康有序的方向发展。

（二）有利于提高房地产投资效益

　　物业管理是房地产经营活动的基本环节，具有提高房地产投资效益的作用。

　　在房地产市场中，就一个房地产项目而言，存在着开发、经营、管理三个环节。

按程序来说，物业管理是房地产开发、经营的落脚点。

改革开放以来，我国房地产业发展初期的重点是解决数量问题，实行的是一种数量增长型经济，因而存在着重开发建设、轻管理的现象，使开发建设与管理脱节，这也是造成我国房地产管理效率低、房地产投资效益差的根本原因所在。

随着国家宏观政策的调整，单纯的数量增长已经不能适应市场需求，房地产要提高投资效益，要向效益增长型转变，就必须加强物业管理，使房地产开发、经营、管理三个环节全面协调地发展。

　　加强物业管理不仅能使物业保值，而且还可以使物业增值。

一方面，良好的物业管理可以使物业处于完好的状态并使之正常运行，可以延长物业的使用寿命，还可以通过基本业务、专项业务和特色业务的服务，适当改善和提高物业的使用功能，提高物业的档次和适应性，进而推动物业的升值；另一方面，优质的物业管理，还能受到精明的房地产交易商和顾客的青睐，使该物业成为抢手货，从而推动该物业的价格上升。

　　物业管理是对物业建成以后使用全过程的管理，也可以说是广泛意义上的售后服务，因此，物业管理是房地产开发经营活动的重要保证。

只有现代化的管理手段，优质、周到、完善的物业管理，才能保证房地产价值和使用价值的最终实现，进而提高房地产的投资效益。

　　（三）树立城市形象，完善城市功能

　　物业管理是改善居民工作与生活环境、提高居住水平的基础工作，具有树立城市形象、完善城市功能的作用。

　　居民工作、生活环境的完善和居住水平的提高是城市生活水平和消费水平提高的基本前提。

现代化的城市需要高质量的管理服务，运作良好的大厦设施，有助于工作效率的提高；称心如意的居住环境，有助于人际关系的调和。

住宅社会学研究表明，良好的环境不仅能减少烦恼、焦虑、矛盾、摩擦，乃至某些危害社会的不轨行为，还会形成互助、互谅的社会风气，促进人们的身心健康，促使人们积极上进。

这一切是社会稳定、经济增长和城市发展所必须具备的前提条件。

物业管理正是顺应了这一要求而产生和发展起来的。

　　物业管理的目的是为业主创造一个整洁、舒适、安全、宁静、优雅的工作和生活环境，并且其基准还应随着社会的不断进步而逐步拓展和提升。

人们生活水平的改善、生活内容的充实和丰满，无论从物质上还是精神上都离不开工作和生活环境的优化和美化。

高质量的物业管理不仅是单纯的技术性保养和事务性管理，而且还要在此基础上为业主创造一种从物质到精神，既具有现代城市风貌，又具有个性特色的工作和生活环境，形成一个以物业为中心的“微型社会”；既可充分发挥物业的功能，又能在充分保障业主合法权益的同时，增加业主的睦邻意识，创造相互尊重、和乐共处的群居关系。

因此，高质量的物业管理既可以改变城市风貌、改善人们的工作和生活环境，又能提高人们的精神文明素质和现代化城市意识，为树立城市形象、完善城市功能起积极推动作用。

　　（四）推动外向型房地产和涉外经济的发展

　　物业管理是加快我国房地产发展同国际接轨的必要措施，具有推动外向型房地产和涉外经济发展的作用。

　　物业管理是一种不动产的现代化管理方法和模式，不受地区、国家和社会制度的限制。

中国传统的房屋管理模式，在很多方面不适应改革开放形势下外商、外籍人士的商务活动和居住的需要。

随着我国经济体制改革的深化和涉外经济的发展，越来越多的外商对投资中国大陆感兴趣。

外商进入中国大陆一般首先在“宾馆”入住，开始“投石问路”，一旦投资项目初成或业务有所拓展，就需要安居乐业了。

只有安居才能乐业，在中国大陆的外商一般都十分关注如何为自己安排一个方便、高效的工作和居住环境，并且外商进入事业发展期后，就有了为自己公司和工作人员购置业务和居住用房的需要。

中国大陆的物业管理最初正是从对外商、外籍人员在中国大陆的产业和侨汇房的管理发展起来的，至今涉外房的管理仍是物业管理的重要组成部分。

随着房地产市场的发展和完善，投资于中国大陆房地产的外商也正在独资组建物业管理公司，来管理自己在中国大陆的物业，并以此作为吸引外商在中国大陆置业的一招。

由此可见，良好的物业管理是加快中国房地产同国际接轨、改善中国大陆投资条件、改善投资环境的必要措施，具有推动外向型房地产和涉外经济发展的作用。

　　（五）有助于提高房地产综合开发企业的声誉

　　物业管理是房地产综合开发企业的重要业务，具有提高房地产综合开发企业声誉的作用。

随着房地产业的进一步发展，很多具有一定规模和一定实力的房地产综合开发企业纷纷成立自己的物业管理公司，并多方挖掘、培养物业管理人才。

房地产综合开发企业已意识到物业管理的重要性，开始关心物业管理，并把物业管理作为企业经营的重要战略决策。

因为房地产开发企业开发的物业如果具有优质的物业管理，就可以免除业主和租用户的后顾之忧，增强他们对房地产综合开发企业的信心，建立房地综合开发企业在公众中的良好形象，促进后续销售工作的顺利开展。

因此，优质的物业管理是企业最形象也是最实惠的广告，具有提高房地产开发企业声誉的作用。

四、物业管理的基本内容

其基本内容按服务的性质和提供的方式可分为：

常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。

（一）、常规性的公共服务，主要有以下几项：

①房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督；

②房屋设备、设施的管理；

③环境卫生的管理；

④绿化管理；

⑤配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作；

⑥车辆道路管理；

⑦公众代办性质的服务；

（二）、针对性的专项服务：

①日常生活类；

②商业服务类；

③文化、教育、卫生、体育类；

④金融服务类；

⑤经纪代理中介服务；

⑥社会福利类；

（三）、委托性的特约服务：

　　物业管理企业在实施物业管理时，第一大类是最基本的工作，是必须做好的。

同时，根据自身的能力和住用人的要求，确定第二、第三大类中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度和深度。

五、物业管理费

物业管理公司依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务，物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用的叫物业管理费。

　　物业管理费一般由以下一些项目构成：

（1）公共物业及配套设施的维护保养费用，包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯（扶梯）、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施等。

（2）聘用管理人员的薪金，包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等。

　　（3）公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草地淋水等。

　　（4）购买或租赁必需的机械及器材的支出。

　　（5）物业财产保险（火险、灾害险等）及各种责任保险的支出。

　　（6）垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用。

　　（7）清洁公共地方及幕墙、墙面的费用。

　　（8）公共区域植花、种草及其养护费用。

　　（9）更新储备金，即物业配套设施的更新费用。

　　（10）聘请律师、会计师等专业人士的费用。

　　（11）节日装饰的费用。

　　（12）管理者酬金。

　　（13）行政办公支出，包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用。

　　（14）公共电视接收系统及维护费用。

　　（15）其他为管理而发生的合理支出。