房地产项目施工管理规划大纲.docx
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房地产项目施工管理规划大纲
关于编制《项目施工管理规划大纲》的通知
各项目公司：
一、为适应公司快速发展需要，也为项目管理逐步规范化做准备，要求新开项目必须编制《项目施工管理规划大纲》。
《项目施工管理规划大纲》是整个实施项目管理的纲领性文件，对整个工程项目施工实施具有战略的、总体的和宏观的规定性，编制的目的和作用有：
1、通过项目策划，使得项目的费用目标、进度目标和质量目标得以实现；
2、作为实施各阶段工作开展的战略指导和依据；
3、明确管理实施的具体目标、顺序、思路，减少盲目性，提高管理效率；
二、《项目施工管理规划大纲》由项目公司工程分管领导组织开发部、工程部、销售部、造价部、财务部等人员编制，项目公司总经理审核后，报区域公司工程技术部和区域公司主管领导审核批准。
三、《项目施工管理规划大纲》编制时间要求：
一般在项目取得工程规划许可证后十天内编制完毕上报审批，作为正式开工的必要条件。
区域总裁审批后的《项目施工管理规划大纲》作为开工审批备案文件之一，上报区域公司工程管理部备案。
四、《项目施工管理规划大纲》经公司主管领导批准后在项目施工管理过程中严格按其要求实施。
五、《项目施工管理规划大纲》实施过程中，如遇实际情况或条件发生重大变化需调整时，在项目公司工程分管领导组织人员及时调整后按原报批程序经审查批准后继续执行。
六、本大纲编制应本着简练、全面、实用的原则进行，以能有效涵盖项目施工各阶段各层次的管理工作内容、有一定的指导作用且不罗嗦繁琐为宜。
七、《项目施工管理规划大纲》封面、具体编制目录、条文解释、编制及审批程序见附录。
八、本通知颁布后，自批准之日起执行。
**地产集团华南区域工程技术部
2014年5月20日
项目
施工管理规划大纲
编制
日期
审核
日期
批准
日期
日期
修订状态
修改内容
修改人
审核人
批准人
附件2
《项目施工管理规划大纲》审批表
项目名称
项目公司
审批意见
项目公司副总经理
年月日
项目公司总经理
年月日
区域公司部门
审批意见
工程技术部
年月日
区域分管工程副总裁
年月日
区域公司总裁
年月日
附件3
《项目施工管理规划大纲》
《项目施工管理规划大纲》编制条文解释
一、项目概况
1.1位置及环境
项目地理位置、地形、地貌、周围环境状况、道路交通状况、市政配套（给排水、供电、燃气、通讯等）状况等描述；
1.2建设用地规划要求
项目占地面积、建筑占地率、绿化率、容积率、消防、道路及出入口位置等规划设计指标描述；
1.3建筑分期概况
项目分期及各期所处位置、建设顺序、各期建筑面积、建筑类型、栋数、地下建筑概况等，用图形和表格描述。
1.4规划设计方案
1.4.1总规划设计概况：
总体规划、总建筑面积，建筑类型，各类建筑栋数、面积、层数、高度等，地下建筑概况（面积、层高、层数）等描述（用表格形式），经审批的规划设计方案（附图或插入附件）；若有规划验收后须改建部分须描述。
1.4.2单体设计概况：
单体的类型、规模、结构形式（基础、主体等）、建筑立面设计（外墙做法、特色等）等简述，或表格说明；
1.4.3配套设计概况：
学校、公交、邮局、社区文化中心等配套，以及景观绿化、道路、管线及其它相关辅助配套设施设计概况等简述。
1.5土地、环境特征及实施条件分析
1.5.1土地环境特征分析：
项目地理位置、土地地质详勘情况、周边道路交通环境状况、红线外围（2KM）不利因素情况调查等简述。
1.5.2实施条件分析：
相关市场条件分析：
土建、水电、景观、智能化、管线、市政等供应商的资质能力情况，以及钢筋、混凝土、砌块、水泥、砂石等材料资源供应情况。
社会条件分析：
主要与垄断行业有关的规划、环保、消防、人防、燃气、电力、给排水等社会条件分析、与政府方面有关的各职能部门的要求如地区的质量创优要求等情况。
现场条件分析：
拆迁、障碍、管线迁移、河塘、路桥等状况调查与分析。
二、项目实施总体部署
2.1、项目公司管理组织机构设置
2.1.1项目组织构架
明确工程项目管理组织机构形式、管理层次及各个管理层次的人员配置情况（可以组织机构框图形式表现）、各主要岗位职责，简要说明根据项目规模、进展、分阶段需要配备各类管理人员的数量、职位要求等。
2.1.2质量保证体系
项目公司质量管理组织形式、人员配置；组建包括监理、总包的质量、技术人员在内的质量技术小组，解决项目日常质量和技术问题。
2.2项目实施总平面图规划
工程分期实施区段划分、顺序安排（应根据施工现场情况、现场平面特点等作出合理安排），具体要求如下：
2.2.1项目建设总平面规划
根据总体、分期、标段建设规划，结合项目市政配套条件，要充分考虑全区项目的营销中心、示范区和样板房布置和销售流线、室外道路、管网、景观绿化等建设的先后顺序，综合布置临时办公室、生活设施、施工道路、临时水电网及施工用临时设施、大型设备、材料加工及堆放场地等，做到在项目建设过程中不拆迁、不返建，不影响各期的建设和交付。
分期施工时，要求每期分地下室阶段、±0.00阶段和示范区开放阶段，分别作总平面规划图。
2.2.2开放示范区
考虑项目建设先后顺序，合理规划营销中心、示范区和样板房位置，做到交通便利、流线顺畅，同时要考虑塔吊、施工电梯位置对展示立面的影响。
不影响市政管道接入、小区道路和管网布置。
项目建设全周期均可利用，或者作为永久设施的一部分。
2.2.3临时设施
临时办公室、宿舍、食堂等应考虑项目建设及交付的先后顺序，结合永久道路、管网布置，做到项目建设后期或项目建设完毕后拆除；成品、零部件仓库和设备维修车间的布置原则同上；上述生活区域应与施工区分开布置，并设置隔离或明显分界标志。
2.2.4项目各标段之间的交通道路布置、运输道路布置；考虑以永久道路的路基作为临时道路；
2.2.5项目标段之内的土方堆放区域或项目工程的土方堆放区域，综合考虑土方平衡的方案；
2.2.6项目供电（施工生产、生活用电）：
总配电间位置，用电容量，各标段供电方法，电缆线径、走向、布置等；临时水电网应考虑项目建设顺序，不与永久建筑相碰撞，避免建一部分房屋拆一部分临时水电管网；
2.2.7项目供水（施工生产、生活用水）：
总水表位置，各标段供水方法，水管管径、走向等；
2.2.8项目排污（施工生产、生活排污、雨水）方法和方式、位置；
2.2.9各标段内的大型机械布置和大宗材料堆放位置等；
2.2.10项目小区的临时围墙、道路的做法、要求等。
2.2.11塔吊等大型设备应考虑综合利用，尽量减少安装、拆除次数，且做到安装、拆除方便、安全。
2.2.12材料加工、运输
材料加工与堆放场地应相邻布置，以减少材料水平搬运距离；两者亦应考虑项目建设及交付的先后顺序，做到项目建设后期或建设完毕后拆除；
塔吊布置应同时考虑水平和垂直两方面的运输要求；亦应根据工程各阶段运输量的要求，考虑塔吊本身的运输半径、起吊重量、提升及回转速度等因素，以及塔吊间的协同工作等，合理布置塔吊，使塔吊作用最大化；
砌筑材料（砖、砌块等）、门窗、面砖等非工地加工材料的临时卸货/堆放场应尽量靠近所使用部位的垂直运输设备（塔吊、临时货梯等），以减少二次水平搬运；
2.3、项目工程施工顺序
项目施工顺序安排原则要求：
应综合考虑项目现场条件、交通运输、单体工程的工期和地下室（包括地下人防工程）、桩基施工、土方堆放和平衡、配套设施施工周期以及销售要求和地区规定等。
2.3.1各标段或分期开发区段间施工顺序；
2.3.2各标段内单体间施工顺序和地下室（包括地下人防工程）之间基础深浅施工关系；
2.3.3项目公建配套设施、道路市政、景观绿化及附属设施的施工顺序。
三、项目招标管理及合同的签订
3.1项目招标方案
3.1.1项目招标计划：
依据合约规划，分期编制土建、设备安装、景观和配套、智能化等工程招标计划要求（可在施工总计划中描述），不重复、不漏项，做到施工界面清晰；
3.1.2项目招标方式：
工程承包方式、甲供材料、甲方直接分包或指定分包项目；
3.1.3项目施工队伍选择：
（包括监理单位）依据工程项目综合要求来选择不同的施工队伍，主要从施工队伍资质、能力、质量、信誉、施工经历等方面来提出要求；
3.1.4特殊招标方式：
主要针对免招标项目、抢工抢险项目招标方法。
3.2项目招标管理
3.2.1标书的编制与审核的职责分工描述；
3.2.2招标组织：
招标小组组成、明确招标组织流程、原则和纪律；
3.3.3招标的实施：
侧重于项目公司内部招标流程，要求尽量细化，文字表述或附流程图，其余按区域公司相关规定进行。
3.3合同的签订
3.3.1合约规划：
项目合约规划的设想，指导招标与合同的签订，做到界面清晰，不重复、不漏项；
3.3.2合同签订流程：
侧重于项目公司内部签定及流转程序的要求，其余按区域公司相关规定进行。
四、项目质量目标规划和施工方案描述
4.1项目质量目标
目标制定要客观合理，可作为招标及签定合同的质量方面条款制定的指导性意见。
4.1.1确定各标段中单体工程项目创优等级和创优质结构栋号。
4.1.2明确各标段中屋面、地下室、楼地面、墙面、门窗防渗漏率的控制指标。
4.1.3主体结构的开间尺寸、层高、标高，装饰阶段楼地面、墙面裂缝控制要求。
4.1.4工程实体质量：
尺寸一致性偏差、渗漏、裂缝等质量通病控制目标；
4.1.5质量奖设想：
鲁班奖、詹天佑奖、地方质量奖等获奖目标。
4.2施工方案描述（选择有特殊性工艺）
以下是指导性的要求，可以针对项目的大小、复杂程度、施工工艺等方面来选择性的编制。
编制时只需提出方法和要求进行简单描述，作为项目施工实施阶段指导，不必深入展开。
4.2.1工程主要施工方案：
项目测量：
项目标高轴线控制网建立、标高轴线基准的位置和保护，单体工程定位放线方法，高层主体轴线引测方法，房间平面尺寸的控制要求和检查人员，沉降观察具体负责单位。
基础工程：
深基坑土方开挖方案与基坑支护方案优选与确定，根据场地土质的情况，基坑挖土的放坡系数，现场土方的运进运出平衡，深基坑降排水措施选择与确定，河塘或软弱地基加固处理方案优选与确定，重大桩基施工方法，复杂的大面积底板钢筋绑扎设想，底板大体积混凝土施工要求等。
地下室或地下车库：
坡道与地下室连接、通道与地下室连接、伸缩缝、后浇带、以及各细部节点、墙板和底板的防水做法设想、地下车库顶板覆土做景观绿化的防水施工构造要求和平面排水布置，地下车库顶板结构宜采用的形式（应提早与设计单位沟通）等。
主体工程：
根据单体工程的工期要求，对施工单位的模板配置层数应提出明确要求（可例入合同或招标文件）。
大跨度的悬挑结构或大跨度结构模板支撑方法要求施工单位编制详细方案（主要考虑安全问题）。
钢筋工程主要考虑是水平钢筋的接头形式、垂直钢筋接头的形式，钢筋接头形式与设计图纸不一致时的选择。
砼工程是否采用商品砼，有特殊需求砼（如掺膨胀剂等），那些部位需要采用泵送砼，那些部位不需要采用泵送砼，商品砼塌落度要求，砼养护方法等。
装饰工程：
外墙保温墙面、装饰要求高的部位施工方法的选择。
内墙不同区域粉刷方法和质量要求。
门窗形式选择，施工时间插入，与土建施工单位的配合等。
屋面工程：
屋面保温隔热层次构造和防水施工方法选择，细部节点控制要求。
垂直运输：
主要针对高层、多层等不同建筑来配置垂直运输机械的设想。
脚手架工程：
主要是影响地面施工部位的脚手架，可以要求施工单位在二层的采用悬挑脚手方案。
对项目周围高压电线的防护采用的防电架形式，材料要求、搭设范围等。
4.2.2拟采用的新技术、新工艺、新材料的施工方法，（若项目未采用此项不写）；
4.2.3对成本控制影响较大施工方法，较敏感部分专项施工控制方案（如设计变更控制、工程签证控制、特殊或重点部位施工方法控制等）。
4.3保证质量目标实现的控制措施
4.3.1组织措施：
项目质量管理组织机构，建立甲方、监理、总包及分包在内的项目公司工程质量管理体制，落实施工单位自检、复检、专检和监理单位监督、检查及甲方检查的检查验收制度。
督促施工单位定期召开质量分析会，分析影响质量的潜在原因，针对性地采取预防措施，对可能出现的不合格项，应要求施工单位制定防止发生的措施并督促实施，督促施工单位定期检查评价预防措施的有效性，适时调整优化措施；质量持续改进措施，贯彻全面质量管理理念。
明确质量控制点并参与管理，附件6表；
4.3.2质量通病防治措施：
各类空鼓裂缝、渗漏等控制措施；主体结构特别是砼、钢筋、砌体质量通病防治控制措施，水电安装、装饰装修工程质量通病防治控制措施，景观绿化、道路、配套工程质量通病防治控制措施等。
4.3.3项目质量缺陷处理：
针对发生的各种质量缺陷，要求有关部门或专业人员参加的分析会，制定纠正措施，落实整改等要求。
4.3.4工程质量管理体系、检查制度的确立
4.3.5样板引路：
大面积施工前先做样板，各方参与验收，及早发现问题并进行改进。
改进工艺是保证质量和控制无效成本的重要措施，样板对工人上岗前的培训具有非常具体的指导作用。
4.3.7加强过程管理：
施工前的交底、准备及施工过程中的监督、检查和及时纠错是保证工程质量的重要手段，一次做成就是最好的质量保证。
4.3.8工程质量通病防治：
制定工程质量通病（如渗漏、裂缝、空鼓）预防及改进方案是工程质量管理的一个重要环节，对确保工程实体质量，提高客户质量满意度具有十分重要的积极作用。
4.3.9应把外墙、窗边、屋面、阳露台、卫生间等与水有关的部位作为防渗漏重点控制部位，把墙面、地面、顶棚等需抹灰的部位和接口部位作为防裂缝、空鼓的重点控制对象；
4.3.10材料、设备质量检验：
所有材料设备在使用前必须进行相关试验或检验，包括出厂质量合格证、材料试验、设备检验；
4.3.11隐蔽工程验收：
工程被下道工序隐蔽前、即下道工序施工前须对已完工程进行检查验收，并拍照、做好验收记录。
包括：
地基处理、桩基、钢筋、砌体、门窗、防水、预留预埋；
4.3.12成品保护：
合理的施工工序是成品保护措施能否切实执行的前提，易损坏/污染部位的保护是成品保护的关键；做好先湿后干、从上到下、由里而外、清扫出门的施工顺序，保护好门窗、地面、卫生洁具、厨房系统、固定家具、防水层、地面、墙面、电梯、硬铺等；
五、工期目标规划和施工总进度计划
在集团一级计划和区域公司二级计划要求下，根据项目实际情况，编制科学合理的项目三级计划和专项施工计划（须插入项目总进度三级计划附件）。
重点关注土方、基础、±0.00、示范区开放、开盘、结构封顶、备案、交付等主要节点的偏差控制目标。
5.1、总进度目标
总进度目标制定要客观、科学，可作为以后招标及签定合同的进度方面条款制定的指导性意见。
5.2、工期目标分解
各单体及相关配套工程进度目标,确定各单位工程施工期限和竣工日期，安排各单位工程间搭接关系，按专业或分部工程及施工阶段进行进度目标分解，要求节点划分及时间安排要合理且便于实施及检查，可用于指导招标文件及合同文本进度条款的制定。
5.3进度偏差的检查与纠偏措施
进度控制人员安排，检查的方法与周期，纠偏措施。
六、成本管理目标
6.1目标成本
区域下达的成本控制目标和成本控制指标；
6.2动态成本
工程变更、设计变更、计划不周或管理不善等造成返工导致经济签证的控制目标；
6.3成本控制措施
严控成本指标、施工方案优化，施工工艺改进，减少浪费、节约成本目标。
七、设计管理目标
7.1图纸质量
施工图深度（包括各专业图纸齐全、相互配合程度、节点详图及错、漏、碰、缺控制目标；切实落实施工图会审制度，在施工前，由项目公司分管工程领导组织工程部、造价部以及总包单位、主要分包单位、监理单位、设计单位对施工图进行封闭会审，形成会审纪要并落实执行，区域设计管理部参与封闭会审并监督会审纪要的落实，要求制定封闭图纸会审及图纸交底方案。
7.1.1解决施工图的错、漏、碰、缺问题；
7.1.2检查设计功能缺陷，以期减少设计变更和工程返工；
7.1.3检查设计缺陷，消除工程质量隐患；
7.1.4对因设计造成施工降效提出设计修改意见、提高施工效率，降低成本。
注：
由于项目公司没有设计部，工程分管领导要积极与区域设计管理部与成本管理部沟通，做好成本控制指标管理目标；
7.2设计变更
做好样板引路、避免重大设计变更、减少变更频次控制目标，要求编制样板清单及计划；
7.3成本指标
依据产品设计成本控制指标，做好设计优化，要求逐项检查成本控制指标，对超标项目提出改进措施。
7.4环保节能
外墙保温、节电、节水、节气等环保节能目标，评选保温方案。
八、现场管理目标规划
8.1安全文明目标
项目安全文明目标制定，可以按标段划分来确定安全文明目标，落实区域发布的有关安全文明施工管理的有关规定；
8.2文明施工及现场环境标准化
根据工程范围、特点、性质及外围环境要求提出相关标准。
主要是要求施工单位做好施工现场安全文明施工，以及项目总出入口的道路清扫，落实区域发布的有关安全文明施工管理的有关规定；；
8.3突发事件处理的应急预案
与项目有关突发事件处理的应急预案，由各标段的施工单位进行编制，规划只提出要求，规划主要是编制项目遇到突发事件的组织预案，如应急电话、应急地址、应急处理小组人员、工作职责、值班和报告制度、处置办法和要求。
九、验收和交付
9.1验收及交付时间安排
根据总进度计划及相关销售计划的需要作好验收及交付时间安排。
9.2模拟验收
制定模拟验收的计划（可在总施工计划中体现），模拟验收的组织构架、模拟次数、验收的内容、验收人员分工，验收人员职责及问题的梳理、整改、落实。
9.3竣工验收及竣工后对物业公司的交付验收
单体工程竣工验收的组织，项目查房如何组织，监理、施工单位、物业、现场四方谁组织，查房以后的整改计划、措施落实等要求。
十、供应商的管理与考核
供应商的履约情况及诚信度的信息收集与管理，主要是对供应商的资料的平时积累，为今后考核提供依据。
十一、资料管理
资料管理主要是提供给公司管理需要和以后物业维修需要的资料。
考虑为避免人员流动导致资料的遗失，可考虑采用电子文件，分类存档；
11.1、质量控制资料管理计划
材料设备质量控制资料，施工过程控制资料，隐蔽工程及阶段验收资料等。
11.2、进度控制资料管理计划
总进度控制资料，各级节点进度控制资料，进度纠偏控制成果分析资料等。
11.3、成本控制资料管理计划
施工前及施工过程成本控制资料，各阶段造价控制资料。
11.4、移交物业资料
要根据移交物业时的清单资料要求准备好资料，如保修单（或协议）、单位工程竣工交付单，质监站核定单，各类工程优良证书，安全文明证书等资料；
11.5、其他资料
法律、法规、市场信息及部门规章制度等，参建各方单位概况资料，外部各方往来文件资料，各类合同文件，勘察设计文件等。
十二、保修期的管理规划
12.1、保修范围和保修期确定
根据招投标或合同的依据，土建、水电安装、景观绿化、智能化等保修期确定，
12.2、保修期管理
保修问题如何组织，公用部位在保修期内的定期检查如何进行，保修期内问题的处理与配合计划，以及与物业的配合处理业主投诉，要求施工单位维修如何介入等。
十三、其它相关管理工作
13.1、外围关系协调计划：
根据项目管控重点、难点，重点描述与主要政府相关管理职能部门的协调事项。
13.2、与地产集团和区域各相关职能部门的配合与衔接，明确职责范围；
13.3、配套工程与参建各方关系的协调计划：
景观绿化、道路、管线、市政设施、其它零星工程与土建承包商的协调计划，甲方或政府指定分包商与总承包商的协调计划等。
13.4、现场施工协调例会计划、现场专题技术会议计划：
确定协调会的具体时间、周期及召开的方式、地点、主持人、以及要求公司或其他单位配合参加等。
13.5、施工过程中，图纸变更、签证、工程款支付、结算、资料移交等流程的明确；
13.6、现场材料设备进场检查验收计划：
主要针对公司自行采购供应的材料设备进场计划，如何组织验收和验收方法等。
附件6表
项目质量控制点
控制阶段
控制环节
控制要点
主要控制人
参与控制人
主要控制内容
参与控制内容
工作依据
工作见证
升级会员 