云湖风景区管理方案.docx

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云湖风景区管理方案

连云港市徐圩新区

云湖风景区管理方案

江苏方洋集团资产管理部

2015.7

云湖风景区管理方案

一、云湖风景区概况

云湖风景区由云湖及云湖相连的蒿东河、通云河组成。

总面积约1.5平方公里，水域面积836亩，驳岸总长7100米，其中云湖驳岸长3340米，湖心岛驳岸长960米。

经过几年的建设，云湖风景区配套设施日益完善，并于2013年10月份获批省级水利风景区。

二、管理内容

1、风景区管理用房的维修，养护管理。

2、风景区公用设施设备的维修，养护，管理和运行服务。

3、风景区规划红线内配套服务设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、停车场等）的维修、养护和管理。

4、公共环境（包括公共场地、房屋建筑物公用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

5、交通、车辆行驶和停泊管理。

6、配合和协助当地派出所进行安全监控和巡视等护管工作。

7、消防管理。

8、其他特约服务。

9、物业管理档案、资料。

三、管理架构和人员配备、管理及物资的配备

1、管理机构成立的背景

云湖风景区目前存在多头管理，多个养护公司养护的现象，不同的养护公司交叉养护，经常出现互相干扰和互相推诿现象，养护效率低下。

为统筹云湖风景区的管理，有必要成立一个统一的机构，进行统筹管理。

2、管理机构设置

根据云湖风景区的实际情况，从节省资金和便于管理的角度出发，设置云湖风景区管理处，一人多岗，重在管理。

云湖风景区的管理实行项目经理负责制，实行年度目标责任考核。

云湖风景区管理处设置一个中心、三个班组，即：

客户服务中心和工程维修班、秩序维护班、环境维护班，按照各自的分工负责本班组的工作。

机构设置图：

3、管理人员配备

管理人员的配备坚持高素质、业务精的高层次配备原则；力求精干、高效、实用；热爱物业管理工作，有创新、奉献精神。

管理人员的配备分类和数量：

岗位

岗位及人数

人数

备注

管理处

经理

1

全面负责公园的管理

客服中心

客服人员见文员

2

负责客服接待投诉处理并与接待办、规建局对接

工程部

主管

1

全面负责工程维修、装修

维修工

2

含电工、给排水工

环境部

主管

1

全面负责环境管理

保洁员

15

公园道路、水域、管理用房清扫等

绿化工

10

负责公园的绿化工作

秩序部

主管

1

全面负责安全、交通管理

秩序员

10

门岗、巡逻岗、消防员、车管员

合计

43

四、各项管理具体实施方案

1、安保管理方案

风景区实行24小时值班巡逻制度、外来人员出入查验制度、大件贵重物品出入公园登记制度等各项安全防范制度；制定护管人员岗位职责和切实可行的安全保卫工作程序，明确责任区域，注重技防和人防相结，各项治安防范制度落到实处，保障公园安全。

护管人员配备

公园的护管人员共配备11名秩序人员，其中主管1人，队员10人，值班分为早、中、夜三班，对公园实行24小时不间断管理，每班两人。

车辆管理

做好公园的停车规范管理，在入口设置禁鸣限速标志，对临时停车车位进行划线，使公园内车辆停放井然有序，保障公园道路畅通。

云湖管理

白天加强云湖水面管理，禁止在云湖里钓鱼和洗澡等活动，及时发现及时劝离，对于不听劝离的，将报案处理。

2、环卫保洁方案

严格执行风景区环境卫生管理、卫生工作标准和员工考核制度，确保风景区常年干净整洁。

环境部主管一天两次检查卫生工作质量，根据卫生标准对清洁工进行考核。

结合风景区实际情况，制定如下管理方案：

管理目标

通过严格的卫生工作标准和有效的管理监督机制，确保风景区公共场所保洁率达到98％以上。

人员配备及工作制度

●人员配备：

公园道路：

10名；公园水域：

4名；管理用房：

1名。

●工作时间

拟定上班时间为上午7：

30-12:

30下午14:

30-18：

30。

●保洁范围

风景区所有公共部位、道路、停车场等。

卫生标准

●用干净纸巾擦拭墙面和公共设施，无明显污迹。

●标识牌、公共设施目视无明显灰尘；

●不锈钢表面无污迹。

●垃圾桶清倒及时。

●墙角、门框上目视无灰尘、蜘蛛网。

●卫生间墙面、地面干净，大小便器干净。

●道路、绿地无杂物等。

④清洁内容

●路面清扫，每日8小时保洁；

●每周对护栏、标识牌等公用部位进行保洁擦拭，并不断巡视保持干净整洁；

●垃圾收取，固定垃圾桶每天定时收取；

●绿地卫生每天巡视、清洁一次，保持绿地无杂物、垃圾、果皮、纸屑；

3、绿化管理方案

根据绿化养护管理质量要求，细化养护计划和考核指标，做到公园内外的花卉、树木生长正常，布局合理。

1、具体实施方案

项目

方案

实施效果

修剪

乔木：

每年修剪2次

无枯枝，树枝不阻车辆和行人通过，主侧枝分布均匀

灌木：

每年修剪5次以上，枯黄枝叶及时剪除，枯叶要即刻清除

使其造型整齐美观，保持新绿和整齐

草坪：

每年修剪次数视草皮生长速度不定期修剪

无杂草，草坪、草地目视平整

浇水

根据季节、气候、绿地花木的品种决定浇水量；一般每周1次。

树木无旱死、枯死现象

施肥

根据土质、花木生长期和培植需要，决定施肥的种类和数量：

一般乔灌木每年4次，草地每年1次；一般施肥时间在阴天或傍晚

花草树木茁壮成长

杀虫

贯彻“预防为主，综合治理”的基本原则，每月防治1次，发现病虫及时喷射

无明枯枝、死杈，有虫害枝条在2％以下

去尘

每周由绿化工用湿布对植物茎叶进行除尘

花池、花基、花盆、绿化带无烟头、纸屑等杂物

补缺

如有枯死现象，要按花木栽种季节及时补栽补种

草坪无明显黄土裸露，最大裸露块在0.4平方米内，裸露面积在总面积的0.5％以内。

树木缺株在1％以下

耕种

除杂草

施肥前和下大雨后进行松土，每年不少于6次

草坪无明显杂草，树木底下土层不板结，透气良好

放风

排涝

巡查

每天巡查一次

暴风雨后查看草坪无积水，树木无倒斜

2、人员配置

公园配备（或兼职）10名绿化工，要求具有较高的绿化养护知识，熟悉花草树木的管理作业程序，并具有一定的审美观，对花木的品种、布局有一定的研究，对花木定期施肥、浇水、防病治虫、除草和培土，及时修枝整形、补栽补种，处理枯枝落叶，清理场地。

3、树木花草的日常维护

●根据季节、气候、地域条件及时浇水，保持良好的生长态势。

●根据土质、花木生长期、花木品种和配置需要，及时进行施肥。

●掌握病虫害的发展规律，采取适当有效的除虫措施。

●根据树木形态、观赏效果、树木品种和生长情况等因素进行修剪整形，保持良好的观赏性。

●对枯萎的花草及时清除、更换，杜绝裸土现象的发生；

●及时清理绿化带内垃圾，每周擦拭绿化小品一次。

五、安全防范措施

1、具体防范措施

治安队伍建设

按照高标准建立一支高素质的治安队伍，严格招聘、培训、上岗、考核等关键环节，建立业务、绩效考核与工资、职位挂钩的机制，实行10％末位淘汰制。

确立治安重点

搞好对人流、物流、车流的有效控制

●人流控制

对来访人员须通过门岗，与业主取得联系经同意后方可进入；

对内部人员采取出入证管理制度；

对可疑陌生人，采取追踪、监控的措施，必要时可上前有礼貌询问；

加强与派出所配合，搞好治安共同防范。

●物流控制

对物资流动实施申报制、盘查制和登记制；

业主物品的搬出应主动向门岗申报，并严格按照规定进行登记；

治安人员有责任和义务对物资的出入进行礼貌检查；

所有物资流动实行登记放行制度。

●车流控制

通过停车场IC卡管理系统记录车主、车牌号、车型等信息。

加强与相关部门的配合

与当地派出所建立联系，请求派出所的协助，加大治安治理综合力度。

六、经营核算

1、管理处配备人员工资预算

岗位

岗位及人数

人数

费用

管理处

经理

1

1*7=7

客服中心

客服人员见文员

2

2*5=10

工程部

主管

1

1*6=6

维修工

2

2*5=10

环境部

主管

1

1*6=6

保洁员

15

15*3.5=52.5

绿化工

10

10*3.5=35

秩序部

主管

1

1*6=6

秩序员

10

10*4=40

零星工具、材料等

20万

20

合计

192.5万

江苏方洋集团资产管理部

2015.7.27