社会保障住房概论.docx

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社会保障住房概论

西安交通大学城市学院

案例分析论文

学科：

《社会保障概论》

题目：

对“房贷新政”聚焦

改善性自住房　　

班级：

人力资源管理201班　

组长：

纵瑾蔓　

成员：

卢冲、刘璞

杨茜、苏少东　　　

姓名

纵瑾蔓

卢冲

刘璞

杨茜

苏少东

学号

12055005

12055014

12055020

12121019

12550001

所

做

任

务

组织大家讨论扩充由房贷的思考以及建议，并总结思想。

以及给大家分配任务。

房贷现状，市场综合分析，引导大家从案例到现实情况进行现状的认识总结。

从现状分析中找出问题并结合案例以及网络去返现问题以及尽可能的多角度分析。

促成这次改革的成因以及对大家讨论处的宏观成因进行整理和总结。

按照大家所选案例的原因和如何开始进行分析做出文字性的整理。

评

分

评

分

依

据

非常详细并运用了具体图样，积极参与了组内的讨论并提出自己的观点。

自己的理念分析深刻但没有表格明确化。

分点体现非常好但有点不明确。

整体状态有一点乱。

虽然明确了内容但比较啰嗦。

小组成员分工及评分表

目录

一、案例介绍4

二、现状分析5

2.1.房贷新政5

2.2.房贷现状5

2.2.1.降息后房贷市场调查：

未导致银行收紧优惠5

2.2.2.二套房政策差异化6

2.2.3.全国优惠利率：

超四成银行有折扣8.8折减少6

2.2.4全国优惠利率分布：

北上广深占比降至33%7

2.2.5.一线城市平均利率降幅明显百万贷款可节省利息30万8

三、成因分析8

3.1.购买力8

3.2.房价9

3.3.股市10

四、问题分析10

4.1房贷新政：

剑指楼市，意在改革10

4.2.房贷过紧12

4.3.对宏观经济的拉动有限12

4.4.基建投资继续加码12

五、思考与建议12

附录14

一、案例介绍

　　去年至今，央行已经下调了金融机构人民币存款准备金率，又有两次降息，其间辅以在公开市场更多进行正、逆回购均衡操作等方式来维持市场适当的流动性水平。

去年下半年，股市持续上涨，有人还在争辩“杠杆市”还是“改革市”，因为市场走势似乎与经济基本面脱节。

当前中国股市的上涨，更多地反映一种预期，比如改革、转型、“一带一路”等国家战略层面的影响。

　　就是这样的背景下，房地产市场的政策调整在积极酝酿。

国土资源部、住建部刚刚联合下发了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》；“房贷新政”这另一只“靴子”便应声落地。

对于改善型住房的新闻发表我们所要研究的不仅仅是改善型住房，以及第一套房和第二套房产贷款情况。

通过案例作为一个引子去深入发掘我国住房贷款方面的改善效果以及住房市场的冷暖情况。

国家物价水平的发展等

此次第二套首付下调对市场预期的影响是正面的，将进一步增强购房者的信心，强化政策支持购房需求释放的信号，有利于激发改善性购房需求以及其他需求积极入市。

继续做好住房金融服务工作，满足居民家庭改善性住房需求。

鼓励银行业金融机构继续发放商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款，支持居民家庭购买普通自住房。

对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，　同时，进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。

此次案例分析从房贷新政的现状分析开始，根据我国房贷现状最新的政策，以及房地产市场环境综合分析和预测发展趋势，更客观、全面的了解改善性自住房现状。

同时又从案例和实际相结合的角度出发，分析我国出现房贷新政的原因具体是哪一方面，而在这些原因中哪些是主导因素，在房地产市场中起到怎样的推动作用，同时又会对我国的物价水平及经济增长有何影响。

促成此次房贷新政的原因是多方面的。

首先一直以来房地产投机风盛行，造成房价虚高；其次房地产成已经不是传统经济的支柱，我国看似实行房地产新政，意指改革。

此举对于改善性自住房也有一定的推动，但对于宏观经济影响甚微。

最后我们从这些现象中分析出此次房产改革的意义以及提出一些浅显的改革建议并对未来的房贷发展方向做出一定的揣测分析。

以上就是案例分析的内容概要。

二、现状分析

1.房贷新政

中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》（以下简称《通知》）。

《通知》明确，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。

2.房贷现状

2.2.1.降息后房贷市场调查：

未导致银行收紧优惠

全国527家银行中，央行降息至今，绝大多数维持降息前的优惠政策，下调利率的银行有80家，上调的仅24家，房贷利率下行趋势依然明显，降息幵未改发银行房贷政策的宽松走势。

受降息的影响，本月全国首套房平均利率相比2月份有了较大幅度的下降，6.04%降至5.76%。

6.04%相当于降息前基准利率的9.82折，5.76%相当亍降息后基准利率的9.76折,所以不考虑降息前后基准利率的发化，仅看利率折扣，本月全国房贷利率的优惠力度相比2月进一步增强。

数据显示，银行幵没有因降息而收紧房贷政策，总体来看，全国房贷环境继

续宽松态走势

2.2.2二套房政策差异化

全国二套房贷款平均贷款利率走势

统计数据显示，全国二套房平均利率已连续下降9个月。

降息后，本月在2月的基础上下降0.29个百分点，降幅明显。

以往，相比劢态发化中的首套房贷款利率，二套房利率则稳定得多，90%以上的银行都执行基准上浮10%的利率。

但自央行“9.30”新政松绑限贷政策后，二套房贷款政策差异化开始显现。

越来越多的银行开始突破首付成数及利率的限制，自行制定二套房贷款政策。

截至目前，全国共有11个城市24家银行正在执行“个性化“的二套房贷款政策。

“个性化“主要体现在部分银行二套房首付成数及贷款利率打破了”首付6成以上（部分城市为7成）、利率丌低亍基准上浮10%“的规定，开始各自为政。

如青岛的浦収银行规定二套房首付仅需3.1成，石家庄的工商银行对二套房贷款执行基准利率等。

两会释放出的信号令松绑二套房贷款政策的预期发得更加强烈，融360认为，松绑二套房贷，恰恰契合了中央支持自住及改善型住房需求的指示精神。

上半年央行极有可能将二套房贷款政策的制定权下放到地方银行，预计未来几个月，差异化的二套房政策将向全国范围蔓延。

2.2.3.全国优惠利率：

超四成银行有折扣8.8折减少

2014年12月，汇丰银行陆续在全国多个热点城市推出8.8折利率优惠，轰劢一旪.但最新监测数据显示，3月起，广州、深圳、杭州、佛山等城市的汇丰银行取消了8.8折优惠，代乀以最低9折。

目前仅北京和上海的汇丰银行还在执行8.8折利率，但门槛均有丌同程度上调。

虽然汇丰的优惠利率大幅收紧，但融360统计数据显示，本月全国优惠利率占比继续稳步增长，达到40.42%，较上月上涨4个百分点。

在优惠利率附加条件方面，2014年为人诟病的“看得见摸丌着“的奇葩规定越来越少，优惠利率捆绑理财、保险销售的利益交换也成为个别现象。

融360在调查中了解到，目前绝大多数提供优惠利率的银行普遍仅对客户的个人资质有所要求，购房者获得优惠利率的难度已大大下降。

2.2.4全国优惠利率分布：

北上广深占比降至33%

在全国35个主要城市的527家银行中，本月共有215家银行提供

优惠利率。

一线城市中一共有71家银行提供优惠利率，占全国所有优惠利率的33%，随着其他城市优惠数量的增多，一线城市优惠利率数量占比丌断呈现下降趋势。

本月，上海共有21家银行提供优惠利率，继续排在第一位；北京紧随其后，优惠利率数达20；广州、深圳、南京均以15家优惠利率幵列第三位。

此外，无锡、珠海、天津、青岛、济南、杭州的优惠利率数也在10家（含）以上

2.2.5.一线城市平均利率降幅明显百万贷款可节省利息30万

北京、上海、广州、深圳首套房平均利率分别为基准利率的9.2折、9.4折、9.9折及9.6折。

其中，北京和深圳平均利率折扣不上月持平，上海

和广州相比上月迚一步下行，房贷政策迚一步宽松。

叐两次降息的影响，加乀银行房贷政策丌断宽松，本月四个一线城市首套房平均利率不去年同期相比均有明显下降，其中发化最大的为广州，降幅达1.30%。

以总额100万元、期限30年的贷款为例，广州的购房者如果分别在去年3月和今年3月买房，那举利息差将高达30万元。

三、成因分析

3.1．购买力

房贷新政的出现在当今通货膨胀日益激烈的社会是很有必要的。

房子已经成为当代人不可或缺的一部分，相较之其他的生活用品，人们对房子的需求量是日益增长的，可是高额的房价和较低的工资收入却又让消费者们对房地产市场望而却步。

根据有关数据表明，今年一季度的经济增长速度较为缓慢，不论是国内消费品市场还是国外出口市场都与往年相差较大，导致国内今年的物价水平有所下降。

消费者想要购买，但是工资收入水平相差甚远。

由此可以看出，房产新政的出台的一部分原因是与当今社会的经济环境和消费者的购买力有关。

如下图所示2014年的物价水平走势图：

3.2.房价

消费者对于房地产市场的望而却步的一部分是因为消费者的购买实力，而另一部分则是昂贵的房价。

在房产新政还未出台前，虽然政府也在出台其他政策来控制房价，但是在事实上，房价的上升与下降很大程度上取决于房地产商本身。

作为房地产商他们来说，他们只会关注自己是否可以获取最大利益，根本不会在意消费者是否有能力承受。

虽然近一年多以来，房地产市场遇冷，但至少目前我们还是可以看到一座座楼盘拔地而起，也看到房价的节节攀升，尤其在北上广地区，房价更是令人不可想象，就算是在一些二线城市，房贷也要让消费者付出30年到40年来偿还，更不用说那些经济更为发达的地区。

就例如下图，西安房价走势表

3.3股市

当前中国股市的上涨虽然看起来是与全球现在经济状况脱轨的，但是在一些人的看法中，股市是受我国改革，转型等国家政策的影响。

房产新政和股市的关系也是如此。

若是股市的走势一路上涨，那么对于消费者来说，是信任国家经济实力的。

与此同时，对于房地产这一必需品就有了自己的规划，不用再担心房地产市场的紧缩或者浮动等其他状况，而是寻找到适合自己的房子，通过调整到较低水平的首付额度进行购买。

下图为2015年2月股市走向图：

四、问题分析

4.1．房贷新政：

剑指楼市，意在改革

这次房贷政策调整，是在近期房地产市场价格持续走低的情况下出台的。

最新统计显示，8月份70个大中城市中，有68个城市新建商品住宅价格环比下降。

“房地产市场预期非常关键，一旦一致形成看空判断，对房地产市场健康发展非常不利。

这时调整房贷政策，支持满足合理住房需求，发出稳定房地产市场预期的明确信号。

”中国国际经济交流中心咨询研究部副部长王军分析说，这次房贷政策调整目的在于“稳”，并不是要再让房价“起飞”。

民生证券研究院执行院长、首席宏观研究员管清友说 央行三季度例会以不变应万变，反映出新一届政府已经放弃了过去大规模刺激的老路，保持政策定力的决心越来越强。

这是一场改革与风险的赛跑。

除了加快改革，政府的另一个思路是拖住风险，以时间换空间。

所以我们顺理成章地看到了限贷政策的松动，以及央行对定向调控思路的重申。

中投顾问金融行业研究员霍肖桦鼓励银行业金融机构通过发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

未来REITS等房地产金融杠杆将会逐渐发展。

此举目的在于促使房地产行业平稳发展，稳定当前宏观经济局势。

苏州各大银行对于二套房贷款执行的利率标准一致，即在基准利率的基础上上浮10%（如下图）。

4.2.房贷过紧

二套房对于现阶段的中国人来说，更多是改善型住房需求，而非投资投机需求。

房地产信贷政策要在抑制投资投机需求的同时，满足自住及改善型需求。

在楼市进入存量和过剩时代后，过紧的房贷政策不适应楼市新形势，特别是改善性需求时代的到来，错杀了很多合理的换房贷款需求（如收入增长和家庭规模扩大、工作调动和搬迁等改善性和合理换房需求）。

因此，此时纠偏过紧的房贷政策具有合理性和必要性。

4.3.对宏观经济的拉动有限

房地产产业链不会因此复苏，对宏观经济的拉动有限，房地产依然是当前经济的主要下行压力之一。

房地产复苏周期分为几个阶段：

政策松-销售反弹-库存去化-拿地反弹-投资反弹。

目前看，销售仍未企稳，投资反弹仍遥遥无期，这也限制了制造业投资的空间和地方政府的公共收入和支出。

所以仅靠地产放松无法扭转经济下行趋势

4.4.基建投资继续加码

以一带一路为转折点，地方政府的消极怠工有望缓解，甚至可能掀起新一轮基建投资热潮。

区域上，福建是核心，新疆、广西有可能成为关键区，陕西、江苏、甘肃、内蒙、云南等为辐射区。

项目上，基础设施的互联互通最为优先。

预计通向东南亚的基础设施建设将率先启动，巴基斯坦瓜达尔港、斯里兰卡汉班托塔港等印度洋战略性港口或称为“一带一路”首批战略港口。

中国中铁，中国铁建和中国交建三大基础设施建设与海外项目施工企业最为受益。

五、思考建议

这一“房贷新政”的推出并不算太突然，因为之前已有迹象。

在日前举行的博鳌亚洲论坛2015年年会上，央行行长周小川表示将谨慎、警惕出现通缩风险。

有分析称“央行通缩口风悄变”，因为在今年全国“两会”回答媒体关于通缩的问题时，周小川并没有直接表态，仅表示会持续关注物价的变化。

　　有人称，这是继去年解开限购、限贷之后的新一轮救市政策。

其实，这一轮“房产新政”虽有较强烈的救市色彩，对化解地方财政危机有重要作用，但仍是一种“结构性救市”，主要还是从支持居民自住和改善性住房需求的政策角度出发，为房地产去产能、去库存。

30日下发的《通知》中，“普通自住房”、“改善居住条件”就是特别申明的标准要求。

　　多年以来，房地产过度发展，投机氛围过盛。

如今一年多来，房地产销售遇冷，市场一直在下滑。

事实上，房地产低迷也是造成当前宏观经济通缩压力的一个重要因素。

防通缩，稳楼市无疑是一个重要的应对途径。

适当放松房地产市场上的一些限制性政策是必要的，对于稳增长、促改革、惠民生也有重要意义，有利于促进房地产市场平稳健康发展。

　　应当说，此次房贷政策的调整是审慎的，并不会促使房地产市场急剧升温，甚至再生虚火。

应当看到，当前房地产市场已经步入结构性调整阶段，回稳不易、升温更难，去库存依旧是今年楼市的主旋律。

　在这种情况下，开发企业过去应对房地产总量问题时期的一些做法和经验将无法复制到未来。

回顾过去，展望未来，我认为今年的房地产市场走势可以作出以下四种建议

（一）我国的房地产需求基础还存在，但要靠创新供给来满足

中央经济工作会议提出，消费需求要靠创新供给来驱动，这句话同样适用于房地产行业。

从总体来看，我国房地产的需求基础还是存在的，关键是要用什么样的供给来满足这种需求。

创新供给就要以人为本，研究怎么让房子更加符合人的需求，并且不仅要满足居住需求，还要在此基础上满足更多个性化的需求。

（二）中国房地产市场规模大，细分市场最有价值

因为需求总量大，任何一个小的比例都意味着可观的市场容量，所以细分市场在中国大有前景。

所谓细分市场就是要针对个性化的需求以及特定人群的居住差异化来定位产品。

不仅要做好产品，还要做好配套，做好服务。

（三）中国房地产市场将逐步走向成熟，梯级滚动消费市场正在形成

通过创新供给来带动需求，最后真正使中国的房地产市场逐步走向梯级改善的市场形态。

刚进入市场的年轻人通过购买小房子、旧房子，或者租房子来解决住房问题。

随着经济基础和家庭结构发生变化，可以逐步实现改善升级。

而一部分老年人则开始腾退原有住房去寻找符合养老需求的居住产品。

如此一来，一代代的人就逐步从小房子过渡到大房子，再从大房子过渡到能够满足特定需求的房子。

这样整个市场，包括租赁市场、买卖市场、新房市场、二手房市场也就活跃起来了。

（四）房地产市场的整合和调整依然持续，开发企业资本实力和专业化能力将面临更严峻的考验

未来的市场对于不同的企业将是不同的格局。

资金实力大、专业化实力强的企业，将拥有更多的市场机会，而且机会会越来越多。

而一些资金实力弱、没有专业化能力的企业，经营可能会日益困难，或逐步退出这个市场。

这个优胜劣汰的过程对行业来说并不完全是坏事，有利于行业整体走向成熟、提高发展质量。

在新形势下，房地产企业要想更好地生存，一定要坚持多元化和创新发展。

这个多元化是多层次的，不是说一个做住宅的企业去做商业地产就叫多元化，不同的企业有不同的多元化的选择。

如果是一个足够大的企业，可以在不同地区开发房地产，也可以做服务、做金融等，实现跨界发展。

如果是区域型企业，可以在省会城市、地级市、县级市等区域内进行有序布局，也可以实现结构多元化。

若是再小一些的企业，做一点刚需产品，做一点改善产品，同样可以实现产品类型的多元化。

多元化是利用中国市场规模大、发展不平衡的条件来放大优势、规避风险。

关键是企业要从自身实际出发，拥有相对成熟的操作团队。

参考文献

1.2015年新华网新闻对于房贷政策的报道第二版

2.国研网金融研究部：

《金融中国》月度分析报告2015年

3.2015年房地产类股市走向分析报告

4.2015年房贷市场月度分析报告（3月）

5.中国经济网：

对于房贷新政和经济发展的联系刊物

6.中证网2015年房产发展路线分析报告