南京国际商城项目投资价值分析报告.docx
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南京国际商城项目投资价值分析报告
南京国际商城项目投资价值分析报告
目录
一、南京国际商城项目概况…………………………………………………………2
1．发展商简介…………………………………………………………………2
2．项目参与方…………………………………………………………………3
3．项目概况……………………………………………………………………3
（1）选址分析……………………………………………………………4
（2）南京国际商城总体规划介绍………………………………………5
（3）南京国际商城首期工程介绍………………………………………6
二、项目投资收益分析………………………………………………………………7
1．项目建设进度情况分析……………………………………………………7
2．项目资金投入情况分析……………………………………………………7
3．项目首期工程市值及收益预测……………………………………………9
三、项目敏感性分析…………………………………………………………………12
四、项目投资价值分析………………………………………………………………14
1．南京国际商城项目投资收益指标分析……………………………………14
2．项目投资价值判断…………………………………………………………15
备注：
本分析报告有关项目数据以华东建筑设计研究院所作的项目初步设计方案为依据，最终须以的项目施工图设计数据为准。
一、南京国际商城项目概况
1．发展商简介
南京国际集团股份有限公司（以下简称公司）于1993年6月发起设立。
目前公司总股本27123万股，每股净资产2.48元，资产负责率25.6%。
在NET系统上定向募集法人股为4027.5万股，后10送5，最新定向募集法人股6086.25万股，由华夏证券包销。
公司发展目标
公司以建设和持有南京国际商城这一南京市中心区域综合性超大型商用建筑群为主要发展目标，并在此基础上，拓展国内主要中心城市类似商业地产物业，成为以长期持有优质商业物业为主要投资方向、以物业租赁业务为主要收益来源的收租股概念的大型公众公司，为股东获取长期稳定丰厚的收益回报和资产增值。
近期发展计划（从2001年11月始36个月的时间）：
建成首期工程（21万㎡）并开业；与工程建设同步实现公司发行社会公众股并申请上市的目标。
中期发展计划（从2005年2月始30个月的时间）：
建成二期工程（约16万㎡）并开业。
长期发展计划：
拓展国内主要中心城市类似商业地产物业，为股东获取长期稳定的收益回报和资产增值。
2．项目参与方
建筑师：
美国洛翰建筑师事务所（美国，芝加哥）
上海华东建筑设计研究院（中国，上海）
物业管理：
第一太平戴维斯牧业顾问有限公司（中国，香港）
酒店管理：
雅高国际酒店管理集团（法国，巴黎）
物业代理：
美联物业（香港联交所上市公司）（中国，上海）
法律顾问：
方和吴正和律师行（中国，香港）
发展商：
南京国际集团股份有限公司
南京国际商城建设有限公司（中外合资）
3．项目概况
南京国际商城（WorldTrade&ExhibitionCenter，Nanjing），是位于南京市城区中心区域综合性超大型商用建筑群，项目总建筑面积为37万平米。
（1）选址分析
南京国际商城项目位于南京市城区西北部的鼓楼区。
鼓楼区因建于明洪武十五年（1382）的“鼓楼”而得名，区内有扫叶楼、江南水师学堂附设矿路学堂，民国临时政府参议院旧址等文物古迹52处，其中市级以上文物保护单位9处，区域内的古林公园、国际园、江苏电视塔、清凉山公园、乌龙潭公园等构成了南京市的“城西旅游风光带”，其中最著名的是石头城，公元212年，东吴统洁者孙权建石头城，作为建邺的卫城。
蜿蜒雄峙的石头城遗址，现为国家级文物保护单位。
辖区内的山西路广场地区是全市最繁华的商贸中心之一，其中湖南路精品一条街是南京名牌产品最多、质量最优、款式最新的商业街之一，是“全国创建文明城市活动百家示范点”之一，也是全国十五条“百家万店无假货活动示范街”之一，紧邻玄武饭店南侧，东起中央路，西至山西路广场，全长1100米，沿街共有大小商店174家，总营业面积56360平米，其中商场5家、名牌专卖店25家、特色商店40家、金融网点9家，湖南路东端将规划建成全国规模最大的江苏省书城。
湖南路集商贸、金融、信息、旅游、娱乐等诸多功能于一体，以其独具的风格特色，浓郁的现代气息，形成未来都市风貌的雏型。
鼓楼区高等院校集中，有南京大学、河海大学等高等院校28所，有五台山体育中心和文体功能齐全的鼓楼区体育馆。
文化气息浓、体育锻炼热情高，每两年举办一次鼓楼金秋艺术节，文体活动丰富多彩。
八十年代以来，改革开放使鼓楼区充满了生机和活力。
南京国际商城项目用地扼居南京市主轴线中央路最繁华地段，与华东地区经贸活动中心——江苏展览馆隔街相对，紧邻四星级玄武饭店，并与南京唯一的国家级商业示范街湖南路毗邻。
近邻南京国际商城项目的还有南京最大的城市公园玄武湖，直线距离仅300余米。
南京国际商城项目、南京市政府、江苏省政府所在地构成南京城金三角区域，是南京商贸、政治、文化、通讯、交通及旅游中心区。
基地现状
南京国际商城基地位于南京市鼓楼区，占地32477平方米，基地北侧为马家街，东侧为中央路，南侧是童家巷。
东望玄武湖及紫金山，向北可达宁沪高速巴士总站、南京火车站和长江二桥；往南直抵南京传统商贸中心新街口。
北面新模范马路连接玄武湖湖底隧道，可直达新庄南京国际会展中心；在建的南京地铁一期工程（2005年竣工通车）玄武门站与项目紧邻。
项目具有南京新商贸中心的地段优势，依托玄武湖秀丽的风景优势，拥有公交和地铁构筑成的立体交通优势。
地铁概念、景观物业、综合功能、超大规模、CBD位置使项目其独占鳌头的市场优势显而易见。
（2）南京国际商城总体规划介绍
南京国际商城作为一个多功能的综合性大型建筑群，规划建筑面积37万平米。
总体布局结合基地东向面对玄武湖、紫金山壮丽景观这一得天独厚的地理位置，组成以主塔南京国际大厦为主体的品字形布局，三幢超高层塔楼鼎足而立。
平面布置的重点是在中央路开辟中心广场，以与城市主干道形成良好的空间尺度关系。
此面积达8000平米的弧形柱廊广场，将成为进入商城裙楼超大型“ShoppingMall”的主入口。
南京国际商城即使以当今最先进的国际标准衡量也是一个巨大无比高水准的多功能开发项目，它将零售、娱乐、餐饮、展览、办公、酒店、高级公寓和公众停车场融汇于统一规划的建筑群体。
南京国际商城的建成大大提升南京城市商业基础设施的档次、水准，因而她被誉为南京市“十五”计划期间首要标志性建筑，南京市2002年固定资产投资城建重大项目。
（3）南京国际商城首期工程介绍
南京国际商城项目分两期开发，第一期包括南、北塔楼和裙楼，总计21.3万平米；第二期为主楼，约16万平米。
首期工程融汇以下四个建筑功能：
裙楼
位于八层裙楼（约8.4万平米）的“名店世界”，是按北美标准设计的大型复合商业设施，它将中型精品百货与众多特色名牌专卖店、风格化餐厅，以及休闲娱乐等不同服务业，复合于舒适宏大的共享室内公众空间之中，提供“一站式”的完善服务。
名店世界采光中庭广场逾千平米，室内步行商业街宽达9米，休闲空间设施充裕。
在这里，购物不再是唯一目的，“逛Mall“将成为都市人热衷的生活方式。
裙楼第八层世界贸易展览中心，展览大厅面积逾万平米，透过二百米长的东向弧形落地玻璃，广阔的景观视野，一扫普通展馆封闭、压抑的传统印象。
在此举行的商业展示、发布活动将变得轻松、愉快和更具魅力。
南塔楼
南塔楼35层，高度146米。
南塔楼上部（23层以上）为南京诺富特国际酒店（四星级），约300个房间（含北塔楼部分酒店式服务公寓），由法国雅高（Accor）国际酒店管理集团管理。
南塔楼下部（11-22层）为面积约2.6万平米高科技商务办公楼，按照国际公认的智能化建筑标准BACnet（建筑自控网络和数据通讯标准）的要求定位；建筑并采用大跨度的框架结构，可任意改变间隔。
北塔楼
北塔楼38层，高度149米。
北塔楼自11层-38层为面积约4.2万平米的高档公寓，共有130套建筑面积在240平米-370平米之间的南北跃层复式单位，或者可称为空中别墅。
裙楼的天台花园和双塔的9-10层是酒店客商和公寓住户所享有的俱乐部会所。
首期工程含4万多平米的两层地库，容纳625个汽车车位。
二、项目投资收益分析
1．项目建设进度情况分析
南京国际商城项目工程施工包括前后两期，项目总建设期为5.5年，合计66个月，工期从2001年11月开始，至2007年5月底结束。
其中一期工程为南北塔楼以及裙楼建设，总建筑面积为213，617平方米，工期预计为36个月，2001年11月动工至2004年10月结束；二期工程为60层主塔以及裙楼建设，总建筑面积158，025平方米，工期预计为30个月。
2．项目资金投入情况分析
依据《南京国际商城项目可行性研究报告》，项目静态总投资为242882万元，其中一期工程静态投资为119046万元，二期工程静态投资为123836万元。
一期工程投资情况如下：
A．土地费用：
16800万元
B．工程费用：
79569万元
C．其他费用：
17008万元
D．不可预见费（5%）：
5669万元
总投资：
119046万元（折合单位成本5573元/㎡）
需要说明的是，在预计南京国际商城项目投资时考虑的是静态因素，不考虑时间对投入的影响以及建筑原材料价格的可能变化。
南京国际集团的资金投入计划：
一期工程：
●公司自筹资金及工程总包单位融资，完成进度至裙楼结构四层顶，约1.5亿元；
●以项目在建工程抵押形式向银行申请建设资金贷款约2亿元；
●工程进度至±0时开始预售，以建设期销售回笼资金（依据美联物业销售计划及综合市场各种潜在因素）约为6亿元；
●资金缺口部分或采用公司股东扩股增资或引进战略投资者或其他投资者筹措资金。
二期工程：
●以一期工程物业租售回款作为二期工程的建设投入资金完成二期工程的建设；
●资金缺口部分通过贷款、上市筹资或引进投资者。
3．项目首期工程市值及收益预测
（1）一期工程市值预测
预测依据南京市目前同类相似物业的售价水准
表1各建筑功能销售单位和总价
建筑功能可售面积销售价格销售总价
（㎡）（元/㎡）（万元）
北塔楼公寓42044800033635
南塔楼办公265981000026598
南塔楼酒店221401300028782
裙楼商场8422920000168454
北塔楼会所572298005608
地库车位625（个）25（万元/个）156625
总计278702
项目首期工程市值总价及净现金收入
首期工程物业总资产市值278702万元
（2）一期工程建成后收益预测
南京国际商城项目自进入正负零时期，开始进行相关楼盘的预租、预售，这就意味着项目启动后便会有现金流入。
实施销售依据：
●南京国际商城各功能部分的出租、出售价格的取值参照南京市目前同类物业出售、出租水准而定；
●出租率的取定：
基本上按照第一、第二年以70-80%的比例，正常经营年按90%的比例取定；
●出售率的取定：
商场、公寓式酒店按照建设期第二年预售50%、第三年预售30%、经营期第一年销售20%的比例，而住宅分别按照30%、50%、20%的比例出售；
●各种税费按国家标准计取；
●折旧年限取土地费用为50年，前期及配套费用、业主开办费、室内装饰、不可预见费及建设期利息折旧年限为5年，房屋建筑折旧年限为30年，设备、安装为10年，均采用分大类直线折旧；
●出租物业经营成本按租金收入的10%计取；
●一期工程物业租售模式：
商场：
15%销售，85%出租；办公楼：
100%出租；公寓式酒店、北塔住宅均100%销售。
销售收入：
一期工程可提供出售的物业包括住宅、公寓式酒店、裙楼商场的15%的物业。
总计销售收入为：
99208万元（见表2）。
表2一期工程物业销售收入汇总（详见附表二）
建筑功能出售面积销售基价销售收入
（㎡）（元/㎡）（万元）
裙楼商场126342000027268
南塔公寓式酒店221401300031679
北塔楼住宅42044800040261
总计99208
备注：
表中销售收入中已含各功能所配车库的销售收入
出租收入：
总计年均出租收入为：
78838万元
表3一期工程物业出租收入汇总（以20年经营期计）
建筑功能出租面积出租基价租金总收入年均租金收入
（㎡）（元/㎡/日）（万元）（万元）
裙楼商场7159520134********8
南塔办公楼2659881835079175
会所572210502992515
总计157********8
备注：
表中租金收入中已含各功能所配车库的出租收入
各经营年度租金收入详见附表二
要说明的是：
物业租金收入成为公司今后主要利润来源
一期工程牧业租售税利预测（详见附表二）
根据附表二可知：
首期工程以20年经营期计可实现税后利润716445万元人民币，年均税后利润为32566万元人民币。
根据一期工程全投资现金流量分析：
（详见附表三）
投资回收期：
6.66年（含建设期）
内部收益率：
23.19%
净现值：
178818万元
表4本报告中租售模式与《可研报告》中的租售模式对比汇总
租售模式投资回收期内部收益率净现值
（年）（万元）
出租：
商场70%
可研报告测算出售：
商场30%3.4929.66%81991
出售：
办公、酒店、
住宅办公楼
出租：
商场85%
本报告测算办公100%6.6423.19%178818
出售：
商场15%
出售：
酒店、住宅
四、项目敏感性分析
为了进一步说明南京国际商城项目的投资收益的稳定可靠性，本分析报告以物业销售价格、出租价格、租售比率、总投资以及商场物业出租的出租率等作为敏感性因子，对南京国际商城项目各有关收益指标进行了单因子敏感性分析。
上述有关敏感性因子，价格因子的变化相对是敏感的，尤其是商场、办公楼的租售价格更容易受到外界因素的影响并发生较大幅度的变动，从而影响南京国际商场的总体销售收入、内部收益率以及投资回收期。
从南京国际商城项目有关收益指标的敏感性测算结果看，该项目抗风险能力相对较强，各影响因素的变动对收益净现值、内部收益率以及投资回收期的影响并不是很明显。
即使在投资增加10%的不利情形下，一期工程竣工后连续经营20年的税后利润总值有709846万元，内部收益率高达21%，净现值为165437万元。
表5给出了南京国际商城项目一期工程收益敏感性分析。
表5一期工程敏感性分析
测算指标
变化比率
净现值
（万元）
内部收益率
投资回收期
（年）
利润总和
（万元）
一、售价
商场售价
基准值
80.00%
90.00%
110.00%
120.00%
178818
176168
177493
180144
181469
23.19%
22.73%
22.96%
23.43%
23.67%
6.64
6.77
6.71
6.58
6.51
716445
713196
714820
718069
719694
公寓式酒店售价
基准值
90.00%
95.00%
105.00%
110.00%
178818
177309
178064
179573
180328
23.19%
22.93%
23.06%
23.33%
23.46%
6.64
6.72
6.68
6.60
6.57
716445
714595
715520
717370
718295
住宅（单层）售价
基准值
90.00%
95.00%
105.00%
110.00%
178818
178751
178785
178852
178886
23.19%
23.18%
23.19%
23.20%
23.21%
6.64
6.65
6.64
6.64
6.64
716445
716362
716403
716487
716528
住宅（跃层）售价
基准值
90.00%
95.00%
105.00%
110.00%
178818
176998
177903
179728
180638
23.19%
22.88%
23.04%
23.35%
23.51%
6.64
6.73
6.69
6.60
6.55
716445
714188
715316
717574
718702
二、出租价
商场出租价格
基准值
90.00%
95.00%
105.00%
110.00%
178818
154180
166499
191138
203457
23.19%
21.33%
22.26%
24.11%
25.02%
6.64
7.11
6.68
6.44
6.26
716445
654213
685329
747561
778677
办公楼台出租价格
基准值
90.00%
95.00%
105.00%
110.00%
178818
175607
177213
180424
182030
23.19%
22.97%
23.08%
23.30%
23.41%
6.64
6.69
6.67
6.62
6.60
716445
708030
712238
720652
724859
会所出租价格
基准值
90.00%
95.00%
105.00%
110.00%
178818
177922
178370
179267
179715
23.19%
22.13%
23.16%
23.22%
23.26%
6.64
6.66
6.65
6.64
6.63
716445
714102
715273
717617
718788
三、总投资
基准值
90.00%
95.00%
105.00%
110.00%
178818
192140
185487
172135
165437
23.19%
25.79%
24.44%
22.05%
21.00%
6.64
6.06
6.35
6.94
7.26
716445
722957
719712
713156
709846
四、出租率
商场出租率
基准值
90.00%
95.00%
105.00%
110.00%
178818
154180
166499
191138
203457
23.19%
21.33%
22.26%
24.11%
25.02%
6.64
7.11
6.86
6.44
6.26
716445
654213
685329
747561
778677
办公楼出租率
基准值
90.00%
95.00%
105.00%
110.00%
178818
175607
177213
180424
182030
23.19%
22.97%
23.08%
23.30%
23.41%
6.64
6.69
6.67
6.62
6.60
716445
708030
712238
720652
724859
会所出租率
基准值
90.00%
95.00%
105.00%
110.00%
178818
177922
178370
179267
179715
23.19%
23.13%
23.16%
23.22%
23.26%
6.64
6.66
6.65
6.64
6.63
716445
714102
715273
717617
718788
五、出租比例
裙楼商场出租比例
85%
0%
25%
50%
75%
100%
基准值
0%
29.41%
58.82%
88.23%
117.65%
178818
-4598
49345
103288
157230
211186
23.19%
7.13%
14.54%
18.96%
22.14%
24.61%
6.64
3.13
3.27
3.39
3.49
4.35
716445
180081
337826
495570
653315
811097
备注:
净现值以贴现率为8%计算
五、项目投资价值分析
1、南京国际商城项目投资收益指标分析
根据对一期工程项目开工后23年内收支税利、现金流量以及净现值的预测，南京国际商城项目一期工程未来财务指标的状况良好，具有较好的投资价值。
一期工程从第二年开始每年都有正的利润，除第2年税后利润不足5000万元外，第3年至第23年各年税后利润均高于2亿元，从变化趋势看，一期工程税后利润从第5年开始呈现出逐年增长的趋势；项目净现金流量前3年由于处于投入建设期出现负净现金流外，其它各年度均有正的净现金流，其中第4年始净现金流量从2.3亿元逐年递增。
这些数据均反映出南京国际商城项目较好的投资收益。
通过动态财务分析预测可知项目一期工程的主要财务测算指标如下：
投资回收期：
3.64年（不含建设期）
内部收益率:
23.19%
净现值:
178818万元
2、项目投资价值判断
通过对南京国际商城项目的投资规模、收益预测、投资回收期及市场需求状况等方面的审慎分析，不管是从长期发展看，还是从短期收益看，南京国际商城项目具有很好的投资价值。
同时，从该项目的机会效应看，已被南京市政府列为“十五”城建重点建设工程，将作为南京市地标性建筑物，该项目也具有较好的社会投资价值，有助于提升投资者的形象与地位，具有良好的品牌效应。
南京国际商城项目一期工程可租售面积及可产生效益单位汇总表
附表一
项目建筑功能
项目建筑面积（M2）
合计
商场
办公
酒店式公寓
住宅
地库分摊
1、商场建筑面积（m2）
79911
4318
84229
2、会所建筑面积（m2）
1822
1822
1822
256
5722
3、办公建筑面积（m2）
25214
1384
26598
4、公寓式酒店建筑面积（m2）
20954
1186
22140
5、住宅（单层）建筑面积（m2）
1440
164
1604
6、住宅（跃层）建筑面积（m2）
39354
1086
40440
7、地下汽车库（辆）
294
100
75
156
625
一期工程物业租售税利预测
附表二
单位：
万元
起始年限建设期始
第2年
第3年
第4年
第5年
第6年
第7年
第8年
第9年
第10年
第11年
第12年
第13年
第14年
第15年
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