绿城集团案例解析汇编.docx
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绿城集团案例解析汇编
案例解析汇编二00八年十二月
目录
（PAGE3案例一:
房屋交付时因哪些质量问题业主有理由拒绝领房（PAGE12案例二:
哪些情形容易引起开发商逾期办证的责任
（PAGE17案例三:
业主未对开发商的书面通知提出异议,构成对通知内容的“默认”吗?
（PAGE19案例四:
开发商有权送露台吗?
（PAGE21案例五:
我的房子要和样板房一样
（PAGE23案例六:
广告天马行空,交房苦不堪言
（PAGE26案例七:
近在咫尺的楼上楼下,旷日持久的维修尴尬
（PAGE28案例八:
开发商没拿到竣工验收备案表能交房吗?
（PAGE31案例九:
业主断供,开发商怎么办?
（PAGE34案例十:
甲方指定分包工程发生安全事故,发包人应当承担责任吗?
（PAGE37案例十一:
发包人收到承包人的工程价款结算文件后未及时回复,承包人起诉要求按其递交的结算文件结算工程价款,会得到法院支持吗?
（PAGE41案例十二:
这样的工程联系单有效吗?
（PAGE43案例十三:
企业内部标准能作为工程质量标准吗?
（PAGE45案例十四:
物管公司尽到合理注意义务不须承担责任
（PAGE47案例十五:
开发公司移交物业管理资料及设施设备不能马虎（PAGE49案例十六:
开发商没卖掉的车位是不是必须提供给业主使用（PAGE52案例十七:
试用期员工可以随便解聘吗?
（PAGE54案例十八:
项目收购有风险,尽职调查须谨慎
（PAGE56案例十九:
发改委1773号文施行后,绿城还能拿大项目吗?
（PAGE58案例二十:
委托国际品牌酒店管理的绿城酒店项目管理合同中的财务问题如何约定
房屋交付时因哪些质量问题业主有理由拒绝领房
¾案情介绍:
张先生买了城北拱墅区的房子,现场验房时发现多处渗水和漏雨（顶楼,还有开裂。
张先生拒绝领房,开发商3日内紧急修复完毕,请张先生再次验房,张先生认为该质量问题已构成退房条件,要求开发商承担逾期交房的违约责任。
¾法律分析:
一、哪些质量问题买受人可拒绝领房,出卖人承担逾期交房的责任?
法律上并没有作明确的列举性规定,一般来讲,要从合同约定和法律规定两个方面来考量,看是否符合合同约定的条件和法律规定的情形。
（一约定条件:
买受人能否以房屋存在质量问题为由拒收房屋,首先要依据《商品房买卖合同》中约定的质量标准以及合同中有关的违约责任约定,若合同中明确约定交付的房屋达不到合同约定的质量标准,买受人有权拒绝接收房屋或解除合同,则买受人可以拒绝接收房屋。
若合同中没有约定,则依据法律规定,只有房屋主体结构质量存在问题、未经竣工验收合格以及严重影响正常居住使用和安全的质量问题的,买受人才可以拒绝接收房屋。
（二法定情形一:
房屋主体结构质量不合格的,买受人有权请求解除合同和赔偿损失。
主体质量不合格的认定需要以市级以上质量监督管理部门出具的书面工程质量评定意见作为处理争执的依据。
质量检测费用由主张方垫付,责任方承担。
（三法定情形二:
因房屋质量问题严重影响正常居住使用。
在此,《住宅工程质量分户验收内容及要求》对开发商的要求过高,我们认为,只要满足国家强制性标准的规定,除此以外的质量瑕疵,不一定是严重影响正常居住使用的情况。
上述法定和约定的情形,买受人有理由拒绝领房。
因出卖人履行修缮义务导
致逾期交房的,出卖人应承担逾期交付的违约责任。
二、哪些质量问题业主拒绝领房理由不成立,出卖人仅承担维修义务?
除上述法定或约定的拒绝领房的情形之外,买受人在验收房屋时,对所交付商品房的质量有异议的,出卖人仅承担修复义务,且在修复期间,不视为出卖人逾期交付房屋。
地面、墙面裂缝、局部渗水、漏水、门窗损坏等质量瑕疵并不会导致商品房的功能丧失,不会导致买受人不能实现合同目的,若不影响正常居住使用的,从促进交易、维护正常的交易秩序、实现权益和社会资源利用最大化的角度出发,法律法规确定了修复的民事责任。
出卖人修复完毕后,买受人应于出卖人发出通知后的合理期限内对房屋的修复进行验收,逾期不验收,视同买受人已验收完毕。
根据上述分析,本案中张先生买入的房屋出现渗水、漏雨、开裂等质量问题,因存在顶楼漏雨的情形,因此应属于业主可拒绝领房。
¾法务建议和意见:
为避免争议,在《商品房买卖合同》中应作出明确约定。
（一出卖人因质量问题承担保修责任的条款设定:
出卖人在向买受人交付房屋时,该房屋已达到政府规定的强制性标准,买受人在接受房屋时,对所交付商品房的质量（隐蔽工程除外、空间尺寸、室内设施、室内装饰设备、室外环境、公共设施质量等有异议的,买受人应向出卖人提出书面意见,由出卖人予以认可后,出卖人有义务尽快予以修复。
修复期间,不视为出卖人逾期交付房屋。
出卖人修复完毕后,买受人应于出卖人发出通知后的7日内对房屋的修复进行验收,逾期不验收,视同买受人已验收完毕。
（二因质量问题买受人有理由退房的条款设计:
买受人对该商品房提出有重大质量问题,双方产生争议时,以市级以上质量监督管理部门出具的书面工程质量评定意见作为处理争执的依据。
质量检测费用由主张方垫付,责任方承担。
如该部门认定属非重大质量问题,在保修期内由出
卖人根据本合同约定承担保修责任;如确系重大质量问题且不具备入住条件,买受人要求退房的,出卖人须在买受人出面提出退房要求后5天之内将买受人已付款退还买受人并支付利息,利息按银行同期存款利率计算。
买受人要求换房且出卖人同意换房的,差价按新、旧合同总价格多还少补。
买受人选择不退房且出卖人可以修复的,双方另行约定保修期限,出卖人修复完毕后,买受人应于出卖人发出通知后的7日内对房屋的修复进行验收,在修复期间,出卖人按照合同中逾期交房的相关约定承担赔偿责任。
¾实践中,发生这方面的争议后,开发商要做好以下几方面的工作:
1、与客户妥善沟通。
最大焦点往往在房屋质量瑕疵是否属于法定的“因房屋质量严重影响正常居住使用”有权退房的情形。
出卖人可以援引《住宅工程质量分户验收内容及要求》以及相关法律法规（详见“法律法规的依据指引”与客户解释并作妥善沟通。
同时承诺对于交付质量瑕疵的房屋,视具体情况不同,将承担修理、更换、重做、减少价款等违约责任,对于因维修、更换、重做给买受人造成损失的,将承担赔偿责任。
2、抓紧履行保修义务。
3、事先约定申请鉴定的机构、程序、费用承担方式。
4、维修完成后,及时以出面形式通知买受人验房。
买受人拒绝领房的,应告知买受人无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面通知确定的交付使用之日起由买受人承担。
买受人仍然恶意回避,可采用公告送达的方式通知领房。
¾法律法规的依据指引:
①《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》（2001年1月1日
第二十八条房地产经营者应当严格执行有关商品房管理的法律、法规。
经
营者有下列行为之一的,应当根据消费者的要求负责退房,并承担其他民事责任:
（二将未经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收合格的商品房交付使用的;
②《城市房地产开发经营管理条例》（1998年7月20日国务院发布第三十二条商品房交付使用后,购买人认为主体结构质量不合格的。
可以向工程质量监督单位申请重新审核。
经核脸,确属主体结构质量不合格的,购买人有权退房;给购买人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
③《中华人民共和国建筑法》（1997年11月1日
第六+条建筑物在合理使用寿命内,必须确保地基基础工程和主体结构的质量。
建筑工程竣工时,屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷;对已发现的质量缺陷,建筑施工企业应当修复。
④《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年4月28日
第十一条买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。
第十二条房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房及交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
⑤《中华人民共和国合同法》（1999年3月15日
第九十四条有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
〔一因不可杭力致使不能实现合同目的;
（二在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
（三当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未展行;
（四当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目
的;
（五法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
⑥《商品房销售管理办法》（2001年4月4日建设部发布
第三十条房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。
未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任。
因不可杭力或者当事人在合同中约定的其他原因,需延期交付的,房地产开发企业应当及时告知买受人。
⑦《住宅工程质量分户验收内容及要求》
一、户内部分
验收
项目
验收内容检查方法参照标准
楼地面表面平整度用2m靠尺检
查
《建筑地面工程施工质量验收规范》（GB50209-2002
5.1.7:
水泥混凝土面层允许偏差为5mm,水泥砂浆面层允许偏差为4mm。
楼地面面层质量用小锤轻击
和观察检查
《建筑地面工程施工质量验收规范》（GB50209-2002
5.2.5,5.2.6,5.3.4,5.3.6:
面层与下一层应结合牢固,无空鼓、裂纹;面层表面应洁净,无裂纹、脱皮、麻面、起砂等缺陷。
墙面、顶棚面层表面平整度用2m靠尺检
查,观察检查
《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001
4.2.11:
普通抹灰允许偏差为4mm;顶棚抹灰表面平整度可不检查,但应平顺。
1.楼地面、墙面、顶棚面层
墙面、顶棚抹灰层质量用小锤轻击
和观察检查
《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001
4.2.5:
抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须粘结牢固,抹灰层应无脱层、空鼓,面层应无爆灰和裂缝。
外窗台高度钢尺检查,每
个窗台不少
于一处
《民用建筑设计通则》（GB50352-20056.10.3,
《住宅设计规范》（GB50096-19993.9.1:
窗台或落地窗防护栏杆高度不低于900mm,且不得有负偏差。
2.门窗
外窗渗漏观察检查,外
窗及周边无
渗漏
《中华人民共和国建筑法》第六十条:
建筑工程竣工时,屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷;对已发现的质量缺陷,建筑施工企业应当修复。
门窗开启观察,开启和
关闭检查,手
扳检查
《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-20015.1.11:
建筑外门窗的安装必须牢固;5.3.4:
金属门窗扇必须安装牢固,并应开关灵活、关闭严密,无倒翘。
推拉门窗扇必须有防脱落措施。
安全玻璃认证标识观察检查安
全认证标识。
发改运行（20032116号第六条:
应使用安全玻璃的不得使用非安全玻璃,玻璃上有安全认证标识（标识不得隐蔽。
玻璃层数对照图纸检
查玻璃层数
玻璃层数必须与经审查的施工图纸所示一致。
验收
项目
验收内容检查方法参照标准
栏杆高度《住宅建筑规范》（GB50368-20055.1.5,5.2.2:
阳台、上人屋面栏杆六层及以下不低于1.05米;七层及以上不低于1.10米,不得有负偏差。
竖杆间距钢尺测量,每
片栏杆不少
于一处
《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-200112.5.9:
临空处栏杆净间距不应大于0.11m,正偏差不大于3mm。
防攀爬措施观察检查
《民用建筑设计通则》（GB50352-20056.6.3:
有水平杆件的栏杆或花式栏杆应设防攀爬措施（金属密网、安全玻璃等。
3.栏杆
护栏玻璃观察检查3C
安全标识,游
标卡尺测量
《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-200112.5.7:
护栏玻璃应使用公称厚度不小于12mm的钢化玻璃或钢化夹层玻璃。
当护栏一侧距楼地面高度为5m及以上时,应使用钢化夹层玻璃。
屋面渗漏雨后或蓄水
试验检查
《屋面工程质量验收规范》（GB50207-200210.0.5:
检查屋面有无渗漏、积水和排水系统是否畅通,应在雨后或持续淋水2h后进行。
有可能作蓄水检验的屋面,其蓄水时间不应少于24h。
4.防水
卫生间等有防水要求的地面渗漏观察检查和
蓄水、泼水检
验及坡度尺
检查
《建筑地面工程施工质量验收规范》（GB50209-20024.9.8:
有防水要求的建筑地面工程的立管、套管、地漏处严禁渗漏,坡向应正确、无积水。
条文说明:
严格规定对有防水要求的建筑地面工程的施工质量要求,强调必须进行蓄水、泼水检验,一般蓄水深度为20-30mm,
24h内无渗漏为合格。
外墙渗漏雨后观察检
查或泼水检
验
《中华人民共和国建筑法》第六十条:
建筑工程竣工时,屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷;对已发现的质量缺陷,建筑施工企业应当修复。
验收
项目
验收内容检查方法参照标准
管道渗漏试水检查《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》（GB50242-2002:
给水、排水、采暖管道、散热器、卫生器具、阀门、热表、水表等的接口无渗漏。
管道堵塞试水检查《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》（GB50242-2002:
给水、排水、采暖管道无堵塞。
管道坡度观察检查《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》（GB50242-2002:
排水管道坡向、坡度正确。
安装固定观察检查《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》（GB50242-2002:
给水、排水、卫生器具、阀门、水表等安装固定牢固、支架间距位置符合要求。
地漏水封尺量检查《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》（GB50242-2002:
地漏水封深度不小于50mm。
5.给排水安装
安装位置对照图纸进行检查
插座相序、接地使用“漏电开
关测试仪”逐
个检查
《建筑电气工程施工质量验收规范》（GB50303-200222.1.2、3.1.7:
“漏电开关测试仪”无接错显示。
户内配电箱（盘观察和开、关
触电保护器
动作
《建筑电气工程施工质量验收规范》（GB50303-20026.1.9、6.2.8:
照明配电箱（盘内配线整齐,回路编号齐全,标识正确;箱（盘内开关动作灵活可靠。
照明试验通电检查《建筑电气工程施工质量验收规范》（GB50303-200223.1.1:
照明系统通电试运行正常。
安装
等电位观察检查等电位连接端子齐全、位置正确
7.其它烟道设置
及附件
观察检查
止回阀、防火门按规定安装;表面无裂纹;上人屋面烟道（包括管道透气孔高度应超过1.8m
墙面空调
孔
观察检查无渗漏、反坡,位置正确,与插座位置协调
二、公共部位部分
验收项目验收内容检查方法参照标准
1.外墙窗角斜裂
缝,墙面裂
缝
在距外墙2.0m
范围内平视或
仰视观察检查
《中华人民共和国建筑法》第六十条:
建筑工程竣工时,屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷;对已发现的质量缺陷,建筑施工企业应当修复。
2.楼地面、墙面、顶棚面层同户内部分。
饰面板（砖工程按《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-20018.1、8.2、8.3检查;吊顶工程按《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-20016.1、6.2、6.3检查。
楼梯踏步
梯段及平
台净宽,楼
梯踏步高
差
钢尺或激光测
距仪测量检查
《建筑地面工程施工质量验收规范》（GB50209-20025.3.8:
楼梯踏步的宽度、高度应符合设计要求,楼层梯段相邻踏步高度差不应大于10mm,每踏步两端宽度差不应大于10mm。
《住宅设计规范》（GB50096-19994.1.3,《民用建筑设计通则》（GB50352-20056.7.3,《住宅建筑规范》（GB50368-20055.2.3:
楼梯从扶手中心到墙面测量的净宽不小于1.1m（六层及以下或一边设有栏杆的不小于1.0m;楼梯平台净宽不小于1.2m。
电梯候梯
厅深度,电
梯门净宽
钢尺或激光测
距仪测量检查
《住宅设计规范》（GB50096-19994.1.9:
电梯候梯厅深度不得小于1.5m,电梯门净宽不得小于80cm。
高层建筑
首层疏散
外门及通
道的宽度
钢尺或激光测
距仪测量检查
《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-956.1.9:
疏散门应外开,其净宽不应小于1.1m;通道宽度不应小于1.2m。
公用走道
净高
钢尺或激光测
距仪测量、观察
检查
《住宅建筑规范》（GB50368-20055.2.1:
走道等有人员正常活动的净高度不小于2.0m。
3.楼（电梯、通道
安全防护设施钢尺测量,观察
检查
栏杆项目同户内部分;
安全防护警示标志、设施齐全有效。
通道净高钢尺或激光测
距仪测量
《住宅建筑规范》（GB50368-20055.4.2:
通道的净高度不小于2.0m。
防水观察检查《地下防水工程质量验收规范》（GB50208-20024.1.9:
地面、墙面及顶棚无渗漏、无裂缝。
4、地下室
地面、墙
面、顶棚面
层
同户内部分。
验收项目验收内容检查方法参照标准防护栏杆项目同户内部分
防雷观察检查通过防雷设施专项验收
防水构造观察检查,拉线
和尺量检查
《屋面工程质量验收规范》（GB50207-20029.0.10:
天沟、檐沟的排水坡度,必须符合设计要求;9.0.11:
天沟、檐沟、檐口、水落口、泛水、变形缝和伸出屋面管道的防水构造,必须符合设计要求;10.0.4:
屋面工程质量应符合下列要求:
防水层不得有渗漏或积水现象;使用的材料应符合设计要求和质量标准的规定;找平层表面应平整,不得有酥松、起砂、起皮现象;卷材铺贴方法和搭接顺序应符合设计要求,搭接宽度正确,接缝严密,不得有皱折、鼓泡和翘边现象;涂膜防水层的厚度应符合设计要求,涂层无裂纹、皱折、流淌、鼓泡和露胎体现象;刚性防水层表面应平整、压光,不起砂,不起皮,不开裂,分格缝应平直,位置正确;嵌缝密封材料应与两侧基层粘牢,密封部位光滑、平直,不得有开裂、鼓泡、下塌现象。
隔热层观察检查,尺量
检查
《屋面工程质量验收规范》（GB50207-20028.1.4:
架空隔热制品的质量必须符合设计要求,严禁有断裂和露筋等缺陷;8.1.5:
架空隔热制品的铺设应平整、稳固,缝隙勾填应密实,架空隔热制品距山墙或女儿墙不得小于250mm,架空层中不得堵塞,架空高度及变形缝做法应符合设计要求;8.1.6:
相邻两块制品的高低差不得大于3mm。
管线安装观察检查符合设计要求5.屋面
检修梯观察检查《民用建筑设计通则》（GB50352-20056.13.3:
当无楼梯通达屋面时,应设上屋面的检修人孔或低于10m时可设外墙爬梯,并应有安全防护和防止儿童攀爬的措施。
哪些情形容易引起开发商逾期办证的责任
¾案情介绍:
2000年初,某房地产开发公司预售楼盘热销,根据《商品房买卖合同》,该公司应于2002年6月将办理房地产权属证书所必须之商品房销售专用发票交付给买受人。
房屋交付时,其中的41户业主因物业维修基金的交付和开发商发生争议,该公司因买受人未付清物业维修基金为由拒绝向买受人开具专用发票。
直到交付物业维修基金的权利义务明确后,2006年6月该公司才开具专用发票。
直至2007年41位业主才办理完房屋产权登记。
此时,该公司已进入清算程序。
41位业主提起仲裁,要求该公司因逾期提供办理商品房权属证书所需资料导致逾期办证承担赔偿责任。
最终达成谅解协议,赔款总额巨大。
¾法律分析:
（一出卖人应当在商品房交付使用后60日内,将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,买受人可以要求退房,或请求出卖人支付违约金而继续履行合同。
出卖人逾期提供办理商品房权属证书所需资料导致逾期办证的原因主要有以下几种情形:
（一商品房交付后抵押权未能及时撤销;（2工程款未结清,施工单位不肯提供相关资料,无法申请竣工验收备案,致使初始登记未完成;（3竣工验收未完成;（4超容积率指标,规划验收未通过,土地出让金未补缴,行政处罚未处理完毕;（5买受人未交纳物业维修基金或房款余额,《商品房买卖合同》中并未对此做出相关约定,开发商不开具专用发票等。
（二对于因出卖人的原因导致的迟延办理房产证的,可作如下处理:
1、因为出卖人原因导致逾期办证纠纷的,出卖人应按照合同条款的约定承
担赔偿责任;如果没有约定或约定不明确的,参照银行贷款利率,出卖人应偿付合同约定交付产权证之次日起至限期办证之日止的利息;如果,开发商在限期内仍未办妥证照的,自限期之日起至实际办妥证照之日应偿付购房人已交房款按上述利率计算的双倍利息。
2、因出卖人开发、销售手续不合法引起产权证办理纠纷,应确认合同是否有效。
若合同无效,买受人可请求解除合同;若在案件审理期间依法补办手续取得合法资格的,可令出卖人限期办妥房屋权属登记。
根据上述分析,本案中,《商品房买卖合同》对买受人不交纳物业维修基金的违约责任未作约定,开发商没有理由据此不开具专业发票,此属由于出卖人的原因,在商品房交付使用后约定期限内,没有将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,出卖人应承担逾期办证的违约责任。
¾法务建议和意见:
为避免争议,《商品房买卖合同》补充协议中应做出明确约定。
如要求买受人应在出卖人向其提供办理产权登记所需的资料前,与出卖人结清应付给出卖人的所有款项。
买受人委托出卖人办理该商品房产权登记的,应按办理产权登记的要求向出卖人提供证件、材料和费用
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