绿城集团案例解析汇编.docx

1、绿城集团案例解析汇编 案例解析汇编 二 00八年十二月目 录(PAGE3 案例一:房屋交付时因哪些质量问题业主有理由拒绝领房 (PAGE12案例二:哪些情形容易引起开发商逾期办证的责任(PAGE17案例三:业主未对开发商的书面通知提出异议,构成对通知内容的 “默认”吗?(PAGE19案例四:开发商有权送露台吗?(PAGE21案例五:我的房子要和样板房一样(PAGE23案例六:广告天马行空,交房苦不堪言(PAGE26案例七:近在咫尺的楼上楼下,旷日持久的维修尴尬(PAGE28案例八:开发商没拿到竣工验收备案表能交房吗?(PAGE31案例九:业主断供,开发商怎么办?(PAGE34 案例十:甲方指定

2、分包工程发生安全事故, 发包人应当承担责任吗? (PAGE37案例十一:发包人收到承包人的工程价款结算文件后未及时回复, 承包人起诉要求按其递交的结算文件结算工程价款, 会得到法院支持 吗?(PAGE41案例十二:这样的工程联系单有效吗?(PAGE43案例十三:企业内部标准能作为工程质量标准吗?(PAGE45案例十四:物管公司尽到合理注意义务不须承担责任(PAGE47案例十五:开发公司移交物业管理资料及设施设备不能马虎 (PAGE49案例十六:开发商没卖掉的车位是不是必须提供给业主使用 (PAGE52案例十七:试用期员工可以随便解聘吗?(PAGE54案例十八:项目收购有风险,尽职调查须谨慎(P

3、AGE56案例十九:发改委 1773号文施行后,绿城还能拿大项目吗? (PAGE58案例二十:委托国际品牌酒店管理的绿城酒店项目管理合同中的财 务问题如何约定房屋交付时因哪些质量问题业主有理由拒绝领房案情介绍:张先生买了城北拱墅区的房子, 现场验房时发现多处渗水和漏雨(顶楼, 还 有开裂。张先生拒绝领房,开发商 3日内紧急修复完毕,请张先生再次验房,张 先生认为该质量问题已构成退房条件,要求开发商承担逾期交房的违约责任。法律分析:一 、哪些质量问题买受人可拒绝领房,出卖人承担逾期交房的责任?法律 上并没有作明确的列举性规定, 一般来讲, 要从合同约定和法律规定两个方面来 考量,看是否符合合同约

4、定的条件和法律规定的情形。(一 约定条件:买受人能否以房屋存在质量问题为由拒收房屋, 首先要依 据 商品房买卖合同 中约定的质量标准以及合同中有关的违约责任约定, 若合 同中明确约定交付的房屋达不到合同约定的质量标准, 买受人有权拒绝接收房屋 或解除合同,则买受人可以拒绝接收房屋。若合同中没有约定, 则依据法律规定, 只有房屋主体结构质量存在问题、 未 经竣工验收合格以及严重影响正常居住使用和安全的质量问题的, 买受人才可以 拒绝接收房屋。(二 法定情形一:房屋主体结构质量不合格的, 买受人有权请求解除合同 和赔偿损失。 主体质量不合格的认定需要以市级以上质量监督管理部门出具的书 面工程质量评

5、定意见作为处理争执的依据。 质量检测费用由主张方垫付, 责任方 承担。(三法定情形二:因房屋质量问题严重影响正常居住使用。在此, 住宅 工程质量分户验收内容及要求 对开发商的要求过高, 我们认为, 只要满足国家 强制性标准的规定, 除此以外的质量瑕疵, 不一定是严重影响正常居住使用的情 况。上述法定和约定的情形, 买受人有理由拒绝领房。 因出卖人履行修缮义务导致逾期交房的,出卖人应承担逾期交付的违约责任。二 、哪些质量问题业主拒绝领房理由不成立,出卖人仅承担维修义务? 除上述法定或约定的拒绝领房的情形之外, 买受人在验收房屋时, 对所交付 商品房的质量有异议的, 出卖人仅承担修复义务, 且在修

6、复期间, 不视为出卖人 逾期交付房屋。地面、墙面裂缝、局部渗水、漏水、门窗损坏等质量瑕疵并不会导致商品房 的功能丧失, 不会导致买受人不能实现合同目的, 若不影响正常居住使用的, 从 促进交易、维护正常的交易秩序、实现权益和社会资源利用最大化的角度出发, 法律法规确定了修复的民事责任。出卖人修复完毕后, 买受人应于出卖人发出通知后的合理期限内对房屋的修 复进行验收,逾期不验收,视同买受人已验收完毕。根据上述分析, 本案中张先生买入的房屋出现渗水、 漏雨、 开裂等质量问题, 因存在顶楼漏雨的情形,因此应属于业主可拒绝领房。法务建议和意见:为避免争议,在商品房买卖合同中应作出明确约定。(一出卖人因

7、质量问题承担保修责任的条款设定:出卖人在向买受人交付房屋时, 该房屋已达到政府规定的强制性标准, 买受 人在接受房屋时,对所交付商品房的质量(隐蔽工程除外 、空间尺寸、室内设 施、室内装饰设备、室外环境、公共设施质量等有异议的,买受人应向出卖人提 出书面意见,由出卖人予以认可后,出卖人有义务尽快予以修复。修复期间,不 视为出卖人逾期交付房屋。 出卖人修复完毕后, 买受人应于出卖人发出通知后的 7日内对房屋的修复进行验收,逾期不验收,视同买受人已验收完毕。(二因质量问题买受人有理由退房的条款设计:买受人对该商品房提出有重大质量问题, 双方产生争议时, 以市级以上质量 监督管理部门出具的书面工程质

8、量评定意见作为处理争执的依据。 质量检测费用 由主张方垫付, 责任方承担。 如该部门认定属非重大质量问题, 在保修期内由出卖人根据本合同约定承担保修责任; 如确系重大质量问题且不具备入住条件, 买 受人要求退房的, 出卖人须在买受人出面提出退房要求后 5天之内将买受人已付 款退还买受人并支付利息, 利息按银行同期存款利率计算。 买受人要求换房且出 卖人同意换房的, 差价按新、 旧合同总价格多还少补。 买受人选择不退房且出卖 人可以修复的, 双方另行约定保修期限, 出卖人修复完毕后, 买受人应于出卖人 发出通知后的 7日内对房屋的修复进行验收, 在修复期间, 出卖人按照合同中逾 期交房的相关约定

9、承担赔偿责任。实践中,发生这方面的争议后,开发商要做好以下几方面的工作:1、与客户妥善沟通。最大焦点往往在房屋质量瑕疵是否属于法定的 “因房屋质量严重影响正常居 住使用” 有权退房的情形。 出卖人可以援引 住宅工程质量分户验收内容及要求 以及相关法律法规(详见“法律法规的依据指引” 与客户解释并作妥善沟通。 同时承诺对于交付质量瑕疵的房屋,视具体情况不同,将承担修理、更换、 重做、减少价款等违约责任,对于因维修、更换、重做给买受人造成损失的,将 承担赔偿责任。2、抓紧履行保修义务。3、事先约定申请鉴定的机构、程序、费用承担方式。4、维修完成后,及时以出面形式通知买受人验房。买受人拒绝领房的,应

10、 告知买受人无正当理由拒绝接收的, 房屋毁损、 灭失的风险自书面通知确定的交 付使用之日起由买受人承担。 买受人仍然恶意回避, 可采用公告送达的方式通知 领房。法律法规的依据指引: 浙江省实施办法 (2001年 1月 1日第二十八条 房地产经营者应当严格执行有关商品房管理的法律、 法规。 经营者有下列行为之一的, 应当根据消费者的要求负责退房, 并承担其他民事责任: (二 将未经竣工验收 (包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收 合格的商品房交付使用的;城市房地产开发经营管理条例 (1998年 7月 20日国务院发布 第三十二条 商品房交付使用后, 购买人认为主体结构质量不合格的。 可以

11、向工程质量监督单位申请重新审核。 经核脸, 确属主体结构质量不合格的, 购买 人有权退房;给购买人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。 中华人民共和国建筑法 (1997 年 11月 1日第六+条 建筑物在合理使用寿命内, 必须确保地基基础工程和主体结构的 质量。建筑工程竣工时,屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷;对已发现 的质量缺陷,建筑施工企业应当修复。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的 解释 (2003年 4 月 28日第十一条 买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房 屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承

12、担。 第十二条 房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房及交付使用后, 房屋主体结构质量经核验确属不合格, 买受人请求解除合同和赔偿损失的, 应予 支持。第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和 赔偿损失的,应予支持。中华人民共和国合同法 (1999年 3月 15日第九十四条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:一因不可杭力致使不能实现合同目的;(二 在履行期限届满之前, 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不 履行主要债务;(三当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未展行;(四当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五法律规

13、定的其他情形。第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定 的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。商品房销售管理办法 (2001年 4月 4日建设部发布第三十条 房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品 房按期交付给买受人。未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任。 因不可杭力或者当事人在合同中约定的其他原因, 需延期交付的, 房地产开 发企业应当及时告知买受人。住宅工程质量分户验收内容及要求一、户内部分验 收项 目验收内容 检查方法 参照标准楼 地 面 表 面平整度 用 2m靠尺检查建筑地面工程施工质量验收规范 (GB50209-

14、20025.1.7 :水泥混凝土面层允许偏差为 5mm, 水泥砂浆面层允许偏 差为 4mm。楼 地 面 面 层质量 用 小 锤 轻 击和观察检查建筑地面工程施工质量验收规范 (GB50209-20025.2.5,5.2.6,5.3.4,5.3.6 :面层与下一层应结合牢固,无 空鼓、裂纹;面层表面应洁净,无裂纹、脱皮、麻面、起砂等 缺陷。墙面、 顶棚 面 层 表 面 平整度 用 2m靠尺检查,观察检查建筑装饰装修工程质量验收规范 (GB50210-20014.2.11 :普通抹灰允许偏差为 4mm;顶棚抹灰表面平整度可不 检查,但应平顺。1.楼地 面、墙 面、 顶棚 面层墙面、 顶棚 抹 灰

15、层 质 量 用 小 锤 轻 击和观察检查建筑装饰装修工程质量验收规范 (GB50210-20014.2.5 :抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须粘结牢固,抹 灰层应无脱层、空鼓,面层应无爆灰和裂缝。外 窗 台 高 度 钢尺检查,每个 窗 台 不 少于一处民用建筑设计通则 (GB50352-20056.10.3,住宅设计规范 (GB50096-19993.9.1:窗台或落地窗防护 栏杆高度不低于 900mm,且不得有负偏差。2.门窗外窗渗漏 观察检查,外窗 及 周 边 无渗漏中华人民共和国建筑法第六十条:建筑工程竣工时,屋顶、 墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷;对已发现的质量缺陷, 建筑施工企业

16、应当修复。门窗开启 观察,开启和关闭检查,手扳检查建筑装饰装修工程质量验收规范 (GB50210-2001 5.1.11:建筑外门窗的安装必须牢固; 5.3.4:金属门窗扇必须安装牢固, 并应开关灵活、关闭严密,无倒翘。推拉门窗扇必须有防脱落 措施。安 全 玻 璃 认证标识 观 察 检 查 安全认证标识。发改运行(20032116号第六条:应使用安全玻璃的不得使用 非安全玻璃,玻璃上有安全认证标识(标识不得隐蔽 。玻璃层数 对 照 图 纸 检查玻璃层数玻璃层数必须与经审查的施工图纸所示一致。验 收项 目验收内容 检查方法 参照标准栏杆高度 住宅建筑规范 (GB50368-20055.1.5,5

17、.2.2:阳台、上人屋面栏杆六层及以下不低于 1.05米;七层及以上不 低于 1.10米,不得有负偏差。竖杆间距 钢尺测量,每片 栏 杆 不 少于一处建筑装饰装修工程质量验收规范 (GB50210-2001 12.5.9:临空处栏杆净间距不应大于 0.11m,正偏差不大于 3mm。防 攀 爬 措 施 观察检查民用建筑设计通则 (GB50352-20056.6.3:有水平杆件的 栏杆或花式栏杆应设防攀爬措施(金属密网、安全玻璃等 。3.栏杆护栏玻璃 观察检查 3C安全标识,游标卡尺测量建筑装饰装修工程质量验收规范 (GB50210-2001 12.5.7:护栏玻璃应使用公称厚度不小于 12mm

18、的钢化玻璃或钢化夹层玻 璃。 当护栏一侧距楼地面高度为 5m及以上时, 应使用钢化夹层 玻璃。屋面渗漏 雨 后 或 蓄 水试验检查屋面工程质量验收规范 (GB50207-200210.0.5:检查屋面 有无渗漏、积水和排水系统是否畅通,应在雨后或持续淋水 2h 后进行。有可能作蓄水检验的屋面,其蓄水时间不应少于 24h。4.防水卫 生 间 等 有 防 水 要 求 的 地 面 渗漏 观 察 检 查 和蓄水、泼水检验 及 坡 度 尺检查建筑地面工程施工质量验收规范 (GB50209-2002 4.9.8:有防水要求的建筑地面工程的立管、套管、地漏处严禁渗漏, 坡向应正确、无积水。条文说明:严格规定

19、对有防水要求的建 筑地面工程的施工质量要求,强调必须进行蓄水、泼水检验, 一般蓄水深度为 20-30 mm,24h 内无渗漏为合格。外墙渗漏 雨 后 观 察 检查 或 泼 水 检验中华人民共和国建筑法第六十条:建筑工程竣工时,屋顶、 墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷;对已发现的质量缺陷, 建筑施工企业应当修复。验 收项 目验收内容 检查方法 参照标准管道渗漏 试水检查 建 筑 给 水 排 水 及 采 暖 工 程 施 工 质 量 验 收 规 范 (GB50242-2002 :给水、 排水、 采暖管道、 散热器、 卫生器具、 阀门、热表、水表等的接口无渗漏。管道堵塞 试水检查 建 筑 给 水 排

20、水 及 采 暖 工 程 施 工 质 量 验 收 规 范 (GB50242-2002 :给水、排水、采暖管道无堵塞。管道坡度 观察检查 建 筑 给 水 排 水 及 采 暖 工 程 施 工 质 量 验 收 规 范 (GB50242-2002 :排水管道坡向、坡度正确。安装固定 观察检查 建 筑 给 水 排 水 及 采 暖 工 程 施 工 质 量 验 收 规 范 (GB50242-2002 :给水、排水、卫生器具、阀门、水表等安装 固定牢固、支架间距位置符合要求。地漏水封 尺量检查 建 筑 给 水 排 水 及 采 暖 工 程 施 工 质 量 验 收 规 范 (GB50242-2002 :地漏水封深度

21、不小于 50mm。5.给排 水安装安装位置 对 照 图 纸 进 行检查插座相序、 接地 使用“漏电开关测试仪”逐个检查建筑电气工程施工质量验收规范 (GB50303-200222.1.2、 3.1.7: “漏电开关测试仪”无接错显示。户 内 配 电 箱(盘 观察和开、关触 电 保 护 器动作建筑电气工程施工质量验收规范 (GB50303-20026.1.9、 6.2.8:照明配电箱(盘内配线整齐,回路编号齐全,标识正 确;箱(盘内开关动作灵活可靠。照明试验 通电检查 建筑电气工程施工质量验收规范 (GB50303-200223.1.1:照明系统通电试运行正常。安装等电位 观察检查 等电位连接端

22、子齐全、位置正确7.其它 烟 道 设 置及附件观察检查止回阀、防火门按规定安装;表面无裂纹;上人屋面烟道(包 括管道透气孔高度应超过 1.8m墙 面 空 调孔观察检查 无渗漏、反坡,位置正确,与插座位置协调二、公共部位部分验收项目 验收内容 检查方法 参照标准1.外墙 窗 角 斜 裂缝,墙面裂缝在距外墙 2.0m范 围 内 平 视 或仰视观察检查中华人民共和国建筑法第六十条:建筑工程竣工时,屋 顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷;对已发现的质量 缺陷,建筑施工企业应当修复。2.楼地面、 墙面、顶棚 面层 同户内部分。饰面板(砖工程按建筑装饰装修工程质量验收规范 (GB50210-20018.

23、1、 8.2、8.3检查;吊顶工程按建筑装饰装修工程质量验收规范 (GB50210-20016.1、6.2、 6.3检查。楼 梯 踏 步梯 段 及 平台净宽,楼梯 踏 步 高差钢 尺 或 激 光 测距仪测量检查建筑地面工程施工质量验收规范 (GB50209-2002 5.3.8:楼梯踏步的宽度、高度应符合设计要求,楼层梯段相邻踏步 高度差不应大于 10mm,每踏步两端宽度差不应大于 10mm。 住宅设计规范 (GB50096-19994.1.3, 民用建筑设计通 则 (GB50352-2005 6.7.3, 住宅建筑规范 (GB50368-2005 5.2.3:楼梯从扶手中心到墙面测量的净宽不

24、小于 1.1m (六层 及以下或一边设有栏杆的不小于 1.0m ; 楼梯平台净宽不小于 1.2m。电 梯 候 梯厅深度,电梯门净宽钢 尺 或 激 光 测距仪测量检查住宅设计规范 (GB50096-19994.1.9:电梯候梯厅深度 不得小于 1.5m,电梯门净宽不得小于 80cm。高 层 建 筑首 层 疏 散外 门 及 通道的宽度钢 尺 或 激 光 测距仪测量检查高层民用建筑设计防火规范 (GB50045-95 6.1.9:疏散 门应外开,其净宽不应小于 1.1m;通道宽度不应小于 1.2m。公 用 走 道净高钢 尺 或 激 光 测距仪测量、 观察检查住宅建筑规范 (GB50368-20055

25、.2.1:走道等有人员正 常活动的净高度不小于 2.0m。3.楼(电 梯、通道安 全 防 护 设施 钢尺测量, 观察检查栏杆项目同户内部分;安全防护警示标志、设施齐全有效。通道净高 钢 尺 或 激 光 测距仪测量住宅建筑规范 (GB50368-20055.4.2:通道的净高度不 小于 2.0m。防水 观察检查 地下防水工程质量验收规范 (GB50208-20024.1.9:地 面、墙面及顶棚无渗漏、无裂缝。4、地下室地 面 、 墙面、顶棚面层同户内部分。验收项目 验收内容 检查方法 参照标准 防护 栏杆项目同户内部分防雷 观察检查 通过防雷设施专项验收防水构造 观察检查, 拉线和尺量检查屋面工

26、程质量验收规范 (GB50207-20029.0.10:天沟、 檐沟的排水坡度,必须符合设计要求;9.0.11:天沟、檐沟、 檐口、水落口、泛水、变形缝和伸出屋面管道的防水构造, 必须符合设计要求;10.0.4:屋面工程质量应符合下列要求:防水层不得有渗漏或积水现象;使用的材料应符合设计要求 和质量标准的规定;找平层表面应平整,不得有酥松、起砂、 起皮现象;卷材铺贴方法和搭接顺序应符合设计要求,搭接 宽度正确,接缝严密,不得有皱折、鼓泡和翘边现象;涂膜 防水层的厚度应符合设计要求,涂层无裂纹、皱折、流淌、 鼓泡和露胎体现象;刚性防水层表面应平整、压光,不起砂, 不起皮,不开裂,分格缝应平直,位

27、置正确;嵌缝密封材料 应与两侧基层粘牢,密封部位光滑、平直,不得有开裂、鼓 泡、下塌现象。隔热层 观察检查, 尺量检查屋面工程质量验收规范 (GB50207-20028.1.4:架空隔 热制品的质量必须符合设计要求,严禁有断裂和露筋等缺陷; 8.1.5:架空隔热制品的铺设应平整、 稳固, 缝隙勾填应密实, 架空隔热制品距山墙或女儿墙不得小于 250 mm,架空层中不 得堵塞,架空高度及变形缝做法应符合设计要求;8.1.6:相 邻两块制品的高低差不得大于 3 mm。管线安装 观察检查 符合设计要求 5.屋面检修梯 观察检查 民用建筑设计通则 (GB50352-20056.13.3:当无楼梯通 达

28、屋面时,应设上屋面的检修人孔或低于 10m 时可设外墙爬 梯,并应有安全防护和防止儿童攀爬的措施。哪些情形容易引起开发商逾期办证的责任案情介绍:2000 年初,某房地产开发公司预售楼盘热销,根据商品房买卖合同 ,该 公司应于 2002 年 6 月将办理房地产权属证书所必须之商品房销售专用发票交 付给买受人。房屋交付时,其中的 41户业主因物业维修基金的交付和开发商发 生争议,该公司因买受人未付清物业维修基金为由拒绝向买受人开具专用发票。 直到交付物业维修基金的权利义务明确后, 2006年 6月该公司才开具专用发票。 直至 2007年 41位业主才办理完房屋产权登记。此时,该公司已进入清算程序。

29、 41位业主提起仲裁,要求该公司因逾期提供办理商品房权属证书所需资料导致 逾期办证承担赔偿责任。最终达成谅解协议,赔款总额巨大。法律分析:(一出卖人应当在商品房交付使用后 60日内,将办理权属(包括契税证、 房屋所有权证和土地使用权证登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备 案。 如因出卖人的责任, 买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的, 买受 人可以要求退房,或请求出卖人支付违约金而继续履行合同。出卖人逾期提供办理商品房权属证书所需资料导致逾期办证的原因主要有 以下几种情形:(一商品房交付后抵押权未能及时撤销; (2工程款未结清,施工单位不肯 提供相关资料,无法申请竣工验收备案,致使初

30、始登记未完成; (3竣工验收未 完成; (4超容积率指标,规划验收未通过,土地出让金未补缴,行政处罚未处 理完毕; (5买受人未交纳物业维修基金或房款余额, 商品房买卖合同中并 未对此做出相关约定,开发商不开具专用发票等。(二对于因出卖人的原因导致的迟延办理房产证的,可作如下处理: 1 、 因为出卖人原因导致逾期办证纠纷的, 出卖人应按照合同条款的约定承担赔偿责任; 如果没有约定或约定不明确的, 参照银行贷款利率, 出卖人应偿付 合同约定交付产权证之次日起至限期办证之日止的利息; 如果, 开发商在限期内 仍未办妥证照的, 自限期之日起至实际办妥证照之日应偿付购房人已交房款按上 述利率计算的双倍

31、利息。2、因出卖人开发、销售手续不合法引起产权证办理纠纷,应确认合同是否 有效。 若合同无效, 买受人可请求解除合同; 若在案件审理期间依法补办手续取 得合法资格的,可令出卖人限期办妥房屋权属登记。根据上述分析,本案中, 商品房买卖合同对买受人不交纳物业维修基金 的违约责任未作约定, 开发商没有理由据此不开具专业发票, 此属由于出卖人的 原因, 在商品房交付使用后约定期限内, 没有将办理权属登记需由出卖人提供的 资料报产权登记机关备案,出卖人应承担逾期办证的违约责任。法务建议和意见:为避免争议, 商品房买卖合同补充协议中应做出明确约定。如要求买受 人应在出卖人向其提供办理产权登记所需的资料前, 与出卖人结清应付给出卖人 的所有款项。 买受人委托出卖人办理该商品房产权登记的, 应按办理产权登记的 要求向出卖人提供证件、 材料和费用